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Vamos a ver pasacero, si no nos centramos en lo que es posible y nos referimos a todos los casos hipotéticos, no acabamos nunca. El caso planteado no es por elección ya que por elección sólo se funciona cuando hay candidatos y es evidente que quien ha puesto la consulta no se ha presentado condidata.
Por tanto estamos hablando del caso en que el cargo va por turno rotatorio. En ese caso, si le toca a un menor, no hay que seguir ningún turno puesto que el cargo es rotatorio y obligatorio. Si se trata de una sociedad, el representante es copropietario de la sociedad pero no de la vivienda, cuyo único propietario es la sociedad que tiene su propia personalidad jurídica.
Por tanto estamos hablando del caso en que el cargo va por turno rotatorio. En ese caso, si le toca a un menor, no hay que seguir ningún turno puesto que el cargo es rotatorio y obligatorio. Si se trata de una sociedad, el representante es copropietario de la sociedad pero no de la vivienda, cuyo único propietario es la sociedad que tiene su propia personalidad jurídica.
Pues si que lo dice y ademas da el nombre Doña Carolina, que asistio a la junta y se declaran nulas las juntas que fueron presididas por representacion y no por la Vicepresidenta enausencia del presidente.
El presidente de la comunidad de propietarios no puede delegar el cargo
4
Establece el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) que corresponde a la Junta de propietarios nombrar y remover a las personas que ejercen los cargos referidos en el artículo 13 de la misma Ley (los órganos de gobierno de la comunidad) y, en este mismo artículo 13, se dispone que corresponde al Vicepresidente, o a los Vicepresidentes por su orden, sustituir al Presidente en los casos de ausencia, vacante o imposibilidad de éste, así como asistirlo en el ejercicio de sus funciones en los términos que establezca la Junta de propietarios.
Sentencia Audiencia Provincial de Burgos, 11-11-2011 (Extracto)
Como propietario puede otorgar su representación a persona que no lo sea, pero como Presidente no puede actuar por medio de representante no propietario - cualidad que es necesaria para ostentar este cargo, que es un órgano de la Comunidad, art. 13.1,b.2 LPH -, y siendo a él a quien corresponde presidir las Juntas de propietarios - ex art. 19-3 LPH -.
Como órgano de gobierno de la Comunidad no puede delegar en otra persona el ejercicio de las funciones de su cargo, lo que supondría eludir el procedimiento legalmente previsto para su designación, como su sustitución - ap. 4 del art. 13 LPH - existiendo la figura de Vicepresidente, asistente a las reuniones impugnadas, Dña. Carolina; lo cual constituye un motivo de nulidad de las Juntas mencionadas, y en consecuencia, de sus acuerdos, al contradecir normas preceptivas.
El presidente de la comunidad de propietarios no puede delegar el cargo
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Establece el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) que corresponde a la Junta de propietarios nombrar y remover a las personas que ejercen los cargos referidos en el artículo 13 de la misma Ley (los órganos de gobierno de la comunidad) y, en este mismo artículo 13, se dispone que corresponde al Vicepresidente, o a los Vicepresidentes por su orden, sustituir al Presidente en los casos de ausencia, vacante o imposibilidad de éste, así como asistirlo en el ejercicio de sus funciones en los términos que establezca la Junta de propietarios.
Sentencia Audiencia Provincial de Burgos, 11-11-2011 (Extracto)
Como propietario puede otorgar su representación a persona que no lo sea, pero como Presidente no puede actuar por medio de representante no propietario - cualidad que es necesaria para ostentar este cargo, que es un órgano de la Comunidad, art. 13.1,b.2 LPH -, y siendo a él a quien corresponde presidir las Juntas de propietarios - ex art. 19-3 LPH -.
Como órgano de gobierno de la Comunidad no puede delegar en otra persona el ejercicio de las funciones de su cargo, lo que supondría eludir el procedimiento legalmente previsto para su designación, como su sustitución - ap. 4 del art. 13 LPH - existiendo la figura de Vicepresidente, asistente a las reuniones impugnadas, Dña. Carolina; lo cual constituye un motivo de nulidad de las Juntas mencionadas, y en consecuencia, de sus acuerdos, al contradecir normas preceptivas.
La sociedad nombra a un representante de ella ante la comunidad, este es el presidente ya que es un copropietario de dicha sociedad.
Si hay un menor como propietario de una vivienda, ni su tutor legal puede ser presidente de la comunidad, debe seguir el turno de presidencia al siguiente propietario, suponiendo que el nombramiento sea por elección, al menor no se le puede elegir.Lo mismo si el propietario es sordomudo, o con una enfermedad, mental, o terminal.
Si hay un menor como propietario de una vivienda, ni su tutor legal puede ser presidente de la comunidad, debe seguir el turno de presidencia al siguiente propietario, suponiendo que el nombramiento sea por elección, al menor no se le puede elegir.Lo mismo si el propietario es sordomudo, o con una enfermedad, mental, o terminal.
Si la representación sólo sirve poara la asistencia a juntas, vuelvo a repetir ¿cómo se ejerce la presidencia cuando el proietario es una sociedad o un menor?
Por cierto la sentencia que referenciaste no vale porque está mal traducida ya que se trata de una comunidad con vicepresidenta, detalle ignorado en la traducción.
En resumen, a la que planteó esta consulta y que vive a 1.300 km, yo le recomiendo que nombre representante y si alguien no está de acuerdo que lo impugne.
Por cierto la sentencia que referenciaste no vale porque está mal traducida ya que se trata de una comunidad con vicepresidenta, detalle ignorado en la traducción.
En resumen, a la que planteó esta consulta y que vive a 1.300 km, yo le recomiendo que nombre representante y si alguien no está de acuerdo que lo impugne.
La representación legal no se tiene porque el niño dé ningún poder. Se tiene porque la atribuye la ley. Los padres son normalmente los representantes legales de los hijos menores.
En resumen:
-Representación legal es la que atribuye la ley (no se necesita papel).
- Representación voluntaria es la que atribuye el poder o autorización que da el interesado.
Curiosamente, la LPH se refiere a las dos en el mismo artículo y para los mismo: asistencia a juntas.
En resumen:
-Representación legal es la que atribuye la ley (no se necesita papel).
- Representación voluntaria es la que atribuye el poder o autorización que da el interesado.
Curiosamente, la LPH se refiere a las dos en el mismo artículo y para los mismo: asistencia a juntas.
En el caso del niño de 2 años no podria aplicarse el articulo 15 puesto que el niño de 2 años no sabria escribir, ni leer y por tanto seria muy dificil que pudiera dar ese poder de representacion. En el caso de menores que si supieran escribir cabria esa opcion aunque por la edad no se si seria legal.
Si yo fuera su madre acudiria al juez para pedir que le liberasen del cargo por razones de edad o que el juez me autorizase para ejercer como presidente en su nombre. Desde luego no asumiria un cargo por representacion sin mas.
Supongo que es lo que se hace en el caso de menores o de personas legalmente incapacitadas, acudir al juez.
La sentencia que le referenciaba es clara: no se puede delegar el cargo y eso significa que a uno lo pueden representar pero no asumir las funciones que corresponden al cargo.
Si yo fuera su madre acudiria al juez para pedir que le liberasen del cargo por razones de edad o que el juez me autorizase para ejercer como presidente en su nombre. Desde luego no asumiria un cargo por representacion sin mas.
Supongo que es lo que se hace en el caso de menores o de personas legalmente incapacitadas, acudir al juez.
La sentencia que le referenciaba es clara: no se puede delegar el cargo y eso significa que a uno lo pueden representar pero no asumir las funciones que corresponden al cargo.
Lo cierto es que la manera legal que haya en el caso de una sociedad, a mi modo de ver, es perfectamente aplicable a una persona física ya que la LPH no hace ninguna distinción.
Si se designa presidente de la comunidad al propietario de una vivienda que es propiedad del Banco Santander (por ejemplo), ¿quién ejerce el cargo?, ¿el señor Botín?, pero el señor Botín no es propietario ya que el propietario es el Banco Santander que tiene personalidad jurídica propia.
Si quieres te pongo otro ejemplo sin ninguna sociedad. Supongamos que el propietario de la vivienda es un niño de 2 años, cuyos representantes legales son los padres. Según el art 15 uno de los padres podría acudir a las juntas en representación del propietario (el hijo de 2 años), pero nada más ¿Las funciones de presidente las ejercerá el niño directamente?
Si se designa presidente de la comunidad al propietario de una vivienda que es propiedad del Banco Santander (por ejemplo), ¿quién ejerce el cargo?, ¿el señor Botín?, pero el señor Botín no es propietario ya que el propietario es el Banco Santander que tiene personalidad jurídica propia.
Si quieres te pongo otro ejemplo sin ninguna sociedad. Supongamos que el propietario de la vivienda es un niño de 2 años, cuyos representantes legales son los padres. Según el art 15 uno de los padres podría acudir a las juntas en representación del propietario (el hijo de 2 años), pero nada más ¿Las funciones de presidente las ejercerá el niño directamente?
Pero Juan S una cosa es que pueda representarle cualquiera en la junta y otra que esa persona que le representa pueda ejercer como presidente. Eso no es posible. El cargo, en caso de ausencia del titular , solo podria ejercerlo eventualmente el vicepresidente u otro propietario elegido para dirigir la junta como presidente.
En el caso de una sociedad seguro que hay alguna forma de hacerlo de manera legal y ajustada a la LPH.
La representacion que se cita en el art 15 no acredita que se pueda sustituir al presidente en sus funciones
http://comunidadhorizontal.com/comunidades-de-propietarios/jurisprudencia/presidente-comunidad-no-puede-delegar-cargo.php
En el caso de una sociedad seguro que hay alguna forma de hacerlo de manera legal y ajustada a la LPH.
La representacion que se cita en el art 15 no acredita que se pueda sustituir al presidente en sus funciones
http://comunidadhorizontal.com/comunidades-de-propietarios/jurisprudencia/presidente-comunidad-no-puede-delegar-cargo.php
Para Pepe123:
La LPH sólo se refiere a la representación legal para las asistencias a juntas, igual que la representación voluntaria. Así que, a ver qué hacemos cuando la presidencia corresponda a una sociedad, por ejemplo a un banco (ahora es bastante habitual).
Mira el artículo:
" Artículo 15
1. La asistencia a la Junta de propietarios será personal o por representación legal o voluntaria, bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario."
La LPH sólo se refiere a la representación legal para las asistencias a juntas, igual que la representación voluntaria. Así que, a ver qué hacemos cuando la presidencia corresponda a una sociedad, por ejemplo a un banco (ahora es bastante habitual).
Mira el artículo:
" Artículo 15
1. La asistencia a la Junta de propietarios será personal o por representación legal o voluntaria, bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario."
Una cosa es que el presidente pueda dar su representación a otra persona para asistir a las juntas (como cualquier vecino).
Y otra muy distinta es EJERCER de presidente, cargo que no se puede delegar. Si el presidente no asiste, es el vicepresidente quien le sustituye.
El caso de las sociedades es distinto, no es una representación como la que se indica al principio, sino la representación legal de la sociedad.
Y otra muy distinta es EJERCER de presidente, cargo que no se puede delegar. Si el presidente no asiste, es el vicepresidente quien le sustituye.
El caso de las sociedades es distinto, no es una representación como la que se indica al principio, sino la representación legal de la sociedad.
Que el presidente necesariamente ha de ser propietario no lo discute nadie ya que así se establece expresamente en la Ley.
Que pueden representarle en las juntas, tampoco nadie lo discute porque también lo establece expresamente la ley. Por cierto, no sólo para votar sino para todo lo demás que implique la asistencia a la junta.
Aquí no nos hemos referido a delegar en nadie, sino a la representación y es un hecho evidente que la LPH no prohíbe a ningún cargo que tenga representante. En el caso de las sociedades no puede ir "alguien" de esas sociedades, solamente puede representar a la sociedad quien tenga poderes de representación. Esos poderes serán no sólo "para ir" sino para todo acto que le corresponda al presidente (firmar actas, etc. etc.)
La norma general es que cualquiera puede actuar mediante representante, salvo en los actos personalísimos o cuando lo prohíba la ley.
En resumen, la consultante puede nombrar formalmente a quien desee para que actúe de presidente en representación suya.
Que pueden representarle en las juntas, tampoco nadie lo discute porque también lo establece expresamente la ley. Por cierto, no sólo para votar sino para todo lo demás que implique la asistencia a la junta.
Aquí no nos hemos referido a delegar en nadie, sino a la representación y es un hecho evidente que la LPH no prohíbe a ningún cargo que tenga representante. En el caso de las sociedades no puede ir "alguien" de esas sociedades, solamente puede representar a la sociedad quien tenga poderes de representación. Esos poderes serán no sólo "para ir" sino para todo acto que le corresponda al presidente (firmar actas, etc. etc.)
La norma general es que cualquiera puede actuar mediante representante, salvo en los actos personalísimos o cuando lo prohíba la ley.
En resumen, la consultante puede nombrar formalmente a quien desee para que actúe de presidente en representación suya.
Está claro que, si le toca, debe ser presidente, o acudir al juez para que le exima, alegando sus motivos.
El puesto es indelegable, si usted no asiste a una junta, debe asumir el puesto el vicepresidente, y si no asiste (o no existe el puesto), deben nombrar un presidente temporal para esa junta.
No se como será esa comunidad, su funcionamiento, etc, pero es bastante curioso que los propietarios se empeñen en elegir un presidente que vive a 1.300 km de distancia, algo que solo puede traerles problemas.
El puesto es indelegable, si usted no asiste a una junta, debe asumir el puesto el vicepresidente, y si no asiste (o no existe el puesto), deben nombrar un presidente temporal para esa junta.
No se como será esa comunidad, su funcionamiento, etc, pero es bastante curioso que los propietarios se empeñen en elegir un presidente que vive a 1.300 km de distancia, algo que solo puede traerles problemas.
El presidente necesariamente ha de se propietario y por ello no se puede delegar el cargo.
Pueden representarle en las juntas para que voten por usted pero NADA mas. Las juntas puede presidirlas el vicepresidente o nombrarse un presidente solo para esa junta en ausencia del titular.
En el caso de sociedades es obvio que ha de ir alguien de esa sociedad pero la presidencia sera de la sociedad a efectos juridicos.
En el caso de varios propietarios de un piso o local (matrimonio, herencias etz) se designa a uno de ellos para que ostente el cargo.
articulo 13 de LPH
1. Los órganos de gobierno de la comunidad son los siguientes:
a) La Junta de propietarios.
b) El Presidente y, en su caso, los Vicepresidentes.
c) El Secretario.
d) El Administrador.
En los estatutos, o por acuerdo mayoritario de la Junta de propietarios, podrán establecerse otros órganos de gobierno de la comunidad, sin que ello pueda suponer menoscabo alguno de las funciones y responsabilidades frente a terceros que esta Ley atribuye a los anteriores.
2. El Presidente será nombrado, entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo. El nombramiento será obligatorio, si bien el propietario designado podrá solicitar su relevo al Juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, invocando las razones que le asistan para ello. El Juez, a través del procedimiento establecido en el artículo 17.3 resolverá de plano lo procedente, designando en la misma resolución al propietario que hubiera de sustituir, en su caso, al Presidente en el cargo hasta que se proceda a una nueva designación en el plazo que se determine en la resolución judicial.
Igualmente podrá acudirse al Juez cuando, por cualquier causa, fuese imposible para la Junta designar Presidente de la comunidad.
3. El Presidente ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten.
4. La existencia de Vicepresidentes será facultativa. Su nombramiento se realizará por el mismo procedimiento que el establecido para la designación del Presidente.
Corresponde al Vicepresidente, o a los Vicepresidentes por su orden, sustituir al Presidente en los casos de ausencia, vacante o imposibilidad de éste, así como asistirlo en el ejercicio de sus funciones en los términos que establezca la Junta de propietarios.
5. Las funciones del Secretario y del Administrador serán ejercidas por el Presidente de la comunidad, salvo que los estatutos, o la Junta de propietarios por acuerdo mayoritario, dispongan la provisión de dichos cargos separadamente de la presidencia.
6. Los cargos de Secretario y Administrador podrán acumularse en una misma persona o bien nombrarse independientemente.
El cargo de Administrador y, en su caso, el de Secretario- Administrador podrá ser ejercido por cualquier propietario, así como por personas físicas con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones. También podrá recaer en corporaciones y otras personas jurídicas en los términos establecidos en el ordenamiento jurídico.
7. Salvo que los estatutos de la comunidad dispongan lo contrario, el nombramiento de los órganos de gobierno se hará por el plazo de un año.
Los designados podrán ser removidos de su cargo antes de la expiración del mandato por acuerdo de la Junta de propietarios, convocada en sesión extraordinaria.
8. Cuando el número de propietarios de viviendas o locales en un edificio no exceda de cuatro podrán acogerse al régimen de administración del artículo 398 del Código Civil, si expresamente lo establecen los estatutos.
Pueden representarle en las juntas para que voten por usted pero NADA mas. Las juntas puede presidirlas el vicepresidente o nombrarse un presidente solo para esa junta en ausencia del titular.
En el caso de sociedades es obvio que ha de ir alguien de esa sociedad pero la presidencia sera de la sociedad a efectos juridicos.
En el caso de varios propietarios de un piso o local (matrimonio, herencias etz) se designa a uno de ellos para que ostente el cargo.
articulo 13 de LPH
1. Los órganos de gobierno de la comunidad son los siguientes:
a) La Junta de propietarios.
b) El Presidente y, en su caso, los Vicepresidentes.
c) El Secretario.
d) El Administrador.
En los estatutos, o por acuerdo mayoritario de la Junta de propietarios, podrán establecerse otros órganos de gobierno de la comunidad, sin que ello pueda suponer menoscabo alguno de las funciones y responsabilidades frente a terceros que esta Ley atribuye a los anteriores.
2. El Presidente será nombrado, entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo. El nombramiento será obligatorio, si bien el propietario designado podrá solicitar su relevo al Juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, invocando las razones que le asistan para ello. El Juez, a través del procedimiento establecido en el artículo 17.3 resolverá de plano lo procedente, designando en la misma resolución al propietario que hubiera de sustituir, en su caso, al Presidente en el cargo hasta que se proceda a una nueva designación en el plazo que se determine en la resolución judicial.
Igualmente podrá acudirse al Juez cuando, por cualquier causa, fuese imposible para la Junta designar Presidente de la comunidad.
3. El Presidente ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten.
4. La existencia de Vicepresidentes será facultativa. Su nombramiento se realizará por el mismo procedimiento que el establecido para la designación del Presidente.
Corresponde al Vicepresidente, o a los Vicepresidentes por su orden, sustituir al Presidente en los casos de ausencia, vacante o imposibilidad de éste, así como asistirlo en el ejercicio de sus funciones en los términos que establezca la Junta de propietarios.
5. Las funciones del Secretario y del Administrador serán ejercidas por el Presidente de la comunidad, salvo que los estatutos, o la Junta de propietarios por acuerdo mayoritario, dispongan la provisión de dichos cargos separadamente de la presidencia.
6. Los cargos de Secretario y Administrador podrán acumularse en una misma persona o bien nombrarse independientemente.
El cargo de Administrador y, en su caso, el de Secretario- Administrador podrá ser ejercido por cualquier propietario, así como por personas físicas con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones. También podrá recaer en corporaciones y otras personas jurídicas en los términos establecidos en el ordenamiento jurídico.
7. Salvo que los estatutos de la comunidad dispongan lo contrario, el nombramiento de los órganos de gobierno se hará por el plazo de un año.
Los designados podrán ser removidos de su cargo antes de la expiración del mandato por acuerdo de la Junta de propietarios, convocada en sesión extraordinaria.
8. Cuando el número de propietarios de viviendas o locales en un edificio no exceda de cuatro podrán acogerse al régimen de administración del artículo 398 del Código Civil, si expresamente lo establecen los estatutos.
Tiene udted obligacion de ejercer como presidente. Tiene un mes despues de su nombramiento para acudir al juez y argumentar los motivos para no serlo.
El cargo de presidente no se puede delegar.
Podria ser sustituida por el vicepresidente en las juntas pero nada mas.
No es mala idea que contrate a alguien para que lleve la parte administrativa y este pendiente de atender pequeñas incidencias pero el peso de las decisiones urgentes y la responsabilidad juridica siempre sera suya.
Puede estar al dia de lo que ocurre por medio de mails o por telefono.
El cargo de presidente no se puede delegar.
Podria ser sustituida por el vicepresidente en las juntas pero nada mas.
No es mala idea que contrate a alguien para que lleve la parte administrativa y este pendiente de atender pequeñas incidencias pero el peso de las decisiones urgentes y la responsabilidad juridica siempre sera suya.
Puede estar al dia de lo que ocurre por medio de mails o por telefono.
