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Presidente-administrador
En mi comunidad de vecinos se presentaron varias ofertas para nombrar un administrador. Entre las ofertas estaba el propio presidente. Una oferta, el presidente no lo admitio al decir q no era propietaria en la casa ni profesional.Total la opción del presidente fue mas votada y el mismo se eligio diciendo q es legal cd no es elegido un administrador.A su vez se ha puesto un salario. nadie dijo nada, yo no estaba.
¿esto es legal?
Muchas gracias
¿esto es legal?
Muchas gracias
Evidentemente un Presidente, o cualquier otro propietario, está facultado para desempeñar el cargo de Administrador en una comunidad, caso de no querer recabar los servicios de un profesional colegiado externo.
La controversia queda servida cuando surge la posibilidad de retribuirlo, o no , por sus funciones.La Ley de la P.H. no se pronuncia al respecto, si bien parece ser que existe cierta jurisprudencia al respecto quizá fruto de algún contencioso entre los intereses de administradores colegiados o no colegionados , o sea intrusos, según su manera de ver.
Puedo aportar un suelto entresacado de una publicación de un asesor de Administración de Fincas en el que se pronuncia sobre el tema en los siguientes términos :
"1- Para ejercer como Aministrador, cobrando por realizar tales funciones, solo estan legalmente autorizados los Administradores de Fincas colegiados.
2- Legalmente estan reconocidos tanto los Administradores como los propietarios. Cualquiera de los propietarios puede ejercer en el cargo, PERÓ SIN MEDIAR RETRIBUCION.Hay sentencias en este sentido e incluso se condenó judicialmente a un intruso a una multa por importe del Alta en el Colegio, más las cuotas colegiales correspondientes al período en que habia ejercido como intruso" ( debo suponer que dicho intruso debia ser un profesional externo no colegiado).
Falta ver, no obstante la fuerza jurídica que se pueda ejercer cuando una comunidad decide retribuir a un propietario en el ejercicio de las funciones de administrador. Hay comunidades de gran número de partícipes cuya administración recaba mucha dedicación y parece lógico que sea retribuida, por más que digan el coorporativo de administradores de fincas. Todo dependerá del caso que se trate y del acuerdo de la comunidad.
En mi opinión y salvo mejor parecer.
La controversia queda servida cuando surge la posibilidad de retribuirlo, o no , por sus funciones.La Ley de la P.H. no se pronuncia al respecto, si bien parece ser que existe cierta jurisprudencia al respecto quizá fruto de algún contencioso entre los intereses de administradores colegiados o no colegionados , o sea intrusos, según su manera de ver.
Puedo aportar un suelto entresacado de una publicación de un asesor de Administración de Fincas en el que se pronuncia sobre el tema en los siguientes términos :
"1- Para ejercer como Aministrador, cobrando por realizar tales funciones, solo estan legalmente autorizados los Administradores de Fincas colegiados.
2- Legalmente estan reconocidos tanto los Administradores como los propietarios. Cualquiera de los propietarios puede ejercer en el cargo, PERÓ SIN MEDIAR RETRIBUCION.Hay sentencias en este sentido e incluso se condenó judicialmente a un intruso a una multa por importe del Alta en el Colegio, más las cuotas colegiales correspondientes al período en que habia ejercido como intruso" ( debo suponer que dicho intruso debia ser un profesional externo no colegiado).
Falta ver, no obstante la fuerza jurídica que se pueda ejercer cuando una comunidad decide retribuir a un propietario en el ejercicio de las funciones de administrador. Hay comunidades de gran número de partícipes cuya administración recaba mucha dedicación y parece lógico que sea retribuida, por más que digan el coorporativo de administradores de fincas. Todo dependerá del caso que se trate y del acuerdo de la comunidad.
En mi opinión y salvo mejor parecer.
Para pagar honorarios, no es que sea preferible un profesional, es que un propietario que sea administrador NO puede cobrar, lo más que puede pedir es que se le paguen los gastos ocasionados por la administración (teléfono, burofax, libro para actas, etc...)
Las sentencias sobre este tema son diversas.
Evidentemente, si una comunidad decide pagar a un propietario, podría hacerlo, pero basta que alguien impugne el acuerdo para que no se haga, pero es que este sería el caso de cualquier acuerdo, las comunidades pueden acordar internamente lo que crean conveniente, aunque fuera ilegal, porque mientras nadie impugne, el acuerdo se debería cumplir, evidentemente si alguien impugnara, pues no se podría llevar a cabo.
Las sentencias sobre este tema son diversas.
Evidentemente, si una comunidad decide pagar a un propietario, podría hacerlo, pero basta que alguien impugne el acuerdo para que no se haga, pero es que este sería el caso de cualquier acuerdo, las comunidades pueden acordar internamente lo que crean conveniente, aunque fuera ilegal, porque mientras nadie impugne, el acuerdo se debería cumplir, evidentemente si alguien impugnara, pues no se podría llevar a cabo.
A tenor de lo dispuesto en la Ley de Propiedad Horizontal en cuanto al cargo de administrador, en principio ostenta el cargo el Presidente salvo que en los estatutos o en acuerdo adoptado por mayoría en Junta se disponga la previsión de dicho cargo con independencia de la presidencia, por lo que habrá que atenerse a lo que establezcan los estatutos en ese capítulo. Cuando el cargo es independiente del de Presidente podrá ejercerlo bien otro propietario o bien un tercero que puede ser una persona física con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida o una corporación o persona jurídica en los términos establecidos en el Ordenamiento. En cuanto a la posibilidad de retribuir el cargo de administrador cuando éste recae sobre un propietario (o Presidente), al calificarse la relación como de mandato, de conformidad con lo establecido en el párrafo primero del artículo 1711 del Código Civil existe una presunción de gratuidad debiendo la comunidad únicamente anticiparle las cantidades necesarias para la ejecución del mandato (art. 1728 Código Civil).
La administración de una comunidad es muy fácil y simple, y si lo lleva el presidente o cualquier propietario, la comunida se puede ahorrar un dinero que después puede utilizar para otras cosas comunitarias (limpieza, gastos de electricidad, agua, ascensor etc...) Sólo tienes que ver las quejas que hay referente a los administradores.
No es tan fácil ni simple, llevar una comunidad puede parecerlo, pero por ejemplo, se deben de tener conocimientos jurídicos, y no valen leerse un libro tipo "Conozca sus derechos" ya que los problemas jurídicios que se plantean pueden llegar a ser bastante complejos y muchas veces, cuando se recurre a un abogado para intentar solucionarlo, ya es tarde.
Conozco multitud de comunidades que lo han intentado y han tenido que volver a coger un administrador, porque se les iba de las manos, cada uno intentaba imporner su criterio sobre las cosas y como todos hablaban desde el desconocimiento, pues se aprueban cosas esperpénticas y que a la larga, sólo dan problemas.
Otra cosa es que contratéis un administrador mirando un típico anuncio, por favor, si tuvieráis una empresa no contratariais a un trabajador previo examen de sus actitudes? pues esto es lo mismo, lo que pasa es que os viene cualquier y os dice que os lleva la administración y que es administrador colegiado y que os va a cobrar x euros menos que el otro, y ni os preocupáis de averiguar la razón de que sea tan barato.
Echar a un administrador es muy sencillo, por tanto, tener un mal administrador es casi culpa de las comunidades, porque administradores hay a patadas.
Pero desde luego, la solución de llevar la comunidad uno mismo, os dará más problemas, a no ser que sean comunidades de 4-5 personas.
Conozco multitud de comunidades que lo han intentado y han tenido que volver a coger un administrador, porque se les iba de las manos, cada uno intentaba imporner su criterio sobre las cosas y como todos hablaban desde el desconocimiento, pues se aprueban cosas esperpénticas y que a la larga, sólo dan problemas.
Otra cosa es que contratéis un administrador mirando un típico anuncio, por favor, si tuvieráis una empresa no contratariais a un trabajador previo examen de sus actitudes? pues esto es lo mismo, lo que pasa es que os viene cualquier y os dice que os lleva la administración y que es administrador colegiado y que os va a cobrar x euros menos que el otro, y ni os preocupáis de averiguar la razón de que sea tan barato.
Echar a un administrador es muy sencillo, por tanto, tener un mal administrador es casi culpa de las comunidades, porque administradores hay a patadas.
Pero desde luego, la solución de llevar la comunidad uno mismo, os dará más problemas, a no ser que sean comunidades de 4-5 personas.
Me alegro que el Presidente sepa de comunidades. Espero que tenga acceso a la legislación que es necesaria, pues no solo se necesita la LPH, sino que tienes la LOE, el Codigo Civil , las Normas contra incendios, etc...
No es que los administradores las sepamos todas, pero para eso el Colegio cada vez que tenemos una norma nueva que aplicar nos lo comunican.
Si has salvado el voto en la Junta para poder impugnar, ya puedes buscar un abogado y que te prepare la demanda para impugnar ese acuerdo
Si no has estado en la reunión, y al recibir el acta, no has mandado una carta diciendo que te oponias al acuerdo, y no has presentado la demanda creo que ya no tienes nada que hacer.
No es que los administradores las sepamos todas, pero para eso el Colegio cada vez que tenemos una norma nueva que aplicar nos lo comunican.
Si has salvado el voto en la Junta para poder impugnar, ya puedes buscar un abogado y que te prepare la demanda para impugnar ese acuerdo
Si no has estado en la reunión, y al recibir el acta, no has mandado una carta diciendo que te oponias al acuerdo, y no has presentado la demanda creo que ya no tienes nada que hacer.
No te va a valer de nada, lo unico es que si consiguieses que el 25 por ciento de los propietarios te apoyase en convocar una Junta donde se trate ese punto del orden del día, o que le pidas tu mediante una carta al presidente que lo ponga como un punto, me sorprenderia que lo hiciese.
Suerte y paciencia
Suerte y paciencia
Buenas Matilde:
Me gustaría aclararte algo, cuando un propietario en una Junta de Comunidad, dice: “yo impugno este acuerdo”, frase que se escucha mucho en las Juntas Ordinarias o Extraordinarias de una Comunidad de Propietarios; esta frase no es correcta, ya que para su impugnación se necesita acudir a los Tribunales de Justicia,, pues la impugnación del acuerdo se hará mediante demanda presentada ante el Juez de Primera Instancia correspondiente.
Lo que si tiene y debe decir cualquier propietario es: “mi voto es en contra del acuerdo que se esta debatiendo, por favor que conste en el acta”. Asi se salva su voto y al haber salvado su voto, con posterioridad podrá impugnar ese acuerdo ante el Tribunal de Justicia competente.
Te paso más información sobre la impugnación. Un saludo
Los acuerdos adoptados por la Comunidad podrán ser Impugnados ante los Tribunales por los propietarios que así lo hubieren hecho constar en la Junta, los ausentes o los que hubieran sido privados injustamente de su derecho a voto:
- Cuando resulten contrarios a la Ley o a los Estatutos
- Cuando resulten lesivos para la Comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
- Cuando causen perjuicio a un propietario que no esté obligado a soportarlo.
- Cuando se adopten con abuso de derecho.
La impugnación de los acuerdos de la Junta no suspenderá su ejecución, salvo que el Juez así lo disponga, con carácter cautelar, a solicitud del demandante oída la Comunidad de Propietarios.
Tienen derecho y legitimidad para impugnar:
- Los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta.
- Los ausentes por cualquier causa.
- Los que hubiesen sido privados de su derecho de voto, indebidamente
REQUISITOS:
El propietario deberá estar al corriente de pago en la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas.
PLAZOS PARA IMPUGNAR:
Caduca a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la junta de Propietarios.
Caduca al año cuando los acuerdo sean contrarios a la Ley o a los Estatutos.
Para los propietarios ausentes empieza a correr el computo a partir de la comunicación del acuerdo.
La comunicación se hará según lo dispuesto en el art. 9 LPH
Espero te haya servido de ayuda.
Me gustaría aclararte algo, cuando un propietario en una Junta de Comunidad, dice: “yo impugno este acuerdo”, frase que se escucha mucho en las Juntas Ordinarias o Extraordinarias de una Comunidad de Propietarios; esta frase no es correcta, ya que para su impugnación se necesita acudir a los Tribunales de Justicia,, pues la impugnación del acuerdo se hará mediante demanda presentada ante el Juez de Primera Instancia correspondiente.
Lo que si tiene y debe decir cualquier propietario es: “mi voto es en contra del acuerdo que se esta debatiendo, por favor que conste en el acta”. Asi se salva su voto y al haber salvado su voto, con posterioridad podrá impugnar ese acuerdo ante el Tribunal de Justicia competente.
Te paso más información sobre la impugnación. Un saludo
Los acuerdos adoptados por la Comunidad podrán ser Impugnados ante los Tribunales por los propietarios que así lo hubieren hecho constar en la Junta, los ausentes o los que hubieran sido privados injustamente de su derecho a voto:
- Cuando resulten contrarios a la Ley o a los Estatutos
- Cuando resulten lesivos para la Comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
- Cuando causen perjuicio a un propietario que no esté obligado a soportarlo.
- Cuando se adopten con abuso de derecho.
La impugnación de los acuerdos de la Junta no suspenderá su ejecución, salvo que el Juez así lo disponga, con carácter cautelar, a solicitud del demandante oída la Comunidad de Propietarios.
Tienen derecho y legitimidad para impugnar:
- Los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta.
- Los ausentes por cualquier causa.
- Los que hubiesen sido privados de su derecho de voto, indebidamente
REQUISITOS:
El propietario deberá estar al corriente de pago en la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas.
PLAZOS PARA IMPUGNAR:
Caduca a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la junta de Propietarios.
Caduca al año cuando los acuerdo sean contrarios a la Ley o a los Estatutos.
Para los propietarios ausentes empieza a correr el computo a partir de la comunicación del acuerdo.
La comunicación se hará según lo dispuesto en el art. 9 LPH
Espero te haya servido de ayuda.
Para PL.
Te sigo diciendo que, la administración de una finca es muy fácil, con una hoja de cálculo en exel se hace magníficamente bien, no le dés más vueltas. Comprendo que sí eres profesional del ramo estés en contra, y también te digo que si una finca llega a tener una duda, se consulta a un profesional que te cuesta 30 € y te evitas pagar a un aministrador toda una vida, que lo único (poco más hacen) es cobrar recibos y pagar, el agua, luz, ascensor y el seguro de la finca.
Un saludo.
Te sigo diciendo que, la administración de una finca es muy fácil, con una hoja de cálculo en exel se hace magníficamente bien, no le dés más vueltas. Comprendo que sí eres profesional del ramo estés en contra, y también te digo que si una finca llega a tener una duda, se consulta a un profesional que te cuesta 30 € y te evitas pagar a un aministrador toda una vida, que lo único (poco más hacen) es cobrar recibos y pagar, el agua, luz, ascensor y el seguro de la finca.
Un saludo.
Luis, que equivocado estás, una cosa son los temas contables que sí lo puede realizar una persona medianamente formada y otra muy difirente son los temas legales.
Lo de la consulta cuando tengáis un problema, no os servirá, porque existen temas continuamente.
Eso sin tener en cuenta los problemas con los vecinos, por lo que normalmente una propietario-presidente no tiene paciencia para aguantar a esa gente por un trabajo por el cual no puede cobrar.
Es curioso que gran parte las comunidades que conozco que no tenían administrador, lo han acabado teniendo, porque da muchos problemas y la gente no está para aguantar por amor al arte.
Lo de la consulta cuando tengáis un problema, no os servirá, porque existen temas continuamente.
Eso sin tener en cuenta los problemas con los vecinos, por lo que normalmente una propietario-presidente no tiene paciencia para aguantar a esa gente por un trabajo por el cual no puede cobrar.
Es curioso que gran parte las comunidades que conozco que no tenían administrador, lo han acabado teniendo, porque da muchos problemas y la gente no está para aguantar por amor al arte.
Luis 25: Debo decirte con los debidos respetos, que comparto la opinión de PL. Es evidente que para administrar BIEN una comunidad, el profesional encargado de dicha gestión debe tener la cualificación profesional adecuada para dicho menester y en este sentido, no basta con tener conocimientos contables, sino que también debe tener sólidos conocimientos administrativos, laborales, fiscales, jurídicos, técnicos, además de contar con un elenco de profesionales externos y proveedores de la comunidad eficaz, así como un equipo técnico y humano en constante crecimiento, renovación y puesta al día de las soluciones técnicas y novedades del devenir diario, etc., y a todo ello debe adicionar una gran dosis de sentido común e infinita paciencia lo que manifiesto a título ilustrativo porque podría enumerarte numerosísimos ejemplos. Estoy en desacuerdo contigo en desdeñar tan simplificadamente una profesión tan volcada con la sociedad y que en la medida de sus posibilidades ha obtenido logros sociales, como por ejemplo la positiva modificación de la L.P.H., en beneficio de los millones de personas que viven en comunidad en este país. Si todos pensaran como tú, dudo que hubiéramos sido capaces de conseguir el grado de seguridad jurídica que hoy día impera en los miles de comunidades que existen en este país.
Para PL.
Me hablas de los inconvenientes con los vecinos. Comprendo que haya comunidades y comunidades, y que dependiendo del talante de estas comunidades, sea más fácil o no, el llevar la administración de comunidad y si hay algún moroso ya acabamos. Pero si estos problemas no se dan (en mi comunidad no se dan afortunadamente) el llevar los asuntos de una comunidad es tan fácil como llevar tu propia contabilidad de tu hogar.
Me hablas de los inconvenientes con los vecinos. Comprendo que haya comunidades y comunidades, y que dependiendo del talante de estas comunidades, sea más fácil o no, el llevar la administración de comunidad y si hay algún moroso ya acabamos. Pero si estos problemas no se dan (en mi comunidad no se dan afortunadamente) el llevar los asuntos de una comunidad es tan fácil como llevar tu propia contabilidad de tu hogar.
Comparto el punto de vista de PL y de Dick, para llevar correctamente una comunidad se necesita algo más que unos simples conocimientos de contabilidad.
Hoy es dificil diferencia claramente la linea que separa las diferentes areas legales, todas están mezcladas, contable, mercantil, laboral, fiscal, juridica, etc.PRUEBA DE ELLO ES QUE LOS ESTUDIOS DE ADMINISTRADOR DE FINCAS son actualmente universitarios. Para administrar correctamente, ya sea una finca, p una empresa es necesario tener amplios conocimientos de todas las materias que afetan a toda administración ( enumeradas anteriormente ).
Hoy es dificil diferencia claramente la linea que separa las diferentes areas legales, todas están mezcladas, contable, mercantil, laboral, fiscal, juridica, etc.PRUEBA DE ELLO ES QUE LOS ESTUDIOS DE ADMINISTRADOR DE FINCAS son actualmente universitarios. Para administrar correctamente, ya sea una finca, p una empresa es necesario tener amplios conocimientos de todas las materias que afetan a toda administración ( enumeradas anteriormente ).
