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Presidenta extralimitada en funciones
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Presidenta extralimitada en funciones
Hola:
No sé si podréis resolver mi duda.....sobre todo si podéis indicarme qué pasos he de seguir.
La semana pasada( enero 2018), en la reunión de vecinos, la presidenta de la comunidad presentó 3 presupuestos para pavimentar la zona alrededor de la piscina comunitaria.
En la reunión de vecinos anterior(septiembre 2017) ni siquiera se decidió que se pidiesen presupuestos ya que era un tema que en la reunión anterior (mayo 2017) se VOTÓ que no se haría.
Por su cuenta presentó directamente 3 presupuestos e hizo que se votaran.
Yo no fui a la reunión (prefiero votar en la administradora de fincas).
Mi sorpresa es que el acta(enviada por correo electrónico una semana después) indicaba que la obra necesitaba, según LPH, las 3/5 partes de votos a favor.
En seguida comuniqué a la administradora que en Cataluña, según el código civil catalán, se precisan 4/5 partes a favor, por lo que la obra no saldrá adelante.
Lo más inverosímil, es que la administradora, mandada por la presidenta de la comunidad, rectifica el acta de la reunió e indica que se necesita mayoría simple ya que es una obra necesaria para la seguridad de los niños, que se hacen daño en el cesped.
Mi incredulidad es máxima.
La presidenta y la administradora, ¿han abusado de su posición? Lo digo por erigirse técnicas y decidir que una obra de hormigón alrededor de la piscina es necesaria y mucho más segura que un césped natural.
No hay ninguna reunión de vecinos en la que se haya mencionado QUE LA OBRA SE HAGA POR SEGURIDAD SINO POR ESTÉTICA. Pero la administradora y la presidenta han modificado el acta y han hecho constar que ese es el motivo.
Para determinar que una obra es por seguridad para el inmueble, ¿no debería determinarlo un técnico? Sería inverosímil que alguien haga un informe que el hormigón es más seguro que un césped natural para los niños.
Aunque lo que alega no deja de ser una mala excusa para conseguir lo que ella lleva años intentando forzar.
Al decirle que la mayoría en Catalauña es de 4/5 partes, se ha dado cuenta que la obra no podrá realizarse ya que no alcanza la mayoría necesaria.
¿Qué puedo hacer?
¿Tengo que denunciar a la presidenta? ¿Qué pasos he de seguir?
Gracias
No sé si podréis resolver mi duda.....sobre todo si podéis indicarme qué pasos he de seguir.
La semana pasada( enero 2018), en la reunión de vecinos, la presidenta de la comunidad presentó 3 presupuestos para pavimentar la zona alrededor de la piscina comunitaria.
En la reunión de vecinos anterior(septiembre 2017) ni siquiera se decidió que se pidiesen presupuestos ya que era un tema que en la reunión anterior (mayo 2017) se VOTÓ que no se haría.
Por su cuenta presentó directamente 3 presupuestos e hizo que se votaran.
Yo no fui a la reunión (prefiero votar en la administradora de fincas).
Mi sorpresa es que el acta(enviada por correo electrónico una semana después) indicaba que la obra necesitaba, según LPH, las 3/5 partes de votos a favor.
En seguida comuniqué a la administradora que en Cataluña, según el código civil catalán, se precisan 4/5 partes a favor, por lo que la obra no saldrá adelante.
Lo más inverosímil, es que la administradora, mandada por la presidenta de la comunidad, rectifica el acta de la reunió e indica que se necesita mayoría simple ya que es una obra necesaria para la seguridad de los niños, que se hacen daño en el cesped.
Mi incredulidad es máxima.
La presidenta y la administradora, ¿han abusado de su posición? Lo digo por erigirse técnicas y decidir que una obra de hormigón alrededor de la piscina es necesaria y mucho más segura que un césped natural.
No hay ninguna reunión de vecinos en la que se haya mencionado QUE LA OBRA SE HAGA POR SEGURIDAD SINO POR ESTÉTICA. Pero la administradora y la presidenta han modificado el acta y han hecho constar que ese es el motivo.
Para determinar que una obra es por seguridad para el inmueble, ¿no debería determinarlo un técnico? Sería inverosímil que alguien haga un informe que el hormigón es más seguro que un césped natural para los niños.
Aunque lo que alega no deja de ser una mala excusa para conseguir lo que ella lleva años intentando forzar.
Al decirle que la mayoría en Catalauña es de 4/5 partes, se ha dado cuenta que la obra no podrá realizarse ya que no alcanza la mayoría necesaria.
¿Qué puedo hacer?
¿Tengo que denunciar a la presidenta? ¿Qué pasos he de seguir?
Gracias
hola Chusco:
Conozco demasiado bien la ley 5/2015, porque es mi "caballo de batalla", aunque en este foro suele tratarse muy poco.
Como seria un acuerdo relativo a innovaciones físicas en el inmueble, no es una reparación del `pavimento sino un cambio de césped a solera de hormigón, tal como bien dices se tenia que aprobar por las 4/5 partes con la doble mayoría.
Tanto para combatir los acuerdos contrarios a la ley 49/1960 con sus modificaciones en España , como la 5/2015 para Cataluña, tienen una palabra mágica, las dos coinciden, es la única al alcance de los disidentes, es la mejor, la genuina, la que el legislador dejo en mano del sufrido propietario disidente, es la que puede con la propia ley del los mas fuertes, de los trileros y embaucadores, los que manejan y manipulan las comunidades playeras a su antojo y las otras, y es:
IMPUGNACIÓN AL INFINITO.
No te rompas la cabeza que decimos en mi tierra, no tienes nada que hacer sin estas solo, .las comunidades playeras como yo las denomino no tienen solución, los propietarios solemos ir una o dos veces al año, y eso lo aprovechan los administradores/a, y algunos presidentes dictadores, ¿Sabes cual es el punto mas importante del decálogo del propietarios inteligente?, es este: cuando vayas a tu apartamento, nada de juntas, nada de tertulias playeras, nada de comunidades, sombrilla, hamaca y a la playa con los niños y la parienta y si esta la suegra también con ella.
A la presidenta ni la puedes ni la debes denunciar porque ella cumple con su labor dictatorial, el caso es que ella no es la culpable, lo son los que aprueban sus caprichos, conozco muy bien el tema.
¿Pasos a seguir?, esperar a que te pasen la derrama, y al acta, y luego la palabra mágica que no hace falta que la repita, se me olvidaba y a pasar por caja que no es gratis.
Suerte y saludos/Juanchito
.
Conozco demasiado bien la ley 5/2015, porque es mi "caballo de batalla", aunque en este foro suele tratarse muy poco.
Como seria un acuerdo relativo a innovaciones físicas en el inmueble, no es una reparación del `pavimento sino un cambio de césped a solera de hormigón, tal como bien dices se tenia que aprobar por las 4/5 partes con la doble mayoría.
Tanto para combatir los acuerdos contrarios a la ley 49/1960 con sus modificaciones en España , como la 5/2015 para Cataluña, tienen una palabra mágica, las dos coinciden, es la única al alcance de los disidentes, es la mejor, la genuina, la que el legislador dejo en mano del sufrido propietario disidente, es la que puede con la propia ley del los mas fuertes, de los trileros y embaucadores, los que manejan y manipulan las comunidades playeras a su antojo y las otras, y es:
IMPUGNACIÓN AL INFINITO.
No te rompas la cabeza que decimos en mi tierra, no tienes nada que hacer sin estas solo, .las comunidades playeras como yo las denomino no tienen solución, los propietarios solemos ir una o dos veces al año, y eso lo aprovechan los administradores/a, y algunos presidentes dictadores, ¿Sabes cual es el punto mas importante del decálogo del propietarios inteligente?, es este: cuando vayas a tu apartamento, nada de juntas, nada de tertulias playeras, nada de comunidades, sombrilla, hamaca y a la playa con los niños y la parienta y si esta la suegra también con ella.
A la presidenta ni la puedes ni la debes denunciar porque ella cumple con su labor dictatorial, el caso es que ella no es la culpable, lo son los que aprueban sus caprichos, conozco muy bien el tema.
¿Pasos a seguir?, esperar a que te pasen la derrama, y al acta, y luego la palabra mágica que no hace falta que la repita, se me olvidaba y a pasar por caja que no es gratis.
Suerte y saludos/Juanchito
.
Buenas noches Juanchito.
Totalmente de acuerdo con tu comentario, pero me gustaria hacerte alguna apreciación-pregunta al respecto de tus comentarios.
Primero....GRACIAS por tu contestación y tan rápida.
Segundo y ya abordando el asunto me gustaría preguntarte a qué te refieres con IMPUGNACIÓN A INFINITO. Te refieres a luchar y luchar hasta llegar al final de éste asunto o te refieres a impugnar todo lo que crea conveniente (hasta que se cansen). Te comento que no es una comunidad playera, aunque tengo que darte la razón y lo parece.No les pienso dejar que hagan de ésto lo que les salga de la entrepierna, es más, somos más de la 1/4 parte para tirar para atrás ésta obra de camping para algunos. Así que, en ese sentido y llevandolo al juzgado creo que tenemos garantías suficientes para ganarlo. Otra cosa es lo que pase: igual son tan valientes que llegan a hacer la obra (pasandose por el forro la maoría cualificada de 4/5) y que luego denuncie y tengan que devolverme lo mío. Pero....si la obra está hecha y pierden el juicio, como se restituye el momento anterior??? es decir....los que queremos el césped, cómo se restituye y quién lo hace???
Por eso, no estoy solo. Somos pocos pero suficientes (por mayorias) para plantar cara a ésto.Yo estoy decidido aunque el resto que se niegan me ayuden judicialmete, no hay problema. Pasaremos por caja primero como bien dices y a por todas¡¡¡
Gracias y saludos.
Espero respuesta cuando puedas.
Saludos
Totalmente de acuerdo con tu comentario, pero me gustaria hacerte alguna apreciación-pregunta al respecto de tus comentarios.
Primero....GRACIAS por tu contestación y tan rápida.
Segundo y ya abordando el asunto me gustaría preguntarte a qué te refieres con IMPUGNACIÓN A INFINITO. Te refieres a luchar y luchar hasta llegar al final de éste asunto o te refieres a impugnar todo lo que crea conveniente (hasta que se cansen). Te comento que no es una comunidad playera, aunque tengo que darte la razón y lo parece.No les pienso dejar que hagan de ésto lo que les salga de la entrepierna, es más, somos más de la 1/4 parte para tirar para atrás ésta obra de camping para algunos. Así que, en ese sentido y llevandolo al juzgado creo que tenemos garantías suficientes para ganarlo. Otra cosa es lo que pase: igual son tan valientes que llegan a hacer la obra (pasandose por el forro la maoría cualificada de 4/5) y que luego denuncie y tengan que devolverme lo mío. Pero....si la obra está hecha y pierden el juicio, como se restituye el momento anterior??? es decir....los que queremos el césped, cómo se restituye y quién lo hace???
Por eso, no estoy solo. Somos pocos pero suficientes (por mayorias) para plantar cara a ésto.Yo estoy decidido aunque el resto que se niegan me ayuden judicialmete, no hay problema. Pasaremos por caja primero como bien dices y a por todas¡¡¡
Gracias y saludos.
Espero respuesta cuando puedas.
Saludos
Creo que al votar los presupuestos han aprobado tacitamente la pavimentacion de la zona.
Tiene varias opciones:
Podrian convocar ustedes una junta y ver si declaran las obras como mejora, como seguridad o si finalmente se anula el acuerdo
Si consiguieran los requisitos del Artículo 553-20 Reuniones
2. La junta de propietarios debe reunirse cuando lo considere conveniente el presidente y cuando lo solicite, como mínimo, una cuarta parte de los propietarios o los que representen una cuarta parte de las cuotas de participación.
El caracter de las obras, si son necesarias, por seguridad o mejora lo establece la junta y no la presidenta por lo que si se mantienen como mejora en una junta podrian negarse a pagar si el presupuesto excede de lo que marca la ley
Artículo 553-30 Vinculación de los acuerdos
1. Los acuerdos adoptados por la junta de propietarios son obligatorios y vinculan a todos los propietarios, incluso a los disidentes.
2. No obstante lo establecido por el apartado 1, los propietarios disidentes no están obligados a satisfacer los gastos originados por las nuevas instalaciones o nuevos servicios comunes que no sean exigibles de acuerdo con la ley si el valor total del gasto acordado es superior a la cuarta parte del presupuesto anual vigente de la comunidad. Los propietarios solo pueden disfrutar de las nuevas instalaciones o los nuevos servicios si satisfacen el importe de los gastos de ejecución y de mantenimiento con la actualización que corresponda aplicándole el índice general de precios de consumo.
2ºimpugnar
Si deciden impugnar pueden solicitar medidas cautelares para que el acuerdo no se ejecute, evitando la pavimentacion hasta que se resuelva judicialmente el asunto.
Artículo 553-32 Suspensión
1. La impugnación de un acuerdo de la junta de propietarios no suspende su ejecutabilidad..
2. La autoridad judicial puede adoptar las medidas cautelares que considere convenientes, incluso la de decretar provisionalmente la suspensión del acuerdo de la junta de propietarios impugnado.
Tiene varias opciones:
Podrian convocar ustedes una junta y ver si declaran las obras como mejora, como seguridad o si finalmente se anula el acuerdo
Si consiguieran los requisitos del Artículo 553-20 Reuniones
2. La junta de propietarios debe reunirse cuando lo considere conveniente el presidente y cuando lo solicite, como mínimo, una cuarta parte de los propietarios o los que representen una cuarta parte de las cuotas de participación.
El caracter de las obras, si son necesarias, por seguridad o mejora lo establece la junta y no la presidenta por lo que si se mantienen como mejora en una junta podrian negarse a pagar si el presupuesto excede de lo que marca la ley
Artículo 553-30 Vinculación de los acuerdos
1. Los acuerdos adoptados por la junta de propietarios son obligatorios y vinculan a todos los propietarios, incluso a los disidentes.
2. No obstante lo establecido por el apartado 1, los propietarios disidentes no están obligados a satisfacer los gastos originados por las nuevas instalaciones o nuevos servicios comunes que no sean exigibles de acuerdo con la ley si el valor total del gasto acordado es superior a la cuarta parte del presupuesto anual vigente de la comunidad. Los propietarios solo pueden disfrutar de las nuevas instalaciones o los nuevos servicios si satisfacen el importe de los gastos de ejecución y de mantenimiento con la actualización que corresponda aplicándole el índice general de precios de consumo.
2ºimpugnar
Si deciden impugnar pueden solicitar medidas cautelares para que el acuerdo no se ejecute, evitando la pavimentacion hasta que se resuelva judicialmente el asunto.
Artículo 553-32 Suspensión
1. La impugnación de un acuerdo de la junta de propietarios no suspende su ejecutabilidad..
2. La autoridad judicial puede adoptar las medidas cautelares que considere convenientes, incluso la de decretar provisionalmente la suspensión del acuerdo de la junta de propietarios impugnado.
Hola Chusco:
He comprobado que conoces bien la ley 5/2015, y has salvado tu voto como es de rigor.
¿IMPUGNACIÓN HASTA EL INFINITO? pues me refiero a que la única manera de hacerle frente a los acuerdos contrarios a la ley en Cataluña y en el resto de España es IMPUGNACIÓN Y MAS IMPUGNACIÓN, Y MAS IMPUGNACIÓN ETC..
El legislador en Cataluña dispuso en la Ley hablando en plata lo siguiente:
1º.- La ley de 2006 no permitía comenzar las obras hasta pasados un mes desde que los propietarios recibieran el acta, tiempo para poder impugnar los acuerdos e intentar paralizar las obras, hay administradores en Cataluña que tardan hasta tres meses o mas en mandarlas, luego era mas fácil que ahora paralizar una obra dimanante de un acuerdo contrario a la ley o por defecto de forma.
2º.- La modificación que se hizo en 2015, permite ejecutar las obras una vez que se apruebe en junta de propietarios, pero dice que el acuerdo sera valido, y no a esperar a que pase el mes desde que se reciba el acta para poder impugnarla.
Opino que el legislador no tuvo en cuenta que existen acuerdos contrarios a la ley, permitiendo la ejecución las obras, sin esperar que el juez dictamine la legalidad o no del acuerdo, y como bien dices:
"Si la obra está hecha y pierden el juicio, como se restituye el momento anterior??? es decir....los que queremos el césped, cómo se restituye y quién lo hace"
Eso lo decidirá el juez, no conozco ningún caso en que se demoliera una obra por un acuerdo ilegal, ni creo que se pidieran responsabilidades a nadie. porque la comunidad no delinque.
Sin entrar citando tal o cual articulo, ni aludir a teorías donde la ley evita estos desmanes. solo te queda:
Preparar la impugnación si la obra no esta comenzada, con los siguientes argumentos:
1º.- Comprobar si la obra figuraba en un punto del orden del día.
2º.- La aprobación de la obra requiere las 4/5 partes de las cuotas porque es una innovación, se pretende cambiar un pavimento natural de césped por un losa de hormigón.
3º.- Comprobar si se ha cumplido aquello de que las 4/5 partes se han logrado en tiempo y modo, si los propietarios ausentes no han mostrado su disconformidad sobre el acuerdo. en tal sentido el acuerdo seria valido.
Si no esta hecha la obra debes conseguir todos los apoyos que puedas, pero teniendo presente lo que te digo en el apartado 3º, solo te quedaría si hubieran cometido el fallo del apartado 1º.
Una impugnación de este calibre es muy difícil de ganar si ya se han ejecutado las obras, el juez seguro que para evitar una mal mayor lo daría por bueno.
Te recomiendo este proverbio árabe que dice: " Esperare tranquilamente sentado en mi puerta para ver pasar el cadáver de mi enemigo".saca las conclusiones.
Es posible que la impugnación solo te sirva para una victoria moral. pero nada mas, espera a tu oportunidad, tendrás tu ocasión para saldar cuentas con tu presidenta y seguidores, busca apoyos y en la próxima junta que no vuelva a repetir, y entre una junta como Dios manda.
Otra, es conseguir los apoyos suficientes para convocar una junta para remover a la presidenta y a la administradora, pero nunca para intentar dejar sin efecto el acuerdo, porque la ley ya tiene los mecanismos suficiente para impedirlo, "“Los acuerdos adoptados válidamente por la junta de propietarios, salvo que los estatutos establezcan otra cosa, son ejecutivos desde el momento en que se adoptan”. Con ello, es el momento del acuerdo el de su ejecutividad, no la notificación a los comuneros.
Por ultimo, no descartes otras opiniones que te den, es posible que sean mas acertadas que las mías.
Suerte y saludos/Juanchito
He comprobado que conoces bien la ley 5/2015, y has salvado tu voto como es de rigor.
¿IMPUGNACIÓN HASTA EL INFINITO? pues me refiero a que la única manera de hacerle frente a los acuerdos contrarios a la ley en Cataluña y en el resto de España es IMPUGNACIÓN Y MAS IMPUGNACIÓN, Y MAS IMPUGNACIÓN ETC..
El legislador en Cataluña dispuso en la Ley hablando en plata lo siguiente:
1º.- La ley de 2006 no permitía comenzar las obras hasta pasados un mes desde que los propietarios recibieran el acta, tiempo para poder impugnar los acuerdos e intentar paralizar las obras, hay administradores en Cataluña que tardan hasta tres meses o mas en mandarlas, luego era mas fácil que ahora paralizar una obra dimanante de un acuerdo contrario a la ley o por defecto de forma.
2º.- La modificación que se hizo en 2015, permite ejecutar las obras una vez que se apruebe en junta de propietarios, pero dice que el acuerdo sera valido, y no a esperar a que pase el mes desde que se reciba el acta para poder impugnarla.
Opino que el legislador no tuvo en cuenta que existen acuerdos contrarios a la ley, permitiendo la ejecución las obras, sin esperar que el juez dictamine la legalidad o no del acuerdo, y como bien dices:
"Si la obra está hecha y pierden el juicio, como se restituye el momento anterior??? es decir....los que queremos el césped, cómo se restituye y quién lo hace"
Eso lo decidirá el juez, no conozco ningún caso en que se demoliera una obra por un acuerdo ilegal, ni creo que se pidieran responsabilidades a nadie. porque la comunidad no delinque.
Sin entrar citando tal o cual articulo, ni aludir a teorías donde la ley evita estos desmanes. solo te queda:
Preparar la impugnación si la obra no esta comenzada, con los siguientes argumentos:
1º.- Comprobar si la obra figuraba en un punto del orden del día.
2º.- La aprobación de la obra requiere las 4/5 partes de las cuotas porque es una innovación, se pretende cambiar un pavimento natural de césped por un losa de hormigón.
3º.- Comprobar si se ha cumplido aquello de que las 4/5 partes se han logrado en tiempo y modo, si los propietarios ausentes no han mostrado su disconformidad sobre el acuerdo. en tal sentido el acuerdo seria valido.
Si no esta hecha la obra debes conseguir todos los apoyos que puedas, pero teniendo presente lo que te digo en el apartado 3º, solo te quedaría si hubieran cometido el fallo del apartado 1º.
Una impugnación de este calibre es muy difícil de ganar si ya se han ejecutado las obras, el juez seguro que para evitar una mal mayor lo daría por bueno.
Te recomiendo este proverbio árabe que dice: " Esperare tranquilamente sentado en mi puerta para ver pasar el cadáver de mi enemigo".saca las conclusiones.
Es posible que la impugnación solo te sirva para una victoria moral. pero nada mas, espera a tu oportunidad, tendrás tu ocasión para saldar cuentas con tu presidenta y seguidores, busca apoyos y en la próxima junta que no vuelva a repetir, y entre una junta como Dios manda.
Otra, es conseguir los apoyos suficientes para convocar una junta para remover a la presidenta y a la administradora, pero nunca para intentar dejar sin efecto el acuerdo, porque la ley ya tiene los mecanismos suficiente para impedirlo, "“Los acuerdos adoptados válidamente por la junta de propietarios, salvo que los estatutos establezcan otra cosa, son ejecutivos desde el momento en que se adoptan”. Con ello, es el momento del acuerdo el de su ejecutividad, no la notificación a los comuneros.
Por ultimo, no descartes otras opiniones que te den, es posible que sean mas acertadas que las mías.
Suerte y saludos/Juanchito
Buenas tardes Juanchito…creo que tengo que volver a reescribir¡¡¡¡
En fin, bromas aparte, empezaré por el final de respuesta que será de lo más breve: imposible¡¡¡ así que te haré caso y “esperaré tranquilamente….” Gracias¡¡¡
Seguimos.No quiero que sea una victoria moral, que en parte siempre lo es. Quiero que sea un punto y aparte en esta comunidad en la que unos cuantos estamos cansaditos del tópico de muchas comunidades.Así que a por ello¡¡¡
Como no se han iniciado las obras, no estariamos en esa fase de restitución…pero desde luego me parece muy injusto que llegado el caso, un juez no reestableciese (por lo menos de alguna forma) a los disidentes cumplidores de las leyes. De otdas formas, gracias por tu apreciación, aunque discrepe. Si algún forero nos da almo más de luz sobre este punto.
Preparación de la impugnación.
Los tres puntos que comentas se cumplen: el acuerdo está en el orden del día, es una innovación o cambio de material por lo cual necesitan 4/5 partes y NO las tienen, y al hilo de lo anterior tenemos más de 1/5 parte que NO quiere realizar esa obra (aún falta alguno por votar pero seguramente lo hará en contra).Aún así, no tienen tal mayoría. Así que…en principio, tenemos la sartén por el mango.Entiendo que si impugno y con todos los argumentos comprobables, el juez tiraría la obra para atrás condenando en costas, etc. a la comunidad.
Los pasos a seguir van a ser los siguientes si te parece correcto:
1.Dar a la comunidad la opción de cambiar lo que han cambiado (mayoría simple) advirtiendo que, en caso contrario se tomarán las medidas oportunas para defender los intereses de los perjudicados.
2.SI es positivo, que se vuelva a redactar el acta conforme a derecho para no llegar a la impugnación de la misma. (Aquí me gustaría comentarte qué es eso de se equivocaron en la primera acta y luego rectifican a mayoría simple???No hay ningún informe técnico que lo avale, supuestamente los vecinos¡¡¡).
3.Si es negativo, informar a la adminstradora y a la presidenta de la impugnación del acta vía judicial.
Si ves que algún paso puede ser susceptible de cambio, se aceptan ideas. Somos un grupo de “entendidos” en asuntos legales, casi noveles en comunidades pero con ganas de que no nos pisen nuestros derechos.
Muchas gracias por la información sobre la ejecutabilidad de lo acordado en Junta. No lo tenía presente pero está claro en la ley. Gracias¡¡¡
Un saludo y cuando puedas espero respuesta
En fin, bromas aparte, empezaré por el final de respuesta que será de lo más breve: imposible¡¡¡ así que te haré caso y “esperaré tranquilamente….” Gracias¡¡¡
Seguimos.No quiero que sea una victoria moral, que en parte siempre lo es. Quiero que sea un punto y aparte en esta comunidad en la que unos cuantos estamos cansaditos del tópico de muchas comunidades.Así que a por ello¡¡¡
Como no se han iniciado las obras, no estariamos en esa fase de restitución…pero desde luego me parece muy injusto que llegado el caso, un juez no reestableciese (por lo menos de alguna forma) a los disidentes cumplidores de las leyes. De otdas formas, gracias por tu apreciación, aunque discrepe. Si algún forero nos da almo más de luz sobre este punto.
Preparación de la impugnación.
Los tres puntos que comentas se cumplen: el acuerdo está en el orden del día, es una innovación o cambio de material por lo cual necesitan 4/5 partes y NO las tienen, y al hilo de lo anterior tenemos más de 1/5 parte que NO quiere realizar esa obra (aún falta alguno por votar pero seguramente lo hará en contra).Aún así, no tienen tal mayoría. Así que…en principio, tenemos la sartén por el mango.Entiendo que si impugno y con todos los argumentos comprobables, el juez tiraría la obra para atrás condenando en costas, etc. a la comunidad.
Los pasos a seguir van a ser los siguientes si te parece correcto:
1.Dar a la comunidad la opción de cambiar lo que han cambiado (mayoría simple) advirtiendo que, en caso contrario se tomarán las medidas oportunas para defender los intereses de los perjudicados.
2.SI es positivo, que se vuelva a redactar el acta conforme a derecho para no llegar a la impugnación de la misma. (Aquí me gustaría comentarte qué es eso de se equivocaron en la primera acta y luego rectifican a mayoría simple???No hay ningún informe técnico que lo avale, supuestamente los vecinos¡¡¡).
3.Si es negativo, informar a la adminstradora y a la presidenta de la impugnación del acta vía judicial.
Si ves que algún paso puede ser susceptible de cambio, se aceptan ideas. Somos un grupo de “entendidos” en asuntos legales, casi noveles en comunidades pero con ganas de que no nos pisen nuestros derechos.
Muchas gracias por la información sobre la ejecutabilidad de lo acordado en Junta. No lo tenía presente pero está claro en la ley. Gracias¡¡¡
Un saludo y cuando puedas espero respuesta
Hola Chusco:
Como la obra aun no se ha empezado, yo si estuviera en tu lugar, junto con los propietarios afines, hablaría con la presidenta para hacerle ver que el acuerdo no se ajusta a la ley, y que estáis dispuestos a impugnarlo.
No puedes coger firmas para hacer una junta con la intención de revocar el acuerdo, porque no se pueden dejar sin ejecutar los acuerdos, sino que estos deben ser cumplidos de inmediato, no dando lugar a algunos casos que se han dado en la práctica de acuerdos alcanzados por mayoría simple, por ejemplo, y un grupo de comuneros no asistentes pretenden convocar una nueva junta para que este acuerdo se derogue y deje sin efecto, lo que no es admisible al tratarse de acuerdo firme y ejecutivo constituyendo un fraude de ley que se pretendiera convocar nueva junta para revocar un acuerdo alcanzado.
Si con buenas palabras no podéis convencer a la presidenta no queda otro camino que la impugnación, pero como ya sabes no obstante te recuerdo que:
Como el acuerdo fue alcanzado por mayoría simple, Una vez transcurrido el plazo que fija la ley (un mes) se tiene que enviar a todos los propietarios un anexo al acta en el cual se tiene que indicar si los acuerdos susceptibles de formación sucesiva han acontecido efectivos o no, y se tiene que hacer constar, así mismo, el resultado final de la votación, es decir, si finalmente se ha adoptado el acuerdo con el uso del voto presunto.
Ademas en cuanto al uso del voto presunto para que tenga virtualidad el voto negativo del ausente se exige de este un escrito notificado al administrador de fincas de una forma fehaciente, con lo que serán tenidos por mal efectuados los escritos dirigidos sin la concurrencia de este requisito, es decir que los ausentes tenéis que manifestar antes vuestra discrepancia al administrador para poder impugnar.
Cuantos mas apoyos tengas, mas barato saldrá la impugnación, debes retardar las obras para evitar que el desaguisado ya no tenga remedio.
Te recomiendo que leas parte de una sentencia del TS:
Por muchas irregularidades que haya en la convocatoria o celebración de la Junta, los propietarios disidentes, por sí mismos, no pueden dejar de cumplir los acuerdos, con la salvedad antes mencionada, deberán impugnar judicialmente y solicitar la suspensión cautelar, en su caso, siguiendo los trámites de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Saludos/Juanchito
Como la obra aun no se ha empezado, yo si estuviera en tu lugar, junto con los propietarios afines, hablaría con la presidenta para hacerle ver que el acuerdo no se ajusta a la ley, y que estáis dispuestos a impugnarlo.
No puedes coger firmas para hacer una junta con la intención de revocar el acuerdo, porque no se pueden dejar sin ejecutar los acuerdos, sino que estos deben ser cumplidos de inmediato, no dando lugar a algunos casos que se han dado en la práctica de acuerdos alcanzados por mayoría simple, por ejemplo, y un grupo de comuneros no asistentes pretenden convocar una nueva junta para que este acuerdo se derogue y deje sin efecto, lo que no es admisible al tratarse de acuerdo firme y ejecutivo constituyendo un fraude de ley que se pretendiera convocar nueva junta para revocar un acuerdo alcanzado.
Si con buenas palabras no podéis convencer a la presidenta no queda otro camino que la impugnación, pero como ya sabes no obstante te recuerdo que:
Como el acuerdo fue alcanzado por mayoría simple, Una vez transcurrido el plazo que fija la ley (un mes) se tiene que enviar a todos los propietarios un anexo al acta en el cual se tiene que indicar si los acuerdos susceptibles de formación sucesiva han acontecido efectivos o no, y se tiene que hacer constar, así mismo, el resultado final de la votación, es decir, si finalmente se ha adoptado el acuerdo con el uso del voto presunto.
Ademas en cuanto al uso del voto presunto para que tenga virtualidad el voto negativo del ausente se exige de este un escrito notificado al administrador de fincas de una forma fehaciente, con lo que serán tenidos por mal efectuados los escritos dirigidos sin la concurrencia de este requisito, es decir que los ausentes tenéis que manifestar antes vuestra discrepancia al administrador para poder impugnar.
Cuantos mas apoyos tengas, mas barato saldrá la impugnación, debes retardar las obras para evitar que el desaguisado ya no tenga remedio.
Te recomiendo que leas parte de una sentencia del TS:
Por muchas irregularidades que haya en la convocatoria o celebración de la Junta, los propietarios disidentes, por sí mismos, no pueden dejar de cumplir los acuerdos, con la salvedad antes mencionada, deberán impugnar judicialmente y solicitar la suspensión cautelar, en su caso, siguiendo los trámites de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Saludos/Juanchito
Buenos dias Juanchito. No he podido responderte antes, pero gracias d e nuevo por la respuesta.
Como ya te he comentado, tenemos más de 1/5 parte para que no se pueda ejecutar la obra. Voy a avanzarles, como bien dices, que no me dejan otra opción que la impugnación judicial del acuerdo, pero tampoco quiero forzar a los otros propietarios a hacerlo. COn su oposición al mismo acuerdo ya me vale.
Pediré a los 30 días un anexo del acta para ver el recuento real de votos a la adminstradora, pero creo que lo haré antes para que vean que la cosa va en serio.No hay problema. Me lo pasará y seguramente se lo pasará al presidente.....
Respecto a meter a mas propietarios....no sé...si alguno se adhire bien....si no...solo....gracias¡¡Si tienes experiencia envalor económico del procedimiento me comentas.
Con respecto a las obras que te comenté que todo el mundo tiene ahora...te preguntaba el alcance de la comunidad y de cada propietario.No estoy dispuesto tampoco a pagarle los azulejos del baño al que quiera....qué tipo de obras debe la comunidad hacerse cargo, la aseguradora(supongo que depende de lo contratado) y cada particular???
Gracias y saludos.
A la noche entro a ver tu respuesta.
Como ya te he comentado, tenemos más de 1/5 parte para que no se pueda ejecutar la obra. Voy a avanzarles, como bien dices, que no me dejan otra opción que la impugnación judicial del acuerdo, pero tampoco quiero forzar a los otros propietarios a hacerlo. COn su oposición al mismo acuerdo ya me vale.
Pediré a los 30 días un anexo del acta para ver el recuento real de votos a la adminstradora, pero creo que lo haré antes para que vean que la cosa va en serio.No hay problema. Me lo pasará y seguramente se lo pasará al presidente.....
Respecto a meter a mas propietarios....no sé...si alguno se adhire bien....si no...solo....gracias¡¡Si tienes experiencia envalor económico del procedimiento me comentas.
Con respecto a las obras que te comenté que todo el mundo tiene ahora...te preguntaba el alcance de la comunidad y de cada propietario.No estoy dispuesto tampoco a pagarle los azulejos del baño al que quiera....qué tipo de obras debe la comunidad hacerse cargo, la aseguradora(supongo que depende de lo contratado) y cada particular???
Gracias y saludos.
A la noche entro a ver tu respuesta.
Hola Chusco:
El coste de la impugnación de un acuerdo de junta de propietarios,depende de los abogados y procurador que contrates, teniendo en cuenta que las tasas judiciales al ser persona física son gratis, te rondaría entre 700 y mil euros.
Sobre todo la impugnación no la bases en el acuerdo porque es legal, sino en la forma. por vulnerar el articulo 553/26 de la ley 5/2015.
Esperar a que los ausentes se pronuncien para que se pueda alcanzar o no las mayorías cualificadas, porque el juicio lo tendrías perdido.
No entiendo a que te refieres cuando dices:
"Con respecto a las obras que te comenté que todo el mundo tiene ahora...te preguntaba el alcance de la comunidad y de cada propietario.No estoy dispuesto tampoco a pagarle los azulejos del baño al que quiera....qué tipo de obras debe la comunidad hacerse cargo, la aseguradora(supongo que depende de lo contratado) y cada particular???.
Saludos/Juanchito
El coste de la impugnación de un acuerdo de junta de propietarios,depende de los abogados y procurador que contrates, teniendo en cuenta que las tasas judiciales al ser persona física son gratis, te rondaría entre 700 y mil euros.
Sobre todo la impugnación no la bases en el acuerdo porque es legal, sino en la forma. por vulnerar el articulo 553/26 de la ley 5/2015.
Esperar a que los ausentes se pronuncien para que se pueda alcanzar o no las mayorías cualificadas, porque el juicio lo tendrías perdido.
No entiendo a que te refieres cuando dices:
"Con respecto a las obras que te comenté que todo el mundo tiene ahora...te preguntaba el alcance de la comunidad y de cada propietario.No estoy dispuesto tampoco a pagarle los azulejos del baño al que quiera....qué tipo de obras debe la comunidad hacerse cargo, la aseguradora(supongo que depende de lo contratado) y cada particular???.
Saludos/Juanchito
Buenos días de nuevo Juanchito....y muchas gracias de nuevo por darme luz al tema en litigio.
Correcto el tema de la libertad del abogado de cobro de honorarios....la cantidad que me comentas me parece más que adecuada. La comunidad, curiosisimo y vistas muchas sentencias en éste sentido, no tiene responsabilidad jurídica, aunque hay muchisima controversia sobre el asunto.
Respecto a la impugnación, correcto que la demanda sea sobre la vulneración de derechos del artículo 553-26. No me pueden quitar mi derecho a negarme a pagar algo que no toca sin tener la mayoría cualificada adecuada al caso. Te recuerdo que, en principio, no tienen esa mayoría de 4/5.....por mis cuentas y con lo ya votado nosostros sí tenemos más del 1/5 en NO. De todas formas, esta semana le pido a la adminstradora que por favor me pase esa infomación por escrito de las personas que han votado al final y en qué sentido. Seguidamente advertiré de los siguientes pasos a seguir si se siguen vulnerando nuestros derechos.
Respecto al alcance de las obras a tener en cuenta por la comunidad y las que no, veo que se perdió el mensaje que te puse y normal que no entiendas nada.Te paso a explicar el caso.
Ahora se quieren meter en obras comunitarias varias.A todo el mundo le salen desperfectos en sus viviendas. Mi pregunta era saber exactamente qué obras son las que la comunidad se tiene que hacer cargo y las que no. Es decir que no quiero que algun listo cuele, por ejemplo, azulejos de su casa que en su día debía haber reclamado a la constructora como hicimos todos. Entiendo que las obras de seguridad,habitabilidad etc. del inmueble nos debemos hacer cargo. Supongo puedo pedir a la adminstradora los desperfectos de cada vecino y valorar si toca o no....esa es la cuestión.
Gracias y seguimos en contacto.
Correcto el tema de la libertad del abogado de cobro de honorarios....la cantidad que me comentas me parece más que adecuada. La comunidad, curiosisimo y vistas muchas sentencias en éste sentido, no tiene responsabilidad jurídica, aunque hay muchisima controversia sobre el asunto.
Respecto a la impugnación, correcto que la demanda sea sobre la vulneración de derechos del artículo 553-26. No me pueden quitar mi derecho a negarme a pagar algo que no toca sin tener la mayoría cualificada adecuada al caso. Te recuerdo que, en principio, no tienen esa mayoría de 4/5.....por mis cuentas y con lo ya votado nosostros sí tenemos más del 1/5 en NO. De todas formas, esta semana le pido a la adminstradora que por favor me pase esa infomación por escrito de las personas que han votado al final y en qué sentido. Seguidamente advertiré de los siguientes pasos a seguir si se siguen vulnerando nuestros derechos.
Respecto al alcance de las obras a tener en cuenta por la comunidad y las que no, veo que se perdió el mensaje que te puse y normal que no entiendas nada.Te paso a explicar el caso.
Ahora se quieren meter en obras comunitarias varias.A todo el mundo le salen desperfectos en sus viviendas. Mi pregunta era saber exactamente qué obras son las que la comunidad se tiene que hacer cargo y las que no. Es decir que no quiero que algun listo cuele, por ejemplo, azulejos de su casa que en su día debía haber reclamado a la constructora como hicimos todos. Entiendo que las obras de seguridad,habitabilidad etc. del inmueble nos debemos hacer cargo. Supongo puedo pedir a la adminstradora los desperfectos de cada vecino y valorar si toca o no....esa es la cuestión.
Gracias y seguimos en contacto.
Hola Chusco:
Respecto a lo de las obras, la comunidad solo se tiene que hacerse cargo de desperfectos en elementos comunes, es decir estructura del edificio, tejados, fachadas etc.
Cada vecino se pagara las que corresponda a su vivienda, como bien dices:
Es decir que no quiero que algún listo cuele, por ejemplo, azulejos de su casa que en su día debía haber reclamado a la constructora como hicimos todos.
Cuando es obra nueva los plazos de garantía varían entre el año para reclamar defectos de acabado, los tres años para defectos de habitabilidad o funcionalidad y los diez años en caso de defectos relativos a la estructura del edifico.
En cuanto a la impugnación, siempre es mejor pensar las consecuencias a posteriori, si lo tienes claro adelante. Llegara el día que se cambie la ley, y a los que a sabiendas cometen desmanes en las comunidades, tanto presidentes/a como administradores, se les podrá pedir responsabilidades, mientras tanto opino que los abogados y procuradores también tienen derecho a comer, sino que seria de ellos.
Saludos/Juanchito
Respecto a lo de las obras, la comunidad solo se tiene que hacerse cargo de desperfectos en elementos comunes, es decir estructura del edificio, tejados, fachadas etc.
Cada vecino se pagara las que corresponda a su vivienda, como bien dices:
Es decir que no quiero que algún listo cuele, por ejemplo, azulejos de su casa que en su día debía haber reclamado a la constructora como hicimos todos.
Cuando es obra nueva los plazos de garantía varían entre el año para reclamar defectos de acabado, los tres años para defectos de habitabilidad o funcionalidad y los diez años en caso de defectos relativos a la estructura del edifico.
En cuanto a la impugnación, siempre es mejor pensar las consecuencias a posteriori, si lo tienes claro adelante. Llegara el día que se cambie la ley, y a los que a sabiendas cometen desmanes en las comunidades, tanto presidentes/a como administradores, se les podrá pedir responsabilidades, mientras tanto opino que los abogados y procuradores también tienen derecho a comer, sino que seria de ellos.
Saludos/Juanchito
Buenos días de nuevo Juanchito.
Correcto con el tema de la responsabilidad de la comunidad sobre temas comunitarios o particulares, pero como bien puedes entender, hay listillos que pueden intentar hacer colar algo de lo que no tienen derecho.Como te comento, en su día podían haber reclamado a la constructora como lo hicimos muchos por los desperfectos con los plazos que me has indicado que tenia presente, pero gracias por comentarlo.
Respecto a las consecuencias a posteriori entiendo por donde vas....por decir algo alguna represalia de algun vecino-propietario...malas caras etc????No me importa en absoluto si te refieres a eso que creo que sí.
Con respecto al cambio de ley y posibles responsabilidades de presidente y administrador....te preguntaría si no ves (o el juez llegado el caso) algún desman por parte de alguna de éstas figuras en este caso. Yo creo que por lo menos alguna reprimenda se le podría dar....
Te agradezco de nuevo tus consejos y los tengo bien presentes.
Totalmente de acuerdo contigo respecto a que los abogados y procuradores tienen que comer...como todo el mundo...tengo gente para llevarlo pero te interesa el tema???
Un saludo y te voy informando de los pasos y evolución del tema.
Correcto con el tema de la responsabilidad de la comunidad sobre temas comunitarios o particulares, pero como bien puedes entender, hay listillos que pueden intentar hacer colar algo de lo que no tienen derecho.Como te comento, en su día podían haber reclamado a la constructora como lo hicimos muchos por los desperfectos con los plazos que me has indicado que tenia presente, pero gracias por comentarlo.
Respecto a las consecuencias a posteriori entiendo por donde vas....por decir algo alguna represalia de algun vecino-propietario...malas caras etc????No me importa en absoluto si te refieres a eso que creo que sí.
Con respecto al cambio de ley y posibles responsabilidades de presidente y administrador....te preguntaría si no ves (o el juez llegado el caso) algún desman por parte de alguna de éstas figuras en este caso. Yo creo que por lo menos alguna reprimenda se le podría dar....
Te agradezco de nuevo tus consejos y los tengo bien presentes.
Totalmente de acuerdo contigo respecto a que los abogados y procuradores tienen que comer...como todo el mundo...tengo gente para llevarlo pero te interesa el tema???
Un saludo y te voy informando de los pasos y evolución del tema.
Me repito antes de que me contestes....
El tema está en que si no tienen el apoyo van a intentar hacerlo por simple....y tampoco eso es lo deseado...si no que si no tienen el apoyo de la mayoria cualificada que no se realice la obra y que busquen más apoyos....si accedo a que se haga por mayoría simple tendré que hacerme disidente y si aún así realizan la obra podríamos tener futuros problemas en el acceso a la piscina....igual alguno da algun paso no deseable por despecho y me sabria mal llegar a mayores.....igual se piensan que no tengo derecho a pasar a bañarme en la piscina....
Un saludo de nuevo.
El tema está en que si no tienen el apoyo van a intentar hacerlo por simple....y tampoco eso es lo deseado...si no que si no tienen el apoyo de la mayoria cualificada que no se realice la obra y que busquen más apoyos....si accedo a que se haga por mayoría simple tendré que hacerme disidente y si aún así realizan la obra podríamos tener futuros problemas en el acceso a la piscina....igual alguno da algun paso no deseable por despecho y me sabria mal llegar a mayores.....igual se piensan que no tengo derecho a pasar a bañarme en la piscina....
Un saludo de nuevo.
Buenas tardes Juanchito.
Si no se remedia en los próximos días tendré que tomar la determinación. Te había preguntado si querías llevar tú el tema o busco otro compañero especialista en propiedad horizontal que quiera llevarlo.Prefiero que lo lleve alguien que realmente esté bien puesto en el tema y tenga más experiéncia en el asunto.
Me dices algo o busco.
Saludos.
Si no se remedia en los próximos días tendré que tomar la determinación. Te había preguntado si querías llevar tú el tema o busco otro compañero especialista en propiedad horizontal que quiera llevarlo.Prefiero que lo lleve alguien que realmente esté bien puesto en el tema y tenga más experiéncia en el asunto.
Me dices algo o busco.
Saludos.
