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Presidencia de no propietario
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Presidencia de no propietario
Discrepo parcialmente de Justa.
En efecto el artículo 13 de la L.P.H. exige que el Presidente ostente la cualidad de propietario, si bien en ocasiones, como la del consultante, se designa Presidente a la persona del hijo o del cónyuge del propietario. Ese nombramiento, en efecto, es contrario a la L.P.H., pero para privarle de eficacia habría que impugnarlo judicialmente conforme establece el artículo 18 de la L.P.H.
La falta de impugnación por consentimiento o tolerancia del resto de los propietarios no impediría la actuación de ese Presidente que no ostenta la cualidad de propietario.
Por otra parte no debe confundirse la función del Secretario. Éste carece de legitimación para convocar nueva junta.
Si como sospecho la designación lo ha sido con el voto favorable de tus vecinos, aparentemente estos han tolerado el nombramiento y únicamente te cabe impugnarlo si no estás conforme.
En efecto el artículo 13 de la L.P.H. exige que el Presidente ostente la cualidad de propietario, si bien en ocasiones, como la del consultante, se designa Presidente a la persona del hijo o del cónyuge del propietario. Ese nombramiento, en efecto, es contrario a la L.P.H., pero para privarle de eficacia habría que impugnarlo judicialmente conforme establece el artículo 18 de la L.P.H.
La falta de impugnación por consentimiento o tolerancia del resto de los propietarios no impediría la actuación de ese Presidente que no ostenta la cualidad de propietario.
Por otra parte no debe confundirse la función del Secretario. Éste carece de legitimación para convocar nueva junta.
Si como sospecho la designación lo ha sido con el voto favorable de tus vecinos, aparentemente estos han tolerado el nombramiento y únicamente te cabe impugnarlo si no estás conforme.
Dic hay distintas opiniones del alto tribunal más llamado TS, la sentencia de 16 enero 1985 , la 18 marzo de 2003 y otras declaran que el nombramiento de una persona no propietaria como presidente es nulo de pleno derecho Esta linea jurisprudencial es la que también han mantenido con carácter generals las Audiencias Provinciales de Palma de Mallorca 14 enero 1988, Alicante de 23 de marzo de 1999)
Dic me haces leer muchos libros, la sentencia de SAP de Santa Cruz de Tenerife de 10 de junio de 2000 , 75859) habla de este caso concreto conyugue no propietario.y dice una cosa muy clara que dice que a juicio del Tribunal, tampoco se demuestra la cotitularidad el hecho de que el prestamo hipotecario que grava la vivienda se concediera a ambos conyugues, ni que el esposo de la propietaria hubiese desempeñado el cargo de presidente en otras ocasiontes.
COmo ves cada juzgado es un mundo. Por eso creo que habria que retocar el articulo 13 de la LPH y que dejase este punto muy claro y no al arbitrio del juez o magistrado de turno
COmo ves cada juzgado es un mundo. Por eso creo que habria que retocar el articulo 13 de la LPH y que dejase este punto muy claro y no al arbitrio del juez o magistrado de turno
Jejejeje, Justa. Leer libros no hace mal a nadie ;p.
Si te fijas bien lo que digo es que la falta de impugnación por consentimiento o tolerancia del resto de los propietarios no impediría la actuación de ese Presidente que no ostenta la cualidad de propietario y ello es así para no perjudicar a terceros contratantes.
Por otra parte estoy de acuerdo en que ese nombramiento, es contrario a la L.P.H., pero a mi juicio, para privarle de eficacia sería conveniente impugnarlo judicialmente conforme establece el artículo 18 de la L.P.H. (aunque también es posible la actuación del 25% que refieres en la forma fijada en la ley).
De todos modos y para que no leas más te voy a ampliar el criterio seguido por los Tribunales.
Hasta la reforma de la LPH de 1999 existía cierta discusión doctrinal y jurisprudencial en torno al alcance de la expresión "Los propietarios elegirán de entre ellos un presidente..." recogida en el art.12 de la anterior regulación. Se debatía sobre ala necesidad de que el presidente fuera, o no, un propietario.
Ya entonces la mayor parte de la doctrina y de la jurisprudencia se pronunciaba a favor del carácter imperativo del artículo 12, no dando cabida a la posibilidad de que fuese nombrado presidente quien no fuera copropietario.Se pretendía dotar al tráfico jurídico de una mayor certidumbre a la hora de la contratación, evitando así problemas procesales de legitimación a la hora de actuar en nombre de la Comunidad.
Tras la reforma de la LPH , operada por Ley 8/1999, el Art.13.2 LPH exige claramente que el presidente sea nombrado entre los propietarios.
No obstante, ha continuado planteándose el debate en torno a la sanción que debe conllevar que, contraviniendo lo dispuesto en el Art.13.2 LPH , la junta de propietarios nombre como presidente a quien no es copropietario.
Una parte minoritaria de la doctrina y algunas audiencias estiman que el acuerdo nombrando presidente a quien no es propietario es anulable, lo que implica la validez del acuerdo si este no es impugnado en plazo. La estimación se fundamenta, generalmente, en la protección de los terceros de buena fe.
Sin embargo la jurisprudencia y doctrina mayoritaria entienden que, como derecho imperativo que es, el incumplimiento determina la nulidad de pleno derecho del acuerdo, excluyendo la posible convalidación o sanación. En este sentido se ha pronunciado el TS 1ª 18-03-03 y con claridad las Audiencias Provinciales de Burgos y Pontevedra, entre otras.
Es precisamente por el carácter imperativo de la norma por lo que, si existe una cláusula estatutaria que permite el nombramiento como presidente de un tercero ajeno a la Comunidad, ésta será nula.
No debe confundirse la condición de propietario con la de titular (registral, fiscal, catastral o administrativo), que es más amplia.
La condición de propietario se consigue al adquirir el elemento privativo, piso o local, según los requisitos de adquisición del dominio que rigen en nuestro Ordenamiento jurídico. Art.609 CC . No obstante a falta de prueba documental de la adquisición del dominio, no puede negarse en juicio el carácter de propietario a quien fuera del procedimiento se le ha reconocido, así lo estima la AP Tarragona 22-01-98
Cuando la vivienda o local pertenezca a un matrimonio en régimen de gananciales, cualquiera de los cónyuges podrá ser nombrado presidente.
La facultad de decidir cual de ellos ostentará la presidencia, es potestad del matrimonio. No es posible, con posterioridad al nombramiento, remplazar al presidente electo por su cónyuge, sin acuerdo de la Junta, habida cuenta que ello implicaría una verdadera reelección.
No puede ser presidente el cónyuge del propietario cuando el inmueble tenga carácter privativo. En este sentido se ha pronunciado el TS 1ª 18-03-03 . No obstante, la jurisprudencia ha admitido en ocasiones, con base a la presunción de ganancialidad del bien, la validez de la presidencia de la Comunidad por el cónyuge no propietario.
En los supuestos en los que el inmueble se encuentre en situación de copropiedad pro indiviso, debe seguirse la misma solución expuesta para el supuesto de inmuebles gananciales, es decir, los copropietarios elegirán de entre ellos quien debe representarles en las juntas, sin posibilidad de sustituirlo con posteridad, tal como se puede deducir del Art.15.1 LPH
Cuando el propietario del inmueble es una persona juridica puede ser presidente su representante legal.
No entro a valorar otras cuestiones.
Un saludo
Si te fijas bien lo que digo es que la falta de impugnación por consentimiento o tolerancia del resto de los propietarios no impediría la actuación de ese Presidente que no ostenta la cualidad de propietario y ello es así para no perjudicar a terceros contratantes.
Por otra parte estoy de acuerdo en que ese nombramiento, es contrario a la L.P.H., pero a mi juicio, para privarle de eficacia sería conveniente impugnarlo judicialmente conforme establece el artículo 18 de la L.P.H. (aunque también es posible la actuación del 25% que refieres en la forma fijada en la ley).
De todos modos y para que no leas más te voy a ampliar el criterio seguido por los Tribunales.
Hasta la reforma de la LPH de 1999 existía cierta discusión doctrinal y jurisprudencial en torno al alcance de la expresión "Los propietarios elegirán de entre ellos un presidente..." recogida en el art.12 de la anterior regulación. Se debatía sobre ala necesidad de que el presidente fuera, o no, un propietario.
Ya entonces la mayor parte de la doctrina y de la jurisprudencia se pronunciaba a favor del carácter imperativo del artículo 12, no dando cabida a la posibilidad de que fuese nombrado presidente quien no fuera copropietario.Se pretendía dotar al tráfico jurídico de una mayor certidumbre a la hora de la contratación, evitando así problemas procesales de legitimación a la hora de actuar en nombre de la Comunidad.
Tras la reforma de la LPH , operada por Ley 8/1999, el Art.13.2 LPH exige claramente que el presidente sea nombrado entre los propietarios.
No obstante, ha continuado planteándose el debate en torno a la sanción que debe conllevar que, contraviniendo lo dispuesto en el Art.13.2 LPH , la junta de propietarios nombre como presidente a quien no es copropietario.
Una parte minoritaria de la doctrina y algunas audiencias estiman que el acuerdo nombrando presidente a quien no es propietario es anulable, lo que implica la validez del acuerdo si este no es impugnado en plazo. La estimación se fundamenta, generalmente, en la protección de los terceros de buena fe.
Sin embargo la jurisprudencia y doctrina mayoritaria entienden que, como derecho imperativo que es, el incumplimiento determina la nulidad de pleno derecho del acuerdo, excluyendo la posible convalidación o sanación. En este sentido se ha pronunciado el TS 1ª 18-03-03 y con claridad las Audiencias Provinciales de Burgos y Pontevedra, entre otras.
Es precisamente por el carácter imperativo de la norma por lo que, si existe una cláusula estatutaria que permite el nombramiento como presidente de un tercero ajeno a la Comunidad, ésta será nula.
No debe confundirse la condición de propietario con la de titular (registral, fiscal, catastral o administrativo), que es más amplia.
La condición de propietario se consigue al adquirir el elemento privativo, piso o local, según los requisitos de adquisición del dominio que rigen en nuestro Ordenamiento jurídico. Art.609 CC . No obstante a falta de prueba documental de la adquisición del dominio, no puede negarse en juicio el carácter de propietario a quien fuera del procedimiento se le ha reconocido, así lo estima la AP Tarragona 22-01-98
Cuando la vivienda o local pertenezca a un matrimonio en régimen de gananciales, cualquiera de los cónyuges podrá ser nombrado presidente.
La facultad de decidir cual de ellos ostentará la presidencia, es potestad del matrimonio. No es posible, con posterioridad al nombramiento, remplazar al presidente electo por su cónyuge, sin acuerdo de la Junta, habida cuenta que ello implicaría una verdadera reelección.
No puede ser presidente el cónyuge del propietario cuando el inmueble tenga carácter privativo. En este sentido se ha pronunciado el TS 1ª 18-03-03 . No obstante, la jurisprudencia ha admitido en ocasiones, con base a la presunción de ganancialidad del bien, la validez de la presidencia de la Comunidad por el cónyuge no propietario.
En los supuestos en los que el inmueble se encuentre en situación de copropiedad pro indiviso, debe seguirse la misma solución expuesta para el supuesto de inmuebles gananciales, es decir, los copropietarios elegirán de entre ellos quien debe representarles en las juntas, sin posibilidad de sustituirlo con posteridad, tal como se puede deducir del Art.15.1 LPH
Cuando el propietario del inmueble es una persona juridica puede ser presidente su representante legal.
No entro a valorar otras cuestiones.
Un saludo
