El portal de Derecho Español más completo y útil para jurístas, empresas y particulares
Bienvenid@
Presidencia de comunidad
- Foros Legales
- Propiedad Horizontal
- Tema: Presidencia de comunidad
- Propiedad Horizontal
Nuevo Comentario
24
Comentarios
Viendo 1 - 20 de 24 comentarios
Presidencia de comunidad
Mi pregunta es...Es obligatorio la rotacion del cargo de presidente o si alguien obtiene el suficiente numero de votos puede ser presidente todos los años que quiera? tenemos una presidenta que se cree la dueña del bloque, es patetico, pero tiene un puñado de viejecillos que solo la votan a ella...Alguna solucion que no sea muy traumatica ni traiga una batalla al bloque? gracias!
La Ley precisa que la los presidentes seran nombrados mediante votación ,o subsidiariamente por turno rotatorio o sorteo.Si vuestro método es la votación, porqué así lo fijan vuestros estatutos, o bien por simple costumbre, para cambiarlo habria que proponerlo y votarlo por unanimidad en Junta.
Si hay un propietario que cada año consigue la mayoria de los votos en su reeleccción, pués no creo que haya nada que objetar. En un sistema democrático las mayorias ganan.
Si hay un propietario que cada año consigue la mayoria de los votos en su reeleccción, pués no creo que haya nada que objetar. En un sistema democrático las mayorias ganan.
Si fueran en la NACION CATALANA y de acuerdo con su nueva ley que entrará en vigor en breve, habra visto, a través de la exposición de algunos foristas, la presidencia debe de ser renovada necesáriamente cada cuatro años máximo.
Si, si, conozco la influencia de ese puñado de "carcamales" que por cambiar servicio por favor, ejemplo, que les tenga la calefacción a tope en cualquier momento y día, es suficiente para que la presidenta no se mueva del sillon.
Menos mal, que las nuevas construcciones ya no contemplan más que pequeños servicios comunes; en tanto en cuanto "ajo y agua".
Si, si, conozco la influencia de ese puñado de "carcamales" que por cambiar servicio por favor, ejemplo, que les tenga la calefacción a tope en cualquier momento y día, es suficiente para que la presidenta no se mueva del sillon.
Menos mal, que las nuevas construcciones ya no contemplan más que pequeños servicios comunes; en tanto en cuanto "ajo y agua".
!hola!; para que me entiendas mejor; una vieja comunidad, como la que yo pertenezco, reparte los gastos de calefacción central y agua caliente central integrada, para todo el colectivo en función del coeficiente de propiedad; es decir; el costo del carbon , agua,mantenimiento de caldera, que se consume a tope, desde 1º de octubre al 30.4, más cuando "respiraba" el/la carcamal de turno con aviso al portero y este al presidente cacique, la calefaccion se encendía y así, en el mes de mayo se ha encendido hasta 10 veces y a tope, (la mejor primavera que recuerdo en años), lo mismo que la temperatura externa esté a 10º que a 20º, es lo mismo, todo por el artículo 33 se hace a golpe de calcetín.
Las nuevas construcciones calefactoras, son en general de gas.oil, hay una una caldera que quema cuando gasta un contador individualizado y no quema cuando no gasta; no hay
portero, OTRA LACRA, ect.
?quieres más¿
Starlette, te veo estos últimos días poco activa, con lo que me gusta leerte,pues estás ahí, con tu corrección acostumbrada.
Yo, aquí, ya he perdido los papeles, porque ya no espero casi nada de ésta ley, ya sabes, en esta tierra dicen que "del dicho al hecho hay un trecho".
Las nuevas construcciones calefactoras, son en general de gas.oil, hay una una caldera que quema cuando gasta un contador individualizado y no quema cuando no gasta; no hay
portero, OTRA LACRA, ect.
?quieres más¿
Starlette, te veo estos últimos días poco activa, con lo que me gusta leerte,pues estás ahí, con tu corrección acostumbrada.
Yo, aquí, ya he perdido los papeles, porque ya no espero casi nada de ésta ley, ya sabes, en esta tierra dicen que "del dicho al hecho hay un trecho".
Muchas gracias anonymus. Tan amable como siempre.
Te preguntaba lo de las diferencias porque no hay tantas como crees.
Algunas veces he comentado que en mi comunidad a pesar de tener contadores individuales y una caldera del copón, también se nos ha venido cobrando por COEFICIENTE DE PROPIEDAD (el que aparece en nuestras escrituras).
¿Por qué?
Primeramente porque, cuando se formó la comunidad, el administrador dijo que haría una liquidación anual tras haber leído los contadores (que se encargaría él).
Tras un proceso, muy largo de explicar aquí, llegamos a la conclusión, una conclusión basada en las lecturas efectuadas y reflejado todo en fotocopias que disponemos, que sólo se estaban leyendo los contadores de caudal sin tener en consideración para nada que el calorímetro integra el caudal, el salto térmico y lo traduce a KW.
Bueno, pues no sabemos por qué se hizo así.
La respuesta del administrador es que así le dijo el constructor que debía hacerlo. Y punto.
Y mientras tanto, seguimos pagando por coeficiente hasta que se liquiden los saldos.
Pasó otro año, se empezaron a leer los de calorías. Se observa que no funcionan unos cuantos.
Se suman las lecturas de metros cúbicos que aparecen en los contadores individuales y aproximadamente el 50%, ¿dónde el otro 50% del gasto que se refleja en el contador general?
Otro problema. Ahora hay que decidir cómo se paga ese 50% de gasto que no está reflejado en los individuales pero que la comunidad ha pagado.
Claro, hay gente que no vive. A estos el administrador no les cobra absolutamente nada , ni por coeficiente ni por ningún método porque dice que al no vivir no consumen y hasta que no se haga la liquidación a fin de año (años) pues que no pagan, vamos.
Mientras tanto, el resto de propietarios que vivimos habitualmente, estamos soportando el gasto total referente a este concepto de calefacción y ACS.
Vuelvo al presente, ahora que se ha buscado una alternativa para poder repartir esos gastos no visibles en los contadores individuales, a mediados del año 2006 (no en enero o febrero que es cuando se debería realizar la Junta para cambiar los cargos, presentación de presupuesto, cierre de ejercicio anterior; en fin, lo que ya sabéis) nos dice que la cuenta está en números rojos.
Se presenta a al Junta sin las liquidaciones para que los propietarios puedan ver si han pagado de más o han pagado de menos, dice que hay que poner más dinero porque no llega para hacer frente a los gastos ordinarios de este año en curso y, por supuesto, no se han podido hacer las liquidaciones porque no hay money. Tampoco ha presentado presupuesto para el 2006.
Y resulta que el año pasado no se presentó ni presupuesto (ni se convocó Junta ordinaria) que por lo que veo hubiera sido necesario para aumentar las cuotas en caso de vislumbrar que no iba a alcanzar con lo que se estaba pagando.
Resumiendo, un caos. Consuélate, anonymus.
Para colmo, mis queridos vecinos, viendo el percal dicen:
Ah! Pues mira, tú de presidenta y me han emplumao el marronazo porque la persona que le tocaba por turno , no vive en la comunidad y dicen que con todo el cacao, que si no se soluciona ipso facto nos vamos a ir a pique.
Y es por eso que debo compartir mi tiempo entre más actividades ahora.
No obstante, como sé que seguiré contando con vuestra ayuda para todas las dudas que me surjan,
eso me consuela y no tengo miedo de enfrentarme a esa situación, que os digo que es ... porque hay más.
Un cordial saludo.
PD. Espero no perder más los papeles, que no está el horno para bollos.
Te preguntaba lo de las diferencias porque no hay tantas como crees.
Algunas veces he comentado que en mi comunidad a pesar de tener contadores individuales y una caldera del copón, también se nos ha venido cobrando por COEFICIENTE DE PROPIEDAD (el que aparece en nuestras escrituras).
¿Por qué?
Primeramente porque, cuando se formó la comunidad, el administrador dijo que haría una liquidación anual tras haber leído los contadores (que se encargaría él).
Tras un proceso, muy largo de explicar aquí, llegamos a la conclusión, una conclusión basada en las lecturas efectuadas y reflejado todo en fotocopias que disponemos, que sólo se estaban leyendo los contadores de caudal sin tener en consideración para nada que el calorímetro integra el caudal, el salto térmico y lo traduce a KW.
Bueno, pues no sabemos por qué se hizo así.
La respuesta del administrador es que así le dijo el constructor que debía hacerlo. Y punto.
Y mientras tanto, seguimos pagando por coeficiente hasta que se liquiden los saldos.
Pasó otro año, se empezaron a leer los de calorías. Se observa que no funcionan unos cuantos.
Se suman las lecturas de metros cúbicos que aparecen en los contadores individuales y aproximadamente el 50%, ¿dónde el otro 50% del gasto que se refleja en el contador general?
Otro problema. Ahora hay que decidir cómo se paga ese 50% de gasto que no está reflejado en los individuales pero que la comunidad ha pagado.
Claro, hay gente que no vive. A estos el administrador no les cobra absolutamente nada , ni por coeficiente ni por ningún método porque dice que al no vivir no consumen y hasta que no se haga la liquidación a fin de año (años) pues que no pagan, vamos.
Mientras tanto, el resto de propietarios que vivimos habitualmente, estamos soportando el gasto total referente a este concepto de calefacción y ACS.
Vuelvo al presente, ahora que se ha buscado una alternativa para poder repartir esos gastos no visibles en los contadores individuales, a mediados del año 2006 (no en enero o febrero que es cuando se debería realizar la Junta para cambiar los cargos, presentación de presupuesto, cierre de ejercicio anterior; en fin, lo que ya sabéis) nos dice que la cuenta está en números rojos.
Se presenta a al Junta sin las liquidaciones para que los propietarios puedan ver si han pagado de más o han pagado de menos, dice que hay que poner más dinero porque no llega para hacer frente a los gastos ordinarios de este año en curso y, por supuesto, no se han podido hacer las liquidaciones porque no hay money. Tampoco ha presentado presupuesto para el 2006.
Y resulta que el año pasado no se presentó ni presupuesto (ni se convocó Junta ordinaria) que por lo que veo hubiera sido necesario para aumentar las cuotas en caso de vislumbrar que no iba a alcanzar con lo que se estaba pagando.
Resumiendo, un caos. Consuélate, anonymus.
Para colmo, mis queridos vecinos, viendo el percal dicen:
Ah! Pues mira, tú de presidenta y me han emplumao el marronazo porque la persona que le tocaba por turno , no vive en la comunidad y dicen que con todo el cacao, que si no se soluciona ipso facto nos vamos a ir a pique.
Y es por eso que debo compartir mi tiempo entre más actividades ahora.
No obstante, como sé que seguiré contando con vuestra ayuda para todas las dudas que me surjan,
eso me consuela y no tengo miedo de enfrentarme a esa situación, que os digo que es ... porque hay más.
Un cordial saludo.
PD. Espero no perder más los papeles, que no está el horno para bollos.
Estoy de acuerdo contigo y tambien estoy en disposición de proporcionarte muchas ideas sobres las experiencias por las que pasarás en tu posición de presidenta de la comunidad; no olvides algunos de los pequeños recursos que estimo bueno para proporcionar un buen servicio a la comunidad sin desgastarse.
A partir de ahora, ya tienes la sartén agarrada por el mango, no la sueltes y aplica algunas de las experiencias que has logrado aquí en el foro:
a botepronto y sin ordenar:
Sin considerar de que lo que vas a dirigir es una empresa, piensa como lo fuera; dirige desde lejos...
Haz un plan de actuación, en materia de distribución del gasto corriente, convenientemente diferenciado del extraordinario,.
Prepára al administrador un contrato para sus servicios con un orden numérico de sus obligaciones y tambien de sus derechos. Exigele una situación de los recursos y de los desvios en los pagos en un espacio no superior a 3 meses y que lo entregue firmado; si no quieres, ni lo mires:
Cada 6 meses, un detalle eshaustivo de la situación; si se observa posible desvio, promover una reunión extraordinaria y e intentar correguir con vistas a fin de año. Tres meses antes del cierre, estudio tambien completo de gastos previstos con arreglo a cuotas, situacion de morosos; exija al administrador que gestione su cobro fehacientemente por medios pacíficos, dando toda clase de facilidades al descontento o infractor.
Exige que, cualquier reclamacion sobre asuntos de comunidad debe de ser trasladado por parte del interesado POR ESCRITO, dirigido al presidente, cuando depende de éste su solución; te darás cuenta que el 95% de las reclamaciones verbales se diluyen, nadie quiere hacerlo por escrito, porque la gente es falsa, prefieren "tirar la piedra y esconder la mano".
Mi ejemplo; nunca fuí presidente, pero ocupé cargos de responsabilidad, secretario,interventor y vicepresidente de portal; en una ocasion, con ánimo de elaborar ya "el quinto", en toda la historia, Reglamento de régimen interior", en cabecé un proyecto que la gente se manifestara sobre sus deseos pero sin decir su nombre, entregando una nota en mi buzon; recogí una de las tantas sugerencias en una persona que no queria perros en los ascensores, siguiendo ese criterio, así lo reseñe; desde ese momento, todos/as los/as propietarios/s de perros me formaron su "sentencia de muerte", como si yo lhubiera sido el autor.
Procura ser transparente con las cuentas, con los acuerdos, con todo y verás.......... luego no te querran dejar salir...... a pesar de todo, siempre encontrarás alguna persona que pensará que le estás robando....
Puedo contar mucho mas. Mucha suerte y ya sabes donde me tienes.
A partir de ahora, ya tienes la sartén agarrada por el mango, no la sueltes y aplica algunas de las experiencias que has logrado aquí en el foro:
a botepronto y sin ordenar:
Sin considerar de que lo que vas a dirigir es una empresa, piensa como lo fuera; dirige desde lejos...
Haz un plan de actuación, en materia de distribución del gasto corriente, convenientemente diferenciado del extraordinario,.
Prepára al administrador un contrato para sus servicios con un orden numérico de sus obligaciones y tambien de sus derechos. Exigele una situación de los recursos y de los desvios en los pagos en un espacio no superior a 3 meses y que lo entregue firmado; si no quieres, ni lo mires:
Cada 6 meses, un detalle eshaustivo de la situación; si se observa posible desvio, promover una reunión extraordinaria y e intentar correguir con vistas a fin de año. Tres meses antes del cierre, estudio tambien completo de gastos previstos con arreglo a cuotas, situacion de morosos; exija al administrador que gestione su cobro fehacientemente por medios pacíficos, dando toda clase de facilidades al descontento o infractor.
Exige que, cualquier reclamacion sobre asuntos de comunidad debe de ser trasladado por parte del interesado POR ESCRITO, dirigido al presidente, cuando depende de éste su solución; te darás cuenta que el 95% de las reclamaciones verbales se diluyen, nadie quiere hacerlo por escrito, porque la gente es falsa, prefieren "tirar la piedra y esconder la mano".
Mi ejemplo; nunca fuí presidente, pero ocupé cargos de responsabilidad, secretario,interventor y vicepresidente de portal; en una ocasion, con ánimo de elaborar ya "el quinto", en toda la historia, Reglamento de régimen interior", en cabecé un proyecto que la gente se manifestara sobre sus deseos pero sin decir su nombre, entregando una nota en mi buzon; recogí una de las tantas sugerencias en una persona que no queria perros en los ascensores, siguiendo ese criterio, así lo reseñe; desde ese momento, todos/as los/as propietarios/s de perros me formaron su "sentencia de muerte", como si yo lhubiera sido el autor.
Procura ser transparente con las cuentas, con los acuerdos, con todo y verás.......... luego no te querran dejar salir...... a pesar de todo, siempre encontrarás alguna persona que pensará que le estás robando....
Puedo contar mucho mas. Mucha suerte y ya sabes donde me tienes.
Sabes que todas las ideas que me puedas aportar las aceptaré y pondré en práctica porque las considero muy valiosas.
He pensado que debería separar los cargos de administrador y secretario.
Otra persona debería desempeñar el cargo de secretario/a porque por lo que estoy viendo, desconozco las razones, el administrador no está llevando bien el tema de las convocatorias y notificaciones de actas.
Además si es un propietario el secretario, tendré más fácilmente acceso a la documentación sin tener que andar en búsqueda y captura, ya me entiendes, ¿verdad? Lo que me temo es que nadie va a querer, lo de siempre.
El cargo de secretario supone un gran esfuerzo, pues mi comunidad es muy grande y de hacerlo bien, lleva su tiempo.
Del administrador, no podríamos prescindir, éste u otro porque sería excesiva carga para mi y además el tema de los números, aunque sería capaz, no digo que no, no es mi fuerte.
Otro temas que me comentas, el del contrato.
He hecho alguna consulta referente a este tema en el foro pero parece ser que no prospera. Aprovecho la ocasión e insisto, si alguien tiene algún modelo, aunque después se hiciera alguna modificación para adaptarlo a mi Comunidad, pues me sería de gran ayuda.
En cuanto a la transparencia, no engañaría jamás a ninguno de mis vecinos y mucho menos intentaría aprovecharme de la situación para ganar algún euro. Más bien todo lo contrario, pierdo tiempo y dinero, a veces, por ayudar.
No siempre te lo reconocen, pero en general, sí.
Muchas gracias
He pensado que debería separar los cargos de administrador y secretario.
Otra persona debería desempeñar el cargo de secretario/a porque por lo que estoy viendo, desconozco las razones, el administrador no está llevando bien el tema de las convocatorias y notificaciones de actas.
Además si es un propietario el secretario, tendré más fácilmente acceso a la documentación sin tener que andar en búsqueda y captura, ya me entiendes, ¿verdad? Lo que me temo es que nadie va a querer, lo de siempre.
El cargo de secretario supone un gran esfuerzo, pues mi comunidad es muy grande y de hacerlo bien, lleva su tiempo.
Del administrador, no podríamos prescindir, éste u otro porque sería excesiva carga para mi y además el tema de los números, aunque sería capaz, no digo que no, no es mi fuerte.
Otro temas que me comentas, el del contrato.
He hecho alguna consulta referente a este tema en el foro pero parece ser que no prospera. Aprovecho la ocasión e insisto, si alguien tiene algún modelo, aunque después se hiciera alguna modificación para adaptarlo a mi Comunidad, pues me sería de gran ayuda.
En cuanto a la transparencia, no engañaría jamás a ninguno de mis vecinos y mucho menos intentaría aprovecharme de la situación para ganar algún euro. Más bien todo lo contrario, pierdo tiempo y dinero, a veces, por ayudar.
No siempre te lo reconocen, pero en general, sí.
Muchas gracias
Intenta salir tú de secretaria, si no hay otra persona de la propiedad que lo pretenda; de ninguna manera el administrador, porque es totalmente poco ético y ahí falla la ley..
Mañana te introduzco copia literal del contrato que conservo con el último personaje que tuvimos.
Te encontrarás en este foro gente que no piensa como yo, el contrato con el administrador hay que realizarlo necesariamente, lo que ocurre es que éste debe de establecerse coincidiendo con la asamblea general ordinaria y en el capítulo que concierne a cambio de responsables, donde entra naturalmente el administrador; a éste se le advierte que presente su "nueva candidatura " con su nueva oferta a la cual se le hará leer las condiciones especificadas por escrito que requiere expresamente la comunidad; las votaciones en asamblea, bien definirán su conformidad para un nuevo ciclo o que el presidente, previo acuerdo comunero sea el que defina la letra menuda del compromiso y de su aceptación final o rechazo, en cuyo caso habría un inconveniente y es que habría que dilucidar la adopcion de un nuevo administrador en una reunión y votacion.
Algunos foreros creen que lo que yo digo es innecesario e irregular, pero no lo creas, o lo toma o lo deja; por supuesto que, nunca se deberán pactar acciones que vayan en contra de la serie de condiciones específicas que se requieren para administrar.
No olvides que hay que desterrar el luso del dinero cantante y sonante en cualquier intervencion de las personas, en una palabra, prohibir al administrador el uso del dinero, aunque sí facultarle para una firma mancomunada en disposición de cantidades. y ello dejarlo muy claro en el contrato.
Intentar cambiar las normas con el administrador dentro del proceso anual es improcedente y sujeto a posibles problemas.
Mañana te introduzco copia literal del contrato que conservo con el último personaje que tuvimos.
Te encontrarás en este foro gente que no piensa como yo, el contrato con el administrador hay que realizarlo necesariamente, lo que ocurre es que éste debe de establecerse coincidiendo con la asamblea general ordinaria y en el capítulo que concierne a cambio de responsables, donde entra naturalmente el administrador; a éste se le advierte que presente su "nueva candidatura " con su nueva oferta a la cual se le hará leer las condiciones especificadas por escrito que requiere expresamente la comunidad; las votaciones en asamblea, bien definirán su conformidad para un nuevo ciclo o que el presidente, previo acuerdo comunero sea el que defina la letra menuda del compromiso y de su aceptación final o rechazo, en cuyo caso habría un inconveniente y es que habría que dilucidar la adopcion de un nuevo administrador en una reunión y votacion.
Algunos foreros creen que lo que yo digo es innecesario e irregular, pero no lo creas, o lo toma o lo deja; por supuesto que, nunca se deberán pactar acciones que vayan en contra de la serie de condiciones específicas que se requieren para administrar.
No olvides que hay que desterrar el luso del dinero cantante y sonante en cualquier intervencion de las personas, en una palabra, prohibir al administrador el uso del dinero, aunque sí facultarle para una firma mancomunada en disposición de cantidades. y ello dejarlo muy claro en el contrato.
Intentar cambiar las normas con el administrador dentro del proceso anual es improcedente y sujeto a posibles problemas.
Propuesta de contrato con nuevo administrador.-
En xxxxx ciudad a tantos de tantos.
REUNIDOS:
De una parte , D. xxxxxxxxx, mayor de edad , de profesion, administrador de fincas inscripto en el colegio de con el numero tal, censado a efectos fiscales como administrador de fincas en ésta ciudad (o en representación de una entidad Juridica, sl., domiciliada en xxxxx , calle y con con CIF XXXXXXXXX
De la otra, D.xxxxxxxxxx, mayor de edad, vecino de xxxxx con D.N.I, actuando en calidad de Presidente de la comunidad tal de tal tal.
Ambas partes de reconocen mutua y recíproca capacidad legal para suscribir éste documento contraactual.
ACUERDAN:
La comunidad tal de de y de. (en adelante contratante), arrienda el servicio profesional de Administración de finas que brinda la firma profesional (tal y tal), (en adelante Contratista), con arreglo a las siguientes cláusulas,.
PRIMERA. Las tareas a realizar por la Contratista serán:
1º Asistencia y redaccion de las Actas de las Juntas de Propietarios, tanto ordinarias como extraordinarias, tomar parte como cofirma con el presidente, en el supuesto de que le sea conferida la función de secretario o en su caso la preparacion de los borradores para firma de los responsables.
2º Elaboracion (trimestral y Anual) de las cuentas, aplicando el plan general contable.
3º Aplicacion periódica de las cuotas
4º Elaboracion de los presupuestos de gastos.
5º Elaboracion de informes relativos a la PH.
6º Ejecución de los acuerdos relativos de la Junta de propietarios y en concordancia con la Junta directiva.
7º Facturacion de contadores de agua y verificacion de las mediciones.
8º Todas las gestiones que sean necesarias ante los organismos publicos (Juntas, ayuntamientos , ect. u oficinas privadas, relativas a cuestiones comu
neras
9º Peticion de presupuestos siguiendo instrucciones del señor presidente.
10º Ejecucion de nominas y seguros sociales de personal de servicio, porteria.
11 Reclamaciones extrajudiciales de pago a morosos u ordenadas por el señor presidente.
12º Tramitacion de subvenciones por obras, cambio de calderas,modernizacion de ascensores.
13º Control de la correcta ejecucion de las reparaciones
14º Tramitar e intervenir en todo lo relacionado con siniestros de elementos comunes ante las compañías de seguros-.
15º Asesoría jurídica en materia de PH sin incluir actuación ante los Juzgados y tribunales
SEGUNDA:
Los honorarios profesionales mensuales que abonará la contratante a la contratista seran.
3 euros por cada vivienda
2,5 euros por cada local u oficina
0,50 euros por cada plaza de garage
mensualmente.
notas:
a)Estas cuantías se incrementaran con el 16% de impuesto sobre el valor añadido (IVA)
b)estos honorarios estarán vigentes hasta xxxxxxx
a partir de esta fecha se incrementarán con el IPC correspondiente a cada anualidad vencida
(naturalmente, siempre y cuanto la continuidad de la administracion sea votada favorablemente en el curso de la asamblea general ordinaria coincidiendo con la renovacion de cargos.
c)No se facturará ningun otro concepto que los extrictos honorarios profesionles.
d) La contratante abonará ademas, los gastos de fotocopias, correo y demás suplidos que pudiera devengar la administracion de la finca.
e) En caso de no renovacion, el contratista deberá entregar toda la documentacion completa obrante en su poder al Presidente dentro de los 30 dias siguientes a su cese, bien entendido que , hasta esta fecha el contratante deberá pagar sus emolumentos hasta la misma fecha de cese.
Las rescinsiones unilaterales estarán supeditadas a las responsabilidades civiles que contraigan las partes por incumplimiento de contrato.
sigue en proxima....
En xxxxx ciudad a tantos de tantos.
REUNIDOS:
De una parte , D. xxxxxxxxx, mayor de edad , de profesion, administrador de fincas inscripto en el colegio de con el numero tal, censado a efectos fiscales como administrador de fincas en ésta ciudad (o en representación de una entidad Juridica, sl., domiciliada en xxxxx , calle y con con CIF XXXXXXXXX
De la otra, D.xxxxxxxxxx, mayor de edad, vecino de xxxxx con D.N.I, actuando en calidad de Presidente de la comunidad tal de tal tal.
Ambas partes de reconocen mutua y recíproca capacidad legal para suscribir éste documento contraactual.
ACUERDAN:
La comunidad tal de de y de. (en adelante contratante), arrienda el servicio profesional de Administración de finas que brinda la firma profesional (tal y tal), (en adelante Contratista), con arreglo a las siguientes cláusulas,.
PRIMERA. Las tareas a realizar por la Contratista serán:
1º Asistencia y redaccion de las Actas de las Juntas de Propietarios, tanto ordinarias como extraordinarias, tomar parte como cofirma con el presidente, en el supuesto de que le sea conferida la función de secretario o en su caso la preparacion de los borradores para firma de los responsables.
2º Elaboracion (trimestral y Anual) de las cuentas, aplicando el plan general contable.
3º Aplicacion periódica de las cuotas
4º Elaboracion de los presupuestos de gastos.
5º Elaboracion de informes relativos a la PH.
6º Ejecución de los acuerdos relativos de la Junta de propietarios y en concordancia con la Junta directiva.
7º Facturacion de contadores de agua y verificacion de las mediciones.
8º Todas las gestiones que sean necesarias ante los organismos publicos (Juntas, ayuntamientos , ect. u oficinas privadas, relativas a cuestiones comu
neras
9º Peticion de presupuestos siguiendo instrucciones del señor presidente.
10º Ejecucion de nominas y seguros sociales de personal de servicio, porteria.
11 Reclamaciones extrajudiciales de pago a morosos u ordenadas por el señor presidente.
12º Tramitacion de subvenciones por obras, cambio de calderas,modernizacion de ascensores.
13º Control de la correcta ejecucion de las reparaciones
14º Tramitar e intervenir en todo lo relacionado con siniestros de elementos comunes ante las compañías de seguros-.
15º Asesoría jurídica en materia de PH sin incluir actuación ante los Juzgados y tribunales
SEGUNDA:
Los honorarios profesionales mensuales que abonará la contratante a la contratista seran.
3 euros por cada vivienda
2,5 euros por cada local u oficina
0,50 euros por cada plaza de garage
mensualmente.
notas:
a)Estas cuantías se incrementaran con el 16% de impuesto sobre el valor añadido (IVA)
b)estos honorarios estarán vigentes hasta xxxxxxx
a partir de esta fecha se incrementarán con el IPC correspondiente a cada anualidad vencida
(naturalmente, siempre y cuanto la continuidad de la administracion sea votada favorablemente en el curso de la asamblea general ordinaria coincidiendo con la renovacion de cargos.
c)No se facturará ningun otro concepto que los extrictos honorarios profesionles.
d) La contratante abonará ademas, los gastos de fotocopias, correo y demás suplidos que pudiera devengar la administracion de la finca.
e) En caso de no renovacion, el contratista deberá entregar toda la documentacion completa obrante en su poder al Presidente dentro de los 30 dias siguientes a su cese, bien entendido que , hasta esta fecha el contratante deberá pagar sus emolumentos hasta la misma fecha de cese.
Las rescinsiones unilaterales estarán supeditadas a las responsabilidades civiles que contraigan las partes por incumplimiento de contrato.
sigue en proxima....
viene de anterior...
se me han ido en la redaccion los conceptos TERCERO CUARTO Y QUINTO que tiene que encabezar...
SEXTA Otras oblicaciones del contratoista.
a)tuacion profesional conforme segun figuran en los estatutos, que debera conocer.
b) Custodiar toda la documentacion comunera durante un plazo de cinco años.
e) Poner a disposición de la contratante cuantos documentos comuneros estén bajo su custodia.
d) firmar junto al Presidente o junto al Interventor la disposicion de fondos comuneros que SIEMPRE SERAN MEDIANTE TALON BANCARIO.
e) El administrador no está facultado a recibir dinero en efectivo por pago de deudas de propietarios, limitándose éste a notificar un numero de cuenta donde éstos deberan efectuar su entrega.
SEPTIMA..
Las reclamaciones de pago extrajudiciales que realice la contratista no devengarán honorarios profesionales.
OCTAVA.- La contratista aplicará el Plan general contable (con la peculiiaridad simplificada que es para una Comunidad de propietarios)
En los cierres anuales, la contratista está obligada a realizar la cuenta "balance de situacion" "cuenta de perdidas y ganancias" y estará obligado a notificar un detalle de las facturas que por falta de liquidez no han sido pagadas en el curso del ejercicio que se conjuga.
Existe un formato de presentacion de cuentas convencional que la contratante deberá respetar en esencia.
NOVENA. Las actuaciones profesionales lque deba realizar la contratista y que sean refieridos a periodos anteriores a la fecha de este contrato, devengarán honorarios profesionales aparte de los reseñados, que en cada caso deberán consensuarse entre la contratante y la contratista,.
Y en prueba de conformidad, previa lectura se firma el presente contrato -en todas su páginas- en el lugar y fecha indicados.
?vale¿ Pues verás como a más de un lector administrador le dará buen dolor de tripas hacer esto.
se me han ido en la redaccion los conceptos TERCERO CUARTO Y QUINTO que tiene que encabezar...
SEXTA Otras oblicaciones del contratoista.
a)tuacion profesional conforme segun figuran en los estatutos, que debera conocer.
b) Custodiar toda la documentacion comunera durante un plazo de cinco años.
e) Poner a disposición de la contratante cuantos documentos comuneros estén bajo su custodia.
d) firmar junto al Presidente o junto al Interventor la disposicion de fondos comuneros que SIEMPRE SERAN MEDIANTE TALON BANCARIO.
e) El administrador no está facultado a recibir dinero en efectivo por pago de deudas de propietarios, limitándose éste a notificar un numero de cuenta donde éstos deberan efectuar su entrega.
SEPTIMA..
Las reclamaciones de pago extrajudiciales que realice la contratista no devengarán honorarios profesionales.
OCTAVA.- La contratista aplicará el Plan general contable (con la peculiiaridad simplificada que es para una Comunidad de propietarios)
En los cierres anuales, la contratista está obligada a realizar la cuenta "balance de situacion" "cuenta de perdidas y ganancias" y estará obligado a notificar un detalle de las facturas que por falta de liquidez no han sido pagadas en el curso del ejercicio que se conjuga.
Existe un formato de presentacion de cuentas convencional que la contratante deberá respetar en esencia.
NOVENA. Las actuaciones profesionales lque deba realizar la contratista y que sean refieridos a periodos anteriores a la fecha de este contrato, devengarán honorarios profesionales aparte de los reseñados, que en cada caso deberán consensuarse entre la contratante y la contratista,.
Y en prueba de conformidad, previa lectura se firma el presente contrato -en todas su páginas- en el lugar y fecha indicados.
?vale¿ Pues verás como a más de un lector administrador le dará buen dolor de tripas hacer esto.
Muchas gracias, anonymus. Seguiré tus consejos y espero que me los sigas aportando.
Me queda una duda respecto a lo que dice el contrato acerca de los honorarios.
Como ya sabes, y, en alguna ocasión he contado aquí, cuando el administrador presentó el primer presupuesto por escrito, en éste se reflejaba (y no en un contrato) el tema de sus honorarios.
Escrito está, 3 euros por vivienda y un euro por local o plaza de garaje.
La gente votó en función de esta información.
Pero después, como he relatado, pasa los gastos y cobra por coeficiente de propiedad en el grupo de gastos generales y ocurre que un local puede estar pagando 50 céntimos, una plaza de garaje 15 céntimos y algunas viviendas dos euros y otras casi seis.
Esto los propietarios no lo entienden porque dicen que ellos han votado en la 1ª Junta sobre un precio, que de haber sabido que iba a cobrar así, podría haber variado el sentido de la votación. No sé.
Por otro lado, parece ser que en algunos conceptos, como por ejemplo el tema del ascensor, el acuerdo de instalación va unido con la misma mayoría ( en este caso cualificada) al pago.
Mi pregunta es ¿por qué no puede suceder lo mismo con el gasto de administración? Se vota por mayoría simple la contratación de un administrador y sin embargo el gasto no.
Los informes jurídicos que hemos tenido que hacer relativos a PH han sido siempre realizados por abogados externos. Gasto extra.
En cuanto a la facturación de contadores y verificación de las mediciones, pues ya te he contado.
Espero no agobiarte.
Saludos
Me queda una duda respecto a lo que dice el contrato acerca de los honorarios.
Como ya sabes, y, en alguna ocasión he contado aquí, cuando el administrador presentó el primer presupuesto por escrito, en éste se reflejaba (y no en un contrato) el tema de sus honorarios.
Escrito está, 3 euros por vivienda y un euro por local o plaza de garaje.
La gente votó en función de esta información.
Pero después, como he relatado, pasa los gastos y cobra por coeficiente de propiedad en el grupo de gastos generales y ocurre que un local puede estar pagando 50 céntimos, una plaza de garaje 15 céntimos y algunas viviendas dos euros y otras casi seis.
Esto los propietarios no lo entienden porque dicen que ellos han votado en la 1ª Junta sobre un precio, que de haber sabido que iba a cobrar así, podría haber variado el sentido de la votación. No sé.
Por otro lado, parece ser que en algunos conceptos, como por ejemplo el tema del ascensor, el acuerdo de instalación va unido con la misma mayoría ( en este caso cualificada) al pago.
Mi pregunta es ¿por qué no puede suceder lo mismo con el gasto de administración? Se vota por mayoría simple la contratación de un administrador y sin embargo el gasto no.
Los informes jurídicos que hemos tenido que hacer relativos a PH han sido siempre realizados por abogados externos. Gasto extra.
En cuanto a la facturación de contadores y verificación de las mediciones, pues ya te he contado.
Espero no agobiarte.
Saludos
El problema que te puede venir es si intentas en pleno periodo cambiar algunas cláusulas del contrato, no es conveniente y además el administrador no te lo va a permitir.
Respecto a tu pregunta, respecto a como cobra el administrador y como se repercute, son dos cosas distintas; para la formalizacion de su factura mensual, si se ha aceptado su propuesta, el global total sera la suma del valor aplicado a viviendas,locales y garages., pero hay que ver si la repercusion a los propietarios se concibió de la misma manera, si es así y muchos propietarios conocen esta forma de cobrar, habrá que promoverlo en una Junta y restaurar el concepto de cobro por clase de inmueble y NO POR COEFICIENTE y el administrador tendrá que hacer lo que se le mande..
Si el administrador lo hace por coeficiente, está mal; lo hace por conveniencia propia y para simplificacion de su trabajo; la partida de gasto la mete en un grupo, en este caso el 1) general y junto con otras partidas repercute por coeficiente.
Nosotros lo tenemos erroneamente como vosotros y nadie ha protestado, pero tú ahora puedes promoverlo como tú digas y verás como respira la gente.
En el caso de ascensor, en lo que se refiere a gastos de mantenimiento, en nuestra comunidad SIEMPRE se ha hecho por coeficiente de propiedad, en todos los portales donde exista instalado, sea la planta baja o sea el último piso, todos por coeficiente de propiedad; no te entiendo muy bien tu consulta.
Respecto a las consultas de tipo jurídico que no trascienden a una demanda judicial, habrás visto que nuestro contrato contempla como aportado por el administrador, pero en la práctica, aún firmado, se saltan a la torera éstas cláusulas; es cuestión luego de "atar en corto" al administrador si evade sus responsabilidades como es generalmente frecuente, ofrecen mucho pero luego eluden acometer en lo que se comprometen, éste será el caballo de batalla de tu gobierno, atar en corto al administrador y que cumpla con lo que promete.
Respecto a la verificacion de contadores, pues en nuestro caso, solo es teoría, el trabajo se lo hace nuestro portero y le entrega la hojita mensualmente con las mediciones para su facturación; diría que, más de un 60Þ lo que se compromete, no cumple. Exígele o promueve su despido o no renovacion para una próxima legislatura.
Voy a estar ausente desde el 5 hasta el 11 de Junio; de todas formas, deja constancia aquí de todas tus dudas, además, creo que el asunto interesa tambien a todos/as e intentaré complacer.
Ssludos,
Respecto a tu pregunta, respecto a como cobra el administrador y como se repercute, son dos cosas distintas; para la formalizacion de su factura mensual, si se ha aceptado su propuesta, el global total sera la suma del valor aplicado a viviendas,locales y garages., pero hay que ver si la repercusion a los propietarios se concibió de la misma manera, si es así y muchos propietarios conocen esta forma de cobrar, habrá que promoverlo en una Junta y restaurar el concepto de cobro por clase de inmueble y NO POR COEFICIENTE y el administrador tendrá que hacer lo que se le mande..
Si el administrador lo hace por coeficiente, está mal; lo hace por conveniencia propia y para simplificacion de su trabajo; la partida de gasto la mete en un grupo, en este caso el 1) general y junto con otras partidas repercute por coeficiente.
Nosotros lo tenemos erroneamente como vosotros y nadie ha protestado, pero tú ahora puedes promoverlo como tú digas y verás como respira la gente.
En el caso de ascensor, en lo que se refiere a gastos de mantenimiento, en nuestra comunidad SIEMPRE se ha hecho por coeficiente de propiedad, en todos los portales donde exista instalado, sea la planta baja o sea el último piso, todos por coeficiente de propiedad; no te entiendo muy bien tu consulta.
Respecto a las consultas de tipo jurídico que no trascienden a una demanda judicial, habrás visto que nuestro contrato contempla como aportado por el administrador, pero en la práctica, aún firmado, se saltan a la torera éstas cláusulas; es cuestión luego de "atar en corto" al administrador si evade sus responsabilidades como es generalmente frecuente, ofrecen mucho pero luego eluden acometer en lo que se comprometen, éste será el caballo de batalla de tu gobierno, atar en corto al administrador y que cumpla con lo que promete.
Respecto a la verificacion de contadores, pues en nuestro caso, solo es teoría, el trabajo se lo hace nuestro portero y le entrega la hojita mensualmente con las mediciones para su facturación; diría que, más de un 60Þ lo que se compromete, no cumple. Exígele o promueve su despido o no renovacion para una próxima legislatura.
Voy a estar ausente desde el 5 hasta el 11 de Junio; de todas formas, deja constancia aquí de todas tus dudas, además, creo que el asunto interesa tambien a todos/as e intentaré complacer.
Ssludos,
Hola Scarlett. Por qué no eres tu la presidenta-secretaria?.
En cuanto al ascensor dices: “Por otro lado, parece ser que en algunos conceptos, como por ejemplo el tema del ascensor, el acuerdo de instalación va unido con la misma mayoría (en este caso cualificada) al pago”.
Así es como lo suelen hacer en muchas comunidades, hay alguna sentencia que lo aprueba (esto ya lo hablamos hace unos meses), pero eso no es lo que dice la Ley. La LPH dice: La instalación por 3/5 ó 51% y el pago, por coeficiente, si se pretende otro tipo (por alturas) debe ser aprobado por unanimidad.
Ya he visto que Anónymus te ha escrito un modelo de contrato; y te está ayudando.
No obstante, si necesitan que te busque algún ….. lo que sea, me lo dices. Se que cualquier documento ….. que puedas necesitas lo puedo conseguir en la página de Justa, y ¡GRATIS!. Si no fuera así lo intentaría por otros medios.
Saludos cordiales para ambos.
En cuanto al ascensor dices: “Por otro lado, parece ser que en algunos conceptos, como por ejemplo el tema del ascensor, el acuerdo de instalación va unido con la misma mayoría (en este caso cualificada) al pago”.
Así es como lo suelen hacer en muchas comunidades, hay alguna sentencia que lo aprueba (esto ya lo hablamos hace unos meses), pero eso no es lo que dice la Ley. La LPH dice: La instalación por 3/5 ó 51% y el pago, por coeficiente, si se pretende otro tipo (por alturas) debe ser aprobado por unanimidad.
Ya he visto que Anónymus te ha escrito un modelo de contrato; y te está ayudando.
No obstante, si necesitan que te busque algún ….. lo que sea, me lo dices. Se que cualquier documento ….. que puedas necesitas lo puedo conseguir en la página de Justa, y ¡GRATIS!. Si no fuera así lo intentaría por otros medios.
Saludos cordiales para ambos.
anonymus
Respecto a los honorarios de administrador, continúo con lo mismo, he de decir que, en la primera Junta (la de constitución mencionó el administrador lo que te he comentado) y así mismo aparece en el presupuesto, pero después hizo una distribución de gastos por subgrupos donde introdujo los honorarios en el grupo de gastos generales (por coeficiente general).
En aquel entonces, no sabíamos por donde nos daba el aire, para que te lo voy a negar, y se dice que sí a todo sin entender muy bien. (solapado, ya me entiendes)
Pero esto no tiene mucha lógica si se tiene en cuenta que el resto de gastos, aunque somos una única comunidad, están distribuidos por portales y garajes (sólo los gastos) para todo lo demás: Juntas, decisiones, acuerdos, cuenta corriente(sólo una)... se hace todo como única comunidad.
Entonces se pueden hacer dos planteamientos sobre los gastos relativos a honorarios:
1. Que realmente cada propietario pague en función de lo que presupuestó (por supuesto hoy no cobra eso, sino que se ha ido subiendo anualmente sus honorarios)
Ejemplo:
Viviendas 6 euros
Locales 3 euros
Plazas de garaje 3 euros
2. Teniendo en cuenta las cantidades anteriores, distribuir el total en tantos grupos como portales haya más el garaje y aplicar en cada subgrupo el coeficiente que le corresponda a cada elemento.
Como creo que sabes, el único coeficiente que tenemos es el general coeficiente a 100 (única comunidad)
A partir de aquí, entiendo que:
a)la cuota de participación a aplicar en cada subgrupo, se ha de obtener hallando una proporción de la única que tenemos,
b) Decidir una cuota de participación por unanimidad, dentro de cada portal y dentro del garaje.
c) Llegar a un acuerdo sobre dicha cuota en cada portal, aunque sea por mayoría (que ya es un acuerdo) y luego el que no lo acepte que impugne.
No olvidemos que esta última se ha leido en las Ponencias, por lo que yo he entendido.
María Rosa
Me consta tu buena disposición para ayudar.
La página de Justa la he visitado en más de una ocasión y de ella he obtenido información que me ha venido muy bien.
Por supuesto, que te diré lo que sea.
Muchas gracias a los dos.
Respecto a los honorarios de administrador, continúo con lo mismo, he de decir que, en la primera Junta (la de constitución mencionó el administrador lo que te he comentado) y así mismo aparece en el presupuesto, pero después hizo una distribución de gastos por subgrupos donde introdujo los honorarios en el grupo de gastos generales (por coeficiente general).
En aquel entonces, no sabíamos por donde nos daba el aire, para que te lo voy a negar, y se dice que sí a todo sin entender muy bien. (solapado, ya me entiendes)
Pero esto no tiene mucha lógica si se tiene en cuenta que el resto de gastos, aunque somos una única comunidad, están distribuidos por portales y garajes (sólo los gastos) para todo lo demás: Juntas, decisiones, acuerdos, cuenta corriente(sólo una)... se hace todo como única comunidad.
Entonces se pueden hacer dos planteamientos sobre los gastos relativos a honorarios:
1. Que realmente cada propietario pague en función de lo que presupuestó (por supuesto hoy no cobra eso, sino que se ha ido subiendo anualmente sus honorarios)
Ejemplo:
Viviendas 6 euros
Locales 3 euros
Plazas de garaje 3 euros
2. Teniendo en cuenta las cantidades anteriores, distribuir el total en tantos grupos como portales haya más el garaje y aplicar en cada subgrupo el coeficiente que le corresponda a cada elemento.
Como creo que sabes, el único coeficiente que tenemos es el general coeficiente a 100 (única comunidad)
A partir de aquí, entiendo que:
a)la cuota de participación a aplicar en cada subgrupo, se ha de obtener hallando una proporción de la única que tenemos,
b) Decidir una cuota de participación por unanimidad, dentro de cada portal y dentro del garaje.
c) Llegar a un acuerdo sobre dicha cuota en cada portal, aunque sea por mayoría (que ya es un acuerdo) y luego el que no lo acepte que impugne.
No olvidemos que esta última se ha leido en las Ponencias, por lo que yo he entendido.
María Rosa
Me consta tu buena disposición para ayudar.
La página de Justa la he visitado en más de una ocasión y de ella he obtenido información que me ha venido muy bien.
Por supuesto, que te diré lo que sea.
Muchas gracias a los dos.
Para Starlette: En las particularidades de cada comunidad, que como sabes, es un mundo, ahora ya eres tú la que debe llevar la voz cantante y llevar a cabo los programas según tú criterio, bien entendido que aun cuando sean correctas tus decisiones, siempre, siempre, consensuadas coincidiendo en las relaciones de Juntas y que los acuerdos queden bien especificados en las Actas, cuidado con la redacción de las Actas que casi siempre se obvian comentarios que luego los vas a necesitar para apoyarte en tus rgumentos;siempre te encontraras con gente recalcitrante que quiera deslucir tu trabajo y para ello, debes de ayudarte o apoyarte en los demás, aunque no sea más que para cubrirte; así pues, no tomes ninguna decision que no haya pasado por éste tamiz, pues te pasarán factura.
Otra de las causas más habituales y que se entierran definitivamente, es cuando se producen cambios de gobierno; todos los proyectos de atrás desaparecen y los que toman de nuevo las riendas deslucen el trabajo totalmente del anterior; hay que encontrar la fórmula en que los proyectos siempre se mantengan perennes hasta su ejecucion, los que se quedan, deben de quedar señalados cláramente en las Actas y que en cada nueva sesion, se renueve su lectura.
Como tu capacidad intelectual y operativa no la pongo en duda, por mi parte solo te puedo "enseñar" de todas las triquiñuelas que somos capaces los humanos en este arte, así que, repito, me tienes a tu disposicion y también del cualquier forista que quiera entrar en este tema.
Me preocupa que nadie, salvo Rosa haya aportado sus ideas para contrastar con las mias que admito puedan tener sus contrapareceres y lagunas y que cualquiera debiera presentarlo aquí.
Atentos saludos para Rosa también,, siempre tan dispuesta.
Otra de las causas más habituales y que se entierran definitivamente, es cuando se producen cambios de gobierno; todos los proyectos de atrás desaparecen y los que toman de nuevo las riendas deslucen el trabajo totalmente del anterior; hay que encontrar la fórmula en que los proyectos siempre se mantengan perennes hasta su ejecucion, los que se quedan, deben de quedar señalados cláramente en las Actas y que en cada nueva sesion, se renueve su lectura.
Como tu capacidad intelectual y operativa no la pongo en duda, por mi parte solo te puedo "enseñar" de todas las triquiñuelas que somos capaces los humanos en este arte, así que, repito, me tienes a tu disposicion y también del cualquier forista que quiera entrar en este tema.
Me preocupa que nadie, salvo Rosa haya aportado sus ideas para contrastar con las mias que admito puedan tener sus contrapareceres y lagunas y que cualquiera debiera presentarlo aquí.
Atentos saludos para Rosa también,, siempre tan dispuesta.
No, no; me preocupa que en este foro se digan tantas tonterias y cuando hay un tema latente y de interés económico, donde se aportan datos para configurar una administración, sería, competente, honesta, nadie sale para colaborar ni en pro ni en contral;
no te preocupes; tienes más que suficiente bagaje para salir airosa con lo que conoces de LPH y de las experiencias que te proporciono..
No te replanteo ningun argumento que planteas porque mejor llevar a la práctica tus ideas, pero repito, auxiliate de aquello tan esencial, aunque no es lo mejor, el gobierno de las comunidades en régimen de mayorías. Saludos,
no te preocupes; tienes más que suficiente bagaje para salir airosa con lo que conoces de LPH y de las experiencias que te proporciono..
No te replanteo ningun argumento que planteas porque mejor llevar a la práctica tus ideas, pero repito, auxiliate de aquello tan esencial, aunque no es lo mejor, el gobierno de las comunidades en régimen de mayorías. Saludos,
