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Prescripción obras sin licencia
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Prescripción obras sin licencia
Hola,
Queremos comprar una vivienda donde se edificó una habitación y un trastero sin licencia de obras.
Eso se hizó en 2003/2004 así que nos confirmaron en el Ayuntamiento que la prescripción es de 5 años pero que aunque no pueden tirar nada al suelo, eso podría tener consecuencias economicas como multas y tasación extra.
Queremos incluir en el contrato de arras y las escituras una clausula diciendo que el propietario actual se haría cargo de eso si el caso ocurriera en el futuro, despues de nuestra compra.
Alguien sabe como redactar esta clausula?
Muchas gracias
Queremos comprar una vivienda donde se edificó una habitación y un trastero sin licencia de obras.
Eso se hizó en 2003/2004 así que nos confirmaron en el Ayuntamiento que la prescripción es de 5 años pero que aunque no pueden tirar nada al suelo, eso podría tener consecuencias economicas como multas y tasación extra.
Queremos incluir en el contrato de arras y las escituras una clausula diciendo que el propietario actual se haría cargo de eso si el caso ocurriera en el futuro, despues de nuestra compra.
Alguien sabe como redactar esta clausula?
Muchas gracias
Hola Enma
Debes aclarar primero un par de cosas:
1º Las obras son susceptibles de ser legalizadas?
Si es asi, resulta sencillo, inicia el expediente de legalización ante el Ayto. Te solicitaran un proyecto de un arquitecto, pago de unas tasas y que modifiques el alta catastral ( IBI)
2º Si las obras no son legalizables, estas comprando un edificio en situacion legal de " Fuera de Ordenación". Esto viene a ser:
Esa casa esta condenada a la desaparición o a adecuarse a la normativa en el momento actual, no se te permitirán hacer obras mas allá de las definidas como mantenimiento, conservación y ornato. En puridad, no podrás hacer ningún tipo de obra, ampliación, modificación sustancial o demás que incremente su valor a efectos expropiatorios.
Respecto a las multas, la prescripción de la infracción, con carácter general implica la incapacidad de la administración de imponer sanciones.
Sobre la tasación, depende a lo que te refieras.
Si el tasador ( normalmente del banco) es fino, notara y lo hará constar, la existencia de la infracción, devaluando el valor de la vivienda y por ende la de la hipoteca que te concedan.
Dependiendo del departamento de riesgos del banco, que también los hay finos, mas allá de la tasación te pedirán que obtengas un certificado de inexistencia de infracción urbanística... y empiezan los problemas de las hipotecas de nuevo.
En cualquier caso, la situación legal de fuera de ordenación, bien por infracción, bien por planeamiento sobrevenido, debería rezar en el registro de la propiedad, y en el ayuntamiento, teniendo constancia, deberían instar al registro de la propiedad a que se realizase la oportuna inscripción marginal.
Como clausula de compraventa, al transmitirse el bien, se transmiten sus obligaciones, y es complejo cubrir en un contrato futuribles sin mas datos que los que expones.
Debes aclarar primero un par de cosas:
1º Las obras son susceptibles de ser legalizadas?
Si es asi, resulta sencillo, inicia el expediente de legalización ante el Ayto. Te solicitaran un proyecto de un arquitecto, pago de unas tasas y que modifiques el alta catastral ( IBI)
2º Si las obras no son legalizables, estas comprando un edificio en situacion legal de " Fuera de Ordenación". Esto viene a ser:
Esa casa esta condenada a la desaparición o a adecuarse a la normativa en el momento actual, no se te permitirán hacer obras mas allá de las definidas como mantenimiento, conservación y ornato. En puridad, no podrás hacer ningún tipo de obra, ampliación, modificación sustancial o demás que incremente su valor a efectos expropiatorios.
Respecto a las multas, la prescripción de la infracción, con carácter general implica la incapacidad de la administración de imponer sanciones.
Sobre la tasación, depende a lo que te refieras.
Si el tasador ( normalmente del banco) es fino, notara y lo hará constar, la existencia de la infracción, devaluando el valor de la vivienda y por ende la de la hipoteca que te concedan.
Dependiendo del departamento de riesgos del banco, que también los hay finos, mas allá de la tasación te pedirán que obtengas un certificado de inexistencia de infracción urbanística... y empiezan los problemas de las hipotecas de nuevo.
En cualquier caso, la situación legal de fuera de ordenación, bien por infracción, bien por planeamiento sobrevenido, debería rezar en el registro de la propiedad, y en el ayuntamiento, teniendo constancia, deberían instar al registro de la propiedad a que se realizase la oportuna inscripción marginal.
Como clausula de compraventa, al transmitirse el bien, se transmiten sus obligaciones, y es complejo cubrir en un contrato futuribles sin mas datos que los que expones.
