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Se manejan dos conceptos distintos. A) prescripción de la acción de reposición de la legalidad urbanística , cuyo plazo depende del derecho urbanístico de cada comunidad autónoma. Por ejemplo en Galicia, 6 años. B) prescripción de la obligación del propietario que ya cuenta con una orden firme de demolición. En este caso, el plazo es el general de las obligaciones del CC. Es decir 15 años. Si el ayuntamiento, aún contando con Resolución firme de demolición, no hace nada en 15 años, prescribe la obligación. Pasa lo mismo de tener una Sentencia firme que decreta la demolición. Aunque el plazo de ejecución en procesos civiles es de 5 años, en procesos contencioso-administrativo no se puede alegar la inejecutabilidad sino transcurren 15 años sin realizarse actividad alguna (algo harto extraño). Espero haber aclarado algo.
A cisco2011... Podríais explicar más en detalle esto de que en Cataluña la preescripción de las acciones personales es de 6 años porque hay previsión legal especifica?
No es que las acciones personales en el derecho civil catalán prescriban a los 6 años -prescriben a los 10-. Lo que la ley de urbanismo establece es que una vez declarada ilegalizable una obra el procedimiento de restauración de la realidad física alterada no prescribe hasta transcurridos 6 años.
Dicho plazo de 6 años no tiene nada que ver con el plazo de prescripción de la acción de restauración que también es de 6 años excepto en zonas verdes y rural protegido.
No es que las acciones personales en el derecho civil catalán prescriban a los 6 años -prescriben a los 10-. Lo que la ley de urbanismo establece es que una vez declarada ilegalizable una obra el procedimiento de restauración de la realidad física alterada no prescribe hasta transcurridos 6 años.
Dicho plazo de 6 años no tiene nada que ver con el plazo de prescripción de la acción de restauración que también es de 6 años excepto en zonas verdes y rural protegido.
Creo que el vecino se equivocó al denunciar la apertura de las ventanas en el ayuntamiento al entender que era competente para obligarle a quitarlas. A lo sumo, esa actuación habría comportado un requerimiento al propietario de la vivienda instándole a solicitar licencia, si es que no la había solicitado el que las puso, pero nada mas, y siempre claro está, que la instalación de las ventanas no incumpla la normativa urbanística.
Hay que entender que cualquier propietario puede habrir huecos en su propiedad obteniendo la preceptiva licencia y, SIEMPRE, sin perjuicio de terceros como es el caso.
Prueba de ello es que la denuncia del vecino, tras las comprobaciones pertinentes fueron archivadas sin incoar expediente urbanístico a GiNGeR.
El hecho es que el vecino puede requerir a GiNGeR que quite las ventanas y ponga en su lugar otras de 30 X 30 a la altura de la carrera, con reja remetida y red de alambre. Es evidente que si no atiende el requerimiento verbal hecho con testigos o notarialmente, podrá demandarlo con la absoluta certeza, en mi opinión, de que el juez le dará la razón.
También, el vecino, cumplidos los trámites anteriores podrá levantar pared en su propiedad, con licencia, hasta eliminar una servidumbre que no tiene la obligación legal de soportar. Sí, si eso ocurre, GiNGeR podrá prohibir al vecino, por un acto formal, la construcción de la pared si considera adquirida la servidumbre. Es decir, ese acto formal exigirá presentar demanda en el juzgado pidiendo la paralización de la construcción del cerramiento iniciada por el vecino, o su derrumbe en el caso de estar terminada, si puede probar que ha adquirido la servidumbre por usucapión o por título suficiente.
Hay que entender que cualquier propietario puede habrir huecos en su propiedad obteniendo la preceptiva licencia y, SIEMPRE, sin perjuicio de terceros como es el caso.
Prueba de ello es que la denuncia del vecino, tras las comprobaciones pertinentes fueron archivadas sin incoar expediente urbanístico a GiNGeR.
El hecho es que el vecino puede requerir a GiNGeR que quite las ventanas y ponga en su lugar otras de 30 X 30 a la altura de la carrera, con reja remetida y red de alambre. Es evidente que si no atiende el requerimiento verbal hecho con testigos o notarialmente, podrá demandarlo con la absoluta certeza, en mi opinión, de que el juez le dará la razón.
También, el vecino, cumplidos los trámites anteriores podrá levantar pared en su propiedad, con licencia, hasta eliminar una servidumbre que no tiene la obligación legal de soportar. Sí, si eso ocurre, GiNGeR podrá prohibir al vecino, por un acto formal, la construcción de la pared si considera adquirida la servidumbre. Es decir, ese acto formal exigirá presentar demanda en el juzgado pidiendo la paralización de la construcción del cerramiento iniciada por el vecino, o su derrumbe en el caso de estar terminada, si puede probar que ha adquirido la servidumbre por usucapión o por título suficiente.
Alga tienes razón en cuanto a servidumbre de luces y el tema de tema civil, pero en este caso la denuncia del vecino la ha realizado en el Ayuntamiento, luego lo que el vecino ha solicitado es que el Ayuntamiento, en su sección de disciplina urbanística actue, está claro que el ayuntamiento ya no puede hacer nada, pero el vecino si se dirige al Juzgado entonces estamos en el caso que tu dices, de la jurisdicción civil. El juzgado podría obligar a cerrar la ventana, pero no por ser realizada fuera de la legalidad, sería por el derecho de luces que tiene el vecino sobre esa medianería.
No te equivoques. Que haya prescrito la posibilidad de tomarse medidas de restauración no debes considerar legalizadas las ventanas, solo significa que el ayuntamiento no te las puede hacer quitar, nada más.
Pero a lo que yo me refiero es a los derechos y obligaciones establecidas en el Código Civil :
Artículo 581.
El dueño de una pared no medianera, contigua a finca ajena, puede abrir en ella ventanas o huecos para recibir luces a la altura de las carreras, o inmediatos a los techos, y de las dimensiones de 30 centímetros en cuadro, y, en todo caso, con reja de hierro remetida en la pared y con red de alambre.
Sin embargo, el dueño de la finca o propiedad contigua a la pared en que estuvieren abiertos los huecos podrá cerrarlos si adquiere la medianería, y no se hubiera pactado lo contrario.
También podrá cubrirlos edificando en su terreno o levantando pared contigua a la que tenga dicho hueco o ventana.
Artículo 582.
No se puede abrir ventanas con vistas rectas, ni balcones u otros voladizos semejantes, sobre la finca del vecino, si no hay dos metros de distancia entre la pared en que se construyan y dicha propiedad.
Tampoco pueden tenerse vistas de costado u oblicuas sobre la misma propiedad, si no hay 60 centímetros de distancia.
Y poco o nada importa que está deshabitado el edificio. Cuando hayas adquirido la servidumbre por usucapión, tu vecino, si quiere edificar una altura superior a tus ventanas, tendrá que dejar la distancia legal de dos metros dentro de su propiedad para no taparte las luces.
Curioso pero cierto, y a tí esos dos metros sin costarte ni un céntimo.
¿ Tú que harías en su lugar ?, yo, sin lugar a dudas levantaría pared en mi propiedad o negaría la servidumbre presentando demanda en el juzgado.
Pero a lo que yo me refiero es a los derechos y obligaciones establecidas en el Código Civil :
Artículo 581.
El dueño de una pared no medianera, contigua a finca ajena, puede abrir en ella ventanas o huecos para recibir luces a la altura de las carreras, o inmediatos a los techos, y de las dimensiones de 30 centímetros en cuadro, y, en todo caso, con reja de hierro remetida en la pared y con red de alambre.
Sin embargo, el dueño de la finca o propiedad contigua a la pared en que estuvieren abiertos los huecos podrá cerrarlos si adquiere la medianería, y no se hubiera pactado lo contrario.
También podrá cubrirlos edificando en su terreno o levantando pared contigua a la que tenga dicho hueco o ventana.
Artículo 582.
No se puede abrir ventanas con vistas rectas, ni balcones u otros voladizos semejantes, sobre la finca del vecino, si no hay dos metros de distancia entre la pared en que se construyan y dicha propiedad.
Tampoco pueden tenerse vistas de costado u oblicuas sobre la misma propiedad, si no hay 60 centímetros de distancia.
Y poco o nada importa que está deshabitado el edificio. Cuando hayas adquirido la servidumbre por usucapión, tu vecino, si quiere edificar una altura superior a tus ventanas, tendrá que dejar la distancia legal de dos metros dentro de su propiedad para no taparte las luces.
Curioso pero cierto, y a tí esos dos metros sin costarte ni un céntimo.
¿ Tú que harías en su lugar ?, yo, sin lugar a dudas levantaría pared en mi propiedad o negaría la servidumbre presentando demanda en el juzgado.
Gracias alga,
La verdad es que la constructora no tenia que haber abierto esas ventanas.. en fin, 7 años después yo compré ese piso como exterior y me he encontrado con todo este follón. De todas formas no es una terraza, es una azotea de solo 2m de ancho a la que el propietario ni sube porque todo el edificio está inhabitado lleno de basuras (y es como una caja de cerillas de lo estrecho que es)
En fin, vengo de hablar con un técnico de Disciplina Urbanistica y resulta que el caso se archivó hace un año: Todo ha prescrito, no tengo que cerrar mis ventanas!
Otra cosa es que el hombre suba un muro, porque ahora no sé si obtendrá la licencia por estar mis ventanas ya legalizadas.
La verdad es que la constructora no tenia que haber abierto esas ventanas.. en fin, 7 años después yo compré ese piso como exterior y me he encontrado con todo este follón. De todas formas no es una terraza, es una azotea de solo 2m de ancho a la que el propietario ni sube porque todo el edificio está inhabitado lleno de basuras (y es como una caja de cerillas de lo estrecho que es)
En fin, vengo de hablar con un técnico de Disciplina Urbanistica y resulta que el caso se archivó hace un año: Todo ha prescrito, no tengo que cerrar mis ventanas!
Otra cosa es que el hombre suba un muro, porque ahora no sé si obtendrá la licencia por estar mis ventanas ya legalizadas.
En el caso de GiNGe creo tenerlo claro, su vecino quiere preservar la intimidad en su terraza. Está en su derecho si no se instalarón a la distancia adecuada.
Para evitar que GiNGe adquiera la servidumbre por usucapión le pide que tapie o elimine las ventanas, lo cual podrá este hacer o no según su conveniencia, sin embargo el vecino está en su derecho de subir una pared en su propiedad para eliminar la servidumbre de luces y vistas.
Y en estas cuestiones nada tiene que ver si existe infracción urbanística prescrita o no. Ninguna construcción, sea legal o ilegal puede impedir que un propietario ejerza sus derechos.
Para evitar que GiNGe adquiera la servidumbre por usucapión le pide que tapie o elimine las ventanas, lo cual podrá este hacer o no según su conveniencia, sin embargo el vecino está en su derecho de subir una pared en su propiedad para eliminar la servidumbre de luces y vistas.
Y en estas cuestiones nada tiene que ver si existe infracción urbanística prescrita o no. Ninguna construcción, sea legal o ilegal puede impedir que un propietario ejerza sus derechos.
Saludos Coriolis,
Podríais explicar más en detalle esto de que en Cataluña la preescripción de las acciones personales es de 6 años porque hay previsión legal especifica?
Po otra parte quería comentaros (a parte de a Coriolis, a Alga y a PRG22) mi caso particular :
Recientemente el Ayuntamiento me ha enviado un requerimiento para restituir la legalidad urbanística.
Se trata del porche de mi casa, que lo cerré con ventanas corredizas hace 8 años (tengo acta notarial de ese año donde constan las ventanas corredizas)
Hace 2 años alguien me denunció, se abrió expediente administrativo y se ha resuelto desfavorablemente para mi porque tengo que retirar el "cerramiento".
Los parametros urbanisticos y de ordenacion de mi propiedad son :
1) Mi casa está dentro de una urbanización reconocida como tal por el Ayuntamiento, con suministro de agua, luz, etc
2) Tengo la cedula de habitabilidad desde 1963
3) En el registro de la propiedad consta la siguiente descripción : "URBANA : porción de terreno, de figura irregular, que contiene una casita..."
4) En el catastro, la clase del bien inmueble es URBANO y el uso RESIDENCIAL
5) Tengo todos los recibos del IBI al dia
6) El terreno donde se encuentra la casa esta situado en Barcelona, concretamente se incluye dentro del ambito del Parque Natural de Collserola y en urbanismo me indican que la parcela está catalogada con clave 27 (Parque Forestal). He revisado el ultimo decreto (146/2010, de 19 d’octubre, Decret de declaració del Parc Natural de la Serra de Collserola) donde se declaran las zonas de "especial proteccion" dentro del parque (reservas naturales) y mi parcela está fuera de estas zonas de especial protección
Querria saber si se podría formular alegaciones con garantia de éxito contra el requerimiento de legalización, teniendo en cuenta que se ha superado el plazo de prescripción de la acción restitutoria (en Cataluña 6 años, si los actos o usos no afectan a terrenos clasificados como suelo no urbanizable de especial protección o incluidos en la Zona de Influencia del Litoral).
Quería añadir que esta edificación ya sufrió otro requerimiento de restitución de la legalidad urbanística por casi los mismos hechos hace 10 años, cuando aun era de los anteriores propietarios, y que se terminó con la demolicion de las paredes construidas y, por consiguiente, a ojos del Ayuntamiento, quedó restituida la legalidad urbanística correctamente. No se si ello podría incurrir en algun tipo de reincidencia o infracción continuada que anularía la prescripción...
Podríais explicar más en detalle esto de que en Cataluña la preescripción de las acciones personales es de 6 años porque hay previsión legal especifica?
Po otra parte quería comentaros (a parte de a Coriolis, a Alga y a PRG22) mi caso particular :
Recientemente el Ayuntamiento me ha enviado un requerimiento para restituir la legalidad urbanística.
Se trata del porche de mi casa, que lo cerré con ventanas corredizas hace 8 años (tengo acta notarial de ese año donde constan las ventanas corredizas)
Hace 2 años alguien me denunció, se abrió expediente administrativo y se ha resuelto desfavorablemente para mi porque tengo que retirar el "cerramiento".
Los parametros urbanisticos y de ordenacion de mi propiedad son :
1) Mi casa está dentro de una urbanización reconocida como tal por el Ayuntamiento, con suministro de agua, luz, etc
2) Tengo la cedula de habitabilidad desde 1963
3) En el registro de la propiedad consta la siguiente descripción : "URBANA : porción de terreno, de figura irregular, que contiene una casita..."
4) En el catastro, la clase del bien inmueble es URBANO y el uso RESIDENCIAL
5) Tengo todos los recibos del IBI al dia
6) El terreno donde se encuentra la casa esta situado en Barcelona, concretamente se incluye dentro del ambito del Parque Natural de Collserola y en urbanismo me indican que la parcela está catalogada con clave 27 (Parque Forestal). He revisado el ultimo decreto (146/2010, de 19 d’octubre, Decret de declaració del Parc Natural de la Serra de Collserola) donde se declaran las zonas de "especial proteccion" dentro del parque (reservas naturales) y mi parcela está fuera de estas zonas de especial protección
Querria saber si se podría formular alegaciones con garantia de éxito contra el requerimiento de legalización, teniendo en cuenta que se ha superado el plazo de prescripción de la acción restitutoria (en Cataluña 6 años, si los actos o usos no afectan a terrenos clasificados como suelo no urbanizable de especial protección o incluidos en la Zona de Influencia del Litoral).
Quería añadir que esta edificación ya sufrió otro requerimiento de restitución de la legalidad urbanística por casi los mismos hechos hace 10 años, cuando aun era de los anteriores propietarios, y que se terminó con la demolicion de las paredes construidas y, por consiguiente, a ojos del Ayuntamiento, quedó restituida la legalidad urbanística correctamente. No se si ello podría incurrir en algun tipo de reincidencia o infracción continuada que anularía la prescripción...
Saludos... Creo que se mezclan conceptos que nada tienen que ver -restauración de la realidad física alterada y del orden jurídico vulnerado con potestad sancionadora-.
Si ya se ha resuelto el procedimiento de restauración de la realidad física alterada y excepto previsión específica de la normativa urbanística -en Cataluña, 6 años-, el plazo de prescripción es el de las acciones personales -15 años, en Cataluña 10 pero como hay previsión legal específica 6-, según consolidada jurisprudencia.
Si ya se ha resuelto el procedimiento de restauración de la realidad física alterada y excepto previsión específica de la normativa urbanística -en Cataluña, 6 años-, el plazo de prescripción es el de las acciones personales -15 años, en Cataluña 10 pero como hay previsión legal específica 6-, según consolidada jurisprudencia.
No lo entiendo muy bien.. Al vecino ni le conozco...
Él denunciaria las ventanas al Ayuntamiento, porque son ellos - Disciplina Urbanística c/Mayor 72, (Madrid)- los que se encargan del tema, y por haber comprado el piso ya reformado, me ha tocado el marrón...
Bueno, a ver qué me dicen en el Ayuntamiento.. gracias
Él denunciaria las ventanas al Ayuntamiento, porque son ellos - Disciplina Urbanística c/Mayor 72, (Madrid)- los que se encargan del tema, y por haber comprado el piso ya reformado, me ha tocado el marrón...
Bueno, a ver qué me dicen en el Ayuntamiento.. gracias
Pero el problema lo tienes con el vecino, no con el ayuntamiento.
Cosa distinta hubiese sido que de la inspección se hubiere deribado un expediente urbanístico, pero eso parece ser que no ha sucedido.
En mi opinión, es un problema de servidumbre de luces y vistas y en esas cuestiones, que son de índole civil, no interviene la administración.
Cosa distinta hubiese sido que de la inspección se hubiere deribado un expediente urbanístico, pero eso parece ser que no ha sucedido.
En mi opinión, es un problema de servidumbre de luces y vistas y en esas cuestiones, que son de índole civil, no interviene la administración.
Muchas gracias; Entonces... ¿entiendo que ni tengo que cerrar las ventanas (que ya estaban abiertas 6 años antes de que yo comprase el piso) porque por prescripción ya se han legalizado? El vecino denunción a los 7 años.
Y tampoco el vecino (que no pertenece a nuestra Comunidad de vecinos, es otro edificio colindante) podrá subir un muro delante de ellas, ¿no?
Gracias de nuevo
Y tampoco el vecino (que no pertenece a nuestra Comunidad de vecinos, es otro edificio colindante) podrá subir un muro delante de ellas, ¿no?
Gracias de nuevo
Aclaración a lo anterior, en los casos en que la administración tiene conocimiento de la obra ilegal, y no actua al respecto, por ejemplo una queja vecinal formal por escrito que el Ayuntamiento no atiende el tiempo de los cuatro años empieza a contar desde ese momento en el cual la administración tiene conocimiento, ya que los signos externos de la infracción son conocidos por el consistorio.
La potestad de la administración para restablecer el orden jurídico perturbado al realizarse una obra ilegal es de 4 años desde su completa teminación, fecha que debe ser demostrada por el promotor de la misma, siempre que la administración no intevenga en este periodo de 4 años, si interviene se interrumpe este periodo. La imposición de la infracción, esto quiere decir sancionar por construir ilegalmente tiene también un plazo de 4 años desde el último acto que se realizó, esté terminada o no. Siempre hay que diferenciar entre lo que es la demolición, primer caso y el procedimiento sancionador, segundo caso.
