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Prescripcion infraccion urbanistica
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Prescripcion infraccion urbanistica
Buenas noches, en 2005 compré en Tenerife un terreno rústico con una vivienda. En mi escritura figura la vivienda como tal, ya que previamente los vendedores hicieron una declaracion de obra nueva con una prescripcion de un aparejador. Ahora para contratar la luz, necesito la prescripción municipal. Mi pregunta es: ¿Tengo que pagar yo la sanción, que entiendo que la habrá, sin haber sido el infractor?. Ademas de la prescripción del 2005, tengo fotos aereas de la edificación del año 1991. Gracias.
Me temo que a Smadegal le piden la licencia de primera ocupación que el ayuntamiento no concede por ser una construcción ilegal y sin la cual, la empresa suministradora no puede formalizar el contrato si no quiere verse expuesta a sanción.
Como es obvio, al solicitar la licencia de primera ocupación el ayuntamiento le exigirá los documentos necesarios determinados en la respectiva ordenanza municipal, que desconozco.
Siendo rústico y si la construcción se hizo sin licencia, podría encontrarse con la obligación de presentar proyecto para su legalización y pagar el ICIO y tasas correspondientes y sanción económica en su caso.
La inscripción en el registro de la propiedad lo único que acredita es la propiedad, no la legalidad urbanística.
Asimismo, en toda transmisión, el adquiriente se subroga en los derechos y obligaciones del bien adquirido.
Por esa razón, y no me cansaré de repetirlo, quien pretenda comprar una casa o una finca, antes de firmar nada debe solicitar la correspondiente cédula urbanística de la finca o casa en el ayuntamiento.
Es la forma de evitar desagradables sorpresas posteriores.
Como es obvio, al solicitar la licencia de primera ocupación el ayuntamiento le exigirá los documentos necesarios determinados en la respectiva ordenanza municipal, que desconozco.
Siendo rústico y si la construcción se hizo sin licencia, podría encontrarse con la obligación de presentar proyecto para su legalización y pagar el ICIO y tasas correspondientes y sanción económica en su caso.
La inscripción en el registro de la propiedad lo único que acredita es la propiedad, no la legalidad urbanística.
Asimismo, en toda transmisión, el adquiriente se subroga en los derechos y obligaciones del bien adquirido.
Por esa razón, y no me cansaré de repetirlo, quien pretenda comprar una casa o una finca, antes de firmar nada debe solicitar la correspondiente cédula urbanística de la finca o casa en el ayuntamiento.
Es la forma de evitar desagradables sorpresas posteriores.
Hola, gracias por las respuestas. Para la contratación de la luz, me exigen la cédula habitabilidad o certificación del Ayto. de no ser exigible, documento que no me expiden si no consta prescripción urbanística municipal, es decir, para que no te escapes de pagar la sanción, vaya. No obstante, voy a vender la finca y ya he le comunicado a los compradores el asunto, para que lo soliciten ellos si quieres ya que otra opción es pedir la luz para bomba de riego... Muchas gracias.
Pues es lo que te digo, primero cédula de habitabilidad, como la construcción es ilegal no te la pueden dar ni tampoco pueden certificar la prescripción de la infracción porque para ello hay que tramitar un expediente de infracción urbanística y sancionador.
¿ Eso es lo que les has comunicado a los compradores ?
Siento expresarme en estos términos, pero si tropezaras conmigo te ibas a comer el terreno y la vivienda a la pepitoria, si hantes no legalizabas la situación.
¿ Eso es lo que les has comunicado a los compradores ?
Siento expresarme en estos términos, pero si tropezaras conmigo te ibas a comer el terreno y la vivienda a la pepitoria, si hantes no legalizabas la situación.
He sido totalmente franca con lo compradores (no como hicieron conmigo), hemos ido al Ayto, y la sanción está entre los 500 y 800 euros. No obstante, la vivienda esta escriturada como tal y tenemos la prescripción de un aparejador y fotos y recibos, y demás documentación. No sé cómo irán estos temas por la Peninsula, Alga, pero en Canarias, que esté escriturada y tenga el informe de un aparejador y que, por tanto, puedas hipotecarla, es un chollo, y si además te topas con alguien que te diga las cosas como son (o como le informan los funcionarios de los organismos), es un milagro... de hecho todos los que la han visto han querido comprarla. Cada uno vende y compra como puede. Evidentemente si pudiera quedarmela yo mismo pagaba la sanción, y pensaba pagarla aunque la vendiera, pero me he llevado una ingrata sorpresa con lo que tengo que pagarle a Hacienda por el incremento de patrimonio y por la gracia y mi estupidez, por inexperiencia, que me hicieron cuando compré (escriturarla por 60000 euros menos).
Con los datos dados solo quisiera añadir lo siguiente :
Si el ayuntamiento certifica la prescripción de la infracción urbanística, que es lo que entiendo quieres decir, la construcción no queda legalizada. No se podrá derruir, pero si incumple el planeamiento quedará en situación de fuera de ordenación con las consecuencias que ello comporta.
De ello quien debería interesarse el comprador, pero también el vendedor podría advertírselo si fuese el caso.
Comprar, vender y escriturar un bien siempre puede hacerse, pero el comprador debe ser consciente que se está subrogando en los derechos y obligaciones del bien adquirido.
Por eso y no otra razón, te indico que yo no compraría nada sin conocer la realidad urbanística de la casa en cuestión.
Si el ayuntamiento certifica la prescripción de la infracción urbanística, que es lo que entiendo quieres decir, la construcción no queda legalizada. No se podrá derruir, pero si incumple el planeamiento quedará en situación de fuera de ordenación con las consecuencias que ello comporta.
De ello quien debería interesarse el comprador, pero también el vendedor podría advertírselo si fuese el caso.
Comprar, vender y escriturar un bien siempre puede hacerse, pero el comprador debe ser consciente que se está subrogando en los derechos y obligaciones del bien adquirido.
Por eso y no otra razón, te indico que yo no compraría nada sin conocer la realidad urbanística de la casa en cuestión.
Hola yo tengo un casa de este tipo,a ver si me podeis ayudar:
Compre un apartamento de 22 metros,en plen casco historico de Alcalá de henares,no hay primera ocupación,no hay celuda de habitabilidad,era una rehabilitación pero nos hicieron pagar IVA,están registradas y notariadas,ahora nos salen humedades,desperfectos,cambio de tuberias,pues ants habia una vivienda y una tienda en la 1/planta,pero las tuberia que da al local de abajo se la salia el agua y la hemos tenido que cambiar,el tejado lo tenemos que que arreglar y más cosas,pero la inmobiliaria que los hizo se lava las manos,el ayuntmiento que da las licencias tambien,las cuales fueron de obra menor,alicatar un baño y una cocina,para hacer 3 apartamentos por planta más la huardilla,osea en total 7 apartamentos,y por lo tanto las tuberias cuando hay mucha gente echando agua se atascan al estar las antiguas más los empalmes de las nuevas,ya no sabemos que hacer,llevamos desde el 2004 con esto,hay un expediente que abrimos,alegaciones,fotos etc,pero nada,la única respues por part del ayuntamiento es la demolición de un apartamento por planta,sin saver el porque de esa demolición,y claro los vecinos se han acojonado(con perdón),¿¿cuando caducan estás obras??¿¿de que modo podiaos reclamar??,estamos barajando ir a la prensa,pues el alcalde de la cidad no da la cara,y segun vamos investigano nos encontramos con que la mujer que los hizo su marido está en el IBI de tecnico del ayuntamiento,su socia su marido es aparejador del ayuntamiento y así muchas cosas más,hay papeles que podemos demostrar pero otros no y no podemos denunciar porque con las respuestas del ayuntamiento no nos lo admitirian a tramite,en fin que ya estamos muy cansados de los desembolsos de las obras de mejora ls cuales creemos que las deberia de pagar la inmobiliariaque nos las vendio.
GRACIAS,ESPERO VUESTRA AYUDA.
Compre un apartamento de 22 metros,en plen casco historico de Alcalá de henares,no hay primera ocupación,no hay celuda de habitabilidad,era una rehabilitación pero nos hicieron pagar IVA,están registradas y notariadas,ahora nos salen humedades,desperfectos,cambio de tuberias,pues ants habia una vivienda y una tienda en la 1/planta,pero las tuberia que da al local de abajo se la salia el agua y la hemos tenido que cambiar,el tejado lo tenemos que que arreglar y más cosas,pero la inmobiliaria que los hizo se lava las manos,el ayuntmiento que da las licencias tambien,las cuales fueron de obra menor,alicatar un baño y una cocina,para hacer 3 apartamentos por planta más la huardilla,osea en total 7 apartamentos,y por lo tanto las tuberias cuando hay mucha gente echando agua se atascan al estar las antiguas más los empalmes de las nuevas,ya no sabemos que hacer,llevamos desde el 2004 con esto,hay un expediente que abrimos,alegaciones,fotos etc,pero nada,la única respues por part del ayuntamiento es la demolición de un apartamento por planta,sin saver el porque de esa demolición,y claro los vecinos se han acojonado(con perdón),¿¿cuando caducan estás obras??¿¿de que modo podiaos reclamar??,estamos barajando ir a la prensa,pues el alcalde de la cidad no da la cara,y segun vamos investigano nos encontramos con que la mujer que los hizo su marido está en el IBI de tecnico del ayuntamiento,su socia su marido es aparejador del ayuntamiento y así muchas cosas más,hay papeles que podemos demostrar pero otros no y no podemos denunciar porque con las respuestas del ayuntamiento no nos lo admitirian a tramite,en fin que ya estamos muy cansados de los desembolsos de las obras de mejora ls cuales creemos que las deberia de pagar la inmobiliariaque nos las vendio.
GRACIAS,ESPERO VUESTRA AYUDA.
Con independencia de que el promotor haya presentado o no el certificado de final de obra, firmado por el arquitecto y aparejador, al tiempo de solicitar la licencia de primera ocupación y en el supuesto de que la haya solicitado, veo difícil que en el estado de insalubridad a esos apartamentos se les pueda conceder licencia de primera ocupación y mucho menos, según parece, si no cumplen con la superficie mínima de habitabilidad.
Sinceramente, pienso que el promotor os ha engañado o los compradores habéis consentido el engaño, nunca se debe comprarse una vivienda sin que el vendedor aporte la licencia de primera ocupación a la firma de las esctituras.
También creo que vuestros esfuerzos pretendiendo que el ayuntamiento os resuelva el problema serán absolútamente estériles. Si habéis ocupado los apartamentos sin la pertinente licencia de primera ocupación, os puede exigir que cumpláis con la normativa municipal para concederla y también, como último recurso, el desalojo.
En mi opinión, ahora solo os queda la alternativa de demandar al vendedor judicialmente.
Sinceramente, pienso que el promotor os ha engañado o los compradores habéis consentido el engaño, nunca se debe comprarse una vivienda sin que el vendedor aporte la licencia de primera ocupación a la firma de las esctituras.
También creo que vuestros esfuerzos pretendiendo que el ayuntamiento os resuelva el problema serán absolútamente estériles. Si habéis ocupado los apartamentos sin la pertinente licencia de primera ocupación, os puede exigir que cumpláis con la normativa municipal para concederla y también, como último recurso, el desalojo.
En mi opinión, ahora solo os queda la alternativa de demandar al vendedor judicialmente.
Gracias alga,nos han engañado pero bien,pero no podemos denunciar a la inmobiliaria que los hizo porque nos han acojonado con demoler un apartamento por planta y claro se han hechado a atras en la denuncia,yo por mucho que les digo que si lo demolieran es la forma de denunciar no entran en razón,pero ya no solo esto,lo que queremos es que se entere todo el mundo de lo que stá pasando en nuestro ayuntamiento(Alcalá de henares)y estoy con prensa de por medio,pues ya me han llegado al limite las cosas,lo que no tengo muy claro es ¿¿cuando prescribe está obra??hay un expediete en el ayuntamiento,el cual va a pedir cosas y unas veces está enormeeeeeeeeey otras veces está vacio,está metido hasta el apuntador,pero yo ya no me callo.
GRACIAS.
GRACIAS.
Que no se pueden hacer obras de ampliación, reforma, implantación de servicios ni nada que signifique un aumento de valor de la construcción en esa situación. Única y exclusívamente actividades encaminadas a su mantenimiento.
Otra cuestión muy importe para según que clase de construcciones ( por ejemplo una vivienda ilegalizable sobre la que ha prescrito la posibilidad de aplicar medidas de restauración de la legalidad ), es que no se les puede conceder licencia de primera ocupación y, en consecuencia, las empresas suministradoras de servicios se verán imposibilitadas, legalmente, a conectarlos a la vivienda.
Otra cuestión muy importe para según que clase de construcciones ( por ejemplo una vivienda ilegalizable sobre la que ha prescrito la posibilidad de aplicar medidas de restauración de la legalidad ), es que no se les puede conceder licencia de primera ocupación y, en consecuencia, las empresas suministradoras de servicios se verán imposibilitadas, legalmente, a conectarlos a la vivienda.
Buenas tardes.
1) ¿Que hay que hacer para solicitar que el Ayuntamiento certifique la prescripción de una infracción urbanística?.
2) Si la construcción no queda legalizada, no se podrá derruir y queda en situación de fuera de ordenación: ¿el Ayuntamiento puede OBLIGAR o ACONSEJAR la legalización de tal construcción?.
3) Con respecto a que el comprador se está subrogando en los derechos y obligaciones del bien adquirido, me han comentado, en relación a posibles expedientes urbanísticos, lo siguiente:
a- Respecto al sancionador: en nada afecta al nuevo propietario, ya que la responsabilidad sancionadora es de quien (antiguo propietario) ha cometido la presunta infracción.
b- Respecto al de restitución de la legalidad: éste sí que afecta al comprador.
¿Es correcta esta interpretación?.
Gracias.
1) ¿Que hay que hacer para solicitar que el Ayuntamiento certifique la prescripción de una infracción urbanística?.
2) Si la construcción no queda legalizada, no se podrá derruir y queda en situación de fuera de ordenación: ¿el Ayuntamiento puede OBLIGAR o ACONSEJAR la legalización de tal construcción?.
3) Con respecto a que el comprador se está subrogando en los derechos y obligaciones del bien adquirido, me han comentado, en relación a posibles expedientes urbanísticos, lo siguiente:
a- Respecto al sancionador: en nada afecta al nuevo propietario, ya que la responsabilidad sancionadora es de quien (antiguo propietario) ha cometido la presunta infracción.
b- Respecto al de restitución de la legalidad: éste sí que afecta al comprador.
¿Es correcta esta interpretación?.
Gracias.
1º) En el ayuntamiento deben indicarte la documentación que debes aportar.
2º) Si te aconsejan eso es que es posible su legalización.
3º) El infractor es el principal responsable y el que se haya beneficiado o lucrado con la infracción y el que ha obtenido beneficio ilícito obtenido de su comisión, entiendo que también.
2º) Si te aconsejan eso es que es posible su legalización.
3º) El infractor es el principal responsable y el que se haya beneficiado o lucrado con la infracción y el que ha obtenido beneficio ilícito obtenido de su comisión, entiendo que también.
Buenas tardes, Alga.
Entonces:
a)- Con respecto al punto 2º:
Si la infracción ha prescrito: ¿puede el Ayuntamiento OBLIGAR o ACONSEJAR la legalización de tal construcción?.
b)- Con respecto al punto 3º:
¿Al vendedor es al que le vendrían la sanciones aunque haya dejado escrito, en el contrato de Compra-Venta y/o Escrituras, las circunstancias de la obra infractora?.
Gracias.
Entonces:
a)- Con respecto al punto 2º:
Si la infracción ha prescrito: ¿puede el Ayuntamiento OBLIGAR o ACONSEJAR la legalización de tal construcción?.
b)- Con respecto al punto 3º:
¿Al vendedor es al que le vendrían la sanciones aunque haya dejado escrito, en el contrato de Compra-Venta y/o Escrituras, las circunstancias de la obra infractora?.
Gracias.
Buenas tardes.
Otra cuestión. Si los vecinos llevasen el tema comentado en lugar de por la vía Administrativa por la vía Judicial:
1) ¿Tendríamos algún tipo de problema una vez vendido el piso (ya sea por la vía PENAL y/o CIVIL)?.
2) En su caso: ¿habría alguna forma de salvar ese presunto problema con la inclusión, en el CONTRATO y/o ESCRITURAS, de algún tipo de cláusula?.
Gracias.
Otra cuestión. Si los vecinos llevasen el tema comentado en lugar de por la vía Administrativa por la vía Judicial:
1) ¿Tendríamos algún tipo de problema una vez vendido el piso (ya sea por la vía PENAL y/o CIVIL)?.
2) En su caso: ¿habría alguna forma de salvar ese presunto problema con la inclusión, en el CONTRATO y/o ESCRITURAS, de algún tipo de cláusula?.
Gracias.
Háblalo con el notario yo68.
Pero entiendo que si en la escritura el vendedor hace constar que es una obra ilegal y advierte que el ayuntamiento puede incoar procedimiento de restauración de la legalidad en tanto que no aportas el certificado de prescripción y que también la comunidad de propietarios puede iniciar acciones legales por alterar elementos comunes sin su consentimiento y que vendes como cuerpo cierto y, a pesar de todo, el comprador acepta firmar la escritura renunciando a cualquier reclamación derivada de esas circunstancias, que quieres que te diga, yo creo que podrías dormis tranquilo.
Todo lo contrario a si no pones todas las cartas boca arriba ante el comprador.
Pero entiendo que si en la escritura el vendedor hace constar que es una obra ilegal y advierte que el ayuntamiento puede incoar procedimiento de restauración de la legalidad en tanto que no aportas el certificado de prescripción y que también la comunidad de propietarios puede iniciar acciones legales por alterar elementos comunes sin su consentimiento y que vendes como cuerpo cierto y, a pesar de todo, el comprador acepta firmar la escritura renunciando a cualquier reclamación derivada de esas circunstancias, que quieres que te diga, yo creo que podrías dormis tranquilo.
Todo lo contrario a si no pones todas las cartas boca arriba ante el comprador.
