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Prescripción del cerramiento del patio de luces.
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Prescripción del cerramiento del patio de luces.
Podría alguien informarme, con pleno conocimiento, si el cerramiento de un patio de luces pasado un tiempo prescribe y no se le puede hacer retirar el tejadillo?
. No se le autorizó ni pidió permiso el dueño del bajo para poner el tejadillo y cerrarlo totalmente, se accede a través de un bajo comercial.
En el servicio gratuito de los Juzgados me dijeron que no prescribe nunca, incluso me enseñaron el Art. del Cod. Civil donde hace referencia y está bien claro.
Pero el caso es que el administrador que tenemos dice que ha prescrito y siempre que se trata el tema en junta hace luego las actas de forma que favorece al dueño del local que tapó el patio, y así no hay manera de que los vecinos se atrevan a denunciar.
Ahora han puesto el local en venta y no se si al nuevo dueño se le podría obligar a retirarlo, por favor me podéis orientar. Gracias
. No se le autorizó ni pidió permiso el dueño del bajo para poner el tejadillo y cerrarlo totalmente, se accede a través de un bajo comercial.
En el servicio gratuito de los Juzgados me dijeron que no prescribe nunca, incluso me enseñaron el Art. del Cod. Civil donde hace referencia y está bien claro.
Pero el caso es que el administrador que tenemos dice que ha prescrito y siempre que se trata el tema en junta hace luego las actas de forma que favorece al dueño del local que tapó el patio, y así no hay manera de que los vecinos se atrevan a denunciar.
Ahora han puesto el local en venta y no se si al nuevo dueño se le podría obligar a retirarlo, por favor me podéis orientar. Gracias
Creo que ni lo que asegura los servicios del juzgado ni lo que dice el secretario se ajustan a la legalidad. Entiendo los plazos de prescripción difieren dependiendo de la situación.
En el caso de que el cerramiento del patio de luces comporte la apropiación por el propietario del bajo de un espacio de titularidad comunitaria, el plazo de la comunidad para el inicio de acciones reivindicativas de recuperación de tal propiedad, dado su carácter real, son los 30 años establecidos en el artículo 1963 del CC.
Por el contrario, si el propietario autor del cerramiento tuviera asignado el uso privativo de dicho patio, y no tuviere plazo especial de prescripción, dicho plazo sería los 5 años dispuestos en el artículo 1964 CC si el cerramiento fuere posterior al 7 de octubre de 1915 y de 15 años si las obras son anteriores a dicha fecha.
Salvo mejor opinión, por supuesto.
En el caso de que el cerramiento del patio de luces comporte la apropiación por el propietario del bajo de un espacio de titularidad comunitaria, el plazo de la comunidad para el inicio de acciones reivindicativas de recuperación de tal propiedad, dado su carácter real, son los 30 años establecidos en el artículo 1963 del CC.
Por el contrario, si el propietario autor del cerramiento tuviera asignado el uso privativo de dicho patio, y no tuviere plazo especial de prescripción, dicho plazo sería los 5 años dispuestos en el artículo 1964 CC si el cerramiento fuere posterior al 7 de octubre de 1915 y de 15 años si las obras son anteriores a dicha fecha.
Salvo mejor opinión, por supuesto.
Gracias alga por tu respuesta, es lo que yo plantee en junta que a los 30 años por usucapción pasaría a ser propiedad del dueño del bajo contiguo.
Pero el administrador se empeñó en que había prescrito por haber pasado 15 años.
No, no tiene asignado ningún uso. En Reg. P. dice que su local al fondo linda con el patio de luces, es mas los otros 5 bajos de la finca ( 3 patios) tienen cuota de participacion 3% porque están cubiertos hasta el fondo en la obra inicial, y ese bajo solo tiene 2,50% de cuota.
Ahora quiere vender el bajo y asegura que el patio de luces es suyo, que lo compró al constructor pero es mentira, lo que quiere es sacarle 40 ó 50 mil euros mas que es lo que valen esos metros de mas al precio de mercado de la zona
Pero el administrador se empeñó en que había prescrito por haber pasado 15 años.
No, no tiene asignado ningún uso. En Reg. P. dice que su local al fondo linda con el patio de luces, es mas los otros 5 bajos de la finca ( 3 patios) tienen cuota de participacion 3% porque están cubiertos hasta el fondo en la obra inicial, y ese bajo solo tiene 2,50% de cuota.
Ahora quiere vender el bajo y asegura que el patio de luces es suyo, que lo compró al constructor pero es mentira, lo que quiere es sacarle 40 ó 50 mil euros mas que es lo que valen esos metros de mas al precio de mercado de la zona
Pues yo creo que sí que tienen razón los servicios del juzgado.
El artículo 1963 del CC establece que "Las acciones reales sobre bienes inmuebles prescriben a los treinta años.", pero añade "Entiéndese esta disposición sin perjuicio de lo establecido para la adquisición del dominio o derechos reales por prescripción."
Esto yo lo entiendo como que si cambias el suelo en una zona común de uso privativo, o instalas una cubierta sin permiso de la comunidad, por ejemplo, a los 30 años prescribe el derecho de la comunidad a oponerse, pero esto no afecta a la propiedad ni al derecho de uso privativo sobre esa zona común si no lo tiene asignado (los derechos reales de prescripción hablan de "buena fe y justo título").
La apropiación de una zona común según entiendo yo (y los servicios del juzgado) no prescribe nunca.
El artículo 1963 del CC establece que "Las acciones reales sobre bienes inmuebles prescriben a los treinta años.", pero añade "Entiéndese esta disposición sin perjuicio de lo establecido para la adquisición del dominio o derechos reales por prescripción."
Esto yo lo entiendo como que si cambias el suelo en una zona común de uso privativo, o instalas una cubierta sin permiso de la comunidad, por ejemplo, a los 30 años prescribe el derecho de la comunidad a oponerse, pero esto no afecta a la propiedad ni al derecho de uso privativo sobre esa zona común si no lo tiene asignado (los derechos reales de prescripción hablan de "buena fe y justo título").
La apropiación de una zona común según entiendo yo (y los servicios del juzgado) no prescribe nunca.
Gracias paquiito.
Pues ahora los dueños del bajo lo han puesto a la venta incluyendo el patio de luces como suyo, cuando en el Reg. Pdad. no tienen ni asignado el uso y disfrute, solo que hay puerta de salida y que además antes se salía por el bajo contiguo; se cambió sin que nadie diera permiso y ni siquiera se pidió, pero como el otro bajo no estaba vendido pues el constructor hizo el cambio de puerta. Y por ese cambio de puerta y desde entonces dicen que se lo compraron al constructor. Entiendo que estando vendidos todos los pisos menos 1 y un bajo el que tenía la puerta de acceso en principio, el constructor ya no podía vender ese patio, pues ya era de la Cdad. y asignados todos los coeficientes.
Se me plantea otra duda la uralita que pusieron primero se retiró al alquilar el bajo y se puso otro cerramiento metálico.
Entonces desde cuando habría que contar desde el primer cerramiento o desde el segundo a efectos de prescripción?
Gracias.
Pues ahora los dueños del bajo lo han puesto a la venta incluyendo el patio de luces como suyo, cuando en el Reg. Pdad. no tienen ni asignado el uso y disfrute, solo que hay puerta de salida y que además antes se salía por el bajo contiguo; se cambió sin que nadie diera permiso y ni siquiera se pidió, pero como el otro bajo no estaba vendido pues el constructor hizo el cambio de puerta. Y por ese cambio de puerta y desde entonces dicen que se lo compraron al constructor. Entiendo que estando vendidos todos los pisos menos 1 y un bajo el que tenía la puerta de acceso en principio, el constructor ya no podía vender ese patio, pues ya era de la Cdad. y asignados todos los coeficientes.
Se me plantea otra duda la uralita que pusieron primero se retiró al alquilar el bajo y se puso otro cerramiento metálico.
Entonces desde cuando habría que contar desde el primer cerramiento o desde el segundo a efectos de prescripción?
Gracias.
Se lo compraría en todo caso de ser cierto de forma informal (e ilegal), porque no se puede vender lo que no es tuyo, y una vez se habían vendido ya otros pisos los otros copropietarios lo eran ya de esa zona común si así figuraba, con lo cual el constructor no es nadie para vender eso. Si no figura en el registro de la propiedad, no es de su propiedad, diga lo que diga. De todas maneras un patio, si forma parte del edificio en propiedad horizontal, no puede tenerse en propiedad, es siempre y por ley una zona común, aunque pueda otorgarse un uso privativo. Y el uso privativo sólo puede venir de la construcción (antes de venderse otros pisos que ya tuvieran asignado su parte de zonas comunes) o de la comunidad en sí que lo ceda por unanimidad, no se puede adquirir sin más ni su apropiación prescribe nunca. O sea, que entiendo que el otro bajo podría volver a abrir su puerta si le diera la gana.
Respecto a la prescripción del cerramiento, si fuera de su uso y disfrute, serían 30 años desde la última instalación a la que tendría que haber dado su permiso la comunidad y no lo hizo. Pero al no tener "justo título" sobre ese espacio, entiendo que no prescribe nunca. Es de la comunidad y la comunidad puede hacer lo que quiera ella, no el que se ha asignado ese espacio por la cara o comprándoselo a quien no era ya el propietario.
Respecto a la prescripción del cerramiento, si fuera de su uso y disfrute, serían 30 años desde la última instalación a la que tendría que haber dado su permiso la comunidad y no lo hizo. Pero al no tener "justo título" sobre ese espacio, entiendo que no prescribe nunca. Es de la comunidad y la comunidad puede hacer lo que quiera ella, no el que se ha asignado ese espacio por la cara o comprándoselo a quien no era ya el propietario.
paquito. Tal como lo describes es como yo lo entiendo y sí se lo quiere apropiar por la cara en las juntas riñe grita y además me amenaza con que tenga mucho cuidado, pero claro eso no se refleja en acta aunque le indico al administrador que quede reflejado. Y como es tan chula la Sra. pues los demás se callan .
Gracias me has confirmado lo que yo pensaba, pero quería saber otras opiniones, este foro es de mucha ayuda.
Gracias me has confirmado lo que yo pensaba, pero quería saber otras opiniones, este foro es de mucha ayuda.
Si en el título constitutivo no hay constancia de que el patio de luces sea elemento privativo es posible que la comunidad pueda demostrar la propiedad del mismo, aunque el hecho de que el promotor practicara un acceso al patio desde el bajo puesto a la venta podría hacer suponer que, en su calidad de propietario único, atribuyera el uso y disfrute al propietario del bajo en la declaración de obra nueva y división horizontal sin que ello significara transmisión de la propiedad. En ese caso, entiendo que la venta del bajo sería perfectamente legal mientras la misma no proyecte la venta del accesorio y sí la del derecho al uso y disfrute del susodicho patio de luces.
Por tanto habría que examinar la situación producida antes de tomar ninguna decisión.
En el supuesto de que, efectivamente, la venta significara la transmisión de la propiedad del elemento común, y de tener la absoluta certeza de la propiedad de ese espacio, la Comunidad de Propietarios podría acordar en junta iniciar la acción reivindicatoria, regulada en el párrafo segundo del artículo 348 del Código Civil, que dispone: "el propietario tiene acción contra el tenedor y el poseedor de la cosa para reivindicarla".
El Tribunal Supremo, en Sentencia de 22 de mayo de 2015, entre otras, ha definido a la acción reivindicativa, “como la acción que ejercita el propietario no poseedor contra el poseedor no propietario” con la finalidad de exigir la restitución de la cosa y reintegrarla a su poder.
La STS 3002/1997, de 28/04/1997, señala: “El ejercicio de la acción reivindicatoria exige, según reiterada doctrina jurisprudencial ( Sentencias 16-5-1979, 10-10-1980, 27-6-1991, 17-10-199, 26-5-1994 y 5-7-1996, entre otras muy numerosas) para su viabilidad, la necesidad de demostrar en forma cumplida y satisfactoria, la concurrencia de título de dominio, que acredite la propiedad del que reivindica”. O lo que es lo mismo, la Comunidad de Propietarios deberá aportar el título de dominio que acredite el derecho de propiedad con el que justificar ser la titular legítima del dominio sobre el patio de luces, dicho título deberá identificar sin ningún género de dudas el patio de luces reivindicado, su cabida, los linderos o cualquier otro medio válido para la formación del juicio.
Respecto al cerramiento, es una irregularidad realizarlo sin el consentimiento de la Comunidad, pero su ejecución no es un acto probatorio de la propiedad usurpada, que es de lo que se trata.
Por tanto habría que examinar la situación producida antes de tomar ninguna decisión.
En el supuesto de que, efectivamente, la venta significara la transmisión de la propiedad del elemento común, y de tener la absoluta certeza de la propiedad de ese espacio, la Comunidad de Propietarios podría acordar en junta iniciar la acción reivindicatoria, regulada en el párrafo segundo del artículo 348 del Código Civil, que dispone: "el propietario tiene acción contra el tenedor y el poseedor de la cosa para reivindicarla".
El Tribunal Supremo, en Sentencia de 22 de mayo de 2015, entre otras, ha definido a la acción reivindicativa, “como la acción que ejercita el propietario no poseedor contra el poseedor no propietario” con la finalidad de exigir la restitución de la cosa y reintegrarla a su poder.
La STS 3002/1997, de 28/04/1997, señala: “El ejercicio de la acción reivindicatoria exige, según reiterada doctrina jurisprudencial ( Sentencias 16-5-1979, 10-10-1980, 27-6-1991, 17-10-199, 26-5-1994 y 5-7-1996, entre otras muy numerosas) para su viabilidad, la necesidad de demostrar en forma cumplida y satisfactoria, la concurrencia de título de dominio, que acredite la propiedad del que reivindica”. O lo que es lo mismo, la Comunidad de Propietarios deberá aportar el título de dominio que acredite el derecho de propiedad con el que justificar ser la titular legítima del dominio sobre el patio de luces, dicho título deberá identificar sin ningún género de dudas el patio de luces reivindicado, su cabida, los linderos o cualquier otro medio válido para la formación del juicio.
Respecto al cerramiento, es una irregularidad realizarlo sin el consentimiento de la Comunidad, pero su ejecución no es un acto probatorio de la propiedad usurpada, que es de lo que se trata.
