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Prescripción de las infracciones urbanísticas
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Prescripción de las infracciones urbanísticas
En principio, las "infracciones urbanísticas", en su concepto general, prescriben a los 4 años, siempre que anteriormente no se inicie un expediente de ilegalidad. (Normalmente por el Ayto.)
Ahora bien, aun en el caso de no iniciarse dicho expediente, existen infracciones "que no son legalizables".
Lo anterior se refiere a Obras o Actuaciones Urbanísticas. No afecta a la "finca", que siempre es la misma como tal predio. Otra cosa es lo que se actúe sobre la misma.
Ahora bien, aun en el caso de no iniciarse dicho expediente, existen infracciones "que no son legalizables".
Lo anterior se refiere a Obras o Actuaciones Urbanísticas. No afecta a la "finca", que siempre es la misma como tal predio. Otra cosa es lo que se actúe sobre la misma.
pepet: te ruego aclares tu pregunta, para intentar contestarte.
Los cambios de Normativa pueden o no hacer legalizables una obra ilegal (no se puede utilizar un cambio de Plan para legalizar obras ilegales antes del Plan)
En caso de cambio de normativa, si tu obra era legalizable, lo sigue siendo -cumpliendo los trámites debidos-.
¿Te han dejado ahora fuera de ordenación?, ¿te han recalificado?, ¿tenias, aún siendo obra supuestamente ilegal (tu sabrás), derechos urbanisticos adquiridos?
Los cambios de Normativa pueden o no hacer legalizables una obra ilegal (no se puede utilizar un cambio de Plan para legalizar obras ilegales antes del Plan)
En caso de cambio de normativa, si tu obra era legalizable, lo sigue siendo -cumpliendo los trámites debidos-.
¿Te han dejado ahora fuera de ordenación?, ¿te han recalificado?, ¿tenias, aún siendo obra supuestamente ilegal (tu sabrás), derechos urbanisticos adquiridos?
si es el eterno problema de los planes de ordenacion urbana que han dejado fuera de normativa a miles de parcelistas. por otro lado nadie sabe lo que son los derechos urbanisticos adquiridos o bien tenemos una leve idea que los servicios tecnicos no aclaran nada,el mismo caso del aprovechamiento urbanístico. Gracias y perdonad mi insistencia.
No pepet:
Precisamente lo que hacen los planes es definir "urbanísticamente" cada parcela o terreno o predio -por tí denominado parcelistas-.
Las parcelas las definirán -o calificarán y clasificarán- como urbanas, urbanizables, rústicas, etc..., pero nunca las dejarán tal como expones
!fuera de normativa!
Para eso se hacen los Planes; para aclarar lo que es "urbanísticamente hablando" cada parcela.
Con respecto a lo de los derechos urbanísticos, son los que tiene cada parcela (ni mas ni menos) en lo referente a lo que se puede "edificar o hacer" sobre la misma, lo que se viene a denominar
!aprovechamiento urbanístico!
Nota: Los servicios técnicos municipales deben remitirte al plan o normativa minicipal, donde constan los parametros de cada parcela o terreno.
Esto es la base del Urbanismo y/o Ordenación del Territorio (Por definición)
Precisamente lo que hacen los planes es definir "urbanísticamente" cada parcela o terreno o predio -por tí denominado parcelistas-.
Las parcelas las definirán -o calificarán y clasificarán- como urbanas, urbanizables, rústicas, etc..., pero nunca las dejarán tal como expones
!fuera de normativa!
Para eso se hacen los Planes; para aclarar lo que es "urbanísticamente hablando" cada parcela.
Con respecto a lo de los derechos urbanísticos, son los que tiene cada parcela (ni mas ni menos) en lo referente a lo que se puede "edificar o hacer" sobre la misma, lo que se viene a denominar
!aprovechamiento urbanístico!
Nota: Los servicios técnicos municipales deben remitirte al plan o normativa minicipal, donde constan los parametros de cada parcela o terreno.
Esto es la base del Urbanismo y/o Ordenación del Territorio (Por definición)
Saludos Pepet, no me queda del todo claro tu caso, a la luz de lo que has contado se me ocurren 2 posibilidades:
1ª ers propietario de una parcela donde se edificó en su momento de acuerdo al plan vigente y que ahora tras la modificación ha quedado "fuera de ordenación" (fuera de normativa?? como tu dices). En ese caso el Ayuntamiento solo concederá licencias para mantener la salubridad y ornato de la edificación, pero no concederá licencia para hacer remodelaciones o cambios en la edificación.
2ª Eres porpietario de una parcela donde se edificó de forma ilegal en su momento y ahora tras el cambio de Plan sigue siendo ilegal construir de la forma q se hizo: por esta razón en su momento se cometió una infracción urbanística, que por norma general prescribe a los 4 años, salvo una excepción que te comento más adelante, sin embargo puesto que previsiblemente la infracción ha prescrito, tu edificación se encuentra en situación de fuera de ordenación, con las consecuencias que te he comentado antes.
En cuanto a la excepción de la prescripción: si la edificación se encuentra en una finca no urbanizable con algún tipo de protección especial (ej. Parque Natural), la infracción no prescribe por lo que sería posible que el Ayto. iniciara un expediente de disciplina urbanística.
Salvo mejor opnión. Un saludo
1ª ers propietario de una parcela donde se edificó en su momento de acuerdo al plan vigente y que ahora tras la modificación ha quedado "fuera de ordenación" (fuera de normativa?? como tu dices). En ese caso el Ayuntamiento solo concederá licencias para mantener la salubridad y ornato de la edificación, pero no concederá licencia para hacer remodelaciones o cambios en la edificación.
2ª Eres porpietario de una parcela donde se edificó de forma ilegal en su momento y ahora tras el cambio de Plan sigue siendo ilegal construir de la forma q se hizo: por esta razón en su momento se cometió una infracción urbanística, que por norma general prescribe a los 4 años, salvo una excepción que te comento más adelante, sin embargo puesto que previsiblemente la infracción ha prescrito, tu edificación se encuentra en situación de fuera de ordenación, con las consecuencias que te he comentado antes.
En cuanto a la excepción de la prescripción: si la edificación se encuentra en una finca no urbanizable con algún tipo de protección especial (ej. Parque Natural), la infracción no prescribe por lo que sería posible que el Ayto. iniciara un expediente de disciplina urbanística.
Salvo mejor opnión. Un saludo
estimado canosarq, el citado plan parcial estuvo vigente en el Ayuntamiento casi veinte años, pero no se si fue aprobado definitivamente ,lo quesise es que a partir de la aprobación del Plan General se dejaron fuera de Normativa muchas parcelas en todo el pueblo, pero como siempre, los ciudadanos no reaccionamos a tiempo para presentar alegaciones. Es lo de siempre falta de interés por parte de unos y de informacion por parte de otros.
Te agradezco sinceramente el interés que teneis en informar en este estupendo foro. Un abrazo
Te agradezco sinceramente el interés que teneis en informar en este estupendo foro. Un abrazo
pepet:
Un Plan Parcial se refiere a un terreno en concreto.
No afecta a todo un territorio.
El hecho de que una revisión de Plan deje, tal como expones, ciertas parcelas "fuera de normativa" no es ajustado a Ley, dado que el citado Plan General debe definir todo el territorio.
¿No te referirás a que el nuevo Plan no las califica como urbano pero si como rústicas, o bien las clasifica como "fuera de ordenación"?
Entiendo que cuando nombras Plan Parcial no te ajustas a la realidad.
Un Plan Parcial se refiere a un terreno en concreto.
No afecta a todo un territorio.
El hecho de que una revisión de Plan deje, tal como expones, ciertas parcelas "fuera de normativa" no es ajustado a Ley, dado que el citado Plan General debe definir todo el territorio.
¿No te referirás a que el nuevo Plan no las califica como urbano pero si como rústicas, o bien las clasifica como "fuera de ordenación"?
Entiendo que cuando nombras Plan Parcial no te ajustas a la realidad.
la urbanizacion como tal se inició en los años 70
como otras muchas del pueblo. Sin Plan General,
el Ayuntamiento les concedía unos parámetros a unas y otros a otras. pero sin que hubiese las diferencias tan grandes que hay ahora. Al efectuar
el Plan General,a la urbanización que se le aplicaron otros parámetros, las edificaciones construidas anteriormente al Plan quedan fuera de ordenación y las parcelas afectadas por la nueva Normativa, con lo cual hay algunas que no pueden edificar.Siempre me refiero a terrenos urbanos. Mucgas gracias
como otras muchas del pueblo. Sin Plan General,
el Ayuntamiento les concedía unos parámetros a unas y otros a otras. pero sin que hubiese las diferencias tan grandes que hay ahora. Al efectuar
el Plan General,a la urbanización que se le aplicaron otros parámetros, las edificaciones construidas anteriormente al Plan quedan fuera de ordenación y las parcelas afectadas por la nueva Normativa, con lo cual hay algunas que no pueden edificar.Siempre me refiero a terrenos urbanos. Mucgas gracias
De acuerdo pepet, antes de la ley Urbanística de 1973, la verdad no se que normativa regulaba las cuestiones urbanisticas, así que, partiendo desde la creencia que las edificaciones de aquella época recibieron licencia del Ayto., éstas fueron, por tanto, construidas de forma legal. Ahora bien, se produce un cambio de Plan General que deja estas viviendas en situación de fuera de ordenación y nadie "protesta", se aprueba el PGOU y las viviendas quedan definitivamente en situación de "fuera de ordenación", incluso algunas parcelas tras la modificación quedan sin posibilidad de edificación, e insisto, nadie presenta alegaciones.
En mi humilde opinión, todo se ha realizado de forma correcta, si se han seguido los trámites pertinentes, el PGOU está aprobado definitivamente y en vigor; y en cuestiones Urbanísticas, no existen los derechos adquiridos, sobre la base de la discrecionalidad técnica de la administración el Ayto puede, con el beneplácito de la Comisión de Urbanismo (o institución análoga según CC.AA.) aprobar el PGOU que quiera siempre que cumpla la legalidad, así que las edificaciones en fueran de ordenación y las parcelas no aptas para la edificación han quedado en esta situación siguiendo un procedimiento reglado y cumpliendo los trámites legales exigidos.
Otra cuestión sería si el municipio debería haber tenido en cuenta la realidad existente y de qué forma. Sin embargo, me atrevo a pensar que si han regulado mediante el PGOU la zona de viviendas de las que hablamos, lo habrán hecho con alguna motivación de peso, motivación que debe estar incluida en la memoria del PGOU.
Salvo mejor opinión, un saludo.
P.D. Aún no sé cual es la duda que planteas pepet, pues desde el primer post que enviaste el hilo ha cambiado mucho.
En mi humilde opinión, todo se ha realizado de forma correcta, si se han seguido los trámites pertinentes, el PGOU está aprobado definitivamente y en vigor; y en cuestiones Urbanísticas, no existen los derechos adquiridos, sobre la base de la discrecionalidad técnica de la administración el Ayto puede, con el beneplácito de la Comisión de Urbanismo (o institución análoga según CC.AA.) aprobar el PGOU que quiera siempre que cumpla la legalidad, así que las edificaciones en fueran de ordenación y las parcelas no aptas para la edificación han quedado en esta situación siguiendo un procedimiento reglado y cumpliendo los trámites legales exigidos.
Otra cuestión sería si el municipio debería haber tenido en cuenta la realidad existente y de qué forma. Sin embargo, me atrevo a pensar que si han regulado mediante el PGOU la zona de viviendas de las que hablamos, lo habrán hecho con alguna motivación de peso, motivación que debe estar incluida en la memoria del PGOU.
Salvo mejor opinión, un saludo.
P.D. Aún no sé cual es la duda que planteas pepet, pues desde el primer post que enviaste el hilo ha cambiado mucho.
para chema, gracias, me ha quedado claro que la
finca puede quedar fuera de ordenacion aunque
estuviese construida antes de la aprobacion del plan general. Es a eso a lo que me referia si está
fuera de ordenacion actualmente, no se puede
ampliar por ejemplo, sino se adecua a la normativa
o parámetros actuales ? muchas gracias
finca puede quedar fuera de ordenacion aunque
estuviese construida antes de la aprobacion del plan general. Es a eso a lo que me referia si está
fuera de ordenacion actualmente, no se puede
ampliar por ejemplo, sino se adecua a la normativa
o parámetros actuales ? muchas gracias
Una pregunta al tema:
¿en caso de edificación "fuera de ordenación", en la cual unicamente se pueden realizar obras de "mantenimiento y conservación" (según ley).
¿En caso de una valoración "a precio actual" por parte del Ayto. con aceptación de la propiedad del valor "actual" y firma en el Ayto. de dicho valor, con aceptación del Ayto. y envio al Registro para su constancia, ¿Se podrían hacer obras de reforma, que supongan un mayor valor de "posible expropiación"?
¿en caso de edificación "fuera de ordenación", en la cual unicamente se pueden realizar obras de "mantenimiento y conservación" (según ley).
¿En caso de una valoración "a precio actual" por parte del Ayto. con aceptación de la propiedad del valor "actual" y firma en el Ayto. de dicho valor, con aceptación del Ayto. y envio al Registro para su constancia, ¿Se podrían hacer obras de reforma, que supongan un mayor valor de "posible expropiación"?
El Ayto no puede conceder licencia para realizar obras que aumenten el valor de la edificación en cuanto a justiprecio se refiere, tan solo concederá licencias para obras destinadas a mantenimiento y conservación como tú bien dices, así por ejemplo, no concedería licencia para instalar un ascensor, pues supondría un incremento en el valor de expropiación.
Chema, mi pregunta es bien clara, dado que tengo conocimiento de algún Ayto. que en edificaciones en "fuera de ordenación" lo que hace es realizar una valoración "a precio actual" y lo hace constar en el registro.
Una vez hecho esto, en caso de una futura expropiación, el valor es el que consta, lo que en su dia ha aceptado la propiedad, con lo que ya no es de aplicación el "posible mayor valor en una posible expropiación" o "un mayor valor a consecuencia de la obra realizada" dado que se aplicaría el valor aceptado por la propiedad y el Ayto., que consta en el Registro. (Aunque en la obra se instalen grifos de oro)
¿Esto es así?
Una vez hecho esto, en caso de una futura expropiación, el valor es el que consta, lo que en su dia ha aceptado la propiedad, con lo que ya no es de aplicación el "posible mayor valor en una posible expropiación" o "un mayor valor a consecuencia de la obra realizada" dado que se aplicaría el valor aceptado por la propiedad y el Ayto., que consta en el Registro. (Aunque en la obra se instalen grifos de oro)
¿Esto es así?
Chema, te pincho el siguiente Artículo de la Ley del Suelo de Cantabria, referente al tema, sobre todo en su punto3.
Artículo 88. Edificios fuera de ordenación
1. Los edificios, instalaciones y usos del suelo existentes con anterioridad a la aprobación definitiva del planeamiento urbanístico que resultaren disconformes con el mismo serán calificados como fuera de ordenación. Quedarán en todo caso fuera de ordenación los edificios y construcciones cuya expropiación o demolición estuviera expresamente prevista en el Plan.
2. De conformidad con lo dispuesto en el párrafo f) del apartado 1 del art. 44 el Plan General deberá relacionar expresamente los edificios o instalaciones calificados como fuera de ordenación o establecer los criterios objetivos que permitan su identificación concreta. No obstante, cuando alguna instalación resultara claramente disconforme con las previsiones del Plan en atención a los criterios del apartado 1 de este artículo y no apareciera en la relación de edificios fuera de ordenación, el Ayuntamiento, de oficio o a instancia de parte, resolverá sobre su situación jurídica, con audiencia previa del interesado. La resolución que concrete el régimen de fuera de ordenación podrá suplir la ausencia de previsión del Plan.
3. Salvo que el propio planeamiento disponga otra cosa, en los edificios que se declaren fuera de ordenación no podrán realizarse obras de consolidación, aumento de volumen, modernización e incremento de su valor de expropiación, aunque sí las pequeñas reparaciones que exigieren la higiene, el ornato y la seguridad física del inmueble. En dichos edificios podrán asimismo realizarse otro tipo de obras cuando, a requerimiento de los propietarios, el Ayuntamiento levante acta previa en la que se recoja el estado, situación y valoración del edificio a efectos de expropiación y ésta sea aceptada expresamente por aquéllos.
4. Cuando la disconformidad con el Plan no impida la edificación en el mismo solar, el propietario podrá obtener licencia de demolición sometiéndose en lo sucesivo al nuevo planeamiento en los términos que resulten de la clase de suelo de que se trate. Los eventuales arrendatarios tendrán el derecho de retorno que les reconoce la legislación del Estado.
Nota: es que habia dejado este tema en el aire y me tenia preocupado.
Saludos y hasta pronto.
Artículo 88. Edificios fuera de ordenación
1. Los edificios, instalaciones y usos del suelo existentes con anterioridad a la aprobación definitiva del planeamiento urbanístico que resultaren disconformes con el mismo serán calificados como fuera de ordenación. Quedarán en todo caso fuera de ordenación los edificios y construcciones cuya expropiación o demolición estuviera expresamente prevista en el Plan.
2. De conformidad con lo dispuesto en el párrafo f) del apartado 1 del art. 44 el Plan General deberá relacionar expresamente los edificios o instalaciones calificados como fuera de ordenación o establecer los criterios objetivos que permitan su identificación concreta. No obstante, cuando alguna instalación resultara claramente disconforme con las previsiones del Plan en atención a los criterios del apartado 1 de este artículo y no apareciera en la relación de edificios fuera de ordenación, el Ayuntamiento, de oficio o a instancia de parte, resolverá sobre su situación jurídica, con audiencia previa del interesado. La resolución que concrete el régimen de fuera de ordenación podrá suplir la ausencia de previsión del Plan.
3. Salvo que el propio planeamiento disponga otra cosa, en los edificios que se declaren fuera de ordenación no podrán realizarse obras de consolidación, aumento de volumen, modernización e incremento de su valor de expropiación, aunque sí las pequeñas reparaciones que exigieren la higiene, el ornato y la seguridad física del inmueble. En dichos edificios podrán asimismo realizarse otro tipo de obras cuando, a requerimiento de los propietarios, el Ayuntamiento levante acta previa en la que se recoja el estado, situación y valoración del edificio a efectos de expropiación y ésta sea aceptada expresamente por aquéllos.
4. Cuando la disconformidad con el Plan no impida la edificación en el mismo solar, el propietario podrá obtener licencia de demolición sometiéndose en lo sucesivo al nuevo planeamiento en los términos que resulten de la clase de suelo de que se trate. Los eventuales arrendatarios tendrán el derecho de retorno que les reconoce la legislación del Estado.
Nota: es que habia dejado este tema en el aire y me tenia preocupado.
Saludos y hasta pronto.
Hola, a ver si me podéis ayudar. En 2005 compré una finca rústica en Tenerife con una construcción de 90 m² que se hizo con una licencia de obra para salon de aperos del año 76. Antes de comprarla un aparejador hizo un informe de prescripcion urbanistica, cuyos datos, en cuanto a distribución, distan un poco de la realidad, luego se hizo una escritura de declaración de obra nueva. En mi escritura de compraventa se define como "Edificacion abierta destinada a vivienda habitual". Me gustaría regularizar lo máximo que pueda la situación de la casa. Sé que lo primero es pedir la prescripción en el Ayuntamiento, ya que esto no se hizo antes, y me han dicho que pida después la Cédula de habitabilidad, una rectificacion de la escritura para que se ajuste a la distribución actual y un plano acotado para ir despues al Catastro. ¿Son estos los pasos a seguir o el arquitecto me quiere timar con papeles innecesarios?. Gracias
