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Prescripción acción restauración legalidad urbanística
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Viendo 1 - 20 de 23 comentarios
Prescripción acción restauración legalidad urbanística
Tengo un cliente que viene usando un local como vivienda desde hace más de ocho años. La comunidad se ha negado en todo este tiempo a darle la autorización de cambio de uso y por eso no ha podido pedir la legalización en el Ayuntamiento. Ahora el Ayuntamiento inicia un expediente de restauración de la legalidad urbanística contra él. Hemos alegado prescripción de la acción pero nos contestan que no hay prescripción porque es una infracción continuada y que el plazo de prescripción no se inicia hasta que finaliza la actividad ilegal. En fin, ¿esto supone que nunca prescribe esta acción? ¿esto no crea inseguridad jurídica para mi cliente? ¿tenéis alguna jurisprudencia que me pueda favorecer?
Gracias
Gracias
El tema es intersante pero para poder dar mi opinión tendría que saber que exige "exactamente" el Ayuntamiento en su acción de restauración. ¿algún derribo? ¿que la casa se vuelva local? ¿que el propietario se vaya a vivir debajo un puente?. Es una acción de restauración todo interesante, repito. Espero con interés la respuesta.
En primer lugar muchas gracias por tu interes. Bueno, en realidad la resolución del Ayuntamiento lo que hace por una parte es requerirle para que proceda a la legalización del uso pero para ello le pide que aporte acuerdo favorable de la comunidad de propietarios (lo cual no va a conseguir como ya he explicado). Para el caso de que no proceda a la legalización, deberá proceder al cese inmediato del uso como vivienda del local, restituyéndolo a su estado y uso inicia y además con apercibimiento de multas coercitivas del 10% de la obra realizada durante 12 meses. Por otra parte también le acaban de iniciar un expediente sancionador como sanción grave con posible multa de 3.000 a 5.999 Euros. Por cierto no se tendrá que ir él a vivir debajo de un puente porque lo tiene alquilado.
Que conste que lo del puente era una crítica al Ayuntamiento y no a tu cliente.
Vamos a ver, según mi opinión cualquier acción para pedir que se restituya el local a un estado anterior, si esto significa derribar o reconstruir algo de lo existente ha prescrito totalmente. La acción de restauración de la legalidad es de entre 4 a 6 años y yo no entiendo que aquí haya una infracción continuada. Por tanto si el Ayuntamiento no reconoce la prescripción ahí tienes un buen caso para el juzgado.
Por tanto no existirá tampoco posibilidad de expediente disciplinario de ningún tipo.
¿Cual serà la situación? Pienso que un local adaptado a vivienda y que no podrá tener -si es que no los tiene- los servicios correspondientes o algo parecido. No creo que se le pueda impedir vivir a nadie (tampoco suelen desalojar a los que viven debajo los puentes).
Entiendo que son situaciones atípicas que no se deberían dar, pero nuestra realidad cotidiana está llena de estos casos. Insisito sin embargo, que en cuanto a restauración mediante derribo ha prescrito tofa acción.
A ver si hay alguna opinión porque el caso es interesante y puede ser instructivo para todos.
Vamos a ver, según mi opinión cualquier acción para pedir que se restituya el local a un estado anterior, si esto significa derribar o reconstruir algo de lo existente ha prescrito totalmente. La acción de restauración de la legalidad es de entre 4 a 6 años y yo no entiendo que aquí haya una infracción continuada. Por tanto si el Ayuntamiento no reconoce la prescripción ahí tienes un buen caso para el juzgado.
Por tanto no existirá tampoco posibilidad de expediente disciplinario de ningún tipo.
¿Cual serà la situación? Pienso que un local adaptado a vivienda y que no podrá tener -si es que no los tiene- los servicios correspondientes o algo parecido. No creo que se le pueda impedir vivir a nadie (tampoco suelen desalojar a los que viven debajo los puentes).
Entiendo que son situaciones atípicas que no se deberían dar, pero nuestra realidad cotidiana está llena de estos casos. Insisito sin embargo, que en cuanto a restauración mediante derribo ha prescrito tofa acción.
A ver si hay alguna opinión porque el caso es interesante y puede ser instructivo para todos.
Es una infracción continuada, porque el Ayto. que es el competente para los usos del local (al que hay que pedir la Licencia de Apertura para abrir un bar), no ha dicho en ningún caso que se pudiera usar el local como vivienda, no sólo eso sino que el propietario tiene perfecto conocimiento de lo que se le solicita y sabiendo que no cumple, pasa del tema. Pueden llegarle infinitas multas, así que lo mejor que podemos aconsejarle es que deje de darle el uso que le da, porque de esta forma al final el local es para el Ayto..
Hola gracias a los dos por vuestra opinión. La verdad es que yo veo que las dos posturas son defendibles pero claro me interesa mantener que no es una infracción continuada. En cierta medida creo que esta postura tiene su lógica porque entonces podría interpretarse que prácticamente todas las infracciones urbanísticas son continuadas porque por ejemplo, si se construye una vivienda sin licencia, la infracción también podría interpretarse como continuada y nunca prescribiría la infracción. Sin embargo, esto no es así y es posible legalizar la vivienda transcurrido el plazo de 4 años. En fin, que no sé si me estoy haciendo un pequeño lío pero creo que si el uso ha sido consentido por el Ayuntamiento durante ocho años, es contrario a la seguridad jurídica que ahora pueda exigir el restablecimiento de la situación anterior. Añado además que las obras de adaptación de vivienda a local fueron realizadas por la anterior propietaria que le vendió a él. Esta sra. solicitó una licencia para obra menor en el cuarto de baño e hizo toda la adaptación, por lo tanto, también podría interpretarse que es una obra no adaptada a licencia y que por lo tanto desde ahí debió computarse el plazo de prescripción. Pero claro sigue existiendo el problema de que el uso dicen que es una infracción continuada.
Creo que la prescripción que indica de los 4 años, se entiende y los Tribunales obligan a los Aytos. a que se lo coman, porque "hay signos externos". Este no es el caso en un cambio de uso, porque no existen signos externos y entonces veo muy complicado que un Tribunal pueda darle la razón a su cliente. Es como si en una Nave Industrial, por dentro se hacen 4 apartamentos, ¿puede prescribir ese cambio de uso?, salvo mejor opinión yo creo que no.
Quizás Francisco tengas razón con lo de los signos externos, pero vamos que este hombre ha estado alquilando el local-vivienda todo el tiempo como vivienda y además tiene todo el aspecto exterior de vivienda. Por otra parte hay un escrito de mi cliente a la Gerencia Terriotrial del Catastro solicitando la recalifiación del local cmo vivienda de Septiembre del año 2000. No es al Ayuntamiento el escrito pero es a una Administración Pública. No sé si se podría utilizar.
Me llama la atención que para conceder una licencia de cambio de uso, diga el ayuntamiento que necesita autorización favorable de la comunidad de propietarios, ¿ acaso los hechos son en Barcelona ?
Un requerimiento del cese del uso o para que proceda a su legalizació, interrumpe el plazo de prescripción mientras el infractor no cumpla con lo requerido.
Si la administración por inactividad, deja caducar sus plazos para actuar, puede iniciar un nuevo expediente mientras la prescripción no se haya producido.
Es un acuestión a tener en cuenta, pregunta a tu cliente si ha recibido algún papel durante este período.
Un requerimiento del cese del uso o para que proceda a su legalizació, interrumpe el plazo de prescripción mientras el infractor no cumpla con lo requerido.
Si la administración por inactividad, deja caducar sus plazos para actuar, puede iniciar un nuevo expediente mientras la prescripción no se haya producido.
Es un acuestión a tener en cuenta, pregunta a tu cliente si ha recibido algún papel durante este período.
Disculpad que vuelva a intervenir pero el concepto "infracción continuada" me gustaría saber de donde la sacais. No estamos ante un delito.
Si se hicieron obras (y no tiene nada que ver que sean aparentes o no) y se puede acreditar de forma fehaciente el momento concreto, y han pasado ocho años estas han prescrito y ya está. Otra cosa es como probarlo.
Y una vez prescritas ya me explicareis a mi como impiden que se utilizen como vivienda.
Insisito en mi naterior comentario, es un asunto totalmente defendible por prescripción y yo llegaría hasta el final y no me dejaría sorprender por el Ayuntamiento. Interpodría (en cuanto tenga notificado el correspondiente acto admnistrativo) un recurso contencioso-admnistrativo y por otrosí pediría la medida cautelar de suspensión de la ejecución del acto admnistrativo y me gustaría ver como defiende el Ayuntamiento el tema.
Por cierto, no soy partidario de que la gente cometa infracciones urbanísticas, pero tampoco puede ser que ocho años despues aparezca el Ayuntamiento y se lo quiera cargar todo. Para esto está la institución de la prescripción. Es simplemente un problema de seguridad jurídica constitucionalmente reconocido.
Si se hicieron obras (y no tiene nada que ver que sean aparentes o no) y se puede acreditar de forma fehaciente el momento concreto, y han pasado ocho años estas han prescrito y ya está. Otra cosa es como probarlo.
Y una vez prescritas ya me explicareis a mi como impiden que se utilizen como vivienda.
Insisito en mi naterior comentario, es un asunto totalmente defendible por prescripción y yo llegaría hasta el final y no me dejaría sorprender por el Ayuntamiento. Interpodría (en cuanto tenga notificado el correspondiente acto admnistrativo) un recurso contencioso-admnistrativo y por otrosí pediría la medida cautelar de suspensión de la ejecución del acto admnistrativo y me gustaría ver como defiende el Ayuntamiento el tema.
Por cierto, no soy partidario de que la gente cometa infracciones urbanísticas, pero tampoco puede ser que ocho años despues aparezca el Ayuntamiento y se lo quiera cargar todo. Para esto está la institución de la prescripción. Es simplemente un problema de seguridad jurídica constitucionalmente reconocido.
Cristimp, te preguntaba si eso ocurre en Barcelona porque allí también piden la autorización de la comunidad de propietarios para determinadas licencias, no así en otros lugares.
No obstante, cuando el ayuntamiento pide el acuerdo favorable de la comunidad de propietarios para el cambio de uso, entiendo que lo hará porque al constituirse la propiedad horizontal no se contempló esa posibilidad y como es sabido, una modificación de ese tipo exige el voto favorable de todos los propietarios de la comunidad para llevarlo a cabo y eso no ocurre casi nunca.
Yendo a la cuestión que te ocupa.
Es posible que si consigues demostrar la prescripción de la infracción por construir sin licencia o sin ajustarte a ella, no haya que derruir lo construído, pero no te olvides que la carga de la prueba corresponde al infractor.
Sin embargo lo que veo muy, pero que muy complicado, lo de usar el local como vivienda sin ni siquiera haber solicitado la obligatoria licencia urbanística de cambio de uso.
Debes tener en cuenta que la posibilidad de ese cambio de uso debe contemplarlo el planeamiento municipal, la vivienda, debe cumplir con las condiciones necesarias de seguridad y salubridad para ser usada como tal, si esas exigencias no las cumple, no habrá licencia de primera ocupación, y al no obtener la licencia de primera ocupación, las empresas de servicios no están autorizadas a prestarlos sin la licencia de primera ocupación.
Por si lo consideras de interés, te pongo este link de una sentencia que resuelve sobre el asunto, leyendo FUNDAMENTO DE DERECHO V especialmente, podrás decidir las acciones a seguir.
"KI3UNAL SUPERIOR DE JUSTICIA DE CATALUNYA SALA DE LO CONTENCIOSO ...
Un saludo.
No obstante, cuando el ayuntamiento pide el acuerdo favorable de la comunidad de propietarios para el cambio de uso, entiendo que lo hará porque al constituirse la propiedad horizontal no se contempló esa posibilidad y como es sabido, una modificación de ese tipo exige el voto favorable de todos los propietarios de la comunidad para llevarlo a cabo y eso no ocurre casi nunca.
Yendo a la cuestión que te ocupa.
Es posible que si consigues demostrar la prescripción de la infracción por construir sin licencia o sin ajustarte a ella, no haya que derruir lo construído, pero no te olvides que la carga de la prueba corresponde al infractor.
Sin embargo lo que veo muy, pero que muy complicado, lo de usar el local como vivienda sin ni siquiera haber solicitado la obligatoria licencia urbanística de cambio de uso.
Debes tener en cuenta que la posibilidad de ese cambio de uso debe contemplarlo el planeamiento municipal, la vivienda, debe cumplir con las condiciones necesarias de seguridad y salubridad para ser usada como tal, si esas exigencias no las cumple, no habrá licencia de primera ocupación, y al no obtener la licencia de primera ocupación, las empresas de servicios no están autorizadas a prestarlos sin la licencia de primera ocupación.
Por si lo consideras de interés, te pongo este link de una sentencia que resuelve sobre el asunto, leyendo FUNDAMENTO DE DERECHO V especialmente, podrás decidir las acciones a seguir.
"KI3UNAL SUPERIOR DE JUSTICIA DE CATALUNYA SALA DE LO CONTENCIOSO ...
Un saludo.
Hola Alga. Para demostrar la prescripciòn de la licencia hemos presentado varios documentos: solicitud de recalificacion en la Gerencia del catastro del año 2000, diversos escritos de la Comundiad de propietarios en los que se hace referencia al uso de local como vivienda de hace más de ocho años, certificado de la comunidad de proopietarios que se unió a la escritura de compraventa denominando al inmueble local-vivienda, etc., y llegados al Juzgado contencioso podemos aportar múltiples testigos del uso como vivienda.
Por otra parte, nos han requerido para que presentemos documentación técnica que acredite su viabilidad de uso como vivienda y lo hemos hechos mediante un informe visado de un arquitecto técnico y vamos a presentar facturas para acreditar la conexión a suministro de agua y luz. Lo único que no podemos conseguir es el acuerdo favorable de la comunidad, aunque hemos alegado que se ha obtenido el consentimiento tácito pues se ha permitido el uso durante más de 8 años.
En fin, ahora hemos recurrido en reposición ante el Ayuntamiento y si no revocan la decisión, iremos al Juzgado.
Por cierto, el link de la sentencia no sale Alga y me gustaría poder consultarla.
Muchas gracias a todos por implicaros en el tema.
Por otra parte, nos han requerido para que presentemos documentación técnica que acredite su viabilidad de uso como vivienda y lo hemos hechos mediante un informe visado de un arquitecto técnico y vamos a presentar facturas para acreditar la conexión a suministro de agua y luz. Lo único que no podemos conseguir es el acuerdo favorable de la comunidad, aunque hemos alegado que se ha obtenido el consentimiento tácito pues se ha permitido el uso durante más de 8 años.
En fin, ahora hemos recurrido en reposición ante el Ayuntamiento y si no revocan la decisión, iremos al Juzgado.
Por cierto, el link de la sentencia no sale Alga y me gustaría poder consultarla.
Muchas gracias a todos por implicaros en el tema.
El caso es interesante y bien controvertido.
Si te interesa justificar que la acción ha prescrito, creo que habría que insitir en que hace mas de 4 años que finalizaron las obras de adecuación de local a vivienda. En cualquier caso, parece que es una situación legalizable. A diferencia del ejemplo que pusieron de los apartamentos en nave industrial, esa situación no es legalizable, puesto que se trata de un suelo no residencial, etc...
Si te interesa justificar que la acción ha prescrito, creo que habría que insitir en que hace mas de 4 años que finalizaron las obras de adecuación de local a vivienda. En cualquier caso, parece que es una situación legalizable. A diferencia del ejemplo que pusieron de los apartamentos en nave industrial, esa situación no es legalizable, puesto que se trata de un suelo no residencial, etc...
