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Precarista?
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Precarista?
Hola buenos días. Os comento el caso: el propietario de una parcela urbana, con un patio al detrás, pactó con su hermano que éste último se le autorizaba el uso del patio para poder colocar materiales de construcción, a cambio de las mejoras que se produjesen en el patio (asfaltado, rasado, puertas de acceso). No se pactó plazo alguno. 4 años después el titular de la parcela quiere que su hermano deje de usar el patio, y éste accede a marchar pero llevándose las mejoras efectuadas en la parcela (puertas de acceso). ¿Estamos en presencia de un precarista? ¿Si acudo a la vía civil, la acción adecuada a interponer es una condena de hacer para que reponga las cosas al estado en que se hallaban? O es mejor acudir a la vía penal y interponer una querella por apropiación indebida?
Espero que me podáis ayudar un poquito...
Gracias de antemano.
Espero que me podáis ayudar un poquito...
Gracias de antemano.
Hola Jan, ante todo, gracias por contestar. No existe ningún documento por escrito. Todo se pactó de forma verbal; ten en cuenta que son hermanos y no pensaban que iban a tener estos problemas en el futuro.
Yo también considero que la vía más adecuada es la civil, pero no tengo claro como definir la relación que les unía: arrendamiento en régimen de precario? Qué acción debería interponer?
Gracias y espero que me puedas asesorar un poco.
Saludos
Yo también considero que la vía más adecuada es la civil, pero no tengo claro como definir la relación que les unía: arrendamiento en régimen de precario? Qué acción debería interponer?
Gracias y espero que me puedas asesorar un poco.
Saludos
Hola e-pasante. La verdad es que el asunto que planteas es bastante complejo o al menos a mí así me lo parece.
He estado estudiándolo y he llegado a varias conclusiones,aunque espera a ver si alguién con más experiencia que yo te da su opinión.
1º) ¿ Podría considerarse un Comodato o Precario?.
. El contrato de Comodato es por naturaleza gratuíto( art 1.741 CC) y según dices" éste último se le autorizaba el uso del patio para poder colocar materiales de construcción, A CAMBIO de las mejoras que se produjesen en el patio". Si las mejoras en la finca se entienden como CONTRAPRESTACIÓN ya no estaríamos ante un Comodato y yo personalmente creo que tales mejoras suponen contraprestación.
2º) ¿ Podría considerse un contrato de Arrendamiento Urbano regido por el CC?.
Creo que NO por 2 motivos:
a) No se pactó plazo de duración del mismo y la INTEMPORALIDAD desnaturaliza el contrato de arrendamiento. Así el CC establece que cuando NO se haya pactado un plazo de duración determinado se aplicará el art 1581: "por años si se fijó una renta anual, por meses...". En este caso NO fue fijada una renta en un periodo temporal(años, meses o días). Por tanto entiendo que NO puede considerarse un arrendamiento urbano al no cumplirse el requisito de la temporalidad.
2) El arrendamiento de cosas exige un precio cierto(art 1.543 CC). Tengo mis dudas sobre si este requisito se cumple o no en el caso expuesto, pues un umportante sector de la doctrina afirma que la contraprestción por el uso puede consistir en la entrega de COSA DISTINTA AL DINERO o en la prestación de un servicio del Arrendatario al Arrendador. En el caso expuesto el "precio" sería las mejoras llevadas a cabo en el patio.
3º) ¿ Podría considerarse un contrato de Derecho de Superficie?.
Este contrato consiste en la cesión del goce y uso de la cosa, con la obligación de CONSTRUIR O MEJORAR DETERMINADAS EDIFICACIONES y la TRANSMISIÓN de las obras al propietario o dueño del suelo al finalizar el plazo convenido.
La verdad es que no se si puede encajar en tu supuesto.
4) ¿ Podría considerarse un Arrendamiento parciario?
Esta opción la descarté pues es una parcela urbana y no rústica.
En fin, no se si todo esto te servirá de alguna ayuda.
Un saludo.
He estado estudiándolo y he llegado a varias conclusiones,aunque espera a ver si alguién con más experiencia que yo te da su opinión.
1º) ¿ Podría considerarse un Comodato o Precario?.
. El contrato de Comodato es por naturaleza gratuíto( art 1.741 CC) y según dices" éste último se le autorizaba el uso del patio para poder colocar materiales de construcción, A CAMBIO de las mejoras que se produjesen en el patio". Si las mejoras en la finca se entienden como CONTRAPRESTACIÓN ya no estaríamos ante un Comodato y yo personalmente creo que tales mejoras suponen contraprestación.
2º) ¿ Podría considerse un contrato de Arrendamiento Urbano regido por el CC?.
Creo que NO por 2 motivos:
a) No se pactó plazo de duración del mismo y la INTEMPORALIDAD desnaturaliza el contrato de arrendamiento. Así el CC establece que cuando NO se haya pactado un plazo de duración determinado se aplicará el art 1581: "por años si se fijó una renta anual, por meses...". En este caso NO fue fijada una renta en un periodo temporal(años, meses o días). Por tanto entiendo que NO puede considerarse un arrendamiento urbano al no cumplirse el requisito de la temporalidad.
2) El arrendamiento de cosas exige un precio cierto(art 1.543 CC). Tengo mis dudas sobre si este requisito se cumple o no en el caso expuesto, pues un umportante sector de la doctrina afirma que la contraprestción por el uso puede consistir en la entrega de COSA DISTINTA AL DINERO o en la prestación de un servicio del Arrendatario al Arrendador. En el caso expuesto el "precio" sería las mejoras llevadas a cabo en el patio.
3º) ¿ Podría considerarse un contrato de Derecho de Superficie?.
Este contrato consiste en la cesión del goce y uso de la cosa, con la obligación de CONSTRUIR O MEJORAR DETERMINADAS EDIFICACIONES y la TRANSMISIÓN de las obras al propietario o dueño del suelo al finalizar el plazo convenido.
La verdad es que no se si puede encajar en tu supuesto.
4) ¿ Podría considerarse un Arrendamiento parciario?
Esta opción la descarté pues es una parcela urbana y no rústica.
En fin, no se si todo esto te servirá de alguna ayuda.
Un saludo.
Hola Jan, muy agradecido por su aportación y sobre todo por su tiempo.
1) Comodato: yo lo descarté al principio por entender que las mejoras que efectuaba el "comodatario" en la finca, se podía entender como contraprestación... No obstante, hoy tengo mis dudas porque si analizamos el art. 1.743 el comodatario está obligado a satisfacer los gastos ordinarios para el adecuado uso, y en mi caso, el "comodatario" realizó las mejoras en la finca a fin de poder usar la misma para el uso que se pretendía dar a la misma (asfaltado: para que las máquinas pudieran circular; puerta de acceso por detrás de la finca para facilitar el acceso y salida de los materiales, etc...). En consecuencia, me decanto bastante por la figura del comodato. Quizás me expresé mal a la hora de plantear el supuesto, cuando me referiría "a cambio de" pensaba en el hecho de que las mejoras que efectuara en la finca, seguirían en provecho del "comodante" una vez finalizada la relación.
Me podrías indicar las diferencias entre un comodato y un precario?
2) Descarto también que pueda tratarse de un arrendamiento urbano, al no haberse pactado renta a cambio ni plazo de duración.
3) En cuanto al contrato de Derecho de Superfície desconocía completamente esta figura contractual, así que deberé estudiar esta figura con profundidad.
Jan, una vez "definida" la relación contractual.... qué acción interpondrías para solicitar a que reponga la finca tal y como la dejó?
Muchas gracias.
1) Comodato: yo lo descarté al principio por entender que las mejoras que efectuaba el "comodatario" en la finca, se podía entender como contraprestación... No obstante, hoy tengo mis dudas porque si analizamos el art. 1.743 el comodatario está obligado a satisfacer los gastos ordinarios para el adecuado uso, y en mi caso, el "comodatario" realizó las mejoras en la finca a fin de poder usar la misma para el uso que se pretendía dar a la misma (asfaltado: para que las máquinas pudieran circular; puerta de acceso por detrás de la finca para facilitar el acceso y salida de los materiales, etc...). En consecuencia, me decanto bastante por la figura del comodato. Quizás me expresé mal a la hora de plantear el supuesto, cuando me referiría "a cambio de" pensaba en el hecho de que las mejoras que efectuara en la finca, seguirían en provecho del "comodante" una vez finalizada la relación.
Me podrías indicar las diferencias entre un comodato y un precario?
2) Descarto también que pueda tratarse de un arrendamiento urbano, al no haberse pactado renta a cambio ni plazo de duración.
3) En cuanto al contrato de Derecho de Superfície desconocía completamente esta figura contractual, así que deberé estudiar esta figura con profundidad.
Jan, una vez "definida" la relación contractual.... qué acción interpondrías para solicitar a que reponga la finca tal y como la dejó?
Muchas gracias.
Hola e-pasante. Básicamente la "diferencia", más teórica que práctica, entre el Comodato y el Precario es la siguiente:
El Comodato dura, en primer lugar, el tiempo que se haya pactado; en su defecto el uso pactado; si no, el uso que resulte determinado por la costumbre de la tierra. Por lo tanto, el Comodatario SOLO puede solicitar al Comodatario que le dvuelva la posesión de la cosa una vez que se haya extinguido el tiempo o el uso convenido.
La figura del precario, según la doctrina, surge con la posesión de una cosa por mera tolerancia, sin determinación del tiempo ni del uso y sin precio. En este caso, el Comodante puede solicitar al Comodatario la posesión de la cosa en cualquier momento.
Por otra parte, creo que puede ser acertada tu interpretación del art 1.743(gastos ordinarios necesarios) a tenor de lo expuesto en tu último post.
Así,si la relación contractual es un Comodato(ya que se pactó un uso) y si el Comodatario retiró las mejoras realizadas creo que podría solicitarse condena de dar o de hacer,aunque no se cual de las dos sería la correcta.
Para obtener más opiniones te aconsejo que lo cuelgues en el Foro de Procesal.
Un saludo.
El Comodato dura, en primer lugar, el tiempo que se haya pactado; en su defecto el uso pactado; si no, el uso que resulte determinado por la costumbre de la tierra. Por lo tanto, el Comodatario SOLO puede solicitar al Comodatario que le dvuelva la posesión de la cosa una vez que se haya extinguido el tiempo o el uso convenido.
La figura del precario, según la doctrina, surge con la posesión de una cosa por mera tolerancia, sin determinación del tiempo ni del uso y sin precio. En este caso, el Comodante puede solicitar al Comodatario la posesión de la cosa en cualquier momento.
Por otra parte, creo que puede ser acertada tu interpretación del art 1.743(gastos ordinarios necesarios) a tenor de lo expuesto en tu último post.
Así,si la relación contractual es un Comodato(ya que se pactó un uso) y si el Comodatario retiró las mejoras realizadas creo que podría solicitarse condena de dar o de hacer,aunque no se cual de las dos sería la correcta.
Para obtener más opiniones te aconsejo que lo cuelgues en el Foro de Procesal.
Un saludo.
