El portal de Derecho Español más completo y útil para jurístas, empresas y particulares
Bienvenid@
¿posibles cláusulas abusivas en contrato de exclusividad con agente inmobiliario?
- Foros Legales
- Derecho Civil General
- Tema: ¿posibles cláusulas abusivas en contrato de exclusividad con agente inmobiliario?
- Derecho Civil General
Nuevo Comentario
2
Comentarios
¿posibles cláusulas abusivas en contrato de exclusividad con agente inmobiliario?
Buenas.Resulta que mi padre y sus hermanos quieren vender una finca que tienen en propiedad.A través de un familiar se contactó con una agencia que asegura tener ya unos potenciales compradores e incluso les ha enseñado ya la casa y los terrenos. La cosa está en que para tirar adelante la operación piden que se firme un contrato de exclusividad (nota de encargo con exclusiva). Desde la ignorancia en este campo hay algunos puntos que me generan dudas, a ver si me sacáis de dudas.
DURACIÓN DEL ENCARGO. El encargo tendrá una duración de 12 meses que quedarán prorrogados de mes en mes, salvo que cualquiera de las partes notifique por escrito a la otra su voluntad de darlo por finalizado. (Como lo entendéis? que cada mes puedes romper el encargo o que después de los 12 se va prorrogando mes por mes?)
Sobre la retribución del agente,se atribuyen 60000 euros IVA (sobre un precio de la oferta de 460.000 euros) (si el precio de venta es inferior a 400.000 euros la retribución del agente será de un 5% del total de la venta IVA).
(Me parece un % bastante elevado aunque aquí los propietarios estarían de acuerdo porque los 400.000 les parece una buena cantidad y esos 60.000 sería como un extra que consigue la propia agencia gracias a su conocimiento del mercado o lo que sea.)
1. RETRIBUCIÓN Y FORMA DE PAGO. La retribución es por cuenta de quien hace este encargo, salvo que haya un acuerdo expreso en otro sentido de las dos partes que intervengan en la transacción.
El derecho a percibir la retribución nace en el momento en que, fruto de la prestación de los servicios del agente inmobiliario, se produzca la aceptación de la oferta objeto del encargo y en los términos que se recogen por quien resulte interesado, aunque la transmisión o la cesión se formalizase de forma diferente a la recogida en esta nota. Este derecho no decaerán si, con posterioridad, se produjese la resolución ya sea por mutuo disenso o por incumplimiento de las partes- y, por este motivo, no se llegase a su consumación. En todo caso, el agente no tendrá derecho a la retribución de sus servicios cuando el motivo que diera lugar a la resolución le fuera imputable.
El agente inmobiliario tendrá derecho a percibir como retribución por sus gastos, gestiones y dedicación un 50% más IVA de las cantidades entregadas en concepto de arras penitenciales si se diese el caso de rescisión del compromiso previsto en el artículo 1.454 del Código Civil, por causa imputable al adquiriente.
En el caso de que, dentro del plazo de vigencia del encargo, el cliente desista de la consecución de la operación, revoque el encargo, o bien formalice la operación de cualquier forma con una persona o entidad no presentada por el agente, se compromete a abonarle en concepto de cláusula penal libremente consentida el 50% de la retribución fijada para compensar los gastos, las gestiones y la dedicación del trabajo del agente, salvo que el adquiriente sea un descendiente, ascendiente o cónyuge. Esta obligación de pago también se dará en el caso de que, existiendo arras penitenciales, se produzca la rescisión del compromiso prevista en el artículo 1.454 del Código Civil por decisión del transmitente.
(Los propietarios no tienen derecho a vender siempre? de este último punto parece deducirse lo contrario.Yo creía que este tipo de contratos de exclusividad sólo tenían validez ante otras inmobiliarias)
2. REVOCACIÓN DEL ENCARGO. El cliente podrá revocar el encargo conferido en cualquier momento, previa notificación escrita.
(Podría revocarlo pero con la penalización prevista en el punto anterior no?)
Luego ya habla de las tareas y compromisos del agente y ahí no tengo dudas.
DURACIÓN DEL ENCARGO. El encargo tendrá una duración de 12 meses que quedarán prorrogados de mes en mes, salvo que cualquiera de las partes notifique por escrito a la otra su voluntad de darlo por finalizado. (Como lo entendéis? que cada mes puedes romper el encargo o que después de los 12 se va prorrogando mes por mes?)
Sobre la retribución del agente,se atribuyen 60000 euros IVA (sobre un precio de la oferta de 460.000 euros) (si el precio de venta es inferior a 400.000 euros la retribución del agente será de un 5% del total de la venta IVA).
(Me parece un % bastante elevado aunque aquí los propietarios estarían de acuerdo porque los 400.000 les parece una buena cantidad y esos 60.000 sería como un extra que consigue la propia agencia gracias a su conocimiento del mercado o lo que sea.)
1. RETRIBUCIÓN Y FORMA DE PAGO. La retribución es por cuenta de quien hace este encargo, salvo que haya un acuerdo expreso en otro sentido de las dos partes que intervengan en la transacción.
El derecho a percibir la retribución nace en el momento en que, fruto de la prestación de los servicios del agente inmobiliario, se produzca la aceptación de la oferta objeto del encargo y en los términos que se recogen por quien resulte interesado, aunque la transmisión o la cesión se formalizase de forma diferente a la recogida en esta nota. Este derecho no decaerán si, con posterioridad, se produjese la resolución ya sea por mutuo disenso o por incumplimiento de las partes- y, por este motivo, no se llegase a su consumación. En todo caso, el agente no tendrá derecho a la retribución de sus servicios cuando el motivo que diera lugar a la resolución le fuera imputable.
El agente inmobiliario tendrá derecho a percibir como retribución por sus gastos, gestiones y dedicación un 50% más IVA de las cantidades entregadas en concepto de arras penitenciales si se diese el caso de rescisión del compromiso previsto en el artículo 1.454 del Código Civil, por causa imputable al adquiriente.
En el caso de que, dentro del plazo de vigencia del encargo, el cliente desista de la consecución de la operación, revoque el encargo, o bien formalice la operación de cualquier forma con una persona o entidad no presentada por el agente, se compromete a abonarle en concepto de cláusula penal libremente consentida el 50% de la retribución fijada para compensar los gastos, las gestiones y la dedicación del trabajo del agente, salvo que el adquiriente sea un descendiente, ascendiente o cónyuge. Esta obligación de pago también se dará en el caso de que, existiendo arras penitenciales, se produzca la rescisión del compromiso prevista en el artículo 1.454 del Código Civil por decisión del transmitente.
(Los propietarios no tienen derecho a vender siempre? de este último punto parece deducirse lo contrario.Yo creía que este tipo de contratos de exclusividad sólo tenían validez ante otras inmobiliarias)
2. REVOCACIÓN DEL ENCARGO. El cliente podrá revocar el encargo conferido en cualquier momento, previa notificación escrita.
(Podría revocarlo pero con la penalización prevista en el punto anterior no?)
Luego ya habla de las tareas y compromisos del agente y ahí no tengo dudas.
1.-Duración del encargo.- La clausula tal como está redactada significa que pasados los primeros 12 meses, se renueva automáticamente mes a mes. Personalmente si, como dice la agencia tiene compradores potenciales, 12 meses me parece excesivo. Con 6 serían suficientes. Pero eso es algo que teneis que decidir vosotros.
2.-Comisión de agencia.- Efectivamente 60.000,-€ sobre 400.000,- es una autentica barbaridad. Y lo que no consta es que pasaría si, debido a la variació del mercado, se pudiera actualizar el precio de venta al alza. ¿cual sería su comisión en ese caso?
3.-Retribución y forma de pago.- El que la retribución nazca cuando se acepte la oferta de compra no me parece lógico, ya que mientras no medie ninguna documentación, y muchisimo menos entrega de señal/arras, no deberíais comprometeros a un pago del que la otra parte (el comprador) puede desistir y vosotros no. Se podría poner que cuando se formalice el contrato privado y entrega de arras penitenciales. No es por pensar mal, pero estamos ante una operación comercial pura y dura, y tu supon que el Agente os presenta un testaferro con oferta de compra y la aceptais. A partir de ese momento ya tendriais obligación de pago, mientras que la otra parte, al no haber formalizado ningún contrato, sino simplemente haber hecho una oferta (que vosotros podeis aceptar o no, y por lo tanto él está en la misma situación de poder retirarla) puede desistir de la compra, pero vosotros no de la comisión de agencia.
"el agente tendrá derecho a percibir el 50% de las arras penitenciales MAS IVA"(deberiais concretar que en su comisión de 60.000,- eurazos ya está incluido el IVA, ya que el 21% de 60.000,- son 12.600, € mas por lo que está recibiendo mas que vosotros) y el 50% de las arras, dependerá de cuanto sean las arras, ya que así sin mas, podría ser que cobrara el total de su comisión, o incluso que la superara. Deberiais poner un tope a ese importe para que le quede incentivo para seguir peleando la operación hasta el final.
2.-Comisión de agencia.- Efectivamente 60.000,-€ sobre 400.000,- es una autentica barbaridad. Y lo que no consta es que pasaría si, debido a la variació del mercado, se pudiera actualizar el precio de venta al alza. ¿cual sería su comisión en ese caso?
3.-Retribución y forma de pago.- El que la retribución nazca cuando se acepte la oferta de compra no me parece lógico, ya que mientras no medie ninguna documentación, y muchisimo menos entrega de señal/arras, no deberíais comprometeros a un pago del que la otra parte (el comprador) puede desistir y vosotros no. Se podría poner que cuando se formalice el contrato privado y entrega de arras penitenciales. No es por pensar mal, pero estamos ante una operación comercial pura y dura, y tu supon que el Agente os presenta un testaferro con oferta de compra y la aceptais. A partir de ese momento ya tendriais obligación de pago, mientras que la otra parte, al no haber formalizado ningún contrato, sino simplemente haber hecho una oferta (que vosotros podeis aceptar o no, y por lo tanto él está en la misma situación de poder retirarla) puede desistir de la compra, pero vosotros no de la comisión de agencia.
"el agente tendrá derecho a percibir el 50% de las arras penitenciales MAS IVA"(deberiais concretar que en su comisión de 60.000,- eurazos ya está incluido el IVA, ya que el 21% de 60.000,- son 12.600, € mas por lo que está recibiendo mas que vosotros) y el 50% de las arras, dependerá de cuanto sean las arras, ya que así sin mas, podría ser que cobrara el total de su comisión, o incluso que la superara. Deberiais poner un tope a ese importe para que le quede incentivo para seguir peleando la operación hasta el final.
Me da la impresión de que el responsable de esa agencia es un buitre de cuidado.
Dice que ya tiene un comprador, que incluso ya le ha enseñado el terreno, y quiere 60.000 euros, un 15%!.
Y, por si acaso, condiciones leoninas.
Mi consejo, busque otra agencia más seria y sensata. Hay que acabar con este tipo de gentuza.
Dice que ya tiene un comprador, que incluso ya le ha enseñado el terreno, y quiere 60.000 euros, un 15%!.
Y, por si acaso, condiciones leoninas.
Mi consejo, busque otra agencia más seria y sensata. Hay que acabar con este tipo de gentuza.
