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posible incumplimiento de contrato
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Posible incumplimiento de contrato
Hola a todos y muchas gracias de antemano por vuestro tiempo. Mi pregunta es la siguiente: un familiar mío tiene un terreno rústico y una inmobiliaria se enteró que era de él. Le comentaron que por qué no lo ponía a la venta, pues anteriormente le habían vendido un piso, que ellos no tenían ningún inconveniente en hacerle las gestiones, y así lo hizo firmando con ellos una nota de encargo, como hizo con su piso. Posteriormente nos hemos enterado de que estaban interesados en el terreno, pues por la zona del terreno de mi familiar poseen fincas y la de mi familiar esta situada muy estrategicamente. Nada más ponerlo a la venta le salía un comprador, pero mi familiar les comunicó que como no era el único propietario no podía venderlo pues sus hermanos no querían. Ahora le han denunciado por incumplimiento de contrato ¿ Cómo lo veis ? ¿ Esta demanda puede prosperar ? Si pones a la venta un piso y luego no quieres venderlo ¿te pueden obligar o denunciarte por incumplimiento ? Por favor orientarme algo. Gracias.
1. Lo primero, aunque es de perogrullo, que "su familiar" consulte a un abogado.
2. Salvo que su familiar hubiese actuado con poder de los demás copropietarios cuando firmó el contrato con la inmobiliaria, ésta nunca va a poder obligarle a vender el inmueble (sin el consentimiento de los demás condominos), ya que por sí solo no puede enajenar algo que no es enteramente suyo.
3. Aún en ese caso,(de que actuase con poder de representación cuando firmó con la inmobiliaria) debe saber que el vendedor puede revocar su voluntad en cualquier momento antes de tener conocimiento de la aceptación por parte del comprador -momento en el que se perfecciona el contrato por concurrir la voluntades de comprador y vendedor-.
4. Aun a falta de conocer otros datos necesarios (en especial el contrato firmado con la inmobiliaria), me atrevería a decir que sólo cabría una eventual acción en exigencia de daños y perjuicios, si se logra acreditar que se han producido; pero no se puede obligar a vender.
Si esto último es lo que se pide en demanda, las posibilidades de que sea estimada son nulas. En otro caso, habría que conocer en profundidad el caso. Quien mejor les podrá asesorar es su abogado.
2. Salvo que su familiar hubiese actuado con poder de los demás copropietarios cuando firmó el contrato con la inmobiliaria, ésta nunca va a poder obligarle a vender el inmueble (sin el consentimiento de los demás condominos), ya que por sí solo no puede enajenar algo que no es enteramente suyo.
3. Aún en ese caso,(de que actuase con poder de representación cuando firmó con la inmobiliaria) debe saber que el vendedor puede revocar su voluntad en cualquier momento antes de tener conocimiento de la aceptación por parte del comprador -momento en el que se perfecciona el contrato por concurrir la voluntades de comprador y vendedor-.
4. Aun a falta de conocer otros datos necesarios (en especial el contrato firmado con la inmobiliaria), me atrevería a decir que sólo cabría una eventual acción en exigencia de daños y perjuicios, si se logra acreditar que se han producido; pero no se puede obligar a vender.
Si esto último es lo que se pide en demanda, las posibilidades de que sea estimada son nulas. En otro caso, habría que conocer en profundidad el caso. Quien mejor les podrá asesorar es su abogado.
Estimada Eva María
1.- Si vuelve a leer mi anterior comentario comprobará como en ningún momento dije -o siquiera di a entender- que la demanda no iba a ser admitida. Lo que dije es que, si lo que se pide en esa demanda es el otorgamiento de la venta, "las posibilidades de que sea estimada son nulas".
Una cosa es la admisión a trámite y otra muy distinta la estimación de dicha demanda.
Si yo mañana le reclamo a vd. 200 millones de euros seguro que me admiten la demanda... por
suerte, otra cosa es que me la estimen, ¿verdad?
2.- Siguen faltando datos concretos para dar un planteamiento definitivo, como qué tipo de contrato suscribió esta persona (una venta, una promesa de venta, una opción, un arrendamiento de servicios con la inmobiliaria); si lo otorgó sin poder expreso de los condóminos, por mandato de estos (aunque fuese verbal)...
3.- Sea como fuere, reitero lo ya dicho: Se haya pactado lo que se haya pactado, y aunque se
hubiera incumplido ese contrato (el que sea), no puede obligarse a un copropietario a que venda
sin el consentimiento de los demás partícipes en la cosa común. La demandante, si quería que se
le otorgase la venta, tendría que haber demandado a todos los condóminos y, además, probar que el
contrato suscrito se firmó por voluntad directa o representada de todos ellos.
4.- No le de más vueltas, lo que no puede ser, no puede ser ....... y, además, es imposible.
Como le indicaba en mi entarior mensaje, a lo único que puede ser condenada la persona que
firmó con la inmobiliaria es abonar los daños y perjuicios -o la pena pactada si la hubiere- siempre que se demuestren.
1.- Si vuelve a leer mi anterior comentario comprobará como en ningún momento dije -o siquiera di a entender- que la demanda no iba a ser admitida. Lo que dije es que, si lo que se pide en esa demanda es el otorgamiento de la venta, "las posibilidades de que sea estimada son nulas".
Una cosa es la admisión a trámite y otra muy distinta la estimación de dicha demanda.
Si yo mañana le reclamo a vd. 200 millones de euros seguro que me admiten la demanda... por
suerte, otra cosa es que me la estimen, ¿verdad?
2.- Siguen faltando datos concretos para dar un planteamiento definitivo, como qué tipo de contrato suscribió esta persona (una venta, una promesa de venta, una opción, un arrendamiento de servicios con la inmobiliaria); si lo otorgó sin poder expreso de los condóminos, por mandato de estos (aunque fuese verbal)...
3.- Sea como fuere, reitero lo ya dicho: Se haya pactado lo que se haya pactado, y aunque se
hubiera incumplido ese contrato (el que sea), no puede obligarse a un copropietario a que venda
sin el consentimiento de los demás partícipes en la cosa común. La demandante, si quería que se
le otorgase la venta, tendría que haber demandado a todos los condóminos y, además, probar que el
contrato suscrito se firmó por voluntad directa o representada de todos ellos.
4.- No le de más vueltas, lo que no puede ser, no puede ser ....... y, además, es imposible.
Como le indicaba en mi entarior mensaje, a lo único que puede ser condenada la persona que
firmó con la inmobiliaria es abonar los daños y perjuicios -o la pena pactada si la hubiere- siempre que se demuestren.
Antes de todo muchas gracias por contestarme, ya pensé que nadie lo iba a hacer.
Claro que mi familiar va a consultar con un abogado, pero queremos saber otras opiniones. De echo ha acudido a la Oficina de Consumo y le han dicho:
- Que puede existir incumplimiento de contrato porque se fijo precio de venta.
- Que existe una vía de defensa porque no es el unico titular del inmueble. La cuestión es como articular esto para determinar que el contrato era nulo y que no le exijan responsabilidades a él.
Lo curioso de esta tema es que la inmobiliaria fue quien se ofreció a mi familiar a vender el terreno y desde luego no iban a perder, porque el precio fijado es tres veces inferior al valor de mercado. ¡Que casualidad¡ luego nos hemos enterado que son los colindantes y que el terreno de mi familiar les interesa.
También es casualidad que en la misma semana ya encontrasen un comprador, no sabemos quien es, pero sospechamos que, o bien es la propia inmobiliaria, o bien una persona que actua en su nombre.
También he de decirle que se solicitó, por parte de la inmobiliaria, una nota simple al Registro de la Propiedad, la tiene la inmobiliaria y desde luego no la va a aportar al juicio, supongo porque esto sería demostrar que no son ignorantes de quien es el verdadero del terreno. Yo le he dicho a mi familiar que vaya al Registro y pida que le den una relación de las personas que han pedido información de este terreno. No sé si se lo van a dar, pero supongo que con la Ley de Protección de Datos podemos exigirlo.
En cuanto a que la demanda no sea admitida como usted dice, lo cierto es que el Juez la ha admitido y ahora le reclaman el porcentaje de la comisión de venta.
¿Cómo podemos defender que el contrato es nulo?
¿Cómo lo ve usted? Gracias
Claro que mi familiar va a consultar con un abogado, pero queremos saber otras opiniones. De echo ha acudido a la Oficina de Consumo y le han dicho:
- Que puede existir incumplimiento de contrato porque se fijo precio de venta.
- Que existe una vía de defensa porque no es el unico titular del inmueble. La cuestión es como articular esto para determinar que el contrato era nulo y que no le exijan responsabilidades a él.
Lo curioso de esta tema es que la inmobiliaria fue quien se ofreció a mi familiar a vender el terreno y desde luego no iban a perder, porque el precio fijado es tres veces inferior al valor de mercado. ¡Que casualidad¡ luego nos hemos enterado que son los colindantes y que el terreno de mi familiar les interesa.
También es casualidad que en la misma semana ya encontrasen un comprador, no sabemos quien es, pero sospechamos que, o bien es la propia inmobiliaria, o bien una persona que actua en su nombre.
También he de decirle que se solicitó, por parte de la inmobiliaria, una nota simple al Registro de la Propiedad, la tiene la inmobiliaria y desde luego no la va a aportar al juicio, supongo porque esto sería demostrar que no son ignorantes de quien es el verdadero del terreno. Yo le he dicho a mi familiar que vaya al Registro y pida que le den una relación de las personas que han pedido información de este terreno. No sé si se lo van a dar, pero supongo que con la Ley de Protección de Datos podemos exigirlo.
En cuanto a que la demanda no sea admitida como usted dice, lo cierto es que el Juez la ha admitido y ahora le reclaman el porcentaje de la comisión de venta.
¿Cómo podemos defender que el contrato es nulo?
¿Cómo lo ve usted? Gracias
Gracias de nuevo. Efectivamente no solicitan que la venta tenga efecto, lo que están reclamando es la comisión por actuar como intermediarios, pues en la nota de encargo, que todavia no tengo en mi poder, viene fijado el precio por el que se estaría dispuesto a vender y además que si aparece un comprador, y no se comunica antes a la inmobiliaria que ya no se quiere vender, el vendedor debe abonar la comsión de la venta, (de esto último me he enterado hoy)
Bueno sea como sea el resultado del pleito, lo cierto es que el negocio redondo no lo van a conseguir, pues su intención era ganarse lo que yo no voy a ganar en toda mi vida, ya que estan reclamando la comisión de la venta.
Bueno sea como sea el resultado del pleito, lo cierto es que el negocio redondo no lo van a conseguir, pues su intención era ganarse lo que yo no voy a ganar en toda mi vida, ya que estan reclamando la comisión de la venta.
