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Posible discrepancia legal entre lo establecido en el tíyulo constitutivo y la lph
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Y por si acaso...
El artículo 19.3 LPH dispone: “Desde su cierre los acuerdos serán ejecutivos, salvo que la Ley previere lo contrario”.
Por lo tanto, se tiene que pagar porque los acuerdos son ejecutivos en cuanto termina la reunión y el presidente firma el acta.
Y otra cosa más... no se tiene que estar al corriente de la deuda si lo que se pretende impugnar es un acuerdo por el que se establezcan o se modifiquen las cuotas. Algo que no ocurre en este caso porque se le exige un dinero en función de la cuota que él tiene asignada en el título constitutivo y que no se ha modificado en ese acuerdo.
El artículo 19.3 LPH dispone: “Desde su cierre los acuerdos serán ejecutivos, salvo que la Ley previere lo contrario”.
Por lo tanto, se tiene que pagar porque los acuerdos son ejecutivos en cuanto termina la reunión y el presidente firma el acta.
Y otra cosa más... no se tiene que estar al corriente de la deuda si lo que se pretende impugnar es un acuerdo por el que se establezcan o se modifiquen las cuotas. Algo que no ocurre en este caso porque se le exige un dinero en función de la cuota que él tiene asignada en el título constitutivo y que no se ha modificado en ese acuerdo.
Pepelu, error.
El artículo 18.2 de la LPH dispone: “Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas.”
Por lo tanto, primero se debe pagar la derrama y después reclamarla. Si el juez le da la razón al demandante, la comunidad tendrá que devolverle lo que pagó de la derrama más los gastos procesales. La ley y las sentencias son muy claras.
El artículo 18.2 de la LPH dispone: “Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas.”
Por lo tanto, primero se debe pagar la derrama y después reclamarla. Si el juez le da la razón al demandante, la comunidad tendrá que devolverle lo que pagó de la derrama más los gastos procesales. La ley y las sentencias son muy claras.
Jalisco, es que es más sencillo.
Tiene que pagar la derrama si quiere reclamar.
Si no se pagan las derramas no se puede impugnar.
Si no se pagan las derramas no tendrá derecho a voto.
Si no se pagan las derramas, o las cuotas (que no en este caso no tiene), no podrás negarte a por ejemplo que la junta decida que ahora los propietarios con plaza de garaje tienen que pagar los gastos de comunidad.
Pero lo más importante, como acabo de decir... si no se pagan las derramas, serás moroso, te denunciará la comunidad y no tendrás derecho a impugnar la derrama en tanto y cuanto no la pagues.
Tiene que pagar la derrama si quiere reclamar.
Si no se pagan las derramas no se puede impugnar.
Si no se pagan las derramas no tendrá derecho a voto.
Si no se pagan las derramas, o las cuotas (que no en este caso no tiene), no podrás negarte a por ejemplo que la junta decida que ahora los propietarios con plaza de garaje tienen que pagar los gastos de comunidad.
Pero lo más importante, como acabo de decir... si no se pagan las derramas, serás moroso, te denunciará la comunidad y no tendrás derecho a impugnar la derrama en tanto y cuanto no la pagues.
IbenFirmas1 indica
Si sirve para el debate, les pongo en antecedentes: Cuando se hizo la junta de propietarios, se impuso la derrama, porque si o si, habia que acometer las obras. Yo asumí en principio que como propietario y según la LPH debía de contribuir, y no puse objeción alguna.
En otro párrafo indica, que no lo abonará hasta que no se aclare el problema.
Pues yo entiendo que se esta mareando la perdiz en este caso en saber si existe discrepancia entre título constitutivo y LPH. Haya o no haya conflicto, IbenFinca pagara esta derrama dado que estuvo de acuerdo en la junta con su abono
Si sirve para el debate, les pongo en antecedentes: Cuando se hizo la junta de propietarios, se impuso la derrama, porque si o si, habia que acometer las obras. Yo asumí en principio que como propietario y según la LPH debía de contribuir, y no puse objeción alguna.
En otro párrafo indica, que no lo abonará hasta que no se aclare el problema.
Pues yo entiendo que se esta mareando la perdiz en este caso en saber si existe discrepancia entre título constitutivo y LPH. Haya o no haya conflicto, IbenFinca pagara esta derrama dado que estuvo de acuerdo en la junta con su abono
Vamos a ver porque quizás esta última aportación de usted aclara mucho y debió exponerla al principio.
El párking tiene una vinculación del 16% con el edificio. Y para qué esa vinculación si está exento de pagar elemento comunes de las viviendas? Pues para atender el edificio en el resto, o sea, en elementos comunes estructurales que es cosa lógica porque el párking es parte inseparable de él. La fachada, el suelo, pilares, cerramientos, son esos elementos a los que me refiero y a los que el párking se debe en ese 16%, que por cierto en un porcentaje muy aceptable en proporción con las plazas de aparcamiento. Usted debe pagar el porcentaje que tenga asignado de su plaza sobre el 16% que le corresponde al conjunto del parking.
Sobre qué prevalece el título o la ley. Ya le dije al principio que el título. El artículo 5 en su penúltimo párrafo de la ley abre la mano a que ese título pueda contener normas, o estatutos de obligado cumplimiento siempre que la ley no lo prohíba y en ese caso estamos.
Por mi parte cierro porque esto es interminable.
El párking tiene una vinculación del 16% con el edificio. Y para qué esa vinculación si está exento de pagar elemento comunes de las viviendas? Pues para atender el edificio en el resto, o sea, en elementos comunes estructurales que es cosa lógica porque el párking es parte inseparable de él. La fachada, el suelo, pilares, cerramientos, son esos elementos a los que me refiero y a los que el párking se debe en ese 16%, que por cierto en un porcentaje muy aceptable en proporción con las plazas de aparcamiento. Usted debe pagar el porcentaje que tenga asignado de su plaza sobre el 16% que le corresponde al conjunto del parking.
Sobre qué prevalece el título o la ley. Ya le dije al principio que el título. El artículo 5 en su penúltimo párrafo de la ley abre la mano a que ese título pueda contener normas, o estatutos de obligado cumplimiento siempre que la ley no lo prohíba y en ese caso estamos.
Por mi parte cierro porque esto es interminable.
Según el propio Título Cónstitutivo ; el 16% de las 67 plazas de garaje estarán vinculadas a las viviendas de ese edificio.
Por otra parte , desde 1974 muchas de esas plazas se han enajenado en repetidas ocasiones, por ejemplo la mia, se la he comparado a una empresa, que a su vez la recibió como pago en especie de una deuda que le debían.
Si sirve para el debate, les pongo en antecedentes: Cuando se hizo la junta de propietarios, se impuso la derrama, porque si o si, habia que acometer las obras. Yo asumí en principio que como propietario y según la LPH debía de contribuir, y no puse objeción alguna. Fue unos días mas tarde, cuando debido a otros asuntos de la mancomunidad, cuando cae en mis manos el titulo constitutivo, con el dichoso artículo, cosa que me lleva a suspender el pago de la cuota, en tanto en cuanto se determine, si realmente tengo la obligación o no de su pago. En ningún momento he expresado mi negativa, si fuese realmente preceptiva la obligación de contribuir.
Por otra parte , desde 1974 muchas de esas plazas se han enajenado en repetidas ocasiones, por ejemplo la mia, se la he comparado a una empresa, que a su vez la recibió como pago en especie de una deuda que le debían.
Si sirve para el debate, les pongo en antecedentes: Cuando se hizo la junta de propietarios, se impuso la derrama, porque si o si, habia que acometer las obras. Yo asumí en principio que como propietario y según la LPH debía de contribuir, y no puse objeción alguna. Fue unos días mas tarde, cuando debido a otros asuntos de la mancomunidad, cuando cae en mis manos el titulo constitutivo, con el dichoso artículo, cosa que me lleva a suspender el pago de la cuota, en tanto en cuanto se determine, si realmente tengo la obligación o no de su pago. En ningún momento he expresado mi negativa, si fuese realmente preceptiva la obligación de contribuir.
Pepelu, te lo compro. Pero ahora pregunto, ese artículo está redactado antes o después de que se le venda la plaza de garaje a este señor y de esta forma se desvincule de la vivienda que estaba asociada a ella?.
Insisto en que tiene que pagar la derrama. Si no la paga, no podrá impugnar dicha derrama porque no se puede impugnar (demandar) si no se está al corriente de pagos en la comunidad.
Así que si no estás de acuerdo con una derrama, primero paga y después reclama. Que después ya veremos si lo ganas o no. Por lo que lo mismo perderás unos miles de euros de gastos procesales en lugar de pagar una derrama de menor cuantía (casi seguro).
Insisto en que tiene que pagar la derrama. Si no la paga, no podrá impugnar dicha derrama porque no se puede impugnar (demandar) si no se está al corriente de pagos en la comunidad.
Así que si no estás de acuerdo con una derrama, primero paga y después reclama. Que después ya veremos si lo ganas o no. Por lo que lo mismo perderás unos miles de euros de gastos procesales en lugar de pagar una derrama de menor cuantía (casi seguro).
Lo único que exige la LPH de los acuerdos es que estos se aprueben por las mayorías necesarias.
En muchas comunidades se aprueban muchos acuerdos sin tener las mayorías exigidas por la LPH (doy fe de ello).
Y que hacen los vecinos ignorantes de la LPH?. Nada porque no saben que está mal votado.
Y qué hace el administrador?. Nada porque a muchos administradores ya se les olvidó la LPH y leer sus modificaciones, o directamente son amigues del beneficiario o acepta algo a cambio de callar la boca.
Eso sí es absurdo e ilegal.
En muchas comunidades se aprueban muchos acuerdos sin tener las mayorías exigidas por la LPH (doy fe de ello).
Y que hacen los vecinos ignorantes de la LPH?. Nada porque no saben que está mal votado.
Y qué hace el administrador?. Nada porque a muchos administradores ya se les olvidó la LPH y leer sus modificaciones, o directamente son amigues del beneficiario o acepta algo a cambio de callar la boca.
Eso sí es absurdo e ilegal.
El título constitutivo es precisamente el árbol y las ramas de la de la comunidad, pero resulta que la LPH está por encima de esto.
Pero por qué es absurdo y o ilegal que los propietarios decidan lo que les de la gana si la LPH no se lo prohíbe expresamente?.
Que quieren exonerar a los propietarios de las plazas de pagar las gastos de mantenimiento?... y qué?. Se lo prohíbe la LPH?. No. Entonces?. Donde está lo absurdo?.
Absurdo es que si ocupan tu caso tu no puedas dar de baja la luz ni el agua y que tengas que pagarle hasta la comunidad a los ocupas que se mientras tanto se ríen de ti. Eso sí es absurdo.
Pero por qué es absurdo y o ilegal que los propietarios decidan lo que les de la gana si la LPH no se lo prohíbe expresamente?.
Que quieren exonerar a los propietarios de las plazas de pagar las gastos de mantenimiento?... y qué?. Se lo prohíbe la LPH?. No. Entonces?. Donde está lo absurdo?.
Absurdo es que si ocupan tu caso tu no puedas dar de baja la luz ni el agua y que tengas que pagarle hasta la comunidad a los ocupas que se mientras tanto se ríen de ti. Eso sí es absurdo.
Aparte de lo que se pueda debatir en torno al término "sostener", el mencionado artículo dice textualmente:
"Los gastos derivados del mantenimiento, conservación y reparación de los elementos comunes generales del conjunto inmobiliario, tanto de la Agrupación de comunidades como de cada una de las subcomunidades, se satisfarán por todos los propietarios de las viviendas del Conjunto Inmobiliario"
No se mencionan los aparcamientos.
"Los gastos derivados del mantenimiento, conservación y reparación de los elementos comunes generales del conjunto inmobiliario, tanto de la Agrupación de comunidades como de cada una de las subcomunidades, se satisfarán por todos los propietarios de las viviendas del Conjunto Inmobiliario"
No se mencionan los aparcamientos.
Gracias por sus respuestas.
Mire Vd.Arcorion. Sostener alguna cosa, al margen de soportar su peso o mantener en equilibrio, de toda la vida de Dios, se ha utilizado com expresión de que esa cosa mantenga su status quo, o mantenga , conserve, la situación correcta para su funcionamiento. en este caso, el edificio llega a la situación en que está, por dejadez y falta de mantenimiento, para su conservación.
La cuestión tampoco está en que coeficientes se apliquen a unos o a otros o en cual debería de ser la cuota alicuota que me correspondiese pagar, da igual. Se trata de la interpretación de un añadido, no impugnado, que asume una exención, que no prohíbe la LPH. y que como creo que he dicho anteriormente, si la ley no distingue, no cabe hacer distinciones
Por otro lado, yo no me niego al pago de la cuota. Como ya le he comunicado a la administradora, lógicamente no la voy a abonar en tanto en cuanto no se aclare feacientemente la situación
Mire Vd.Arcorion. Sostener alguna cosa, al margen de soportar su peso o mantener en equilibrio, de toda la vida de Dios, se ha utilizado com expresión de que esa cosa mantenga su status quo, o mantenga , conserve, la situación correcta para su funcionamiento. en este caso, el edificio llega a la situación en que está, por dejadez y falta de mantenimiento, para su conservación.
La cuestión tampoco está en que coeficientes se apliquen a unos o a otros o en cual debería de ser la cuota alicuota que me correspondiese pagar, da igual. Se trata de la interpretación de un añadido, no impugnado, que asume una exención, que no prohíbe la LPH. y que como creo que he dicho anteriormente, si la ley no distingue, no cabe hacer distinciones
Por otro lado, yo no me niego al pago de la cuota. Como ya le he comunicado a la administradora, lógicamente no la voy a abonar en tanto en cuanto no se aclare feacientemente la situación
Si no pagas lo que te pide la administradora, no podrás demandar a la comunidad. Porque primero debes pagar la derrama o su señoría no te dejará demandar a la comunidad.
Pero aún así, si no pagas, te denunciará la comunidad, perderás el juicio y tendrás que pagar los gastos procesales (los tuyos y los de la comunidad).
Ponte en manos de un letrado, enséñale ese artículo y ese acuerdo, y verás lo que te dice.
Pero aún así, si no pagas, te denunciará la comunidad, perderás el juicio y tendrás que pagar los gastos procesales (los tuyos y los de la comunidad).
Ponte en manos de un letrado, enséñale ese artículo y ese acuerdo, y verás lo que te dice.
A contestación de lo que dicen de que la LPH está por encima del Título Constitutivo... ERROR.
El Título Constitutivo, salvo modificación posterior, lo crea el constructor antes de vender las viviendas. Si no fuese así, entonces no sería el propietario único y no podría crear el título constitutivo sin la autorización de todos los propietarios.
Este Título Constitutivo, mientras no sea contrario a ley diferente a la LPH, es totalmente legal y está por encima de las LPH. Pero es que ni eso hace falta porque la LPH no dice nada al respecto de que se exoneren las plazas de garaje de pagar las cuotas de mantenimiento o de lo que sea.
Lo único que dice es que los locales se podrán unir o separar. Y entiéndase por local a los departamentos que aparecen en el título constitutivo.
Así que lo que han hecho en esa comunidad, aunque sea absurdo, es totalmente legal y no contraviene ni la LPH ni ley diferente a esta.
Pero es que en ese acuerdo y en ese artículo, no pone que se le exonere de los gastos de conservación y reparación. Solo se le exonera de los gastos de mantenimiento (sostenimiento). Que hasta para nombrarlo lo han liado en lugar de llamarlo mantenimiento.
El Título Constitutivo, salvo modificación posterior, lo crea el constructor antes de vender las viviendas. Si no fuese así, entonces no sería el propietario único y no podría crear el título constitutivo sin la autorización de todos los propietarios.
Este Título Constitutivo, mientras no sea contrario a ley diferente a la LPH, es totalmente legal y está por encima de las LPH. Pero es que ni eso hace falta porque la LPH no dice nada al respecto de que se exoneren las plazas de garaje de pagar las cuotas de mantenimiento o de lo que sea.
Lo único que dice es que los locales se podrán unir o separar. Y entiéndase por local a los departamentos que aparecen en el título constitutivo.
Así que lo que han hecho en esa comunidad, aunque sea absurdo, es totalmente legal y no contraviene ni la LPH ni ley diferente a esta.
Pero es que en ese acuerdo y en ese artículo, no pone que se le exonere de los gastos de conservación y reparación. Solo se le exonera de los gastos de mantenimiento (sostenimiento). Que hasta para nombrarlo lo han liado en lugar de llamarlo mantenimiento.
Le adjunto el texto literal del art 15 del Título Constitutivo.
Artículo 15º.- Los gastos derivados del mantenimiento, conservación y reparación de los elementos comunes generales del conjunto inmobiliario, tanto de la Agrupación de comunidades como de cada una de las subcomunidades, se satisfarán por todos los propietarios de las viviendas del Conjunto Inmobiliario, que hayan obtenido la licencia municipal de primero ocupación, según las cuotas que figuran en el anexo I a los presentes estatutos.
Con carácter especial se establece que las plazas de aparcamiento no contribuirán al sostenimiento de los gastos de los elementos comunes generales de la agrupación ni de los particulares de cada bloque, y no tiene derecho a su utilización, salvo los pasos necesarios.
A ver, a ver, a ver...
Donde ves que ponga que no contribuyes a los gastos de reparación?. Porque lo que yo leo es que no contribuyes a los gastos de mantenimiento y no a los de reparación.
En ese artículo que expones, dice que todos contribuyen en el "Mantenimiento, Conservación y Reparación". Vamos, que lo dice bien claro.
Y como excepción, dice que las plazas de garaje no contribuyen al sostenimiento de los gastos generales.
Tu sabes que significa "sostenimiento"?.
Sostenimiento = Sostener, Mantener --- Ergo, MANTENIMIENTO.
Solo te regalan eso de las 3 cosas a las que todo propietario está obligado a pagar, según dicho artículo 15 de vuestro título constitutivo.
Artículo 15º.- Los gastos derivados del mantenimiento, conservación y reparación de los elementos comunes generales del conjunto inmobiliario, tanto de la Agrupación de comunidades como de cada una de las subcomunidades, se satisfarán por todos los propietarios de las viviendas del Conjunto Inmobiliario, que hayan obtenido la licencia municipal de primero ocupación, según las cuotas que figuran en el anexo I a los presentes estatutos.
Con carácter especial se establece que las plazas de aparcamiento no contribuirán al sostenimiento de los gastos de los elementos comunes generales de la agrupación ni de los particulares de cada bloque, y no tiene derecho a su utilización, salvo los pasos necesarios.
A ver, a ver, a ver...
Donde ves que ponga que no contribuyes a los gastos de reparación?. Porque lo que yo leo es que no contribuyes a los gastos de mantenimiento y no a los de reparación.
En ese artículo que expones, dice que todos contribuyen en el "Mantenimiento, Conservación y Reparación". Vamos, que lo dice bien claro.
Y como excepción, dice que las plazas de garaje no contribuyen al sostenimiento de los gastos generales.
Tu sabes que significa "sostenimiento"?.
Sostenimiento = Sostener, Mantener --- Ergo, MANTENIMIENTO.
Solo te regalan eso de las 3 cosas a las que todo propietario está obligado a pagar, según dicho artículo 15 de vuestro título constitutivo.
El problema es quién determina qué es absurdo y qué no lo es. Habrá cosas (o no) en las que todos estén de acuerdo que son absurdas, pero otras en las que no es tan fácil. Basta ver algunos debates de este mismo foro.
Por otro lado, los acuerdos que solamente vulneren la LPH no son impugnables de por vida.
Por otro lado, los acuerdos que solamente vulneren la LPH no son impugnables de por vida.
Mi opinión es que por el principio de la jerarquía de las normas, prevalece la LPH.
Por mucho que se apruebe algo por unanimidad. Otra cosa es que si nadie reclama, no pasa nada.
Imaginemos una norma absurda en el título constitutivo. No sé, tener el carnet de conducir para subir al ascensor. El día que uno se aburra si no se anula esa norma, se va al juzgado y tiene un 99% de posibilidades de ganar
Por mucho que se apruebe algo por unanimidad. Otra cosa es que si nadie reclama, no pasa nada.
Imaginemos una norma absurda en el título constitutivo. No sé, tener el carnet de conducir para subir al ascensor. El día que uno se aburra si no se anula esa norma, se va al juzgado y tiene un 99% de posibilidades de ganar
Y esa administradora qué porcentaje le aplica o pretende aplicarle a usted para pagar la reparación de la fachada? Se lo ha justificado o argumentado? Y en base a qué se lo aplica?
Otras preguntas. Cuántas plazas conforman el total del.parking y qué coeficiente tiene usted atribuido por esa plaza?. Estos datos son importantes para saber la relación de propiedad con respecto al parking y al edificio de existir.
Otras preguntas. Cuántas plazas conforman el total del.parking y qué coeficiente tiene usted atribuido por esa plaza?. Estos datos son importantes para saber la relación de propiedad con respecto al parking y al edificio de existir.
Mire Vd. sr. al decir que la administradora es nueva, no me refiero a su experiencia profesional, si no a que a cogido la comunidad recientemente.
En mi escritura de las plazas de garaje, por supuesto que consta el % de ocupación, pero respecto a la superficie del sótano donde se hayan. Pero es que hay dos cocheras separadas con entrada separada y como le digo lo tienen como una sóla comunidad junto a las viviendas. No obstante, creo que el texto del artículo del Título constitutivo está mas que claro, porque hace una mención expresa y en especial a las plazas de aparcamiento, exonerándolas del la participación de cuotas por mantenimiento y reparación de zonas comunes incluidas la de "cada edificio en particular". Y en ningún momento considero "tonta" a la administradora, en todo caso a los vecinos que en su dia permitieran esa exención.
En mi escritura de las plazas de garaje, por supuesto que consta el % de ocupación, pero respecto a la superficie del sótano donde se hayan. Pero es que hay dos cocheras separadas con entrada separada y como le digo lo tienen como una sóla comunidad junto a las viviendas. No obstante, creo que el texto del artículo del Título constitutivo está mas que claro, porque hace una mención expresa y en especial a las plazas de aparcamiento, exonerándolas del la participación de cuotas por mantenimiento y reparación de zonas comunes incluidas la de "cada edificio en particular". Y en ningún momento considero "tonta" a la administradora, en todo caso a los vecinos que en su dia permitieran esa exención.
