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Posible derribo de obra ilegal
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Posible derribo de obra ilegal
Buenas tardes, hace 7 meses ha adquirido una nave que tenía planta baja y algo de altillo para oficina. El anterior propietario dobló por completo el forjado superior para oficinas sin licencia, y ahora, tras una inspección de los técnicos municipales, me lo quieren tirar. La obra nueva supera la edificabilidad máxima del proyecto, por lo que no es posible lagalizarla, ¿alguien sabe qué puedo hacer?
Muchas gracias
Muchas gracias
Sin otros datos es complicado determinar la prescripción. Por lo que creo deberías complimentarlos.
Y digo que es complicado por lo siguiente. El anterior propietario solicitó y obtuvo licencia para un proyecto determinado, sin embargo dichas obras no se ajustan al proyecto ni licencia concedida, al menos eso es lo que he interpretado.
Bien, todo promotor está legalmente obligado al finalizar una construcción, exigir del arquitecto o ingeniero autor del proyecto el certificado de final de obras, este certificado deber adjuntarlo a la solicitud de licencia de primera utilización, en este caso. Entiendo que deberías comprobar si se ha producido esa circunstancia y, en su caso la fecha de la solicitud para demostrar la finalización de las obras y el comienzo del plazo de prescripción.
Si no puedes conseguir dichos certificados y solicitud deel anterior propietario, el ayuntamiento siempre te contestará que, en tanto nada se le ha notificado la terminación de las obras considera que todavía están en ejecución, todo ello con independencia de que lleven mas de cuatro años terminadas.
Te recomiendo que eso de que por el transcurso del plazo de cuatro años desde la terminación de las obras la infracción a prescrito, no hagas demasiado caso. Conozco de gente que se lo creyeron, se gastaron sus dineros en abogados y juicios y, al final, el juez no le dió la razón.
Y digo que es complicado por lo siguiente. El anterior propietario solicitó y obtuvo licencia para un proyecto determinado, sin embargo dichas obras no se ajustan al proyecto ni licencia concedida, al menos eso es lo que he interpretado.
Bien, todo promotor está legalmente obligado al finalizar una construcción, exigir del arquitecto o ingeniero autor del proyecto el certificado de final de obras, este certificado deber adjuntarlo a la solicitud de licencia de primera utilización, en este caso. Entiendo que deberías comprobar si se ha producido esa circunstancia y, en su caso la fecha de la solicitud para demostrar la finalización de las obras y el comienzo del plazo de prescripción.
Si no puedes conseguir dichos certificados y solicitud deel anterior propietario, el ayuntamiento siempre te contestará que, en tanto nada se le ha notificado la terminación de las obras considera que todavía están en ejecución, todo ello con independencia de que lleven mas de cuatro años terminadas.
Te recomiendo que eso de que por el transcurso del plazo de cuatro años desde la terminación de las obras la infracción a prescrito, no hagas demasiado caso. Conozco de gente que se lo creyeron, se gastaron sus dineros en abogados y juicios y, al final, el juez no le dió la razón.
He tenido acceso al proyecto original del promotor y al proyecto de licencia de apertura del anterior propietario, y en ambos los planos coinciden con un altillo que no cubre toda la superficie de la planta baja. El ayuntamiento concedió la licencia de 1ª ocupación, puesto que no había ningún problema.
El anterior propietario completó el altillo sin licencia y ahora, cuando he querido solicitar mi licencia de apertura, es cuando los técnicos municipales han visto la obra en el interior de la nave.
El anterior propietario completó el altillo sin licencia y ahora, cuando he querido solicitar mi licencia de apertura, es cuando los técnicos municipales han visto la obra en el interior de la nave.
Bueno, creo que la cuestión está bastante clara.
En tanto que esa ampliación se ejecuto ( sin licencia ) y con posterioridad a la licencia de apertura concedida en su día y considerando que solicitas licencia de apertura y actividad para nuevo uso, el proyecto que presentes tendrá que adaptarse a la legislación vigente en el momento de la solicitud.
Dicha legislación deberá ser la sectorial, el CTE y las ordenanzas urbanísticas municipales.
En tanto que esa ampliación se ejecuto ( sin licencia ) y con posterioridad a la licencia de apertura concedida en su día y considerando que solicitas licencia de apertura y actividad para nuevo uso, el proyecto que presentes tendrá que adaptarse a la legislación vigente en el momento de la solicitud.
Dicha legislación deberá ser la sectorial, el CTE y las ordenanzas urbanísticas municipales.
En una obra de este tipo no se puede alegar prescripción, porque es desde que:
1.- Se puede acreditar que el Excmo. Ayto. conoce la situación. Ejemplo: el Ayto. me abre Expte. y lo deja en caducar.
2.- Se presentan signos externos con los que cabría haber iniciado Expte. y no se hizo.
En este caso no se dan ni 1, ni 2. Además se dan otra serie de vicisitudes técnicas en estas obras, que es preciso que debatamos. Estos altillos se suelen hacer a lo ancho de la nave apoyando vigas metálicas sobre los pilares y haciendo unas escaleras metálicas:
1.- Los pilares no están calculados para ese peso adicional.
2.- La cimentación tampoco.
3.- Los elementos resistentes no cumplen la resistencia al fuego de ninguna norma antiincendios, que existen en nuestros país al menos desde el año 82 y que en el caso de instalaciones industriales tienen la suya propia desde 2004.
4.- Las escaleras tampoco cumplen la resistencia al fuego.
5.- Es muy probable que toda la nave no cumpla la resistencia al fuego. Es lo que tiene hacer las naves como churros.
Cualquier modificación o nuevo proyecto deberá adaptarse a la legislación del momento, que no es el CTE, porque una nave no es una edificación a los ojos de la LOE. Habrá que usar en su diseño la normativa sectorial y de forma supletoria el CTE.
1.- Se puede acreditar que el Excmo. Ayto. conoce la situación. Ejemplo: el Ayto. me abre Expte. y lo deja en caducar.
2.- Se presentan signos externos con los que cabría haber iniciado Expte. y no se hizo.
En este caso no se dan ni 1, ni 2. Además se dan otra serie de vicisitudes técnicas en estas obras, que es preciso que debatamos. Estos altillos se suelen hacer a lo ancho de la nave apoyando vigas metálicas sobre los pilares y haciendo unas escaleras metálicas:
1.- Los pilares no están calculados para ese peso adicional.
2.- La cimentación tampoco.
3.- Los elementos resistentes no cumplen la resistencia al fuego de ninguna norma antiincendios, que existen en nuestros país al menos desde el año 82 y que en el caso de instalaciones industriales tienen la suya propia desde 2004.
4.- Las escaleras tampoco cumplen la resistencia al fuego.
5.- Es muy probable que toda la nave no cumpla la resistencia al fuego. Es lo que tiene hacer las naves como churros.
Cualquier modificación o nuevo proyecto deberá adaptarse a la legislación del momento, que no es el CTE, porque una nave no es una edificación a los ojos de la LOE. Habrá que usar en su diseño la normativa sectorial y de forma supletoria el CTE.
si tiene más de cuatro años demostrables, la infraccion prescribe, pero eso solo quiere decir que no puede ser sancionado y que no se lo demolerán. Otra cosa es que pueda manterner el uso de la misma, si no cumple con seguridad etc, posiblemente la nave permanezca pero la actividad podría ser suspendida por la administración. Independientemente de lo anterior, si tiene síntomas de peligro de derrumbe o colapso como sonsecuencia del sobrepeso, se podrá iniciar un expediente similar al de ruina inminente de un edificio, en tal caso si se podría producir la demolición o adecuación estructural, pero no por la ilegalidad urbanística, sería por el peligro estructural.
En otro hilo miré sentencias (ahora no tengo tiempo) y sólo puede prescribir lo que es visible, si no hay signos externos suficientes de los que cabría deducir que debería haberse iniciado el expediente no prescribe, porque la administración puede alegar desconocimiento, y colisionan el derecho del ciudadano a que las infracciones prescriban con el derecho de la administración al control previo, éste último resulta imposible en obras ocultas. La planta podrá permanecer en mi opinión cuando cumpla Planeamiento y la Normativa Sectorial, en otro caso la Administración puede y debe abrir el correspondiente Expediente.
Deduzco que Bertín, como empresario que es, de las opiniones expresadas ya habrá extraido sus propias conclusiones, por lo que, a menos que tenga alguna otra cuestión que plantear, nada mas tengo que añadir a lo ya dicho.
Pero es que PRG22 parece no enterarse que el plazo de prescripción de los 4 años, no es el " sancta sanctórum " de los que cometen infracciones urbanísticas.
Tiene la equivocada convicción de que en urbanismo, después de 4 años, todo es incoluto.
Él tiene un problema, después de muchos disgustos, gastar dinero, confío que no resulte dañada su salud y con independencia del resultado final.
Espero de que para entonces haya llegado a percatarse de su error por deducir que una situación es de un color determinado ( los 4 años ), sin advertir que existen infinidad de variables de ese mismo color.
Pero es que PRG22 parece no enterarse que el plazo de prescripción de los 4 años, no es el " sancta sanctórum " de los que cometen infracciones urbanísticas.
Tiene la equivocada convicción de que en urbanismo, después de 4 años, todo es incoluto.
Él tiene un problema, después de muchos disgustos, gastar dinero, confío que no resulte dañada su salud y con independencia del resultado final.
Espero de que para entonces haya llegado a percatarse de su error por deducir que una situación es de un color determinado ( los 4 años ), sin advertir que existen infinidad de variables de ese mismo color.
Muchas gracias por vuestra ayuda.
La nave no tiene ningún signo de externo de la obra, aunque esta está realizada con pilares y forjado y cumple con la normativa vigente en cuanto a cálculo de la estructura y seguridad.
Pienso que me va a tocar tirar el forjado o tapiar la parte de oficina ampliada, para evitar demoler la estructura metálica.
Podría alegar que el altillo tiene un uso no habitable, como pudiera ser una zona de almacenamiento?
La nave no tiene ningún signo de externo de la obra, aunque esta está realizada con pilares y forjado y cumple con la normativa vigente en cuanto a cálculo de la estructura y seguridad.
Pienso que me va a tocar tirar el forjado o tapiar la parte de oficina ampliada, para evitar demoler la estructura metálica.
Podría alegar que el altillo tiene un uso no habitable, como pudiera ser una zona de almacenamiento?
alga, es posible que me afecte a la salud, pero no por estar obsesionado por los cuatro años de prescripción, sería por la impotencia que siento cuando la administración usa su poder para contra un ciudadano, la ley reconoce la prescripción, si la administración en su momento no hizo las cosas que debió ahora tiene que reconocer dicha situación. Respecto de los cuatro años si es la panacea de la contrucción ilegal, por lo menos para gran parte de ella, hay que estar a lo que dice en Andalucia el artículo 185 de la LOUA y el 46 del Reglamento de Disciplina Urbanística recientemente aprobado en Abril de 2010 que desarrola el antes mencionado artículo 185, si lees estos artículos verás por que los cuatro años son la conclusión de toda obra ilegal.
Berti, he de decir que no soy técnico pero sí tengo un mínimo conocimiento de la forma de proceder, administratívamente, para obtener licencia de actividad. Al menos en las ocasiones que he tenido que solicitarla, la documentación que he tenido que presentar ha sido la siguiente.
Proyecto elaborado por técnico competente.
En dicho proyecto el técnico debe certificar que el edificio reune las condiciones mínimas exigibles de seguridad y salubridad y cumplimiento de las ordenanzas de edificación establecidas por el planeamiento del sector, en cuanto se refieran a alturas, superficie y volúmen edificable, retranqueos, cerramientos de fachada, de linderos, etc. o, en su defecto, de las ordenanzas municipales vigentes.
Es decir, el proyecto verifica el cumplimiento de la legalidad y debe proponer las medidas adecuadas de subsanación en caso de incumplimiento.
Sin cumplir esos requisitos, el ayuntamiento debe desechar el proyecto justificando los motivos.
En mi opinión, llegado a ese punto, el técnico redactor del proyecto es quien debe ponerse en contacto con el técnico municipal informante del proyecto para hallar una solución técnica, entre los dos, al problema del exceso de edificabilidad, porque desde el punto de vista disciplinario creo que poco se puede hacer, a pesar de lo que PRG22 diga. Una obra en el interior de una nave sin licencia, el ayuntamiento siempre podrá argumentar que desconocía de su existencia hasta que procedió a su rutinaria inspección de verificación del proyecto de actividad.
Se que es un escollo importante, pero mientras no se le encuentre una solución quedará paralizado el expediente de actividad. No se como está la cosa, pero mientras no tengas expediente de restauración de la legalidad incoado con resolución de orden de demolición, pienso que puede haber alguna esperanza, incluso la solución que apuntas, ¿ porque no ?.
Proyecto elaborado por técnico competente.
En dicho proyecto el técnico debe certificar que el edificio reune las condiciones mínimas exigibles de seguridad y salubridad y cumplimiento de las ordenanzas de edificación establecidas por el planeamiento del sector, en cuanto se refieran a alturas, superficie y volúmen edificable, retranqueos, cerramientos de fachada, de linderos, etc. o, en su defecto, de las ordenanzas municipales vigentes.
Es decir, el proyecto verifica el cumplimiento de la legalidad y debe proponer las medidas adecuadas de subsanación en caso de incumplimiento.
Sin cumplir esos requisitos, el ayuntamiento debe desechar el proyecto justificando los motivos.
En mi opinión, llegado a ese punto, el técnico redactor del proyecto es quien debe ponerse en contacto con el técnico municipal informante del proyecto para hallar una solución técnica, entre los dos, al problema del exceso de edificabilidad, porque desde el punto de vista disciplinario creo que poco se puede hacer, a pesar de lo que PRG22 diga. Una obra en el interior de una nave sin licencia, el ayuntamiento siempre podrá argumentar que desconocía de su existencia hasta que procedió a su rutinaria inspección de verificación del proyecto de actividad.
Se que es un escollo importante, pero mientras no se le encuentre una solución quedará paralizado el expediente de actividad. No se como está la cosa, pero mientras no tengas expediente de restauración de la legalidad incoado con resolución de orden de demolición, pienso que puede haber alguna esperanza, incluso la solución que apuntas, ¿ porque no ?.
La solución que pretendéis de afirmar que el exceso de edificabilidad es almacén no es técnicamente admisible, al menos no lo es sin consultar al técnico competente que elaboró el proyecto y/o dirige las obras.
La actividad no tiene porqué verse afectada, no al menos mientras se tramita la posible solución, e incluso puede continuar con la nave fuera de ordenación.
Saludos,
La actividad no tiene porqué verse afectada, no al menos mientras se tramita la posible solución, e incluso puede continuar con la nave fuera de ordenación.
Saludos,
Cierto, no me había dado cuenta de esa propuesta de Berti, si creo que podría ser factible el cerramiento de esa zona en evitación de cualquier uso, siempre que el técnico municipal le de el OK.
Francisco, Berti está tramitando su propia licencia de apertura y actividad para un negocio diferente al del anterior propietario ( o eso entiendo ), por lo que mientras no resuelva el problema en esa nave no existe actividad alguna ( o eso entiendo, también ) que se vea afectada.
Francisco, Berti está tramitando su propia licencia de apertura y actividad para un negocio diferente al del anterior propietario ( o eso entiendo ), por lo que mientras no resuelva el problema en esa nave no existe actividad alguna ( o eso entiendo, también ) que se vea afectada.
Alga, puede que Berti esté continuando la actividad anterior y fuera de ordenación se puede otorgar licencia de apertura haciendo las salvedades pertinentes, no creo por tanto que haya que asustar a Berti con eso, no al menos por ahora. Recomiendo el Manual de Licencias de Apertura de Antonio Cano Murcia.
