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Posible cuantificación de daños morales por incumplimiento de prohibición en contrato
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Posible cuantificación de daños morales por incumplimiento de prohibición en contrato
¿Se pueden cuantificar económicamente las molestias ocasionadas por incumplimiento reiterado de contrato por realización de actividades expresamente prohibidas en el mismo?
Me refiero en concreto a inquilinos estudiantes y a actividades molestas para los vecinos de la comunidad por la realización de fiestas y alteración del descanso a los vecinos. Incluso en la última junta de propietarios se recogieron en actas las quejas.
¿Es cuantificable de algún modo y se puede penalizar en la devolución de la fianza esta conducta prohibida expresamente en contrato?
¿o son palabras vacías que se recogen en contrato, y se dejan a la libre y buena voluntad hasta que ésta deja de existir, y no hay nada que hacer más que aguantar con paciencia infinita?
Me refiero en concreto a inquilinos estudiantes y a actividades molestas para los vecinos de la comunidad por la realización de fiestas y alteración del descanso a los vecinos. Incluso en la última junta de propietarios se recogieron en actas las quejas.
¿Es cuantificable de algún modo y se puede penalizar en la devolución de la fianza esta conducta prohibida expresamente en contrato?
¿o son palabras vacías que se recogen en contrato, y se dejan a la libre y buena voluntad hasta que ésta deja de existir, y no hay nada que hacer más que aguantar con paciencia infinita?
Esta pregunta debe hacerla en el foro de Derecho Civil, no en el de arrendamientos.
Pero por darle una orientación le diré lo siguiente: en principio es posible demandar a esos estudiantes por las molestias causadas, pero ya le digo que no creo que merezca la pena. En primer lugar no va a ser facil probar las molestias, pero sobre todo va a ser muy dificil probar el daño que han causado. Haría falta que un perito médico cuantificar antes de la demanda esos posibles daños y luego ir al juzgado, pero en principio no creo que vayan a darle una indemnización muy elevada.
Si puede ser mas interesante demandar para que cesen las molestias, porque al menos se quitará el problema, pero la sentencia tardará tanto que cuando llegue ya se habrán ido los estudiantes.
No le veo fácil solucion.
A ver si se pasa por aquí Hoplon y nos da su opinión.
Pero por darle una orientación le diré lo siguiente: en principio es posible demandar a esos estudiantes por las molestias causadas, pero ya le digo que no creo que merezca la pena. En primer lugar no va a ser facil probar las molestias, pero sobre todo va a ser muy dificil probar el daño que han causado. Haría falta que un perito médico cuantificar antes de la demanda esos posibles daños y luego ir al juzgado, pero en principio no creo que vayan a darle una indemnización muy elevada.
Si puede ser mas interesante demandar para que cesen las molestias, porque al menos se quitará el problema, pero la sentencia tardará tanto que cuando llegue ya se habrán ido los estudiantes.
No le veo fácil solucion.
A ver si se pasa por aquí Hoplon y nos da su opinión.
Gracias por la respuesta, pero mi consulta va más orientada a la relación de propietario -inquilino por contrato de arrendamiento, que a una demanda civil que como bien dice no tiene recorrido. En particular pregunto... ¿Se puede penalizar con alguna cantidad en la devolución de fianza el hecho de haber infringido la prohibición (recogida expresamente en el contrato) de no hacer fiestas y de no molestar a la comunidad?
En general pregunto...cuando un inquilino se salta deliberadamente alguna prohibición previamente recogida en el contrato ¿tiene consecuencias o no sirve para nada recogerlas? Por ejemplo las fiestas, la tenencia de mascotas...¿se pueden penalizar de algún modo las conductas que no respeten la normas aceptadas en el contrato?
En general pregunto...cuando un inquilino se salta deliberadamente alguna prohibición previamente recogida en el contrato ¿tiene consecuencias o no sirve para nada recogerlas? Por ejemplo las fiestas, la tenencia de mascotas...¿se pueden penalizar de algún modo las conductas que no respeten la normas aceptadas en el contrato?
No, no puede. Tendría que ser un juez quien dijese que si se puede y la cuantía.
Para eso tendría que haber existido una cláusula en el contrato preveyendo dicha posibilidad e incluso así sería de aplicación más que controvertida, porque a ver quien es el guapo que demuestra que las molestias de una fiesta con los suficientemente altas como para que se pueda aplicar la dichosa cláusula.
En esos casos lo menos malo es llamar a la policía para que llame a la puerta y les llame la atención, eso si la policía decide ir, que yo creo que no tienen por qué.
En la práctica los pleitos de daños por ruido son de los más difíciles que hay, porque la única forma de ganarlos es que vaya un perito a medir el nivel de ruido, y otro día, y otro, y otro, unos cuantos de días que haga un informe y presentar la demanda. Para cuando salga la sentencia los estudiantes habrán aprobado la carrera y se habrán marchado. Es de los peores pleitos que hay.
Para eso tendría que haber existido una cláusula en el contrato preveyendo dicha posibilidad e incluso así sería de aplicación más que controvertida, porque a ver quien es el guapo que demuestra que las molestias de una fiesta con los suficientemente altas como para que se pueda aplicar la dichosa cláusula.
En esos casos lo menos malo es llamar a la policía para que llame a la puerta y les llame la atención, eso si la policía decide ir, que yo creo que no tienen por qué.
En la práctica los pleitos de daños por ruido son de los más difíciles que hay, porque la única forma de ganarlos es que vaya un perito a medir el nivel de ruido, y otro día, y otro, y otro, unos cuantos de días que haga un informe y presentar la demanda. Para cuando salga la sentencia los estudiantes habrán aprobado la carrera y se habrán marchado. Es de los peores pleitos que hay.
Como bien dice Leonjbr el ruido es complicadillo.
Y es uno de los peores problemas de convivencia que tiene España, al que sin embargo se presta poca atención. Algunas ciudades van regulando zonas con horarios de cierre de locales, para que los habitantes puedan dormir. En estos días, que todos dormimos con las ventanas abiertas, se nota mucho más.
Sobre los ruidos, el Tribunal Constitucional ha admitido que pueden lesionar el contenido del artículo 18 de la CE. La STC 16/2004, de 23 de febrero establecía que “habida cuenta de que nuestro texto constitucional no consagra derechos meramente teóricos o ilusorios, sino reales y efectivos (STC 12/1994, de 17 de enero, FJ 6), se hace imprescindible asegurar su protección no sólo frente a las injerencias tradicionales, sino también frente a los riesgos que puedan surgir en una sociedad tecnológicamente avanzada”. Así, dicha sentencia estableció que se habían vulnerado el derecho a la intimidad personal y familiar de los recurrentes en amparo por los ruidos soportados que generaban un “factor psicopatógeno destacado”.
El Tribunal Europeo de Derechos Humanos también se ha pronunciado sobre los ruidos, en un asunto, como no, español: en la STEDH de Moreno c. España, de 16 de noviembre de 2004, se recogió que “las vulneraciones del derecho de respeto al domicilio no son solamente las de índole material o corporal, tales como la entrada en el domicilio de una persona no autorizada, sino también las agresiones inmateriales o incorpóreas, como ruidos, emisiones, olores u otras injerencias. Si las agresiones son graves pueden privar a una persona de su derecho al respeto del domicilio porque le impiden gozar del mismo (ver Hatton y otros c. Reino Unido, 96)”.
Hay sentencias que establecen que el ruido no es solamente una cuestión administrativa, y que puede ser molesto aunque no supere los umbrales y horarios previstos en la normativa.
En muchas otras sentencias el asunto de los ruidos se ha vinculado con el derecho a la salud, con el derecho a la intimidad, el derecho a la inviolabilidad del domicilio, el derecho a la integridad física y moral y el derecho a una vivienda digna, todos ellos interpretados a la luz de los Tratados Internacionales y la jurisprudencia internacional que se deriva de ellos, como el Convenio Europeo de Derechos Humanos, el Protocolo Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales, la Convención sobre los Derechos del Niño y la Convención sobre los Derechos de las Personas con Discapacidad.
El Defensor del Pueblo Andaluz ha publicado un informe sobre los ruidos:
https://www.defensordelpuebloandaluz.es/el-derecho-a-un-domicilio-libre-de-ruidos
El Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (BOE núm. 261, de 31 de octubre de 2015), establece, con total claridad, que toda la ciudadanía tiene, entre otros, el derecho a una «vivienda digna, adecuada y accesible», que constituya su domicilio «libre de ruido u otras inmisiones contaminantes ..."
Existe una Ley del Ruido (Ley 37/2003, de 17 de noviembre) que fija multas de hasta 600 €. Y al menos en Andalucía existe el Decreto 6/2012, de 17 de Enero, por el que se aprobó el Reglamento de Protección contra la Contaminación Acústica.
Se nota que anoche los futboleros no me dejaron dormir ¿verdad?
En la práctica, veo defendible armar una reclamación contra dicho estudiantes con las pruebas habituales en derecho, como lo es la testifical: tres testigos serían suficientes a mi juicio para reclamarles una indemnización. Como usted bien dice, hay quejas en el Acta. Y usted, como propietario, ha tenido un sufrimiento moral, pues ha asistido impotente a una situación que no estaba en su mano remediar y ha sufrido los reproches de sus convecinos.
Y sobre la cuantificación, responsabilidad civil por inmisiones, la Sentencia del Tribunal Supremo del 5 de marzo de 2012 condenó -en rigor, ratificó la condena- en aplicación del artículo 18 de la Constitución (intimidad personal y familiar) en relación con el artículo 7 de la Ley 1/82 del honor intimidad y propia imagen, a la indemnización de daños y perjuicios por valor de 1.000 euros a cada afectado por perjuicio moral en la vivienda colindante. Era un pianista.
Sobre cuantificación en concreto no le puedo decir nada, yo no soy experto en ruidos pero hay abogados que si lo son.
Actuaciones:
1- Retener la fianza.
2- Si nos reclaman la fianza de 600 oponemos el daño moral causado. Soy escéptico sin embargo sobre la posibilidad de reconvenir (art. 438, 2 LEC) pero la oposición la tengo clara.
3- Hay que ser consciente de que podemos recibir una sentencia adversa, algo que por lo demás siempre ha de tenerse en cuenta en todos los juicios.
Y es uno de los peores problemas de convivencia que tiene España, al que sin embargo se presta poca atención. Algunas ciudades van regulando zonas con horarios de cierre de locales, para que los habitantes puedan dormir. En estos días, que todos dormimos con las ventanas abiertas, se nota mucho más.
Sobre los ruidos, el Tribunal Constitucional ha admitido que pueden lesionar el contenido del artículo 18 de la CE. La STC 16/2004, de 23 de febrero establecía que “habida cuenta de que nuestro texto constitucional no consagra derechos meramente teóricos o ilusorios, sino reales y efectivos (STC 12/1994, de 17 de enero, FJ 6), se hace imprescindible asegurar su protección no sólo frente a las injerencias tradicionales, sino también frente a los riesgos que puedan surgir en una sociedad tecnológicamente avanzada”. Así, dicha sentencia estableció que se habían vulnerado el derecho a la intimidad personal y familiar de los recurrentes en amparo por los ruidos soportados que generaban un “factor psicopatógeno destacado”.
El Tribunal Europeo de Derechos Humanos también se ha pronunciado sobre los ruidos, en un asunto, como no, español: en la STEDH de Moreno c. España, de 16 de noviembre de 2004, se recogió que “las vulneraciones del derecho de respeto al domicilio no son solamente las de índole material o corporal, tales como la entrada en el domicilio de una persona no autorizada, sino también las agresiones inmateriales o incorpóreas, como ruidos, emisiones, olores u otras injerencias. Si las agresiones son graves pueden privar a una persona de su derecho al respeto del domicilio porque le impiden gozar del mismo (ver Hatton y otros c. Reino Unido, 96)”.
Hay sentencias que establecen que el ruido no es solamente una cuestión administrativa, y que puede ser molesto aunque no supere los umbrales y horarios previstos en la normativa.
En muchas otras sentencias el asunto de los ruidos se ha vinculado con el derecho a la salud, con el derecho a la intimidad, el derecho a la inviolabilidad del domicilio, el derecho a la integridad física y moral y el derecho a una vivienda digna, todos ellos interpretados a la luz de los Tratados Internacionales y la jurisprudencia internacional que se deriva de ellos, como el Convenio Europeo de Derechos Humanos, el Protocolo Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales, la Convención sobre los Derechos del Niño y la Convención sobre los Derechos de las Personas con Discapacidad.
El Defensor del Pueblo Andaluz ha publicado un informe sobre los ruidos:
https://www.defensordelpuebloandaluz.es/el-derecho-a-un-domicilio-libre-de-ruidos
El Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (BOE núm. 261, de 31 de octubre de 2015), establece, con total claridad, que toda la ciudadanía tiene, entre otros, el derecho a una «vivienda digna, adecuada y accesible», que constituya su domicilio «libre de ruido u otras inmisiones contaminantes ..."
Existe una Ley del Ruido (Ley 37/2003, de 17 de noviembre) que fija multas de hasta 600 €. Y al menos en Andalucía existe el Decreto 6/2012, de 17 de Enero, por el que se aprobó el Reglamento de Protección contra la Contaminación Acústica.
Se nota que anoche los futboleros no me dejaron dormir ¿verdad?
En la práctica, veo defendible armar una reclamación contra dicho estudiantes con las pruebas habituales en derecho, como lo es la testifical: tres testigos serían suficientes a mi juicio para reclamarles una indemnización. Como usted bien dice, hay quejas en el Acta. Y usted, como propietario, ha tenido un sufrimiento moral, pues ha asistido impotente a una situación que no estaba en su mano remediar y ha sufrido los reproches de sus convecinos.
Y sobre la cuantificación, responsabilidad civil por inmisiones, la Sentencia del Tribunal Supremo del 5 de marzo de 2012 condenó -en rigor, ratificó la condena- en aplicación del artículo 18 de la Constitución (intimidad personal y familiar) en relación con el artículo 7 de la Ley 1/82 del honor intimidad y propia imagen, a la indemnización de daños y perjuicios por valor de 1.000 euros a cada afectado por perjuicio moral en la vivienda colindante. Era un pianista.
Sobre cuantificación en concreto no le puedo decir nada, yo no soy experto en ruidos pero hay abogados que si lo son.
Actuaciones:
1- Retener la fianza.
2- Si nos reclaman la fianza de 600 oponemos el daño moral causado. Soy escéptico sin embargo sobre la posibilidad de reconvenir (art. 438, 2 LEC) pero la oposición la tengo clara.
3- Hay que ser consciente de que podemos recibir una sentencia adversa, algo que por lo demás siempre ha de tenerse en cuenta en todos los juicios.
Tengo un problema similar.
Yo no quiero ninguna compensación económica, y eso que me quemaron el toldo con las colillas de sus porros.
Quiero que los saquen del piso
Es un piso que llega gente cada 2 x 3.
La persona firmante de ese contrato no vive alli.
Solo entran turistas porreros cada dos semanas...
Yo no quiero ninguna compensación económica, y eso que me quemaron el toldo con las colillas de sus porros.
Quiero que los saquen del piso
Es un piso que llega gente cada 2 x 3.
La persona firmante de ese contrato no vive alli.
Solo entran turistas porreros cada dos semanas...
En su caso puede ser relativamente fácil (pero largo) porque podría intentar resolver el contrato por cesión inconsentida. ¿Dice algo al respecto su contrato respecto a esta cuestión del subarrendamiento o la cesión?
De lo contrario le digo lo mismo que al anterior consultante: en el derecho de arrendamientos y en general el problema de las molestias por ruidos y similares es muy, muy complicado y de dudosísimo resultado final. No sé como podría reformarse la Ley para que esto dejara de suceder, solo se me ocurre cambiar la Ley enel sentido de que ante estos casos pudiera llamarse a la policía, que ellos mismos apreciaran incluso con aparatos el ruido o las molestias y que fueran la misma policia la que en el acto procediera al desalojo, sin perjuicio de que después los inquilinos recurrieran a los tribunales. Evidentemente es una medida muy, muy agresiva que es imposible de llevar al BOE en el momento actual. Haría falta un cambio de mentalidad social enorme para que esto pudiera ocurrir. De momento hay que aguantarse sine die.
De lo contrario le digo lo mismo que al anterior consultante: en el derecho de arrendamientos y en general el problema de las molestias por ruidos y similares es muy, muy complicado y de dudosísimo resultado final. No sé como podría reformarse la Ley para que esto dejara de suceder, solo se me ocurre cambiar la Ley enel sentido de que ante estos casos pudiera llamarse a la policía, que ellos mismos apreciaran incluso con aparatos el ruido o las molestias y que fueran la misma policia la que en el acto procediera al desalojo, sin perjuicio de que después los inquilinos recurrieran a los tribunales. Evidentemente es una medida muy, muy agresiva que es imposible de llevar al BOE en el momento actual. Haría falta un cambio de mentalidad social enorme para que esto pudiera ocurrir. De momento hay que aguantarse sine die.
Chaskyto deberá recurrir al art. 7, 2 LPH:
"Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en el o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.
Si el infractor persistiere en su conducta el Presidente, previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación que, en lo no previsto expresamente por este artículo, se sustanciará a través del juicio ordinario."
Hable con el administrador de su Comunidad.
"Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en el o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.
Si el infractor persistiere en su conducta el Presidente, previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación que, en lo no previsto expresamente por este artículo, se sustanciará a través del juicio ordinario."
Hable con el administrador de su Comunidad.
Muchísimas gracias Hoplon por toda la información.
No se trata de una fiesta o molestia puntual, sino de un comportamiento repetido durante dos años en los que les han llamado la atención vecinos, portero, presidente de la comunidad, administrador y propietario, directamente, por teléfono, por whatsap, y también se llamó a sus padres, pero "la calma" sólo duraba un par de semanas aprox. Algunos vecinos mayores y enfermos necesitan descanso especial. De todo eran conocedores los inquilinos-estudiantes. Por todo ello se recogieron en actas las quejas en la última junta.
Hoplon, ¿deduzco bien que animas a la retención de la fianza?t ¿deduzco bien que hay posibilidades positivas si, en el peor de los casos, reclaman judicialmente la devolución de fianza , hay argumentos de peso defendibles?
No se trata de una fiesta o molestia puntual, sino de un comportamiento repetido durante dos años en los que les han llamado la atención vecinos, portero, presidente de la comunidad, administrador y propietario, directamente, por teléfono, por whatsap, y también se llamó a sus padres, pero "la calma" sólo duraba un par de semanas aprox. Algunos vecinos mayores y enfermos necesitan descanso especial. De todo eran conocedores los inquilinos-estudiantes. Por todo ello se recogieron en actas las quejas en la última junta.
Hoplon, ¿deduzco bien que animas a la retención de la fianza?t ¿deduzco bien que hay posibilidades positivas si, en el peor de los casos, reclaman judicialmente la devolución de fianza , hay argumentos de peso defendibles?
Generalife: yo considero que si se puede retener la fianza, pero deb usted ser consciente d eque hay posibilidades de recibir una sentencia adversa.
La fianza es para responder de daños causados al piso. Hasta ahí muy claro: un apuerta rota, pues un daño ¿no?
Lo que no veo tan claro es los daños morales al casero: habría que argumentarlo muy bien, y ofrecer una prueba abrumadora, las actas de la comunidad, y varios testigos diciendo que los chavales eran insufribles. Hay que convencer al juez de que causaron muchas molestias, y de que lo hicieron a propósito y pese a las quejas.
¿Por qué le animo a ello?
Porque siendo tan sólo 600 €, en el peor de los casos, se los tendremos que devolver, pero o no habrá condena en costas o las mismas serán muy bajas, en torno a los 200 €.
La fianza es para responder de daños causados al piso. Hasta ahí muy claro: un apuerta rota, pues un daño ¿no?
Lo que no veo tan claro es los daños morales al casero: habría que argumentarlo muy bien, y ofrecer una prueba abrumadora, las actas de la comunidad, y varios testigos diciendo que los chavales eran insufribles. Hay que convencer al juez de que causaron muchas molestias, y de que lo hicieron a propósito y pese a las quejas.
¿Por qué le animo a ello?
Porque siendo tan sólo 600 €, en el peor de los casos, se los tendremos que devolver, pero o no habrá condena en costas o las mismas serán muy bajas, en torno a los 200 €.
Listos y listillos los que pretenden dar lecciones gratuitas sin saber, (algunos sabemos bastante más que tú, que propones algo absurdo, quedarte la fianza por el morro, aprende qué es una fianza y para qué surve), sin ser consultados ni preguntados (has preguntado, y cualquier miembro de foro es libre de responder) , colocando etiquetas y faltando al respeto veladamente, (nadie te ha faltado al respeto, simplemente no te doy la razón porque planteas algo absurdo) ". Lo dicho...al foro del derecho al pataleo..(pues ya sabes.... A PARLA)
Respeto enormemente tus opiniones en este foro (como en el caso de leonjbr), cargadas siempre de razonamientos jurídicos, sentencias, etc., y siempre muy acertadas, un claro ejemplo de cómo participar en un foro como este, para ayudar a los que plantean sus dudas.
Por eso me extraña que le des cancha a generalife en su absurda petición de quedarse con la fianza en pago por las molestias, teniendo en cuenta que una fianza no es para eso y, sobre todo, que las molestias las han sufrido sus vecinos. Sinceramente, no lo entiendo, creo que es la primera vez, de muchas, en desacuerdo con tu opinión.
Un cordial saludo
Por eso me extraña que le des cancha a generalife en su absurda petición de quedarse con la fianza en pago por las molestias, teniendo en cuenta que una fianza no es para eso y, sobre todo, que las molestias las han sufrido sus vecinos. Sinceramente, no lo entiendo, creo que es la primera vez, de muchas, en desacuerdo con tu opinión.
Un cordial saludo
Efectivamente aqui Pepe123 plantea un punto en el que no había reparado y es que la fianza no puede retenerse para posibles deudas con terceros, sino por rentas o daños en la vivienda. Una dificultad añadida más.
Aquí el problema es el de la prueba. Yo no dudo que haya ruidos, pero veo dificil probarlo. O mas que dificil caro y largo.
Aquí el problema es el de la prueba. Yo no dudo que haya ruidos, pero veo dificil probarlo. O mas que dificil caro y largo.
Ya he advertido al consultante que existen posibilidades de recibir una sentencia adversa. Es, al fin y al cabo, un camino sin explorar. La única ventaja que tiene es el relativamente poco riesgo que soporta el arrendador.
Entre arrendador e inquilinos, si tomamos como base lo relatado (y no veo motivos para dudar de ello) yo estoy de parte del arrendador, o mejor dicho, yo no estoy de parte de los inquilinos, por su mal comportamiento, que creo merece reproche y sanción. Creo que perder la fianza podrá servir para que dejen esas actitudes incívicas.
De todos modos también he indicado otro camino para solucionar este problema, el que nos permite la LPH para vetar una actividad molesta o al menos subirle las cuotas al que explota el piso, a ver si así elige mejor a sus inquilinos.
He tenido contacto con varios casos de pisos alquilados a estudiantes, y lo cierto es que para los que viven cerca es una auténtica tortura.
Entre arrendador e inquilinos, si tomamos como base lo relatado (y no veo motivos para dudar de ello) yo estoy de parte del arrendador, o mejor dicho, yo no estoy de parte de los inquilinos, por su mal comportamiento, que creo merece reproche y sanción. Creo que perder la fianza podrá servir para que dejen esas actitudes incívicas.
De todos modos también he indicado otro camino para solucionar este problema, el que nos permite la LPH para vetar una actividad molesta o al menos subirle las cuotas al que explota el piso, a ver si así elige mejor a sus inquilinos.
He tenido contacto con varios casos de pisos alquilados a estudiantes, y lo cierto es que para los que viven cerca es una auténtica tortura.
Por favor:
1- No juicios de valor. .
2- No tergiversación de mi consulta, ni descalificaciones gratuitas.
3- No etiquetas, ni estereotipos. Arrendador no es sinónimo de usurero y sinvergüenza.
Puede que el error haya sido mío en el enunciado de la consulta, pues no se trata de cuantificar daños morales sino que mi duda y pregunta se refiere a si es posible cuantificar el incumplimiento de obligaciones recogidas en contrato como "prohibiciones" expresas, que en este caso particular genera daños a la convivencia, a la salud y descanso, a las relaciones vecinales y situaciones indeseables entre propietario-inquilinos-vecinos.
Según mis conocimientos, la fianza es para servir como garantía al propietario que el inquilino cumpla las obligaciones recogidas en el contrato de arrendamiento ( ¿cierto?). Obligaciones que incluyen (*) a mi entender:
A) Obligaciones materiales como los gastos por desperfectos y daños ocasionados cuantificables, recibos de suministros pendientes, rentas pendientes, averías y/o reparaciones...Son materiales , entendibles y tangibles. Todos de acuerdo.
B) Obligaciones en forma de prohibición recogidas en contrato (prohibido el subarriendo, prohibida la tenencia de mascotas ,prohibidas fiestas, ruidos y molestias que alteren la convivencia...). Todos entendemos mejor lo físico, material y tangible. Más complicado es lo intangible, porque no hay cultura (o escasa) de otro tipo de daño que no sea material.
Todo el mundo entiende el daño físico porque es evidente. Sin embargo el daño psicológico, moral y social queda a años luz de ser valorable cuando daña tanto o más que el físico. Una lavadora rota por inquilinos duele el bolsillo y pasamos la factura sin dudar, muchas noches arrebatadas de sueño y descanso son una tortura; las quejas continuas recibidas molestan, inquietan, preocupan, producen impotencia y malestar, el caso omiso de los inquilinos hace mella, desgastan, inviertes tiempo y esfuerzo, recibes sinsabores y se deterioran las relaciones vecinales y/o familiares...Para esto hay que tener santa paciencia, compresión y tragaderas bien anchas, que acaban desquiciando al más centrado y tranquilo.
(*) A mi entender porque "En ninguno de los preceptos de la LAU se habla sobre la finalidad de la fianza en el alquiler, así que para conocer para qué sirve o está pensada la misma, hay que acudir a la interpretación que sobre esta figura se ha ido consolidando por los Juzgados y Tribunales, es decir por la jurisprudencia."(copiado literal de mundojuridico.info).
Aun no sé mi decisión final. Quizás si doy un paso al frente genere jurisprudencia interesante al respecto. En cualquier caso, Hoplon te agradezco mucho lo aportado. De mucha utilidad y valor para mi. Creo que has sabido recoger mi demanda y duda respetuosamente y con acierto. Gracias Pepe123, porque tu intervención me invita a meditar bien la decisión y a armar sólidamente los argumentos. Leonjbr gracias por aportar tu punto ,y serenar y arbitrar con respeto en el foro.
1- No juicios de valor. .
2- No tergiversación de mi consulta, ni descalificaciones gratuitas.
3- No etiquetas, ni estereotipos. Arrendador no es sinónimo de usurero y sinvergüenza.
Puede que el error haya sido mío en el enunciado de la consulta, pues no se trata de cuantificar daños morales sino que mi duda y pregunta se refiere a si es posible cuantificar el incumplimiento de obligaciones recogidas en contrato como "prohibiciones" expresas, que en este caso particular genera daños a la convivencia, a la salud y descanso, a las relaciones vecinales y situaciones indeseables entre propietario-inquilinos-vecinos.
Según mis conocimientos, la fianza es para servir como garantía al propietario que el inquilino cumpla las obligaciones recogidas en el contrato de arrendamiento ( ¿cierto?). Obligaciones que incluyen (*) a mi entender:
A) Obligaciones materiales como los gastos por desperfectos y daños ocasionados cuantificables, recibos de suministros pendientes, rentas pendientes, averías y/o reparaciones...Son materiales , entendibles y tangibles. Todos de acuerdo.
B) Obligaciones en forma de prohibición recogidas en contrato (prohibido el subarriendo, prohibida la tenencia de mascotas ,prohibidas fiestas, ruidos y molestias que alteren la convivencia...). Todos entendemos mejor lo físico, material y tangible. Más complicado es lo intangible, porque no hay cultura (o escasa) de otro tipo de daño que no sea material.
Todo el mundo entiende el daño físico porque es evidente. Sin embargo el daño psicológico, moral y social queda a años luz de ser valorable cuando daña tanto o más que el físico. Una lavadora rota por inquilinos duele el bolsillo y pasamos la factura sin dudar, muchas noches arrebatadas de sueño y descanso son una tortura; las quejas continuas recibidas molestan, inquietan, preocupan, producen impotencia y malestar, el caso omiso de los inquilinos hace mella, desgastan, inviertes tiempo y esfuerzo, recibes sinsabores y se deterioran las relaciones vecinales y/o familiares...Para esto hay que tener santa paciencia, compresión y tragaderas bien anchas, que acaban desquiciando al más centrado y tranquilo.
(*) A mi entender porque "En ninguno de los preceptos de la LAU se habla sobre la finalidad de la fianza en el alquiler, así que para conocer para qué sirve o está pensada la misma, hay que acudir a la interpretación que sobre esta figura se ha ido consolidando por los Juzgados y Tribunales, es decir por la jurisprudencia."(copiado literal de mundojuridico.info).
Aun no sé mi decisión final. Quizás si doy un paso al frente genere jurisprudencia interesante al respecto. En cualquier caso, Hoplon te agradezco mucho lo aportado. De mucha utilidad y valor para mi. Creo que has sabido recoger mi demanda y duda respetuosamente y con acierto. Gracias Pepe123, porque tu intervención me invita a meditar bien la decisión y a armar sólidamente los argumentos. Leonjbr gracias por aportar tu punto ,y serenar y arbitrar con respeto en el foro.
