El portal de Derecho Español más completo y útil para jurístas, empresas y particulares
Bienvenid@
Porcentajes/coeficientes
- Foros Legales
- Propiedad Horizontal
- Tema: Porcentajes/coeficientes
- Propiedad Horizontal
Nuevo Comentario
15
Comentarios
Pues, la verdad, siendo cada plaza-trastero X/524 partes, la suma de todas las X debe ser 524.
Eso me lleva a que algunas plazas no son 7/524 sino 6 ó 5, o que algunas plazas-trasteros sean Y/588 (588 o el número que sea),pero si la suma de esas fracciones (cuota real de propiedad de cada plaza o trastero respecto al total de los sótanos) no es 1, el total de plazas y trasteros tienen más del 100% de propiedad lo que, evidentemente, es imposible. Bueno, sería posible si al hacer la División Horizontal se equivocaron en los cálculos, y en ese caso, alicando estos porcentajes en vez del 100% recuadaréis algo más o algo menos, y las cuentas no pueden cuadrar nunca.
Eso me lleva a que algunas plazas no son 7/524 sino 6 ó 5, o que algunas plazas-trasteros sean Y/588 (588 o el número que sea),pero si la suma de esas fracciones (cuota real de propiedad de cada plaza o trastero respecto al total de los sótanos) no es 1, el total de plazas y trasteros tienen más del 100% de propiedad lo que, evidentemente, es imposible. Bueno, sería posible si al hacer la División Horizontal se equivocaron en los cálculos, y en ese caso, alicando estos porcentajes en vez del 100% recuadaréis algo más o algo menos, y las cuentas no pueden cuadrar nunca.
Gracias Pepe123.
Ok, lo de los trasteros/garajes, entiendo lo que dices pero no da la cuenta...pues 7 x 88 sólo en plazas ya pasa de 524!! y a eso hay que sumar los trasteros casi 60...SI es así como dices tú, supongo que podría solitarse una revisión de la asignación de coeficiente de propiedad no?. O puede salir el 524 de otro sitio?
Que conste que no todas las plazas miden lo mismo ni los trasterios, hay diferencia por ejemplo en trastero del doble de metros, cada uno iba optando según compraba entre lo que quedaba, pero la DH dice claramente que a pesar de la diferencia ningún vecino puede reclamar una plaza/tratero mayor ni diferencia alguna.
Respecto a lo de salvar el voto yo también dudaba, la sentencia que enlacé ayer del 2013 si no me equivoco (la volveré a leer) unifica la doctrina por tanto me queda claro que dice que votar en contra es suficiente para impugnar acuerdo, que salvar el voto es que al no pronunciarte una forma de evitar que computes como abstención y tu voto se sume a la mayoría.
Saludos.
P.D. Lo de los 524 sigue pareciéndome raro.
Ok, lo de los trasteros/garajes, entiendo lo que dices pero no da la cuenta...pues 7 x 88 sólo en plazas ya pasa de 524!! y a eso hay que sumar los trasteros casi 60...SI es así como dices tú, supongo que podría solitarse una revisión de la asignación de coeficiente de propiedad no?. O puede salir el 524 de otro sitio?
Que conste que no todas las plazas miden lo mismo ni los trasterios, hay diferencia por ejemplo en trastero del doble de metros, cada uno iba optando según compraba entre lo que quedaba, pero la DH dice claramente que a pesar de la diferencia ningún vecino puede reclamar una plaza/tratero mayor ni diferencia alguna.
Respecto a lo de salvar el voto yo también dudaba, la sentencia que enlacé ayer del 2013 si no me equivoco (la volveré a leer) unifica la doctrina por tanto me queda claro que dice que votar en contra es suficiente para impugnar acuerdo, que salvar el voto es que al no pronunciarte una forma de evitar que computes como abstención y tu voto se sume a la mayoría.
Saludos.
P.D. Lo de los 524 sigue pareciéndome raro.
¿De dónde salen las 524 partes de los sótanos?
Cuando una propiedad es de varios, la propiedad de cada uno se establece mediante fracciones, de forma que la suma sea 1, ó 100 si es en porcentaje.
En este caso decidieron que, en función del tamaño, valor, etc, las plazas debían ser 7 veces más que los trasteros, y con ello hay que ver como calcular, que en este caso es, sencillamente numeroplazasx7 numerotrasterosx1 = 524. Y, con ello, cada trastero 1/524 y cada plaza 7/524.
En cuanto a la segunda pregunta, sobre salvar el voto, la verdad es que no tengo mucha idea. No es uno de esos temas que me apasionen, los leo, pero nada más, y la verdad es que nunca me he encontrado personalmente con ningún caso. Si conozco que habitualmente se solía decir que para impugnar había que salvar el voto (lectura literal de la ley), pero hay jurisprudencia que dice que el hecho de votar en contra es un "salvar el voto" automático, vamos, que legitima para impugnar.
Cuando una propiedad es de varios, la propiedad de cada uno se establece mediante fracciones, de forma que la suma sea 1, ó 100 si es en porcentaje.
En este caso decidieron que, en función del tamaño, valor, etc, las plazas debían ser 7 veces más que los trasteros, y con ello hay que ver como calcular, que en este caso es, sencillamente numeroplazasx7 numerotrasterosx1 = 524. Y, con ello, cada trastero 1/524 y cada plaza 7/524.
En cuanto a la segunda pregunta, sobre salvar el voto, la verdad es que no tengo mucha idea. No es uno de esos temas que me apasionen, los leo, pero nada más, y la verdad es que nunca me he encontrado personalmente con ningún caso. Si conozco que habitualmente se solía decir que para impugnar había que salvar el voto (lectura literal de la ley), pero hay jurisprudencia que dice que el hecho de votar en contra es un "salvar el voto" automático, vamos, que legitima para impugnar.
Primera cosa...
Antes tenía dudas de eso de votar en contra y salvar el voto, puesto que leía opiniones en todos los sentidos, pero empapándome de JP acabo de leer una stc de TS en casación de mayo del 2013 dónde deja claro que son cosas distintas:
-votar en contrar de cualquier acuerdo: legitima para impugnar sin más;
-salvar el voto: no obliga a quien lo salva, es decir su voto no queda comprometido ni a favor ni en contra. Vamos, que sería para los supuestos en que no et facilitaron documentación o información sucificiente sobre un tema a deliberar y votar, y "salvas el voto" reflejándolo en acta, y así tú voto no equivale a una abstención que iría a favor de la voluntad mayoritaria.
Esto es de sentido común, a mí cuando me decían que tenías que votar en contra y salvar el voto, o bien salvar el voto y no votar...no le veía ni pies ni cabeza.
No sé si leiste la sentencia, seguro que sí, indico cual es y pongo el trozo que importa.
STS 3548/2013
No coincide esta Sala con la doctrina de las Audiencias que consideran que el propietario presente en la junta que vota en contra del acuerdo comunitario no está legitimado para el ejercicio de las acciones de impugnación de los acuerdos si no ha salvado previamente su voto.
El artículo 18.2 de la LPH no habla de emisión del voto contrario a la adopción del acuerdo. Se limita a conceder legitimación para impugnarlo a los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, a los ausentes por cualquier causa y a los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. La sentencia de 16 de diciembre de 2008 , declara, entre otras cosas, que "no se modifica el artículo 18 LPH , en
el cual se mantiene como requisito para poder impugnar el acuerdo, únicamente respecto de los copropietarios presentes en la junta, que hayan salvado su voto o votado en contra del acuerdo". Salvar el voto y votar en contra no suponen por tanto lo mismo. El hecho de votar en contra significa que, sin más expresión de
voluntad que la del propio voto disidente, el propietario tiene legitimación para impugnar los acuerdos en la forma que previene la LPH.
No es posible obviar que el legislador modificó la Ley para introducir, entre otras cosas, una expresión tan controvertida como la de "salvar el voto", que no tenía antecedentes en el ámbito de la propiedad horizontal, y que mediante esta reforma que ha de operar en una realidad social determinada por una reunión de vecinos no debidamente ilustrada en estas cosas, puede entenderse suficiente el hecho de votar en contra
para impugnar un acuerdo comunitario con el que no se está conforme, significado que, por cierto, nada tiene que ver con el que tendría en una sociedad capitalista, ni por las expresiones que en ella se utilizan ("asistentes a la junta que hubiesen hecho constar en acta su oposición al acuerdo"), ni por la mayor exigencia
de formalidades para éstas. La necesidad de salvar el voto únicamente tiene sentido en aquellos casos en los que los propietarios asisten a la Junta sin una información o conocimiento suficiente sobre el contenido y
alcance de los acuerdos que se van a deliberar, y deciden no comprometer su voto, favorable o en contra, sino abstenerse de la votación a la espera de obtenerla y decidir en su vista. A ellos únicamente habrá de exigírseles dicho requisito de salvar el voto, pues en otro caso sí que se desconocería su postura ante dicho acuerdo.
Con ello se evitaría, además, que el silencio o la abstención puedan ser interpretados como asentimiento al posicionamiento de la voluntad mayoritaria que se expresa en uno o en otro sentido.
En el fallo de la misma sentencia de esta Sala se concluye que:
Se declara como doctrina jurisprudencial la siguiente: la expresión "hubieren salvado su voto", del artículo 18.2 de la Ley de Propiedad Horizontal , debe interpretarse en el sentido de que no obliga al comunero que hubiera votado en contra del acuerdo, sino únicamente al que se abstiene .
Dejo el enlace..http://www.poderjudicial.es/search/documento/TS/6796310/Propiedad horizontal/20130715
Por fin claro en casación, además creo que es una sentencia clara sin lagunas ni términos a interprestar. Seguro que la debatiste aquí y yo me perdí el hilo, si es así, disculpas por repetirlo, y si el administrador lo considera que lo borre.
Saludo.
PD (1). Menos mal que iba a ser corto mi post!!
PD (2) . Ahora la otra cuestión, que ya es de mi comunidad.
Antes tenía dudas de eso de votar en contra y salvar el voto, puesto que leía opiniones en todos los sentidos, pero empapándome de JP acabo de leer una stc de TS en casación de mayo del 2013 dónde deja claro que son cosas distintas:
-votar en contrar de cualquier acuerdo: legitima para impugnar sin más;
-salvar el voto: no obliga a quien lo salva, es decir su voto no queda comprometido ni a favor ni en contra. Vamos, que sería para los supuestos en que no et facilitaron documentación o información sucificiente sobre un tema a deliberar y votar, y "salvas el voto" reflejándolo en acta, y así tú voto no equivale a una abstención que iría a favor de la voluntad mayoritaria.
Esto es de sentido común, a mí cuando me decían que tenías que votar en contra y salvar el voto, o bien salvar el voto y no votar...no le veía ni pies ni cabeza.
No sé si leiste la sentencia, seguro que sí, indico cual es y pongo el trozo que importa.
STS 3548/2013
No coincide esta Sala con la doctrina de las Audiencias que consideran que el propietario presente en la junta que vota en contra del acuerdo comunitario no está legitimado para el ejercicio de las acciones de impugnación de los acuerdos si no ha salvado previamente su voto.
El artículo 18.2 de la LPH no habla de emisión del voto contrario a la adopción del acuerdo. Se limita a conceder legitimación para impugnarlo a los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, a los ausentes por cualquier causa y a los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. La sentencia de 16 de diciembre de 2008 , declara, entre otras cosas, que "no se modifica el artículo 18 LPH , en
el cual se mantiene como requisito para poder impugnar el acuerdo, únicamente respecto de los copropietarios presentes en la junta, que hayan salvado su voto o votado en contra del acuerdo". Salvar el voto y votar en contra no suponen por tanto lo mismo. El hecho de votar en contra significa que, sin más expresión de
voluntad que la del propio voto disidente, el propietario tiene legitimación para impugnar los acuerdos en la forma que previene la LPH.
No es posible obviar que el legislador modificó la Ley para introducir, entre otras cosas, una expresión tan controvertida como la de "salvar el voto", que no tenía antecedentes en el ámbito de la propiedad horizontal, y que mediante esta reforma que ha de operar en una realidad social determinada por una reunión de vecinos no debidamente ilustrada en estas cosas, puede entenderse suficiente el hecho de votar en contra
para impugnar un acuerdo comunitario con el que no se está conforme, significado que, por cierto, nada tiene que ver con el que tendría en una sociedad capitalista, ni por las expresiones que en ella se utilizan ("asistentes a la junta que hubiesen hecho constar en acta su oposición al acuerdo"), ni por la mayor exigencia
de formalidades para éstas. La necesidad de salvar el voto únicamente tiene sentido en aquellos casos en los que los propietarios asisten a la Junta sin una información o conocimiento suficiente sobre el contenido y
alcance de los acuerdos que se van a deliberar, y deciden no comprometer su voto, favorable o en contra, sino abstenerse de la votación a la espera de obtenerla y decidir en su vista. A ellos únicamente habrá de exigírseles dicho requisito de salvar el voto, pues en otro caso sí que se desconocería su postura ante dicho acuerdo.
Con ello se evitaría, además, que el silencio o la abstención puedan ser interpretados como asentimiento al posicionamiento de la voluntad mayoritaria que se expresa en uno o en otro sentido.
En el fallo de la misma sentencia de esta Sala se concluye que:
Se declara como doctrina jurisprudencial la siguiente: la expresión "hubieren salvado su voto", del artículo 18.2 de la Ley de Propiedad Horizontal , debe interpretarse en el sentido de que no obliga al comunero que hubiera votado en contra del acuerdo, sino únicamente al que se abstiene .
Dejo el enlace..http://www.poderjudicial.es/search/documento/TS/6796310/Propiedad horizontal/20130715
Por fin claro en casación, además creo que es una sentencia clara sin lagunas ni términos a interprestar. Seguro que la debatiste aquí y yo me perdí el hilo, si es así, disculpas por repetirlo, y si el administrador lo considera que lo borre.
Saludo.
PD (1). Menos mal que iba a ser corto mi post!!
PD (2) . Ahora la otra cuestión, que ya es de mi comunidad.
Gracias Pepe123, ya me quedó más claro para la junta, es que con los coeficientes que llevan aplicado no da 100, y a mi me da todo 100.
Además estaban aplicando un único coeficiente (menor del que me sale a mí) tanto para gastos comunes como para gastos propios del garaje (luz por ejemplo), y claro miras los gastos propios del garaje y ves que lo recaudado es menor que los gastos y éstos se cubrían con las cuotas de las viviendas. Ya te había dicho que aunque somos dos bloques some pocos vecinos, pero plazas hay 3 veces más que viviendas, y las viviends "subvencionaban" los gastos del garaje.
Lo que no sé es de dónde sale lo de 527 avas partes? Mi ignorancia en estos temas...tú sabes? Si me dices bien, sino se lo comentaré a un amigo que es arquitecto cuando venga para las vacaciones de semana santa.
Ahora te cuendo dos cosillas más breves, abusando un poco de la confianza.
Saludo.
Además estaban aplicando un único coeficiente (menor del que me sale a mí) tanto para gastos comunes como para gastos propios del garaje (luz por ejemplo), y claro miras los gastos propios del garaje y ves que lo recaudado es menor que los gastos y éstos se cubrían con las cuotas de las viviendas. Ya te había dicho que aunque somos dos bloques some pocos vecinos, pero plazas hay 3 veces más que viviendas, y las viviends "subvencionaban" los gastos del garaje.
Lo que no sé es de dónde sale lo de 527 avas partes? Mi ignorancia en estos temas...tú sabes? Si me dices bien, sino se lo comentaré a un amigo que es arquitecto cuando venga para las vacaciones de semana santa.
Ahora te cuendo dos cosillas más breves, abusando un poco de la confianza.
Saludo.
Pepe123, ahora es un pelin tarde, mañana te expongo lo de la vivienda y alguna duda que tengo con gastos generales en cuanto a si son o no individualizables, cuales deben calcularse por % y cuales por nº de propiedades porque el gasto es el mismo por propiedad o porque son por naturaleza individualizables.
Que por hoy menudo rollo te solté, aunque esto del garaje me interesa, pues sumé los coeficientes que se venían aplicando a garajes y trasteros y me da mucho más de 100 pero mucho más...me refiero respecto a la finca, y ese mismo porcentaje lo usan para gastos generales del garaje, y veo que los gastos son mayores y se pagan con dinero de cuotas vivienda. En fin, que el tema del garaje quiero llevarlo claro. Gracias de nuevo.
chelinka, estoy contigo con lo de las subcomuniades, yo creo que no harían falta 4 juntas, en mi bloque nos arreglamos todos, los gastos del bloque están domiciliados todos, salvo alguno que venga a mayores.
Puede existir un único administrador sólo y una única junta general y convocatoria, sería fijar por acuerdo con 15 días de antelación nos pasaran la información de las cuentas de nuestra comunidad (a cada una las suyas) además de las generales. Cada vecino, suma los gastos del portal y multiplica por su coeficiente en gastos de portal asignado, y sabe si está bien. Por tanto, no hay problema de más juntas ni costes.
Cada subomunidad lo suyo, y luego miramos lo general, sabiendo lo que cada uno tiene.
Única junta, en la que se reflejarían 4 convocatorias, portal 1, portal 2, garajes y al final gastos generales y demás puntos del día que correspondan a la comunidad en general.
Se empieza por una, por ejemplo, cuentas gastos portal 1, se delibera y aprueba, se nombra presidente según turno, y si hay algo que decir se añade. En la misma solo intervienen y votan los del portal 1, y así sucesivamente.
Con esto se evitarían juntas de 5 horas, en las que un vecino de un bloque que no es el tuyo vota, protesta y delibera sobre un asunto que no le incumbe y que no va a pagar el. Más ágil y menos trabajo. Además e mi bloque estamos todos de acuerdo en todo, no estamos debatiendo un día que si la de la limpieza dejó un felpudo levantado.
Finalmente, o al inicio, junta general, verificar los datos y aqui hablan y votan todos pues se refiere a temas de la comunidad.
No sé, pero una vecina que no tiene plaza de garaje porque tiene que votar en contra de ampliar las cámaras de seguridad, si ella no las va a pagar? y encima igual con su voto se anula el acuerdo..ajjjjjj.
Saludos a los 2.
Que por hoy menudo rollo te solté, aunque esto del garaje me interesa, pues sumé los coeficientes que se venían aplicando a garajes y trasteros y me da mucho más de 100 pero mucho más...me refiero respecto a la finca, y ese mismo porcentaje lo usan para gastos generales del garaje, y veo que los gastos son mayores y se pagan con dinero de cuotas vivienda. En fin, que el tema del garaje quiero llevarlo claro. Gracias de nuevo.
chelinka, estoy contigo con lo de las subcomuniades, yo creo que no harían falta 4 juntas, en mi bloque nos arreglamos todos, los gastos del bloque están domiciliados todos, salvo alguno que venga a mayores.
Puede existir un único administrador sólo y una única junta general y convocatoria, sería fijar por acuerdo con 15 días de antelación nos pasaran la información de las cuentas de nuestra comunidad (a cada una las suyas) además de las generales. Cada vecino, suma los gastos del portal y multiplica por su coeficiente en gastos de portal asignado, y sabe si está bien. Por tanto, no hay problema de más juntas ni costes.
Cada subomunidad lo suyo, y luego miramos lo general, sabiendo lo que cada uno tiene.
Única junta, en la que se reflejarían 4 convocatorias, portal 1, portal 2, garajes y al final gastos generales y demás puntos del día que correspondan a la comunidad en general.
Se empieza por una, por ejemplo, cuentas gastos portal 1, se delibera y aprueba, se nombra presidente según turno, y si hay algo que decir se añade. En la misma solo intervienen y votan los del portal 1, y así sucesivamente.
Con esto se evitarían juntas de 5 horas, en las que un vecino de un bloque que no es el tuyo vota, protesta y delibera sobre un asunto que no le incumbe y que no va a pagar el. Más ágil y menos trabajo. Además e mi bloque estamos todos de acuerdo en todo, no estamos debatiendo un día que si la de la limpieza dejó un felpudo levantado.
Finalmente, o al inicio, junta general, verificar los datos y aqui hablan y votan todos pues se refiere a temas de la comunidad.
No sé, pero una vecina que no tiene plaza de garaje porque tiene que votar en contra de ampliar las cámaras de seguridad, si ella no las va a pagar? y encima igual con su voto se anula el acuerdo..ajjjjjj.
Saludos a los 2.
Gracias Pepe123,. Y si, la DH que es lo único que hay es clara salvo en el tema garajes, si bien aunque no se constituyeran las sub-comunidades entiendo que los gastos se aplican igual.
En división horizontal (no hay estatutos):
1) Hay viviendas en dos bloques, locales y 2 sótanos.
2) Para las viviendas se establece el % de propiedad y se indica que ese mismo se aplica para la contribución a gastos comunes, y además para cada vivienda se establece el % para determinar la contribución a los gastos del portal.
3) Para los bajos se establece el % de propiedad y se indica que ese mismo se aplica para la contribución a gastos comunes. Se especifica que no participan en gastos de portal (lógico) y como exclusión se establece que los bajos mantienen sus fachadas pero no participan en el mantenimiento y pintura de fachada de los pisos.
4) Para los 2 sótanos solo se indica que tienes x metros y un porcentaje de propiedad respecto al total de la finca del 23%.
5) Si sumo el % todas las viviendas, el porcentaje de todos los locales, y el 23% de sótanos me da un 100%.
Hasta aquí bien.
Yo tengo vivienda y plazas de garaje, por las que comienzo.
PLAZAS DE GARAJE:
1) En DH sólo indica que los 2 sótanos representan el 23%, dedicados a garajes y trasteros.
2) En mi escritura de compraventa especifica que parte de ese 23% en mía, 15/524 partes, para ser exactos, plaza 1 con 7/524 partes, plaza 2 con 7/524 y trastero con 1/524, resumiendo sumo y tengo 15/524 partes.
3) Y ahora mi lío, pues yo sumo los porcentajes de todos las plazas (iguales) y trasteros (iguales) y me da más del 40%, por tanto, no está bien, pues tiene que ser el 23%. Mis cálculos, no se si estoy en lo correcto son:
-calcular lo que cada plaza/trastero representa respecto al 23% (vamos en mi caso las 2 plazas y trastero), y el porcentaje de todas las plazas y trateros tiene que ser 23%...este % sería el que determinaría el % para contribuir a los gastos generales;
-pasar el 23% a un 100%, y determinar que % corresponde a cada plaza/trastero respecto a los gastos propios de garajes/trasteros.
4) Y mis cuentas son (dime en si me equivoco, pero yo creo que están bien, creo reitero pues me lleva al 100% exacto sin pasarse nada, eso íi con todos los decimales aunque luego se redondee la cuota).
a) Porcentaje respecto al 100% de la finca de cada plaza de garaje: (7/524 x 23) x nº de plazas de garaje.
b) Porcentaje respecto al 100% de la finca de cada trastero: (1/524 x 23) x nº de trasteros.
Total: a b =23%.
No puedo calcular conjunto plazas y trasteros pues hay distinto nº de plazas que de trasteros. Esta parte la hago bien??
Estos porcentaje determina el coeficiente de propiedad de cada plaza garaje/trastero respecto al total de la finca, y el porcentaje con el que se debe contribuir a los gastos generales de la finca.
En mi caso, sumo y sería:
a) Plazas de garaje: (7/524 x 23) x 2 plazas= 0,6145038167938931
b) Trastero (1/524 x 23) x 1 trastero= 0,0438931297709924
Total % gastos comunes finca = suma de a b
GASTOS PROPIOS GARAJE:
Para determinar el porcentaje sobre los gastos propios de garaje pasar el 23% a un 100%:
a) Plazas de garaje: 14/524 x 100 = 2,67175572519084
b) Trastero: 1/524 x 100 = 0,1908396946564885
Total en gastos garaje: a b.
Esto lo hago bien??
Y hasta aquí garajes, es que no sé si me lío o no, entiendo que puede hacerse así...lo hizo y me da redondo el 23%, otra cosa es que meta la pata, que espero me digas tú.
En división horizontal (no hay estatutos):
1) Hay viviendas en dos bloques, locales y 2 sótanos.
2) Para las viviendas se establece el % de propiedad y se indica que ese mismo se aplica para la contribución a gastos comunes, y además para cada vivienda se establece el % para determinar la contribución a los gastos del portal.
3) Para los bajos se establece el % de propiedad y se indica que ese mismo se aplica para la contribución a gastos comunes. Se especifica que no participan en gastos de portal (lógico) y como exclusión se establece que los bajos mantienen sus fachadas pero no participan en el mantenimiento y pintura de fachada de los pisos.
4) Para los 2 sótanos solo se indica que tienes x metros y un porcentaje de propiedad respecto al total de la finca del 23%.
5) Si sumo el % todas las viviendas, el porcentaje de todos los locales, y el 23% de sótanos me da un 100%.
Hasta aquí bien.
Yo tengo vivienda y plazas de garaje, por las que comienzo.
PLAZAS DE GARAJE:
1) En DH sólo indica que los 2 sótanos representan el 23%, dedicados a garajes y trasteros.
2) En mi escritura de compraventa especifica que parte de ese 23% en mía, 15/524 partes, para ser exactos, plaza 1 con 7/524 partes, plaza 2 con 7/524 y trastero con 1/524, resumiendo sumo y tengo 15/524 partes.
3) Y ahora mi lío, pues yo sumo los porcentajes de todos las plazas (iguales) y trasteros (iguales) y me da más del 40%, por tanto, no está bien, pues tiene que ser el 23%. Mis cálculos, no se si estoy en lo correcto son:
-calcular lo que cada plaza/trastero representa respecto al 23% (vamos en mi caso las 2 plazas y trastero), y el porcentaje de todas las plazas y trateros tiene que ser 23%...este % sería el que determinaría el % para contribuir a los gastos generales;
-pasar el 23% a un 100%, y determinar que % corresponde a cada plaza/trastero respecto a los gastos propios de garajes/trasteros.
4) Y mis cuentas son (dime en si me equivoco, pero yo creo que están bien, creo reitero pues me lleva al 100% exacto sin pasarse nada, eso íi con todos los decimales aunque luego se redondee la cuota).
a) Porcentaje respecto al 100% de la finca de cada plaza de garaje: (7/524 x 23) x nº de plazas de garaje.
b) Porcentaje respecto al 100% de la finca de cada trastero: (1/524 x 23) x nº de trasteros.
Total: a b =23%.
No puedo calcular conjunto plazas y trasteros pues hay distinto nº de plazas que de trasteros. Esta parte la hago bien??
Estos porcentaje determina el coeficiente de propiedad de cada plaza garaje/trastero respecto al total de la finca, y el porcentaje con el que se debe contribuir a los gastos generales de la finca.
En mi caso, sumo y sería:
a) Plazas de garaje: (7/524 x 23) x 2 plazas= 0,6145038167938931
b) Trastero (1/524 x 23) x 1 trastero= 0,0438931297709924
Total % gastos comunes finca = suma de a b
GASTOS PROPIOS GARAJE:
Para determinar el porcentaje sobre los gastos propios de garaje pasar el 23% a un 100%:
a) Plazas de garaje: 14/524 x 100 = 2,67175572519084
b) Trastero: 1/524 x 100 = 0,1908396946564885
Total en gastos garaje: a b.
Esto lo hago bien??
Y hasta aquí garajes, es que no sé si me lío o no, entiendo que puede hacerse así...lo hizo y me da redondo el 23%, otra cosa es que meta la pata, que espero me digas tú.
mi experiencia y mi preferencia son las subcomunidades.
Tener una junta propia que permita gestionar y discutir en petit comite las cosas exclusivas de cada portal sin tener que oir opiniones de personas no afectadas y lo que es peor con derecho a votar sobre los asuntos de un portal donde no viven y no van a poner ni un centimo
(vease por ejemplo pintura de hueco de escalera para el portal 1 tratado en junta general donde votan portal 2, garajes y lonjas aunque ese gasto sea solo del portal 1)
Tener una junta propia que permita gestionar y discutir en petit comite las cosas exclusivas de cada portal sin tener que oir opiniones de personas no afectadas y lo que es peor con derecho a votar sobre los asuntos de un portal donde no viven y no van a poner ni un centimo
(vease por ejemplo pintura de hueco de escalera para el portal 1 tratado en junta general donde votan portal 2, garajes y lonjas aunque ese gasto sea solo del portal 1)
Vamos a ver, esto es una cuestión de matemáticas, siempre que se tenga claro como se ha definido en la DH o en los Estatutos el reparto de gastos de una comunidad y sus subcomunidades, existan oficialmente o no (para el reparto es lo mismo). De las subcomunidades hablaremos al final.
Entiendo que hay 4 tipos de gastos:
1 GASTOS GENERALES
Hay una comunidad general, que la forman TODOS los inmuebles (viviendas, locales, garages y traseros), y todos contribuyen a los gastos generales. Parece que tanto las viviendas como los locales están claros, pues tienen asignada su cuota individual de participación en gastos, que deben sumar 77 (100 -23 de los garages-trasteros). En cuanto a los garages-trasteros tienen un 23% entre todos. ¿Cómo desglosar lo de cada garage-trastero? pues en función de su cuota. Dices que en tu caso es de 15/524 (entiendo que del garage, no del total), luego tu cuota es de 15/524=2,8626% del garage, que referido a la comunidad global sería 2,8626*0,23=0,6584. Calculando así cada garage-trastero, la suma de todos ellos debe ser 23. También podría hacerse, asignar el 23% de gastos generales a los garages, y después repartir a cada uno por su cuota de garage, 2.8626 en tu caso. El resultado es el mismo.
2 GASTOS PORTAL1
Es una subcomunidad formada sólo por las viviendas del portal 1. Los gastos a pagar son, lógicamente, los de ese portal, y deben repartirse proporcionalmente a su cuota de participación. Dices que en la escritura aparece la cuota de gastos del portal. Esa cuota DEBE ser lo que representa la cuota de gastos generales sobre la suma de las cuotas generales de todas las viviendas del portal. Supongamos que una vivienda tiene un 3% de gastos generales, y entre todas las viviendas de ese portal suman 30%, pues la cuota de gastos de portal debería ser un 10%..
3 GASTOS PORTAL 2
Es otra subcomunidad, igual a la anterior.
4 GASTOS GARAGES-TRASTEROS
Es la otra subcomunidad que nos faltaba, y los gastos se reparten por su cuota de gastos de garage, los 15/524 (2,8626%) en tu caso. Otro tendrá 18/24, otro 13/524, otro xx/524, y la suma de los numeradores debe ser, lógicamente, 524.
Al final, las viviendas del portal 1 pagarán gastos tipo 1 y 2, las viviendas del portal 2 pagarán gastos 1 y 3, los garages pagarán gastos 1 y 4, y los locales sólo gastos 1.
TEMA DE LAS SUBCOMUNIDADES
Aquí hay que tener en cuenta dos aspectos, el legal y el práctico.
Desde el punto legal, si la DH dice que se DEBEN crear subcomunidades, salvo que en los Estatutos se diga lo contrario, pues eso, se deben crear, aunque algunos propietarios se opongan (difícil lograr unanimidad). Basta hacer una junta, acordarlo, protocolizar el acta en escritura pública ante notario, y con ella acudir a Hacienda a obtener el CIF y al Registro de la Propiedad a legalizarla (llevar también libro de actas a legalizar). Pero hay que nombrar el órgano de gobierno de cada subcomunidad, que puede ser sólo un presidente-secretario-administrador, aunque lo recomendable sería nombrar al menos un presidente, un vicepresidente y un secretario-administrador, posiblemente el mismo que lleva la comunidad general. El problema es que, para definir esto, o se acuerda en junta o se hacen estatutos, y para hacer éstos se necesita unanimidad.
Desde el punto de vista práctico, la verdad, yo sólo veo una ventaja en crear subcomunidades, y es que cada una de ellas es libre de gestionarse como quiera, sin tener en cuenta lo que hacen las otras, pueden tener distintos administradores, distintas empresas de limpieza, etc, pero al final podría incluso ser un lío. La verdad es que veo más inconvenientes que ventajas. El administrador deberá hacer, al menos, 4 juntas ordinarias, la general y una por subcomunidad, 4 convocatorias, 4 actas, etc, lo que lógicamente supondrá mayores honorarios, las facturas de los proveedores deberían emitirse a cada subcomunidad , etc. etc., en cualquier caso, tendréis que evaluar estas ventajas e inconvenientes y actuar en consecuencia.
Yo, lo que puedo decir, por comunidades que conozco, es que es más práctico no crear subcomunidades. Los administradores tienen sistemas de reparto de gastos como el que he expuesto, lo que se llama grupos de gasto, es algo que hacen habitualmente sin problema.
Esta es mi opinión que, evidentemente, puede ser errónea. Espero que otros foreros con experiencia opinen si es mejor crear subcomunidades o no, en base a sus criterios y experiencias
Entiendo que hay 4 tipos de gastos:
1 GASTOS GENERALES
Hay una comunidad general, que la forman TODOS los inmuebles (viviendas, locales, garages y traseros), y todos contribuyen a los gastos generales. Parece que tanto las viviendas como los locales están claros, pues tienen asignada su cuota individual de participación en gastos, que deben sumar 77 (100 -23 de los garages-trasteros). En cuanto a los garages-trasteros tienen un 23% entre todos. ¿Cómo desglosar lo de cada garage-trastero? pues en función de su cuota. Dices que en tu caso es de 15/524 (entiendo que del garage, no del total), luego tu cuota es de 15/524=2,8626% del garage, que referido a la comunidad global sería 2,8626*0,23=0,6584. Calculando así cada garage-trastero, la suma de todos ellos debe ser 23. También podría hacerse, asignar el 23% de gastos generales a los garages, y después repartir a cada uno por su cuota de garage, 2.8626 en tu caso. El resultado es el mismo.
2 GASTOS PORTAL1
Es una subcomunidad formada sólo por las viviendas del portal 1. Los gastos a pagar son, lógicamente, los de ese portal, y deben repartirse proporcionalmente a su cuota de participación. Dices que en la escritura aparece la cuota de gastos del portal. Esa cuota DEBE ser lo que representa la cuota de gastos generales sobre la suma de las cuotas generales de todas las viviendas del portal. Supongamos que una vivienda tiene un 3% de gastos generales, y entre todas las viviendas de ese portal suman 30%, pues la cuota de gastos de portal debería ser un 10%..
3 GASTOS PORTAL 2
Es otra subcomunidad, igual a la anterior.
4 GASTOS GARAGES-TRASTEROS
Es la otra subcomunidad que nos faltaba, y los gastos se reparten por su cuota de gastos de garage, los 15/524 (2,8626%) en tu caso. Otro tendrá 18/24, otro 13/524, otro xx/524, y la suma de los numeradores debe ser, lógicamente, 524.
Al final, las viviendas del portal 1 pagarán gastos tipo 1 y 2, las viviendas del portal 2 pagarán gastos 1 y 3, los garages pagarán gastos 1 y 4, y los locales sólo gastos 1.
TEMA DE LAS SUBCOMUNIDADES
Aquí hay que tener en cuenta dos aspectos, el legal y el práctico.
Desde el punto legal, si la DH dice que se DEBEN crear subcomunidades, salvo que en los Estatutos se diga lo contrario, pues eso, se deben crear, aunque algunos propietarios se opongan (difícil lograr unanimidad). Basta hacer una junta, acordarlo, protocolizar el acta en escritura pública ante notario, y con ella acudir a Hacienda a obtener el CIF y al Registro de la Propiedad a legalizarla (llevar también libro de actas a legalizar). Pero hay que nombrar el órgano de gobierno de cada subcomunidad, que puede ser sólo un presidente-secretario-administrador, aunque lo recomendable sería nombrar al menos un presidente, un vicepresidente y un secretario-administrador, posiblemente el mismo que lleva la comunidad general. El problema es que, para definir esto, o se acuerda en junta o se hacen estatutos, y para hacer éstos se necesita unanimidad.
Desde el punto de vista práctico, la verdad, yo sólo veo una ventaja en crear subcomunidades, y es que cada una de ellas es libre de gestionarse como quiera, sin tener en cuenta lo que hacen las otras, pueden tener distintos administradores, distintas empresas de limpieza, etc, pero al final podría incluso ser un lío. La verdad es que veo más inconvenientes que ventajas. El administrador deberá hacer, al menos, 4 juntas ordinarias, la general y una por subcomunidad, 4 convocatorias, 4 actas, etc, lo que lógicamente supondrá mayores honorarios, las facturas de los proveedores deberían emitirse a cada subcomunidad , etc. etc., en cualquier caso, tendréis que evaluar estas ventajas e inconvenientes y actuar en consecuencia.
Yo, lo que puedo decir, por comunidades que conozco, es que es más práctico no crear subcomunidades. Los administradores tienen sistemas de reparto de gastos como el que he expuesto, lo que se llama grupos de gasto, es algo que hacen habitualmente sin problema.
Esta es mi opinión que, evidentemente, puede ser errónea. Espero que otros foreros con experiencia opinen si es mejor crear subcomunidades o no, en base a sus criterios y experiencias
Gracias chelinka, mi duda era con los sótanos del garaje.
Respecto a la vivienda, en la DH se especifica claramente:
-cuota de participación en gastos comunes según coeficiente de propiedad;
-cuota de participación en gastos del portal un porcentaje.
Lo que no especifica nada el del garaje (2 sótanos con plazas y trasteros), únicamente en escritura de DH especifica el porcentaje de los 2 sótanos respecto del edificio. No obstante, en mi escritura de compraventa si se especifica para cada plaza y trastero (de mi propiedad) el porcentaje de propiedad.
El tema es que por más que hago no dan las cuentas, el anterior administrador no se de dónde quitó los cálculos pero no dan, pasan de 100% (y no un poquito) sus cálculos respecto a la comunidad en conjunto, y eso que me enteré que tenemos más plazas de garaje que las que aparecen en presupuestos y cuentas, según listado de este nuevo administrador.
Repasaré todo, pero de todas formas el anterior administrador y los vecinos desde la ignorancia aplicaban el porcentaje de propiedad de cada plaza para determinar tanto los gastos comunes (que esto si es así) como para los gastos propios del garaje, cuando el garaje debe pasarse a un 100% y determinar la cuota de cada uno en gastos propios del garaje de forma que sumen 100, y no 23%.
Mañana pongo las cuentas, y gracias por todas las explicaciones.
De todas formas, a saber si está bien calculado todo tanto por arquitecto como por administrador, y encima tenemos el problema de que no se crearon las subcomunidades, yo no vivía entonces, subo el otro hilo por si alguien me dice algo de como proceder y coste.
Obtener un cif, registro y libro con legalización que coste puede tener?.
Saludos.
Respecto a la vivienda, en la DH se especifica claramente:
-cuota de participación en gastos comunes según coeficiente de propiedad;
-cuota de participación en gastos del portal un porcentaje.
Lo que no especifica nada el del garaje (2 sótanos con plazas y trasteros), únicamente en escritura de DH especifica el porcentaje de los 2 sótanos respecto del edificio. No obstante, en mi escritura de compraventa si se especifica para cada plaza y trastero (de mi propiedad) el porcentaje de propiedad.
El tema es que por más que hago no dan las cuentas, el anterior administrador no se de dónde quitó los cálculos pero no dan, pasan de 100% (y no un poquito) sus cálculos respecto a la comunidad en conjunto, y eso que me enteré que tenemos más plazas de garaje que las que aparecen en presupuestos y cuentas, según listado de este nuevo administrador.
Repasaré todo, pero de todas formas el anterior administrador y los vecinos desde la ignorancia aplicaban el porcentaje de propiedad de cada plaza para determinar tanto los gastos comunes (que esto si es así) como para los gastos propios del garaje, cuando el garaje debe pasarse a un 100% y determinar la cuota de cada uno en gastos propios del garaje de forma que sumen 100, y no 23%.
Mañana pongo las cuentas, y gracias por todas las explicaciones.
De todas formas, a saber si está bien calculado todo tanto por arquitecto como por administrador, y encima tenemos el problema de que no se crearon las subcomunidades, yo no vivía entonces, subo el otro hilo por si alguien me dice algo de como proceder y coste.
Obtener un cif, registro y libro con legalización que coste puede tener?.
Saludos.
Usted debe tener 4 porcentajes:
.-Garaje gastos generales: 0,029%
.-Garaje gastos garaje. 2,852%
Piso gastos generales que aparecera en escritura Dh
.-Piso gastos portal: que se ha de calcular con respecto al % que tenga su portal respecto a la finca completa que seria el 100%
El % del portal=100% - (%sotanos %locales %Otros portales)
(% piso x %portal)/100= % piso gastos portal
Para los gastos generales deberia sumar % garaje 0,29 y % piso gastos generales
.-Garaje gastos generales: 0,029%
.-Garaje gastos garaje. 2,852%
Piso gastos generales que aparecera en escritura Dh
.-Piso gastos portal: que se ha de calcular con respecto al % que tenga su portal respecto a la finca completa que seria el 100%
El % del portal=100% - (%sotanos %locales %Otros portales)
(% piso x %portal)/100= % piso gastos portal
Para los gastos generales deberia sumar % garaje 0,29 y % piso gastos generales
El 23% seria la contribucion de todo el garaje a la comunidad general.
Cuando el gasto es exclusivo del garaje, el 100% del gasto se reparte entre plazas y trasteros.
Para calcular cual es el % de cada elemento, garaje o trastero, debe hacer el siguiente calculo
(15/524)x 100= 2,862 % Debe tomar 3 decimales ya que la ley habla de centesimas.
Ese mismo calculo con cada elemento de cada propietario. Entre todos sumaran el 100% para repartir los gastos.
Cuando de la comunidad general les reclamen algun gasto comun deberan repartirlo en funcion de ese 2,862 en su caso. A efectos practicos, lo logico es sumar el % del garaje con el % del piso cuando tengan que contribuir a gastos generales y utilizar el 2,862% solo en los gastos de garaje, amen del 5 del piso para gastos del portal.
Espero haberme explicado suficientemente bien
Cuando el gasto es exclusivo del garaje, el 100% del gasto se reparte entre plazas y trasteros.
Para calcular cual es el % de cada elemento, garaje o trastero, debe hacer el siguiente calculo
(15/524)x 100= 2,862 % Debe tomar 3 decimales ya que la ley habla de centesimas.
Ese mismo calculo con cada elemento de cada propietario. Entre todos sumaran el 100% para repartir los gastos.
Cuando de la comunidad general les reclamen algun gasto comun deberan repartirlo en funcion de ese 2,862 en su caso. A efectos practicos, lo logico es sumar el % del garaje con el % del piso cuando tengan que contribuir a gastos generales y utilizar el 2,862% solo en los gastos de garaje, amen del 5 del piso para gastos del portal.
Espero haberme explicado suficientemente bien
Porcentajes/coeficientes
Escritura DH para viviendas y locales refleja el coeficiente de propiedad como dije (que coincide con la cuota de participación en gastos comunes, lo específica claramente), pero para los 2 sótanos destinadoa a plazas de garaje y trasteros dice únicamente que "el coeficiente del garaje en relación con el total del inmueble, elementos comunes y gastos comunes es de un 23%).
Yo no se cual es el sistema que se usó para calcular el coeficiente de cada plaza de garaje y trastero, todas las plazas y trasteros tienen asginado el mismo coeficiente con independencia de los metros.
PREGUNTAS (a pesar de no haberse constituido la comunidad independiente y que pretendo solicitar):
-El 23% entiendo que es el porcentaje contribuye a los gastos comunes si/no? Y como se calcula el % que corresponde a cada plaza y trastero en los gastos comunes (de ese 23%)?.
-Para los gastos del garaje exclusivos (luz garaje, portal independiente, limpieza garaje, etc) como "narices" se calcula?.
En la DH me dice los metros de superfice construida de cada uno de los sótanos, tengo el plano con el sótano dónde están mis plazas y trastero (y conozco el nº de las plazas de ambos sótanos), asimismo en mi escritura de compraventa especifica que mis propiedades en el sótano representan un coeficiente de propiedad y participación en gastos de quince quinientas veinticuatro avas partes indivisas (suma de las plazas y trastero)...esto que es!!.
De dónde salen las 15/524 partes indivisas?
Tiene relación con el 23% que representan los sótanos de porcentaje de comunidad?
Las 15/524 partes indivisas se refieren exclusivamente a los sótanos?´De dónde sale el cálculo?.
Si el 23% es el coeficientes propiedad...y tengo 15/524 partes indivisas? como calculo el porcentaje de gastos comunes y de gastos propios del garaje.
Gracias.
P.D. Me pierdo con tanto dato! Menos mal que por mi cuenta solicité úna referencia catastral para el IBI individual, que espero me llegue pronto, porque eso de pagar igual todos no se yo, y sobre todo cuando ahi sólo pagamos los que somos propietarios de vivienda y los otros cuando quieren, con lo cual no sólo contribuimos a los gastos SINO a que pagamos los impuestos de personas que no tienen vivienda y encima tiene tropecientas plazas!! (de ahi mi interés de que se cumpla con DH y se constituya una comunidad independiente.
Yo no se cual es el sistema que se usó para calcular el coeficiente de cada plaza de garaje y trastero, todas las plazas y trasteros tienen asginado el mismo coeficiente con independencia de los metros.
PREGUNTAS (a pesar de no haberse constituido la comunidad independiente y que pretendo solicitar):
-El 23% entiendo que es el porcentaje contribuye a los gastos comunes si/no? Y como se calcula el % que corresponde a cada plaza y trastero en los gastos comunes (de ese 23%)?.
-Para los gastos del garaje exclusivos (luz garaje, portal independiente, limpieza garaje, etc) como "narices" se calcula?.
En la DH me dice los metros de superfice construida de cada uno de los sótanos, tengo el plano con el sótano dónde están mis plazas y trastero (y conozco el nº de las plazas de ambos sótanos), asimismo en mi escritura de compraventa especifica que mis propiedades en el sótano representan un coeficiente de propiedad y participación en gastos de quince quinientas veinticuatro avas partes indivisas (suma de las plazas y trastero)...esto que es!!.
De dónde salen las 15/524 partes indivisas?
Tiene relación con el 23% que representan los sótanos de porcentaje de comunidad?
Las 15/524 partes indivisas se refieren exclusivamente a los sótanos?´De dónde sale el cálculo?.
Si el 23% es el coeficientes propiedad...y tengo 15/524 partes indivisas? como calculo el porcentaje de gastos comunes y de gastos propios del garaje.
Gracias.
P.D. Me pierdo con tanto dato! Menos mal que por mi cuenta solicité úna referencia catastral para el IBI individual, que espero me llegue pronto, porque eso de pagar igual todos no se yo, y sobre todo cuando ahi sólo pagamos los que somos propietarios de vivienda y los otros cuando quieren, con lo cual no sólo contribuimos a los gastos SINO a que pagamos los impuestos de personas que no tienen vivienda y encima tiene tropecientas plazas!! (de ahi mi interés de que se cumpla con DH y se constituya una comunidad independiente.
