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Poder revocado
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Poder revocado
Buenos días,
A ver si alguien puede aportar algo de luz.
Un matrimonio que hace aguas. No hay separación legal, pero sí separación de hecho, aunque difícil de demostrar.
Hace 2 años la esposa concedió al esposo un poder general, en aquel momento para la venta de un terreno propiedad de la esposa. Ante la nueva situación, la esposa ha revocado el poder.
En la escritura de revocación aparece la reseña de que la parte revocante considera no necesaria la notificación por parte del Notario de la revocación al apoderado, supuestamente porque la esposa ya se lo había comunicado verbalmente al esposo.
Un mes después de la revocación, el esposo vende las propiedades de la esposa a una Sociedad Limitada, constituida el mismo día de la compra-venta, con un Administrador y socio único, que es un familiar del esposo de edad muy avanzada, y con domicilio en el despacho profesional del esposo, utilizando el poder. El nombre de la sociedad es de chiste: hace alusión al apellido familiar, y añade la coletilla de Final Feliz.
El precio de la compra-venta es muy por debajo del precio de mercado (96.000. euros, cuando el valor real está sobre los 360.000 euros). La esposa no ha visto ni un euro, aunque da por supuesto que nadie ha desembolsado ni cobrado nada.
La esposa descubre la operación meses después. Una de las fincas vendidas ya está inscrita a nombre de la sociedad; la otra no lo estaba y se aporta al Registro de la Propiedad escrito y copia de la revocación. El Registrador decide inscribir la venta, por imperativo legal, pero reseña una nota marginal explicativa, al mismo tiempo que informa a un Juzgado.
Dado que en el momento de producirse estas operaciones el matrimonio aun existía, no puede iniciarse un procedimiento penal contra el esposo por parte de la esposa.
Mis preguntas son:
1.- ¿Qué enfoque debe darse a la demanda (autocontratación, estafa, precio de venta por debajo del valor, otros enfoques, todos los enfoques,….?
2.- ¿Se pueden incriminar penal o civilmente al Administrador de la Sociedad y al Notario (no comprobó la revocación en el Registro de poderes y revocaciones del Colegio de Notarios)?
3.- ¿Qué incidencia fiscal tienen todas estas operaciones sobre la esposa?
Cualquier aportación será bienvenida.
Gracias
A ver si alguien puede aportar algo de luz.
Un matrimonio que hace aguas. No hay separación legal, pero sí separación de hecho, aunque difícil de demostrar.
Hace 2 años la esposa concedió al esposo un poder general, en aquel momento para la venta de un terreno propiedad de la esposa. Ante la nueva situación, la esposa ha revocado el poder.
En la escritura de revocación aparece la reseña de que la parte revocante considera no necesaria la notificación por parte del Notario de la revocación al apoderado, supuestamente porque la esposa ya se lo había comunicado verbalmente al esposo.
Un mes después de la revocación, el esposo vende las propiedades de la esposa a una Sociedad Limitada, constituida el mismo día de la compra-venta, con un Administrador y socio único, que es un familiar del esposo de edad muy avanzada, y con domicilio en el despacho profesional del esposo, utilizando el poder. El nombre de la sociedad es de chiste: hace alusión al apellido familiar, y añade la coletilla de Final Feliz.
El precio de la compra-venta es muy por debajo del precio de mercado (96.000. euros, cuando el valor real está sobre los 360.000 euros). La esposa no ha visto ni un euro, aunque da por supuesto que nadie ha desembolsado ni cobrado nada.
La esposa descubre la operación meses después. Una de las fincas vendidas ya está inscrita a nombre de la sociedad; la otra no lo estaba y se aporta al Registro de la Propiedad escrito y copia de la revocación. El Registrador decide inscribir la venta, por imperativo legal, pero reseña una nota marginal explicativa, al mismo tiempo que informa a un Juzgado.
Dado que en el momento de producirse estas operaciones el matrimonio aun existía, no puede iniciarse un procedimiento penal contra el esposo por parte de la esposa.
Mis preguntas son:
1.- ¿Qué enfoque debe darse a la demanda (autocontratación, estafa, precio de venta por debajo del valor, otros enfoques, todos los enfoques,….?
2.- ¿Se pueden incriminar penal o civilmente al Administrador de la Sociedad y al Notario (no comprobó la revocación en el Registro de poderes y revocaciones del Colegio de Notarios)?
3.- ¿Qué incidencia fiscal tienen todas estas operaciones sobre la esposa?
Cualquier aportación será bienvenida.
Gracias
La demanda no tiene nada que ver con autocontratación, menos estafa, ni venta por precio inferior, sino con la nulidad.
La venta hecha por el apoderado ignorando la revocación es válida (art. 1738 C.C.) por lo que has de suponer que el apercibimiento verbal no fue practicado. Pero además se exige que el tercer adquiriente sea de buena fe. Ordenando el asunto, te queda lo siguiente:
1º. Has de presentar dos demandas: una de juicio ordinario declarativo y otra de medidas cautelares.
2º. La de juicio ordinario ha de fundarse en los artículos 1301 del Código Civil (acción de nulidad) en relaciópn los los artículos 1261.3º y 1276, pues no hubo causa en el contrato, al no ser ésta lícita. Se trató de una transacción onerosa, de hecho la más onerosa de todas las posibles, y por tanto debió concurrir un consentimiento de un tercero de buena fe expresado en el pago de un precio, y no hubo ni lo uno ni lo otro, al faltar la causa. A ello hay que añadir que el apoderado no hizo la rencidión de cuentas a que queda obligado, e incluso a la indemnización (1718) por el uso espúreo del poder. El asunto está dentro del plazo de 4 años para instar la nulidad convencional.
3º. La demanda de medidas cautelares ha de estar destinada a que se tomen todas las medidas que colapsen una nueva disposición del bien, en tanto se dilucida la nulidad invocada (art. 721 LEC)
El asunto no puede tener una visión penal por lo que has mencionado del vínculo vigente en el momento de cometerse el delito patrimonial (art. 268 C.P.).
El hecho de que la propia venta haya sido una mascarada y que el mismo registrador así lo haya visto te postularán a una nulidad categórica, con el deber de indemnización de daño. La incidencia fiscal en la víctima es cero. Has de hacer mención a la misma solicitando un pronunciamiento en la demanda de medidas cautelares por si tu clienta necesita aportar lo procedente en Hacienda. Hay un registro de poderes revocados que debería ser de consulta obligatoria para notarios y registradores, pero finalmente la ley no lo acogió así, por lo que no vale la pena que demandes igualmente a esos profesionales. Céntrate en la demanda de nulidad absoluta e integra la acción de lucro cesante y daño emergente, ambos evaluados, como perjuicios; no te demores con la demanda de medidas cautelares porque del demandado es un listillo que puede promover en cualquier momento una nueva transmisión, y estudia muy bien la acción de nulidad, porque es materia muy técnica y estricta.
La venta hecha por el apoderado ignorando la revocación es válida (art. 1738 C.C.) por lo que has de suponer que el apercibimiento verbal no fue practicado. Pero además se exige que el tercer adquiriente sea de buena fe. Ordenando el asunto, te queda lo siguiente:
1º. Has de presentar dos demandas: una de juicio ordinario declarativo y otra de medidas cautelares.
2º. La de juicio ordinario ha de fundarse en los artículos 1301 del Código Civil (acción de nulidad) en relaciópn los los artículos 1261.3º y 1276, pues no hubo causa en el contrato, al no ser ésta lícita. Se trató de una transacción onerosa, de hecho la más onerosa de todas las posibles, y por tanto debió concurrir un consentimiento de un tercero de buena fe expresado en el pago de un precio, y no hubo ni lo uno ni lo otro, al faltar la causa. A ello hay que añadir que el apoderado no hizo la rencidión de cuentas a que queda obligado, e incluso a la indemnización (1718) por el uso espúreo del poder. El asunto está dentro del plazo de 4 años para instar la nulidad convencional.
3º. La demanda de medidas cautelares ha de estar destinada a que se tomen todas las medidas que colapsen una nueva disposición del bien, en tanto se dilucida la nulidad invocada (art. 721 LEC)
El asunto no puede tener una visión penal por lo que has mencionado del vínculo vigente en el momento de cometerse el delito patrimonial (art. 268 C.P.).
El hecho de que la propia venta haya sido una mascarada y que el mismo registrador así lo haya visto te postularán a una nulidad categórica, con el deber de indemnización de daño. La incidencia fiscal en la víctima es cero. Has de hacer mención a la misma solicitando un pronunciamiento en la demanda de medidas cautelares por si tu clienta necesita aportar lo procedente en Hacienda. Hay un registro de poderes revocados que debería ser de consulta obligatoria para notarios y registradores, pero finalmente la ley no lo acogió así, por lo que no vale la pena que demandes igualmente a esos profesionales. Céntrate en la demanda de nulidad absoluta e integra la acción de lucro cesante y daño emergente, ambos evaluados, como perjuicios; no te demores con la demanda de medidas cautelares porque del demandado es un listillo que puede promover en cualquier momento una nueva transmisión, y estudia muy bien la acción de nulidad, porque es materia muy técnica y estricta.
