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plus valia al ayuntamiento
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Plus valia al ayuntamiento
podria alguien informarme si el usufructo comprado a un hermano (posee la nuda propiedad), devenga plus valia al ayuntamiento?
el problema viene de lo siguiente
piso comprado por padres en 1976
fallece madre 1988. testameno dice, 50% y el usufructo al marido y 50% a tres hijos.
el 4-11-1996, un hijo, vende su tercera parrte heredada, a sus otros dos hermanos ( se paga la plus valia correspondiente)
el 20-2-2003, fa llecimiento del padre ( testamento se reparte a los 3 hijos en partes iguales)
el 20-4-2003, se hace escritura de adjudicacion de herencia ( se paga plus valia)
en ese mismo dia 20-4-03, dos hermanos venden sus partes al tercero ( uno de ellos la parte heredada en ese momento de su padre y el otros esa misma parte mas lo q tenia de su madre (1/3 mas lo q compro a su hermano en 4-11-96).
y en ese mismo acto el hermano q posee ya la totalidad de la finca, vende a su vez un usufructo valorado en 40000 euros aprox, a sus otros dos hermanos.
se pagaron todas las plus valias anteriores
pero ahora a los 4 años el ayuntamiento dice q falta por pagar la del usufructo
es correcto? y quien la deberia de pagar?gracias por vuestra colaboracion
el problema viene de lo siguiente
piso comprado por padres en 1976
fallece madre 1988. testameno dice, 50% y el usufructo al marido y 50% a tres hijos.
el 4-11-1996, un hijo, vende su tercera parrte heredada, a sus otros dos hermanos ( se paga la plus valia correspondiente)
el 20-2-2003, fa llecimiento del padre ( testamento se reparte a los 3 hijos en partes iguales)
el 20-4-2003, se hace escritura de adjudicacion de herencia ( se paga plus valia)
en ese mismo dia 20-4-03, dos hermanos venden sus partes al tercero ( uno de ellos la parte heredada en ese momento de su padre y el otros esa misma parte mas lo q tenia de su madre (1/3 mas lo q compro a su hermano en 4-11-96).
y en ese mismo acto el hermano q posee ya la totalidad de la finca, vende a su vez un usufructo valorado en 40000 euros aprox, a sus otros dos hermanos.
se pagaron todas las plus valias anteriores
pero ahora a los 4 años el ayuntamiento dice q falta por pagar la del usufructo
es correcto? y quien la deberia de pagar?gracias por vuestra colaboracion
¿Y a quién s elo ha dicho?.
Lo legislado es que la plusvalia la pague el vendedor. Otra cosa es la costumbre que teníian los Ayuntamientos de coger el piso, con lo que cobraban al comprador, pero eso cambió hace bastantes años.
En el caso que nos ocupa, ¿como pretende cobrar el Ayuntamiento plusvalia por un usufructo si no ha existido "transmisión de propiedad"?.
La verdad, es que ha abierto un capítulo inusual, el de usufructo y nuda propiedad cara a los Ayuntamientos.
¿Alguien sabe como tributa al Ayuntamiento la "venta" de un usufructo sobre bien inmueble?
Lo legislado es que la plusvalia la pague el vendedor. Otra cosa es la costumbre que teníian los Ayuntamientos de coger el piso, con lo que cobraban al comprador, pero eso cambió hace bastantes años.
En el caso que nos ocupa, ¿como pretende cobrar el Ayuntamiento plusvalia por un usufructo si no ha existido "transmisión de propiedad"?.
La verdad, es que ha abierto un capítulo inusual, el de usufructo y nuda propiedad cara a los Ayuntamientos.
¿Alguien sabe como tributa al Ayuntamiento la "venta" de un usufructo sobre bien inmueble?
En Bizkaia: (pego)
a) El valor del usufructo temporal se reputará proporcional al valor de los bienes, en razón del 2 por 100 por cada período de un año, sin exceder del 70 por 100.
b) En los usufructos vitalicios se estimará que el valor es igual al 70% del valor total de los bienes cuando el usufructuario cuente menos de 20 años, minorando a medida que aumente la edad en proporción de un 1 por 100 por cada año más con el límite del 10 por 100 del valor total.
c) El usufructo constituido a favor de una persona jurídica, si se estableciere por plazo superior a 30 años o por tiempo indeterminado, se considerará fiscalmente como transmisión de plena propiedad sujeta a condición resolutoria.
2º El valor del derecho de nuda propiedad se computará por la diferencia entre el valor del usufructo y el valor total de los bienes. En los usufructos vitalicios que, a su vez, sean temporales, la nuda propiedad se valorará aplicando, de las reglas del número primero anterior, aquella que le atribuya menor valor.
3º El valor de los derechos reales de uso y habitación será el que resulte de aplicar el 75 por 100 del valor de los bienes sobre los que fueron impuestas las reglas correspondientes a la valoración de los usufructos temporales o vitalicios, según los casos.
a) El valor del usufructo temporal se reputará proporcional al valor de los bienes, en razón del 2 por 100 por cada período de un año, sin exceder del 70 por 100.
b) En los usufructos vitalicios se estimará que el valor es igual al 70% del valor total de los bienes cuando el usufructuario cuente menos de 20 años, minorando a medida que aumente la edad en proporción de un 1 por 100 por cada año más con el límite del 10 por 100 del valor total.
c) El usufructo constituido a favor de una persona jurídica, si se estableciere por plazo superior a 30 años o por tiempo indeterminado, se considerará fiscalmente como transmisión de plena propiedad sujeta a condición resolutoria.
2º El valor del derecho de nuda propiedad se computará por la diferencia entre el valor del usufructo y el valor total de los bienes. En los usufructos vitalicios que, a su vez, sean temporales, la nuda propiedad se valorará aplicando, de las reglas del número primero anterior, aquella que le atribuya menor valor.
3º El valor de los derechos reales de uso y habitación será el que resulte de aplicar el 75 por 100 del valor de los bienes sobre los que fueron impuestas las reglas correspondientes a la valoración de los usufructos temporales o vitalicios, según los casos.
El hecho imponible del Impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (plusvalía municipal) es la transmisión de la propiedad y también la constitución de derechos reales.
Por tanto la constitución de un usufructo por parte del pleno propietario genera plusvalía.
Ahora bien, habrá que ver cuando se produjo la última transmisión que generó y pago plusvalía. Y está se produjo, si no he entendido mal, el mismo dia que la constitución del usufructo afectando mas o menos a 2/3 de la propiedad. Así que sobre el tercio restante habrá plusvalía.
Las transmisiones lucrativas (aceptación de herencia) no pagan plusvalía. Pero si se acredita el pago de la plusvalía de esa aceptación de herencia, hecho el mismo dia que la constitución de usufructo entiendo que no habrá que pagar nada.
Por tanto la constitución de un usufructo por parte del pleno propietario genera plusvalía.
Ahora bien, habrá que ver cuando se produjo la última transmisión que generó y pago plusvalía. Y está se produjo, si no he entendido mal, el mismo dia que la constitución del usufructo afectando mas o menos a 2/3 de la propiedad. Así que sobre el tercio restante habrá plusvalía.
Las transmisiones lucrativas (aceptación de herencia) no pagan plusvalía. Pero si se acredita el pago de la plusvalía de esa aceptación de herencia, hecho el mismo dia que la constitución de usufructo entiendo que no habrá que pagar nada.
