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Plaza de garaje ocupada por la maquinaria de la piscina de la comunidad de propietarios.
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Plaza de garaje ocupada por la maquinaria de la piscina de la comunidad de propietarios.
Resulta que he adquirido una plaza de garaje, a sabiendas de que está ocupada por la maquinaria de la piscina (que está justo encima) de la comunidad de propietarios (mas de 240 viviendas). La he comprado con la intención de alquilarsela a la propia comunidad y sacar una rentabilidad por la misma. Las viviendas se construyeron en 2.001, y desde prácticamente el inicio la comunidad ocupó deliberadamente dicha plaza sabiendo que no era suya. El vendedor me comenta que ha contactado varias veces con la comunidad para regularizar la situación pero no ha obtenido respuesta. Yo he comprado con la intención de ir a por todas (solicitud de acuerdo amistoso, y si no, acto de conciliación previo a demanda judicial). No tengo intención de obligar a desmantelar el tema de la piscina ya que mi baza para negociar un precio por encima del valor de mercado de dicha plaza es que la tienen ocupada (con un cierre de suelo a techo).
Aquí se me plantean varias posibilidades:
- Que la comunidad diga que hay un contrato de alquiler previo (falso tras conversación con el dueño actual) pero que aún así lo aleguen.
Tema usucapion (no a lugar puesto que no ha habido buena fe por parte de la comunidad al saber cuando ocuparon la plaza que no era suya) y en ese caso la usucapion es de 30 años el plazo.
Estoy en conversacion con el administrador de fincas para pedirle las actas de reuniones en las que se viera afectada dicha plaza, porque si el administrador actual ha firmado un acta en el que se dice que se va a usar dicha plaza sin autorización de su dueño tambien estaría participando indirectamente del cierre al permitirlo.
Mi idea es llegar a un acuerdo amistoso, no sin "amenazar" con levantar la liebre del tema del cierre de la plaza (aunque haya sido hace 20 años) o que si no hay acuerdo amistoso terminaré por ganar y que tengan que retirar la maquinaria de allí (y quedarse sin piscina) con lo que además les subiré la renta si hay que llegar a la via judicial.
Es un caso bastante atípico verdad ? espero que capte vuestra atención. El garaje en cuestión está en la provincia de Malaga, con lo que si hay alguien de la zona que se "atreva" contaría con el/ella para llevar el tema hasta el final.
Aquí se me plantean varias posibilidades:
- Que la comunidad diga que hay un contrato de alquiler previo (falso tras conversación con el dueño actual) pero que aún así lo aleguen.
Tema usucapion (no a lugar puesto que no ha habido buena fe por parte de la comunidad al saber cuando ocuparon la plaza que no era suya) y en ese caso la usucapion es de 30 años el plazo.
Estoy en conversacion con el administrador de fincas para pedirle las actas de reuniones en las que se viera afectada dicha plaza, porque si el administrador actual ha firmado un acta en el que se dice que se va a usar dicha plaza sin autorización de su dueño tambien estaría participando indirectamente del cierre al permitirlo.
Mi idea es llegar a un acuerdo amistoso, no sin "amenazar" con levantar la liebre del tema del cierre de la plaza (aunque haya sido hace 20 años) o que si no hay acuerdo amistoso terminaré por ganar y que tengan que retirar la maquinaria de allí (y quedarse sin piscina) con lo que además les subiré la renta si hay que llegar a la via judicial.
Es un caso bastante atípico verdad ? espero que capte vuestra atención. El garaje en cuestión está en la provincia de Malaga, con lo que si hay alguien de la zona que se "atreva" contaría con el/ella para llevar el tema hasta el final.
Yo no lo haría, podría el juez dar la razón a la comunidad y que le pague a usted el precio que usted pago por la plaza, con lo que usted no ganaría nada, o incluso antes de comprarla usted al actual dueño lo mismo la comunidad tiene derecho de tanteo o retracto, a parte de que comprarla a sabiendas de ese problema juega en su contra porque usted tampoco demuestra buena fe, si el actual dueño no lo hace lo que usted dice, no le hace sospechar que no es tan fácil, o de veras usted cree que si de verdad se pudiera vender esa plaza por encima de precio de mercado a la comunidad no lo haría el dueño actual en vez de regalarle dinero a usted. Yo lo veo una trampa para usted, y un chollo para el dueño actual y para la comunidad.
Primero que nada, agradecerle su respuesta.
Y si, es una de las opciones que contemplaba en relación a la compra de la plaza. Aún no la he efectuado, con lo que puedo echarme atrás, pero aun así quiero "arriesgarme" y le expongo mi punto de vista.
Por muy mala fe que pueda aducirseme a mi por la compra de dicha propiedad y en el peor de los casos en los que tuviera que alquilarles (o venderle) la plaza a un valor de mercado (aproximadamente unos 20mil euros) salgo gando, puesto que la he conseguido en subasta por un importe bastante mas bajo de de esos 20mil euros. El tema del tanteo y retracto, no se si en caso de subasta publica tiene lugar ya que la comunidad podría haber pujado por la plaza y haberla comprado para así solventar el problema, ya que la subasta era pública y si yo lo he vsito, ellos tenían la misma posibilidad de haberlo hecho.
El dueño anterior parece que no ha iniciado ningun tipo de accion legal contra la comunidad según conversación que mantuve con el, y ya puestos a aducir mala fe, ellos tambien la tuvieron al no ofrecer la opción de la compra de la plaza al anterior propietario y querer beneficiarse del uso de un suelo que no le pertenece sin pagar por ello, ni si quiera un alquiler. Creo que el juez también deberá tener en cuenta eso a la hora de aducir mala fe por mi parte, no le parece? A parte que inicialmente estoy escribiendo de forma extrajudicial a la comunidad (mas bien al administrador de fincas) exponiendoles el caso y que pretendo llegar a un acuerdo amistoso.
De nuevo gracias por su respuesta y su punto de vista.
Y si, es una de las opciones que contemplaba en relación a la compra de la plaza. Aún no la he efectuado, con lo que puedo echarme atrás, pero aun así quiero "arriesgarme" y le expongo mi punto de vista.
Por muy mala fe que pueda aducirseme a mi por la compra de dicha propiedad y en el peor de los casos en los que tuviera que alquilarles (o venderle) la plaza a un valor de mercado (aproximadamente unos 20mil euros) salgo gando, puesto que la he conseguido en subasta por un importe bastante mas bajo de de esos 20mil euros. El tema del tanteo y retracto, no se si en caso de subasta publica tiene lugar ya que la comunidad podría haber pujado por la plaza y haberla comprado para así solventar el problema, ya que la subasta era pública y si yo lo he vsito, ellos tenían la misma posibilidad de haberlo hecho.
El dueño anterior parece que no ha iniciado ningun tipo de accion legal contra la comunidad según conversación que mantuve con el, y ya puestos a aducir mala fe, ellos tambien la tuvieron al no ofrecer la opción de la compra de la plaza al anterior propietario y querer beneficiarse del uso de un suelo que no le pertenece sin pagar por ello, ni si quiera un alquiler. Creo que el juez también deberá tener en cuenta eso a la hora de aducir mala fe por mi parte, no le parece? A parte que inicialmente estoy escribiendo de forma extrajudicial a la comunidad (mas bien al administrador de fincas) exponiendoles el caso y que pretendo llegar a un acuerdo amistoso.
De nuevo gracias por su respuesta y su punto de vista.
Si por prescripcion se refiere a usucapión, creo que hay 30 años como limite para ello. A parte de que el anterior propietario ha intentado reclamar via amistosa un acuerdo (no se si la via amistosa corta el plazo de la usucapión.
Si hay buena fe la usucapion creo que se reduce, pero no puede haber buena fe, cuando la comunidad sabía perfectamente cuando cerró esa plaza que no era suya.
Si hay buena fe la usucapion creo que se reduce, pero no puede haber buena fe, cuando la comunidad sabía perfectamente cuando cerró esa plaza que no era suya.
La acción para el reintegro a su estado primitivo de un elemento privativo es de carácter real y está sujeta al plazo de prescripción de 30 años
Lo que usted debe tener en cuenta es lo siguiente:
1.- No fiarse de lo que le dice el anterior propietario.
2.- Asegurarse que no ha existido consentimiento tácito por parte del anterior propietario de la plaza de garaje, aviniéndose a permitir que la plaza de garaje se destine a un servicio común.
3.- En su caso, asegurarse de la situación registral del inmueble.
4.- Asegurarse de que no existe ningún documento en el que figure, aunque sea de modo privado la Transmisión de la plaza de aparcamiento por parte del comunero a la comunidad de propietarios.
5.- Requerir a Presidente y Administrador para que le informen si existe algún acuerdo por el que la plaza de garaje deja de ser elemento privativo para convertirse en elemento común.
6.- Asegúrese de la situación de las cuotas de participación de los elementos privativos y requiera a Presidente y Administrador para que le indiquen si dicha plaza contribuye al pago de los gastos de comunidad.
Con toda la información, podrá usted decidir si le apetece entrar en negociaciones primero y en un procedimiento judicial, en su caso.
Lo que usted debe tener en cuenta es lo siguiente:
1.- No fiarse de lo que le dice el anterior propietario.
2.- Asegurarse que no ha existido consentimiento tácito por parte del anterior propietario de la plaza de garaje, aviniéndose a permitir que la plaza de garaje se destine a un servicio común.
3.- En su caso, asegurarse de la situación registral del inmueble.
4.- Asegurarse de que no existe ningún documento en el que figure, aunque sea de modo privado la Transmisión de la plaza de aparcamiento por parte del comunero a la comunidad de propietarios.
5.- Requerir a Presidente y Administrador para que le informen si existe algún acuerdo por el que la plaza de garaje deja de ser elemento privativo para convertirse en elemento común.
6.- Asegúrese de la situación de las cuotas de participación de los elementos privativos y requiera a Presidente y Administrador para que le indiquen si dicha plaza contribuye al pago de los gastos de comunidad.
Con toda la información, podrá usted decidir si le apetece entrar en negociaciones primero y en un procedimiento judicial, en su caso.
me parece mas que interesante su respuesta... Imagino que será ud abogado por lo que ruego si tiene a bien contacte por privado en el correo *****. gracias.
Aunasí le respondo a su comentario.
correcto, la prescripción es de 30 años. Si hay buena fe es menos pero evidentemente no la hay, ocuparon una plaza a sabiendas de que no era suya.
No puedo asergurarme de que no haya un consentimiento para su uso, pero en cualquiler caso al vender la plaza debería de haberse informado de dicho consentimiento, cosa que es poco probable.
El dueño no es un comunero (en referencia al punto 4), es una sociedad de inversiones qeu adquirio dicha plaza e imagino que algunas mas de un concurso de acreedores.
tengo una nota simple de hace 2 meses y por ningun lado hace referencia al cierre ni nada por el estilo.
lo dicho, me gustaría si se dedica ud profesionalmente al derecho (que intuyo que si) concertar con ud una cita online para tratar estos temas.
Aunasí le respondo a su comentario.
correcto, la prescripción es de 30 años. Si hay buena fe es menos pero evidentemente no la hay, ocuparon una plaza a sabiendas de que no era suya.
No puedo asergurarme de que no haya un consentimiento para su uso, pero en cualquiler caso al vender la plaza debería de haberse informado de dicho consentimiento, cosa que es poco probable.
El dueño no es un comunero (en referencia al punto 4), es una sociedad de inversiones qeu adquirio dicha plaza e imagino que algunas mas de un concurso de acreedores.
tengo una nota simple de hace 2 meses y por ningun lado hace referencia al cierre ni nada por el estilo.
lo dicho, me gustaría si se dedica ud profesionalmente al derecho (que intuyo que si) concertar con ud una cita online para tratar estos temas.
En efecto, soy abogado pero no voy a intervenir en un asunto de dicha naturaleza en Málaga. Le resultaría a usted excesivamente oneroso.
Lo que sí puedo es recomendarle a un Compañero de Antequera (Málaga), que trabaja en la zona y podría asesorarle debidamente.
Usted dice: "No puedo asegurarme de que no haya un consentimiento para su uso, pero en cualquier caso al vender la plaza debería de haberse informado de dicho consentimiento". Quien debe asegurarse antes de la compra es usted. Téngalo muy presente.
Saludos.
Lo que sí puedo es recomendarle a un Compañero de Antequera (Málaga), que trabaja en la zona y podría asesorarle debidamente.
Usted dice: "No puedo asegurarme de que no haya un consentimiento para su uso, pero en cualquier caso al vender la plaza debería de haberse informado de dicho consentimiento". Quien debe asegurarse antes de la compra es usted. Téngalo muy presente.
Saludos.
Buenas noches. Sigo con el tema del garaje... Ruego me facilite el contacto de su compañero de Antequera, para ver si puedo contratarle una consulta sobre este tema y con ello disponer de información adicional para finalizar o no la compra del garaje. Gracias.
En relación a que debo asegurarme si hay consentimiento para su uso, no se de que forma puedo asegurarme de ello.. ya que el vendedor, en caso de haber consentido dudo mucho que me vaya a informar de ello. En cualquier caso le puedo pedir al vendedor que me garantice (aunque sea respondiendo a un e-mail) que el no ha autorizado en ningún momento el uso de dicha plaza a la comunidad ? y sobre todo, que no ha demandado judicialmente a la comunidad para la recuperación de la plaza o en su caso llegar a un acuerdo con la misma, pero siempre por via judicial no ?
es que quizás el tema de todo esto es saber si se ha hecho algo judicialmente o no.. el que vende me dice que no, que solo ha intentado contactar con la comunidad, pero que no ha obtenido respuesta, y por ello me animo a meterme en este "lio"...
y por otro lado, y si el promotor del edificio, en 2.001 llega a un acuerdo con la comunidad y le "vende" o cede dicha plaza para el uso de la depuradora mediante contrato privado ? tendria prioridad dicho contrato al que consta en el registro?
el tema es que el promotor entra en concurso de acreedores en 2.015, que es cuando un señor compra varias plazas de dicho concurso, y entre ellas está esta. pero claro, nadie le da respuesta y tras 5 años decide poner la plaza de nuevo en venta...
tengo cita para firmar el lunes 20 con lo que tengo esta semana que entra para investigar....
gracias por todo a los participantes de este foro. Yo me dedico a la publicidad, imprenta, diseño grafico, e informatica, cualquier duda que tengais sobre estos temas, estoy a vuestra disposición.
En relación a que debo asegurarme si hay consentimiento para su uso, no se de que forma puedo asegurarme de ello.. ya que el vendedor, en caso de haber consentido dudo mucho que me vaya a informar de ello. En cualquier caso le puedo pedir al vendedor que me garantice (aunque sea respondiendo a un e-mail) que el no ha autorizado en ningún momento el uso de dicha plaza a la comunidad ? y sobre todo, que no ha demandado judicialmente a la comunidad para la recuperación de la plaza o en su caso llegar a un acuerdo con la misma, pero siempre por via judicial no ?
es que quizás el tema de todo esto es saber si se ha hecho algo judicialmente o no.. el que vende me dice que no, que solo ha intentado contactar con la comunidad, pero que no ha obtenido respuesta, y por ello me animo a meterme en este "lio"...
y por otro lado, y si el promotor del edificio, en 2.001 llega a un acuerdo con la comunidad y le "vende" o cede dicha plaza para el uso de la depuradora mediante contrato privado ? tendria prioridad dicho contrato al que consta en el registro?
el tema es que el promotor entra en concurso de acreedores en 2.015, que es cuando un señor compra varias plazas de dicho concurso, y entre ellas está esta. pero claro, nadie le da respuesta y tras 5 años decide poner la plaza de nuevo en venta...
tengo cita para firmar el lunes 20 con lo que tengo esta semana que entra para investigar....
gracias por todo a los participantes de este foro. Yo me dedico a la publicidad, imprenta, diseño grafico, e informatica, cualquier duda que tengais sobre estos temas, estoy a vuestra disposición.
