El portal de Derecho Español más completo y útil para jurístas, empresas y particulares
Bienvenid@
piso que venden que es sótano
- Foros Legales
- Propiedad Horizontal
- Tema: Piso que venden que es sótano
- Propiedad Horizontal
Nuevo Comentario
27
Comentarios
Viendo 1 - 20 de 27 comentarios
Hola Jorge. En tu caso, lo primero que yo haría sería pedirle al propietario el último recibe de IBI. Allí aparece la referencia catastral y el aprovechamiento del inmueble. Con esa ref. pues hacer varias cosas:
-Ir al regirtro de la propiedad y pedir una nota simple (3 ó 4 €). Aparecerá qué tipo de inmueble es (Vivienda o local), de quíen es y las posibles cargas que pueda tener.
- Abrir la pág. del castrastro en internet y consultar datos catastrales, también lo puedes hacer sin la ref., sólo con la dirección del inmueble. Allí también aparece si es vivienda o local.
Si ese inmueble está afectado por la LPH, para poder pasar de local a vienda hace falta, como mínimo, lo siguiente:
-Acuerdo por UNANIMIDAD de todos los propietarios de la comunidad que consientan el cambio, dado que afecta a "la cosa común" en cuanto al coeficiente de participación del inmueble en el total de la propiedad y de los elementos comunes.
-Proyecto de ejecución de obra visado por el Colegio de Arquitectos.
- Presentación del proyecto en el Ayuntamiento. Si cumple con las normas de urbanismo del municipio, se concede el permiso de obra.
- Se ejecuta la obra. El Ayuntamiento tiene el deber de supervisarla durante su ejecución (a veces no lo hace), y al finalizarla, hace una inspección final. Si cumple con el proyecto, se le concede cédula de habitabilidad.
Una vivienda sin cédula de hab. puede tener muchos problemas:
-Paga un 16% de impuesto en lugar de un 7% al comprar.
-Si fuera tu vivienda habitual, podrías tener problemas con la desgrabación de Hacienda.
-Si la alquilas, el inquilino te exigirá un documento con los importes pagados y con la ref. catastral para desgrabar en Hacienda. Esta, que cada día controla más, detecta que la ref. dada no corresponde a una vivienda. Esto al final creo que se arregla, pero hay follón.
-Puedes tener problemas a la hora de contratar algunos servicios, sobre todo con el gas.
-En cualquier momento te denuncian , con razón, y tienes las de perder.
Si te hace falta una vivienda barata para vivir tú en ella, te puedes arriesgar. Es dificil que el Ayuntamiento te ponga en la calle por no tener cédula, pero si es para alquilar, yo no la compraría. Hay otras inversiones más atractivas.
De todas formas, si te atrae mucho, firma un comtrato de compra-venta con el vendedor que esté condicionado a que él obtenga la cédula antes de firmar escrituras; de lo contrario, el contrato es nulo.
-Ir al regirtro de la propiedad y pedir una nota simple (3 ó 4 €). Aparecerá qué tipo de inmueble es (Vivienda o local), de quíen es y las posibles cargas que pueda tener.
- Abrir la pág. del castrastro en internet y consultar datos catastrales, también lo puedes hacer sin la ref., sólo con la dirección del inmueble. Allí también aparece si es vivienda o local.
Si ese inmueble está afectado por la LPH, para poder pasar de local a vienda hace falta, como mínimo, lo siguiente:
-Acuerdo por UNANIMIDAD de todos los propietarios de la comunidad que consientan el cambio, dado que afecta a "la cosa común" en cuanto al coeficiente de participación del inmueble en el total de la propiedad y de los elementos comunes.
-Proyecto de ejecución de obra visado por el Colegio de Arquitectos.
- Presentación del proyecto en el Ayuntamiento. Si cumple con las normas de urbanismo del municipio, se concede el permiso de obra.
- Se ejecuta la obra. El Ayuntamiento tiene el deber de supervisarla durante su ejecución (a veces no lo hace), y al finalizarla, hace una inspección final. Si cumple con el proyecto, se le concede cédula de habitabilidad.
Una vivienda sin cédula de hab. puede tener muchos problemas:
-Paga un 16% de impuesto en lugar de un 7% al comprar.
-Si fuera tu vivienda habitual, podrías tener problemas con la desgrabación de Hacienda.
-Si la alquilas, el inquilino te exigirá un documento con los importes pagados y con la ref. catastral para desgrabar en Hacienda. Esta, que cada día controla más, detecta que la ref. dada no corresponde a una vivienda. Esto al final creo que se arregla, pero hay follón.
-Puedes tener problemas a la hora de contratar algunos servicios, sobre todo con el gas.
-En cualquier momento te denuncian , con razón, y tienes las de perder.
Si te hace falta una vivienda barata para vivir tú en ella, te puedes arriesgar. Es dificil que el Ayuntamiento te ponga en la calle por no tener cédula, pero si es para alquilar, yo no la compraría. Hay otras inversiones más atractivas.
De todas formas, si te atrae mucho, firma un comtrato de compra-venta con el vendedor que esté condicionado a que él obtenga la cédula antes de firmar escrituras; de lo contrario, el contrato es nulo.
Si el piso fuera tuyo ya, podrías arriesgarte a alquilarlo como vivienda, lo peor que puede pasar es que te pongan una multa (que seguramente amortizarías con lo que te hubiesen pagado). Lo malo sería si entrara ya hacienda en eso, como no lo podrías declarar puesto que no es una vivienda, si Hacienda se entera que no lo declaras, pues la Inspección sí puede ser un palo.
Pero si es para gastarte mucho dinero, hay que pensarlo, ten en cuenta que puede suceder (o no, pero es una posibilidad no muy descabellada) que te denuncien y no puedas volver a alquilarlo como vivienda, la multa la amortizarías igual, pero digamos que la inversión se quedaría ahí estancada y como dependas del alquiler para pagarla, es un riesgo muy grande.
Si lo compras para alquilarlo como oficina (ahí no tendrías problemas legales, en principio) pues puedes hacerlo, deberás valorar si tienes opciones de hacerlo pues alquilar oficinas es más difícil que una vivienda (que te las sacan de las manos).
Yo creo que la clave del riesgo es si dependes de ese dinero del alquiler, si dependes de él, personalmente, no lo haría. Si no dependes de él, lo malo que puede pasar es que tengas que acabar vendiéndolo a largo plazo ( y si tiene salida, pues tampoco perderías nada, pero dejarías de ganar lo que obtuvieras de alquiler)
Creo que deberías ir a tu ayuntamiento e informarte si puedes cambiarlo a vivienda y qué te piden, a lo mejor resulta que puedes y te soluciona el problema.
Pero si es para gastarte mucho dinero, hay que pensarlo, ten en cuenta que puede suceder (o no, pero es una posibilidad no muy descabellada) que te denuncien y no puedas volver a alquilarlo como vivienda, la multa la amortizarías igual, pero digamos que la inversión se quedaría ahí estancada y como dependas del alquiler para pagarla, es un riesgo muy grande.
Si lo compras para alquilarlo como oficina (ahí no tendrías problemas legales, en principio) pues puedes hacerlo, deberás valorar si tienes opciones de hacerlo pues alquilar oficinas es más difícil que una vivienda (que te las sacan de las manos).
Yo creo que la clave del riesgo es si dependes de ese dinero del alquiler, si dependes de él, personalmente, no lo haría. Si no dependes de él, lo malo que puede pasar es que tengas que acabar vendiéndolo a largo plazo ( y si tiene salida, pues tampoco perderías nada, pero dejarías de ganar lo que obtuvieras de alquiler)
Creo que deberías ir a tu ayuntamiento e informarte si puedes cambiarlo a vivienda y qué te piden, a lo mejor resulta que puedes y te soluciona el problema.
Ignacio, gracias, a mi tb me parece muy interesante la discusión,sin embargo estoy bien liado puesto que al final no se si es aconsejable o no comprarlo para alquilarlo como vivienda (esa es mi intención desde el principio... si, ya é que eso, evidéntemetne es decisión del inversor, o sea, mia), pero no se si legálmente pueden buscarme las cosquillas y me va a suponer muchos problemas,..me parece bastante raro el precio tan abrato respecto al mercado que teine, pero claro, es que no es una vivienda, es , según yo estoy pensando, un trastero,...
Es que no es exactamente como lo dices.
Cuando tú formalizas la compra de un loft (o de un "piso" sin cédula), debes comprobar la calificación que tiene y, además, en la escritura consta esta circunstancia.
Si un promotora (incluso un particular) vende (o publicita) un loft (o un "piso" sin cédula), está incurriendo en ilegalidad y podrá ser demandado.
Ten en cuenta una cosa, normalmete estas compras van con hipoteca y eso es lo mejor que puede pasar, pues el banco que concede la hipoteca mira con lupa todo, las cargas, las cédulas, las servidumbres, etc..., todo, pues es la garantía del pago y, te aseguro, que si le dices al banco que compras una vivienda y esta no tiene cédula, no te dan el préstamo, te lo darán como oficina o local (te darán mucho menos), pero no como si fuera una vivienda.
Si la promotora te da un papel para que saques una licencia de apertura, es que no te están vendiendo una vivienda.
Repito, vender un loft no es ilegal, vender un loft como vivienda y sin cédula, sí es ilegal.
Cuando tú formalizas la compra de un loft (o de un "piso" sin cédula), debes comprobar la calificación que tiene y, además, en la escritura consta esta circunstancia.
Si un promotora (incluso un particular) vende (o publicita) un loft (o un "piso" sin cédula), está incurriendo en ilegalidad y podrá ser demandado.
Ten en cuenta una cosa, normalmete estas compras van con hipoteca y eso es lo mejor que puede pasar, pues el banco que concede la hipoteca mira con lupa todo, las cargas, las cédulas, las servidumbres, etc..., todo, pues es la garantía del pago y, te aseguro, que si le dices al banco que compras una vivienda y esta no tiene cédula, no te dan el préstamo, te lo darán como oficina o local (te darán mucho menos), pero no como si fuera una vivienda.
Si la promotora te da un papel para que saques una licencia de apertura, es que no te están vendiendo una vivienda.
Repito, vender un loft no es ilegal, vender un loft como vivienda y sin cédula, sí es ilegal.
Si efectivamente, las promotoras venden y el que compra asume.
Me parece igual de ilegal, que realizar un contrato de alquiler, en el que no se cite que es una vivienda.
Y posteriormente cuando el inquilino se de cuenta que no tiene cedula de primera ocupación le demandes por incumplimiento de contrato.
Si esta regulado, porque no se denuncia a los LOFTS de las promotoras contruyente, publicitan y venden a precios casi iguales a un piso???
Es Fraude de LEY, o claro como pasa por el notario, es el fedatario quien "legaliza" la situación a favor de la promotora.
Claro que esta muy visto, son las promotoras quien te dan el papel para que saques la licencia de apertura.........!!!!!!!!!
Me parece igual de ilegal, que realizar un contrato de alquiler, en el que no se cite que es una vivienda.
Y posteriormente cuando el inquilino se de cuenta que no tiene cedula de primera ocupación le demandes por incumplimiento de contrato.
Si esta regulado, porque no se denuncia a los LOFTS de las promotoras contruyente, publicitan y venden a precios casi iguales a un piso???
Es Fraude de LEY, o claro como pasa por el notario, es el fedatario quien "legaliza" la situación a favor de la promotora.
Claro que esta muy visto, son las promotoras quien te dan el papel para que saques la licencia de apertura.........!!!!!!!!!
Hagen_daz, veo que desconoces el concepto "fraude de ley", es complicado de explicar en pocas palabras.
Fraude de ley es cuando haciendo algo que la ley permite (en este caso, apertura de negocio) se intenta conseguir otro objetivo (vivir en un local sin cédula, haciendo pasar el sotano por negocio y no como vivienda)
En estos casos, se mira el fin último y, en este caso, el fin último es vivir en un piso sin cédula y no el montar un negocio. Como el negocio es fácil demostrar que no existe, el fraude de ley se descubre fácilmente.
Todo eso que planteas, ya está muy visto (repito, te piensas que no saben estas actuaciones los ayuntamientos, que no son tontos), y no hay problemas mientras no medie denuncia, pero si hay denuncia, sancionarán porque se van a dar cuenta que viven allí y dará igual que haya licencia de apertura o no.
Las empresas que mencionas, no trabajan así, puesto que ellas no son las últimas titulares de esos espacios, son las promotoras y el uso de cada espacio, después, es cuestión del cliente.
Fraude de ley es cuando haciendo algo que la ley permite (en este caso, apertura de negocio) se intenta conseguir otro objetivo (vivir en un local sin cédula, haciendo pasar el sotano por negocio y no como vivienda)
En estos casos, se mira el fin último y, en este caso, el fin último es vivir en un piso sin cédula y no el montar un negocio. Como el negocio es fácil demostrar que no existe, el fraude de ley se descubre fácilmente.
Todo eso que planteas, ya está muy visto (repito, te piensas que no saben estas actuaciones los ayuntamientos, que no son tontos), y no hay problemas mientras no medie denuncia, pero si hay denuncia, sancionarán porque se van a dar cuenta que viven allí y dará igual que haya licencia de apertura o no.
Las empresas que mencionas, no trabajan así, puesto que ellas no son las últimas titulares de esos espacios, son las promotoras y el uso de cada espacio, después, es cuestión del cliente.
Buenas,
Lo mismo voy a preguntar una tontería pero es que con tanta opinión ( lo cual agradezco) me he liado un poco.
¿Podría decir que es una empresa y alquilarla para vivir?
Creo que me he perdido más de lo que estaba al principio.
En que concepto podría llegar a alquilarlo sin tener problemas, si es en concepto de algo?
Muchas gracias
Lo mismo voy a preguntar una tontería pero es que con tanta opinión ( lo cual agradezco) me he liado un poco.
¿Podría decir que es una empresa y alquilarla para vivir?
Creo que me he perdido más de lo que estaba al principio.
En que concepto podría llegar a alquilarlo sin tener problemas, si es en concepto de algo?
Muchas gracias
El es el que tiene que valorar su inversión.
Yo solo digo lo que se tiene que hacer para no tener problemas.
Existen gestoras que ya estan dadas de alta en el IRPF en las que el administrador es el dueño de la empresa masajes.
Que consigue su licencia de apertura de actividad.
Y que cada uno saque sus conclusiones.
REPITO: Con licencia de actividad no hay denuncia.
FRAUDE DE LEY, es caundo defraudas, aqui todo esta en orden, pagas tus impuestos y punto.
Esto no me lo invento yo, es como trabajan metrovacesa, sacyr, ferrovial....... y cotizan en bolsa.
Te dan el papelito con lo que tienes que hacer.
Por supuesto no te podras empadronar, ni decirte por alquiler, compra vivienda......
Que cada uno valore si le compensa o no.
Yo solo digo lo que se tiene que hacer para no tener problemas.
Existen gestoras que ya estan dadas de alta en el IRPF en las que el administrador es el dueño de la empresa masajes.
Que consigue su licencia de apertura de actividad.
Y que cada uno saque sus conclusiones.
REPITO: Con licencia de actividad no hay denuncia.
FRAUDE DE LEY, es caundo defraudas, aqui todo esta en orden, pagas tus impuestos y punto.
Esto no me lo invento yo, es como trabajan metrovacesa, sacyr, ferrovial....... y cotizan en bolsa.
Te dan el papelito con lo que tienes que hacer.
Por supuesto no te podras empadronar, ni decirte por alquiler, compra vivienda......
Que cada uno valore si le compensa o no.
Te das cuenta de que nada de lo que dices tiene sentido?
Solicitas una licencia para masajes y resulta que tienes una cocina, con enseres personales, etc..., te piensas que no se darán cuenta enseguida? a ver si te piensas que "la policia es tonta". A ver, que estos fraudes que tú planteas los conocen perfectamente y saben diferenciarlos, es que, además, los que planteas tú son bastantes evidentes.
Pero hay más, si es una clínica para masajes, tendrás que pagar tu IRPF, tus aútonomos o SS, etc... o, de lo contrario, sabrán que no es un local con actividad.
Hacer un fraude de ley como el que planteas, es inconcenbible para una inversión de millones como la que aquí se plantea, tus teorias hacen agua por todos los sitios.
Si lo compra para alquilarlo como oficina, pues vale, pero si pretende alquilarlo como vivienda, se va a encontrar con muchos problemas.
Repito, el Ayuntamiento puede que no haga nada directamente, que no se meta, PERO SI MEDIA DENUNCIA TIENEN LA OBLIGACION DE TOMAR LAS MEDIDAS LEGALES CORRESPONDIENTES Y, EN ESTE CASO, ADEMAS DE LA POSIBLE MULTA, SERIA IMPEDIR QUE SIGAN VIVIENDO SIN CEDULA, basta un simple denuncia administrativa para que se fastidie el tema.
Por favor, no lies a esta persona, que se está jugando muchos millones.
Solicitas una licencia para masajes y resulta que tienes una cocina, con enseres personales, etc..., te piensas que no se darán cuenta enseguida? a ver si te piensas que "la policia es tonta". A ver, que estos fraudes que tú planteas los conocen perfectamente y saben diferenciarlos, es que, además, los que planteas tú son bastantes evidentes.
Pero hay más, si es una clínica para masajes, tendrás que pagar tu IRPF, tus aútonomos o SS, etc... o, de lo contrario, sabrán que no es un local con actividad.
Hacer un fraude de ley como el que planteas, es inconcenbible para una inversión de millones como la que aquí se plantea, tus teorias hacen agua por todos los sitios.
Si lo compra para alquilarlo como oficina, pues vale, pero si pretende alquilarlo como vivienda, se va a encontrar con muchos problemas.
Repito, el Ayuntamiento puede que no haga nada directamente, que no se meta, PERO SI MEDIA DENUNCIA TIENEN LA OBLIGACION DE TOMAR LAS MEDIDAS LEGALES CORRESPONDIENTES Y, EN ESTE CASO, ADEMAS DE LA POSIBLE MULTA, SERIA IMPEDIR QUE SIGAN VIVIENDO SIN CEDULA, basta un simple denuncia administrativa para que se fastidie el tema.
Por favor, no lies a esta persona, que se está jugando muchos millones.
Pero hay que dejar bien claro que la comunidad de vecinos no es la que da el permiso. Esta comunicación del Ayuntamiento es un mero tramite para conceder o no la licencia de apertura al local solicitante. Sin embargo, es el momento oportuno en el que los vecinos deben manifestar sus discrepancias y justificarlas de la mejor manera posible. De este modo, aunque prácticamente el cien por cien de las licencias solicitadas obtienen el beneplácito de los ayuntamientos, si inicialmente los vecinos han manifestado su postura discrepante, posteriormente tendrá mayor fuerza su pertinente denuncia al negocio.
Si bien hay que decir que normalmente las licencias se conceden después de que los negocios se hayan abierto, cuando ya están en funcionamiento y cumplen con todos los requisitos legales para desempeñar la actividad solicitada, así como los horarios y ordenanzas municipales.
Si bien hay que decir que normalmente las licencias se conceden después de que los negocios se hayan abierto, cuando ya están en funcionamiento y cumplen con todos los requisitos legales para desempeñar la actividad solicitada, así como los horarios y ordenanzas municipales.
La definición de local comercial es tan amplia como queramos, puesto que en el mismo se podrá llevar a cabo todo tipo de actividad comercial siempre que ésta se lícita y no contraria a la salud, el orden público.
El funcionamiento habitual para la apertura de un local comercial pasa por el requisito de que el Ayuntamiento de la localidad comunique a los vecinos del inmueble la actividad que se va a desarrollar para que se manifiesten en contra o a favor de la misma.
El funcionamiento habitual para la apertura de un local comercial pasa por el requisito de que el Ayuntamiento de la localidad comunique a los vecinos del inmueble la actividad que se va a desarrollar para que se manifiesten en contra o a favor de la misma.
Por tanto, solicitas una licencia para clinica masajes y se acabo el tema.....
Al final lo que persiguen es recuadar, mientras con el aumento del precio de la vivienda han girado la cabeza.
Las Promotoras que venden lofts, te entregan una hojita diciendote que te saques la licencia de apertura para vivir alli.
Tan simple y llanamente
Al final lo que persiguen es recuadar, mientras con el aumento del precio de la vivienda han girado la cabeza.
Las Promotoras que venden lofts, te entregan una hojita diciendote que te saques la licencia de apertura para vivir alli.
Tan simple y llanamente
Te olvidas que las cafeterías y hornos, además de cumplir con la normativa en cuestión por el tema de los humos, TIENEN LICENCIA DE APERTURA DE ESTABLECIMIENTOS.
También te olvidas que una persona que viva en una vivienda tiene, además de una cama, una cocina, etc...., sus objetos personales, vamos, que como dice el dicho "te piensas que la policia es tonta", es muy fácil saber cuándo se usa como vivienda y cuándo no. Dónde se ha visto una cafeteria que no abra nunca o un horno que no haga pan.
En cuanto a la página que pones, que significa? son lofts, los lofts no son ilegales, serían ilegales si se venden como vivienda y no tienen cédula.
Mira, en mi ciudad han precintado ya varios locales que se vendieron como viviendas y he tenido que llevar el tema y te aseguro que están bien cerrados y curiosamente, todos, fueron vendidos por inmobiliarias y casi todos a extranjeros, supongo que les resulta más fáciles de engañar porque no saben ni lo que es la cédula.
Mira, una cosa es que tengas ya un sotano y te arriesgues a eso, que es riesgo, y otra es invertir muchos millones en algo con ese riesgo.
También te olvidas que una persona que viva en una vivienda tiene, además de una cama, una cocina, etc...., sus objetos personales, vamos, que como dice el dicho "te piensas que la policia es tonta", es muy fácil saber cuándo se usa como vivienda y cuándo no. Dónde se ha visto una cafeteria que no abra nunca o un horno que no haga pan.
En cuanto a la página que pones, que significa? son lofts, los lofts no son ilegales, serían ilegales si se venden como vivienda y no tienen cédula.
Mira, en mi ciudad han precintado ya varios locales que se vendieron como viviendas y he tenido que llevar el tema y te aseguro que están bien cerrados y curiosamente, todos, fueron vendidos por inmobiliarias y casi todos a extranjeros, supongo que les resulta más fáciles de engañar porque no saben ni lo que es la cédula.
Mira, una cosa es que tengas ya un sotano y te arriesgues a eso, que es riesgo, y otra es invertir muchos millones en algo con ese riesgo.
Con un contrato y siendo para uso propio complicado es.
http://www.ivive.com/-obra_nueva-lofts-madrid.php
Que estos se anuncian y ganan pasta!!!!!!
Si lo quieres hace bien, el ayuntamiento lo unico que busca es recaudar. Sacas una licencia de apertura y se acabo el problema, lo asocias a una gestoría y venga quien venga se acabo el problema.
http://www.ivive.com/-obra_nueva-lofts-madrid.php
Que estos se anuncian y ganan pasta!!!!!!
Si lo quieres hace bien, el ayuntamiento lo unico que busca es recaudar. Sacas una licencia de apertura y se acabo el problema, lo asocias a una gestoría y venga quien venga se acabo el problema.
Como que los locales no pueden tener salida de humos......... o un shunt....... resulta que no hay locales que son cafeterias, o panaderias con minihornos.
La policia te podra requerir el contrato, que tengas una cama, no demuestra nada.
Para uso propio puedes tener una cama o guardar colchones.
Con un contrato y siendo para uso propio complicado es.
La policia te podra requerir el contrato, que tengas una cama, no demuestra nada.
Para uso propio puedes tener una cama o guardar colchones.
Con un contrato y siendo para uso propio complicado es.
