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Piso Porteria. Perspectiva registral de las omisiones
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La calificación de estos espacios como elementos comunes o privativos viene del destino a que se someten, no de su propia naturaleza. En mi caso, el propietrio vertical vende los piso a los inquilinos y estos, lo primero que hacen es suprimir el servicio de protería para no pagar un portero, quedando la vivienda del portero vacía hasta que deciden por unanimidad venderlo y entregarlo a un tercero. Entiendo que existió una desafectación del destino del piso en el cato de venta, que no llegó al Registro, como tampoco había llegado la descripción ni la inscripción del piso ático. Creo que por esto, a la hora de redactar unos estatutos de Comunidad de Propietarios es tán importante describir este tipo de elemento procomunales y la razón básica creo que se encuentra en la protección registral que podrán aducir los terceros adquirentes de buena y en la seguridad jurídica.
Pregunto, ¿ Porqué, es lícito considerar que los terceros adquirentes de buena fe de los pisos individuales del edificio, que compraron su piso a un precio X, junto con los elementos comunes en proporción a su cuota, constando los mismos descritos en el Registro de la Propiedad, pretendan ahora decir que también han comprado su porción del ático que no figura descrito ni inscrito en el Resgistro, y que fue vendido por sus causahabientes y por el que no han pagado precio suplementario.
La calificación de estos espacios como elementos comunes o privativos viene del destino a que se someten, no de su propia naturaleza. En mi caso, el propietrio vertical vende los piso a los inquilinos y estos, lo primero que hacen es suprimir el servicio de protería para no pagar un portero, quedando la vivienda del portero vacía hasta que deciden por unanimidad venderlo y entregarlo a un tercero. Entiendo que existió una desafectación del destino del piso en el cato de venta, que no llegó al Registro, como tampoco había llegado la descripción ni la inscripción del piso ático. Creo que por esto, a la hora de redactar unos estatutos de Comunidad de Propietarios es tán importante describir este tipo de elemento procomunales y la razón básica creo que se encuentra en la protección registral que podrán aducir los terceros adquirentes de buena y en la seguridad jurídica.
Pregunto, ¿ Porqué, es lícito considerar que los terceros adquirentes de buena fe de los pisos individuales del edificio, que compraron su piso a un precio X, junto con los elementos comunes en proporción a su cuota, constando los mismos descritos en el Registro de la Propiedad, pretendan ahora decir que también han comprado su porción del ático que no figura descrito ni inscrito en el Resgistro, y que fue vendido por sus causahabientes y por el que no han pagado precio suplementario.
Gracias por contestar DavidManuel, de momento solo has contestado tú. El asunto es ardúo pero muy interesante desde el punto de vista de la colisión que se produce entre diversas instituciones del Derecho Civil, Propiedad Horizontal, Prescripción Extintiva de acciones y derechos, Usucapión, Alcance temporal de la afectación de los elementos procomunales.
La venta se hizo en documento privado firmado por todos y cada uno de los condominos, y en el documento expersamente se dice que se procede a la venta en cumplimiento de un acuerdo tomado por unanimidad de la Junta en 1970, donde se acordó proceder a la venta de la vivienda piso ático a determinado señor por precio y condiciones que se reproducen en el contrato privado de 1971, en el que ese señor compró y le entregaron la posesión del piso "traditio", estableciéndose una clúsula que dice " la presente venta es habilitante para la rectificación de coeficiente que está pendiente de firma ante el Notario", desde entonces a mí entender el comprador se convirtió en propietario, título y modo.
No se llegó a ir al Notario para modificar ante Notario la División Horizontal del inmueble, rectificar coeficientes, declarar la obra nueva e inmatricular el ático como finca independiente. No se hizo entonces, ni se había inscrito ni descrito el ático con anterioridad an 1960 cuando se estableció el título constitutivo. Sin embargo el nuevo propietario, se dio de alta de contribución urbaan y pagó las cuotas de Comunidad de Propietarios que se pagaban por partes iguales.
Desde la perspectiva de la Propiedad Horizontal hay numerosas sentencias que consolidan este tipo de situaciones, a través de la aceptación tácita de acuerdos que no son impugnados en un plazo dilatado de tiempo, en este caso más de 30 años con lo que desde mi humilde punto de vista cualquier acción reivindicatoria o de demolición de la Comunidad de Propietarios estaría prescrita por el transcurso de más de 30 años previsto para las acciones reales.
Se produce en este caso una colisión entre la denominada "nulidad radical" que podría aducirse por falta de rectificación de coeficiente y la prescripción de las acciones reales sobre elementos comunes del inmueble, además de concurrir la usucapión extraordinaria. Respecto a la "nulidad radical" hoy día la jurisprudencia es cada día más restrictiva en su aplicación y mucho más propensa a aplicar el consentimiento tácito del resto de comuneros que durante años asitieron sin decir nada.
En cuanto al tema concreto que planteo a debate, es el del efecto que tienen las omisiones registrales respecto a los terceros adquirentes de buena fé, que es un tema de derecho hipotecario puro y duro, pero que no debemos olvidar la importancia prática que tiene en la resolución de conflictos de elementos privativos, de uso exclusivo por naturaleza( solo pueden acceder a ellos determinados propietarios) o procomunales( depositos, loales de reuniones de comuneros, trasteros comunitarios, garitas de porteria, piso vivienda del portero) que se dan a menudo y que nos llegan a los profesionales en materia de Propiedad Horizontal.
Hablo de procomunales para distinguirlos de los elementos comunes por naturaleza( la escalera ,las vigas, et..) sobre los que no puede haber duda sobre su pertenencia al conjunto de los copropietarios, que son los que están descritos en el art.396 del CC que es un "numerus apertus", pero limitado a elementos que lo sean por naturaleza no por destino como ocurre con los elementos procomunales. Además resulta curioso que normalmente el título constitutivo sule describir algunos elementos comunes y luego se remite en bloque a lo que dice el art. 396 CC.
Desde mi punto de vista las omisiones de elementos privativos o procomunales tienen un tratamiento distinto respecto a los tercerso adquirentes de buena fé, según se encuentren mencionados en el Título e inscritos o descritos en el Registro de la Propiedad.
En el caso que yo planteo el elemento procomunal piso vivienda del portero en ático, no se encuentra expersamente mencionado en el Título constitutivo, ni tampoco se inscribió ni describió en el Registro de la Propiedad. Sin embargo, existía extrrregistralmente. Esto ocurre a menudo con locales de reunión de vecinos, buhardillas, viviendas del portero, garitas de portería,etc....
La venta se hizo en documento privado firmado por todos y cada uno de los condominos, y en el documento expersamente se dice que se procede a la venta en cumplimiento de un acuerdo tomado por unanimidad de la Junta en 1970, donde se acordó proceder a la venta de la vivienda piso ático a determinado señor por precio y condiciones que se reproducen en el contrato privado de 1971, en el que ese señor compró y le entregaron la posesión del piso "traditio", estableciéndose una clúsula que dice " la presente venta es habilitante para la rectificación de coeficiente que está pendiente de firma ante el Notario", desde entonces a mí entender el comprador se convirtió en propietario, título y modo.
No se llegó a ir al Notario para modificar ante Notario la División Horizontal del inmueble, rectificar coeficientes, declarar la obra nueva e inmatricular el ático como finca independiente. No se hizo entonces, ni se había inscrito ni descrito el ático con anterioridad an 1960 cuando se estableció el título constitutivo. Sin embargo el nuevo propietario, se dio de alta de contribución urbaan y pagó las cuotas de Comunidad de Propietarios que se pagaban por partes iguales.
Desde la perspectiva de la Propiedad Horizontal hay numerosas sentencias que consolidan este tipo de situaciones, a través de la aceptación tácita de acuerdos que no son impugnados en un plazo dilatado de tiempo, en este caso más de 30 años con lo que desde mi humilde punto de vista cualquier acción reivindicatoria o de demolición de la Comunidad de Propietarios estaría prescrita por el transcurso de más de 30 años previsto para las acciones reales.
Se produce en este caso una colisión entre la denominada "nulidad radical" que podría aducirse por falta de rectificación de coeficiente y la prescripción de las acciones reales sobre elementos comunes del inmueble, además de concurrir la usucapión extraordinaria. Respecto a la "nulidad radical" hoy día la jurisprudencia es cada día más restrictiva en su aplicación y mucho más propensa a aplicar el consentimiento tácito del resto de comuneros que durante años asitieron sin decir nada.
En cuanto al tema concreto que planteo a debate, es el del efecto que tienen las omisiones registrales respecto a los terceros adquirentes de buena fé, que es un tema de derecho hipotecario puro y duro, pero que no debemos olvidar la importancia prática que tiene en la resolución de conflictos de elementos privativos, de uso exclusivo por naturaleza( solo pueden acceder a ellos determinados propietarios) o procomunales( depositos, loales de reuniones de comuneros, trasteros comunitarios, garitas de porteria, piso vivienda del portero) que se dan a menudo y que nos llegan a los profesionales en materia de Propiedad Horizontal.
Hablo de procomunales para distinguirlos de los elementos comunes por naturaleza( la escalera ,las vigas, et..) sobre los que no puede haber duda sobre su pertenencia al conjunto de los copropietarios, que son los que están descritos en el art.396 del CC que es un "numerus apertus", pero limitado a elementos que lo sean por naturaleza no por destino como ocurre con los elementos procomunales. Además resulta curioso que normalmente el título constitutivo sule describir algunos elementos comunes y luego se remite en bloque a lo que dice el art. 396 CC.
Desde mi punto de vista las omisiones de elementos privativos o procomunales tienen un tratamiento distinto respecto a los tercerso adquirentes de buena fé, según se encuentren mencionados en el Título e inscritos o descritos en el Registro de la Propiedad.
En el caso que yo planteo el elemento procomunal piso vivienda del portero en ático, no se encuentra expersamente mencionado en el Título constitutivo, ni tampoco se inscribió ni describió en el Registro de la Propiedad. Sin embargo, existía extrrregistralmente. Esto ocurre a menudo con locales de reunión de vecinos, buhardillas, viviendas del portero, garitas de portería,etc....
esto es demasiado para mi, pero entro, porque me interesa conocer el final.
Hago ahora una sencilla pregunta.
Cuando se hizo la venta, a todos los efectos anómala a efectos legales por parte del resto de los propietarios ?que datos pidió el notario para hacer la transación¿ Porque, a mi forma de ver, él es el que de debiera dar de paso y comprobar su estado registral; he visto en jurisprudencia infinidad de plantones de notarios por no dejar pasar fenomenos como éste.
Hago ahora una sencilla pregunta.
Cuando se hizo la venta, a todos los efectos anómala a efectos legales por parte del resto de los propietarios ?que datos pidió el notario para hacer la transación¿ Porque, a mi forma de ver, él es el que de debiera dar de paso y comprobar su estado registral; he visto en jurisprudencia infinidad de plantones de notarios por no dejar pasar fenomenos como éste.
Piso porteria. perspectiva registral de las omisiones
La antigua vivienda del portero construida sobre el terrado, formando la actual planta del ático, se omitió en la escritura de división horizontal otorgada en 1960 que figura inscrita en el Registro. Sin embargo, en la escritura de división horizontal se menciona que son elementos comunes, entre otros " el sevicio de porteria". En el edificio existe en planta baja en el portal un espacio de unos 20 m2 destinado a habitaculo de porteria. El piso ático se vendió por la totalidad de los copropietarios a una persona en documento privado en 1971 y esta persona ha venido viendo allí y pagando cuotas de comunidad, que se pagaban por partes iguales, hasta que lo vendío en documento privado en 1999. Ahora, pasados más de 30 años los actuales vecinos ( ninguno de ellos firmó el contrato de 1971, excepto uno) se niegan a otorgar la escritura de obra nueva, modificar la división horizontal, rectificar coeficientes, inmatricular el piso ático como elemento privativo y reconocer la venta, alegando que el piso vivienda ático es un elemento común. El Registrador de la Propiedad me ha emitido un certificado en el que dice que en el Registro de la Propiedad no figura ni descrita ni inscrita, ni como elemento privativo ni como elemento común, ninguna vivienda ni piso del portero ubicada sobre el terrado o planta del ático.
La cuestión que os pregunto, sí os parece correcto afirmar que en el caso descrito, la omisión de la vivienda ático puede afectar negativamente a los actuales titulares registrales miembros de la Comunidad de propietarios, en el sentido de que no gozan de la protección registral respecto a los elementos comunes no descritos en la división horizontal, convirtiéndose en meros causahabientes de los propietarios que firmaron la venta del piso ático y por tanto su desafectación, debiendo dirimirse en el campo puramente civil y extraregistral, las cuestiones que actualmente plantean ( no reconocimiento de la titularidad del piso ático derivada de la venta del año 1971), sin que puedan decir que al comprar sus respectivos pisos han comprado también parte del piso ático mediante la llamada adquisición a non domino.
La cuestión que os pregunto, sí os parece correcto afirmar que en el caso descrito, la omisión de la vivienda ático puede afectar negativamente a los actuales titulares registrales miembros de la Comunidad de propietarios, en el sentido de que no gozan de la protección registral respecto a los elementos comunes no descritos en la división horizontal, convirtiéndose en meros causahabientes de los propietarios que firmaron la venta del piso ático y por tanto su desafectación, debiendo dirimirse en el campo puramente civil y extraregistral, las cuestiones que actualmente plantean ( no reconocimiento de la titularidad del piso ático derivada de la venta del año 1971), sin que puedan decir que al comprar sus respectivos pisos han comprado también parte del piso ático mediante la llamada adquisición a non domino.
