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piso comprado a medias con mi hermano
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Piso comprado a medias con mi hermano
Hola, buenas tardes. Veamos, el tema es un poco complicado pero espero explicarlo lo mejor posible. Me compre un piso con mi hermano hace tres años, nos lo dieron en febrero de este. vivimos los dos y los fines de semana viene su novia y futura mujer, como el logico, nos llevamos muy bien. El tema es que mi hermano, como el normal, quiere casarse y tener niños. Asi que logicamente no vamos a vivir los tres juntitos, sobre todo porque el tema de su intimidad y de la mia. He pensado en cuatro posibilidades pero no se si son viables, no se si son legales y no se que podrian desencadenar el dia de mañana. La primera posibilidad es irme yo de alquiler y que mi cuñada se haga cargo de mi parte de hipoteca, pero.... si es asi ¿que derechos puede llegar a tener ella sobre mi parte del piso?. La segunda opcion es venderle mi parte, la tercera saber si puedo subrrogar mi parte de la hipoteca a ella, o ir directamente al notario y cambiar las escrituras. Mil gracias.
Para mi, sólo hay tres opciones:
1- que sigas pagando tu hipoteca y les permitas vivir "en tu 1/2 piso" en precario (sin cobrar nada)
2- Que les cobres un alquiler por tu medio piso, firmando un contrato de arrendamiento, claro está. Aunque utilizases esta renta para pagar tu hipoteca, ellos no estarían adquiriendo tu parte del piso.
3- Que les vendas a los dos, o a tu cuñada sólo, tu propiedad sobre la mitad del piso. Para esto, lo primero que debes hacer es calcular el valor actual de mercado de ese piso, la mitad es el precio de tu parte de propiedad. Si le vendes esa mitad a tu cuñada, ella tendrá que ver (1)si puede pagarte en efectivo la diferencia de restar la mitad de lo que queda de hipoteca a ese precio que has calculado antes , y (2) si el banco le permite subrogarse en la hipoteca -podría ocurrir que al Banco ella no le parezca lo suficientemente solvente como para que te sustituya-. Si no dispone de una cantidad en efectivo para pagarte lo del punto (1), tiene también que preguntarle al banco si, además de permitirle que se subrogue en tu lugar, le puede ampliar el crédito.
Personalmente, yo creo que la mejor opción es que les vendas la casa, porque en algun momento vas a querer el dinero, y mejor ahora que dentro de unos años, que les pille de sorpresa a ellos.
Y otra cosa, yo no le vendería mi mitad a la cuñada, salvo que ella tenga en efectivo la diferencia entre el precio y la hipoteca (como te he explicado antes) ¿Por qué? Porque si esa diferencia hay que aumentarla al préstamo hipotecario actual, del cual es titular tu hermano, él va a estar asumiendo el 50% de esa cantidad, es decir, esa diferencia la van a pagar entre los dos, así que no sería justo una distribución entre ellos del 50 %. Pero, también hay que comprender que sobre este tema de si compran los dos o sólo tu cuñada, tú no tienes mucho que decir. Le puedes advertir a tu hermano, pero si él quiere pagar con el préstamo parte del 50% que compra su pareja, es una decisión de él.
1- que sigas pagando tu hipoteca y les permitas vivir "en tu 1/2 piso" en precario (sin cobrar nada)
2- Que les cobres un alquiler por tu medio piso, firmando un contrato de arrendamiento, claro está. Aunque utilizases esta renta para pagar tu hipoteca, ellos no estarían adquiriendo tu parte del piso.
3- Que les vendas a los dos, o a tu cuñada sólo, tu propiedad sobre la mitad del piso. Para esto, lo primero que debes hacer es calcular el valor actual de mercado de ese piso, la mitad es el precio de tu parte de propiedad. Si le vendes esa mitad a tu cuñada, ella tendrá que ver (1)si puede pagarte en efectivo la diferencia de restar la mitad de lo que queda de hipoteca a ese precio que has calculado antes , y (2) si el banco le permite subrogarse en la hipoteca -podría ocurrir que al Banco ella no le parezca lo suficientemente solvente como para que te sustituya-. Si no dispone de una cantidad en efectivo para pagarte lo del punto (1), tiene también que preguntarle al banco si, además de permitirle que se subrogue en tu lugar, le puede ampliar el crédito.
Personalmente, yo creo que la mejor opción es que les vendas la casa, porque en algun momento vas a querer el dinero, y mejor ahora que dentro de unos años, que les pille de sorpresa a ellos.
Y otra cosa, yo no le vendería mi mitad a la cuñada, salvo que ella tenga en efectivo la diferencia entre el precio y la hipoteca (como te he explicado antes) ¿Por qué? Porque si esa diferencia hay que aumentarla al préstamo hipotecario actual, del cual es titular tu hermano, él va a estar asumiendo el 50% de esa cantidad, es decir, esa diferencia la van a pagar entre los dos, así que no sería justo una distribución entre ellos del 50 %. Pero, también hay que comprender que sobre este tema de si compran los dos o sólo tu cuñada, tú no tienes mucho que decir. Le puedes advertir a tu hermano, pero si él quiere pagar con el préstamo parte del 50% que compra su pareja, es una decisión de él.
A mi modo de ver, la solución mas sencilla para el caso es que tu hermano y tú extingáis el pro indiviso existente sobre la finca, de tal forma que será tu hermano el único propietario. Mas adelante, cuando se case (siempre que lo haga en gananciales), podrá aportar la finca a la sociedad de gananciales con su esposa.
Entiendo que es la forma mas barata, os vais a ahorrar una fortuna en impuestos.
En cuanto al tema de la hipoteca, pues si os lleváis bien entre tu hermano y tú, y además no prevés posibles problemas financieros; os aconsejo que no hagáis nada, una subrogación tácita, sin que el banco comparezca y que tu hermano en la escritura de cesación de pro indiviso, haga constar que se hace cargo de los pagos y se subroga en la hipoteca.
Entiendo que es la forma mas barata, os vais a ahorrar una fortuna en impuestos.
En cuanto al tema de la hipoteca, pues si os lleváis bien entre tu hermano y tú, y además no prevés posibles problemas financieros; os aconsejo que no hagáis nada, una subrogación tácita, sin que el banco comparezca y que tu hermano en la escritura de cesación de pro indiviso, haga constar que se hace cargo de los pagos y se subroga en la hipoteca.
Loyola.V. , muchas gracias por tu atención. Ella si es solvente, por eso no hay problema, pero ademas tampoco tendria que pedir mucho al banco ya que es una vivienda VPPB, de 17.000.000, así que tendría que darme 8.500.000, que tampoco es una cantidad desorbitada. Yo me fio de ella 100%, pero..... siempre hay un pero, es que tengo un amigo que como la novia pudo demostrar que vivia en su piso, cuando esta le dejo, mi amigo encima tuvo que soltarla pasta, siendo el piso solo de el. Lo que no quiero, porque tampoco soy idiota, es que ella viva con mi hermano, y el dia de mañana se dejen y encima tengamos que darla dinero por poder demostrar que ha estado viviendo ahi. Asi que las cosas claras desde el principio y bien hechas.
josemariaro1, mil gracias, la verdad es que con ambas explicaciones, la tuya y la de Loyola.V. tengo mas claras las cosas. Hablare con ellos y les explicaré, imagino que les parecerá bien, ya que en principio es lo que habiamos hablado pero por desconocimiento muchas cosas se te escapan. Creo que lo mejor sera que el se haga cargo de los pagos y se subrogue en la hipoteca.
