Creo que este tema es eterno y debido a la desorganización, desidia y actitud pasota de los comuneros los Administradores tienen toda la libertad para campar a sus anchas... Quiero contaros mi historia a ver que os parece...
1. En febrero de este año mi marido y yo hemos enviado una carta certificada al administrador solicitándole formalmente que nos remita el extracto de la cuenta bancaria de los últimos cinco ejercicios. Como era de esperar la contestación nunca llegó, solo una llamada teléfonica diciéndome que se lo pida al presidente. Aquí está mi carta: http://s32.postimg.org/q5vn7b8hh/image.jpg
2. Mandamos una carta al presidente. Cero respuesta. Aquí está la carta: http://s32.postimg.org/b1551cwj9/image.jpg
3. Intento "despertar" a los vecinos (no morosos) echando a los buzones otra carta. Aquí está la carta: http://s32.postimg.org/z44syknn9/image.jpg Y la segunda página: http://s32.postimg.org/8ww9gmmd1/image.jpg
3. Ahora sí he conseguido que me hagan caso. Y el administrador me "dispara" de vuelta: http://s32.postimg.org/6wvhoaf91/image.jpg Y la segunda página: http://s32.postimg.org/6qnrl2ab9/image.jpg Y el presidente contesta también: http://s32.postimg.org/qwo1sbved/image.jpg
Creo que las jilipolleces del presidente "ofendido" no merecen mucho comentario. - "Referente a su desconocimiento ante las funciones de los tres vicepresidentes, agradecida debería estar ud. con estas personas ya que tanto el presidente como los tres vicepresidentes, estEn desinteresadamente trabajando en bien de esta comunidad, la cual ud. forma parte. " - ¿Y por qué yo debo estar agradecida a estos señores? Para que yo sienta y me llene de agradecimiento él debería describirme con lujo de detalle esa "ardua" y "fatigosa" tarea que están llevando a cabo estos señores, ¿no? Bueno...
La contestación del administrador es más interesante... Primero intenta vender como un logro suyo el "acuerdo" con Bankia. En realidad, es un mito falso que los bancos no pagan... Es mucho más fácil cobrar a un banco que a un particular, lo afirmo por experiencia propia... Tan solo te piden aportar documentación acreditativa de la deuda (juntas con indicación de las cuotas y derramas, titularidad de la cuenta bancaria, etc.)
Luego menciona el tema del seguro creyendo que esta es la razón de mi enfado, pero en realidad lo del seguro es algo secundario para mí...
Yo creía que la legislación era bastante clara en cuanto a los datos de la comunidad - todos y cada uno de los comuneros tiene derecho a acceder a toda clase de datos e información pertenecientes a la comunidad... Pues nuestro administrador dice que no...
Simplemente me pareció un detalle curioso que el número de la cuenta bancaria de la comunidad no aparecía por ningún lado... Tenemos domiciliado el pago de la cuota comunitaria y NO APARECE el número de cuenta adonde se remite el dinero, solo aparece la entidad que lo cobra que es la Comunidad... Referente al tema de la LPD con la que pretende escudarse el administrador es una jilipollez mayúscula... Hay un montón de entidades que publican y propagan su número de cuenta (empresas de telefonía, empresas de cobro de deudas, etc.). ¿Qué puede hacer un malhechor con un número de cuenta? En peor de los casos intentar girar un recibo domiciliado u otro cargo por el estilo a esta cuenta. Siendo un particular descuidado que no atiende los movimientos de su cuenta igual cuela, ¿pero colar un cargo así en una cuenta de una organización que se mira todos los días? ¿y habiendo casi tres meses para devolver el cargo?
"El administrador no es empleado de la comunidad... está totalmente equivocada". ¿Totalmente equivocada? ¿Y como denominar a alguien que percibe unos ingresos de seis mil pavos todos los años por la administración? Yo diría que incluso se podría denominar como empleado "fijo" ya que está a sueldo durante muchos años! Claro, alude que la empleada de la limpieza tiene un contrato laboral, etc. Pero todos hemos entendido que yo quería decir... Espero que los vecinos no se dejen confundir por estas manipulaciones y malabarismos verbales...
Luego el tema del seguro de Responsabilidad Civil que cubre la mala gestión del administrador... Hm... En nuestro seguro comunitario no se dice nada de esto... ¡A! ¿Que el administrador tiene un seguro personal de este tipo? Puede ser... Pero obviamente no me dejará verlo... Y yo solo tengo que creer a sus afirmaciones de que él lo tiene...
En fin, la culpa, como siempre, la tenemos nosotros porque permitimos que se nos cague encima y no hacemos nada... Ahora los vecinos me saludan y casi todos dicen que lo hice muy bien, que así hay que seguir, etc., pero no harán nada ellos mismos para mejorar la situación...
El Administrador tiene que rendir cuentas anualmente (si no se ha contratado otra cosa) a la Junta. No a cada propietario por separado (sería de locos...).
Para que el Administrador sea un trabajador de la Comunidad debe tener un contrato de trabajo; un contrato laboral (darle de alta en la SS, Fijar con claridad su horario laboral, un mes de vacaciones pagadas, etc) y su labor se regiría por el Régimen General de los Trabajadores.
Si se dan, entre otras, estas circunstancias SI es un trabajador de la Comunidad, en otro caso NO.
Lo normal es que sea un trabajador AUTONOMO que, bajo un contrato de Mandato, se le requiere para hacer una serie de funciones estipuladas en su contrato a cambio de un precio.
La mayor parte de los Autónomos, por no decir todos, tienen un seguro de responsabilidad civil de xxx€.
Las condiciones en que el Autónomo pacte con su seguro no vinculan a terceros; es un pacto entre el Autónomo y el seguro. A un tercero lo que le importa es que el Autonomo tenga cubierta la responsabilidad civil.
Si la Comunidad, que no cada comunero, quiere cerciorarse de que tiene un seguro de responsabilidad civil no tiene más que exigírselo. Debe presentar un certificado de tenerlo y la cuantía que cubre su responsabilidad civil.
"El Administrador tiene que rendir cuentas anualmente (si no se ha contratado otra cosa) a la Junta. No a cada propietario por separado (sería de locos...)." - Si hubiera leído con más atención mi mensaje se habría dado cuenta que yo en ningún momento he pedido al administrador que me rindiese cuentas - solo le he pedido que me enviara el extracto con movimientos de la cuenta bancaria de la Comunidad de la cual yo soy miembro de pleno derecho. Y una vez tenga en mi poder este extracto yo ya me encargaré de "rendir" cuentas a mi misma...
La definición de palabra "empleado" es - "Persona que desempeña un cargo o trabajo y que a cambio de ello recibe un sueldo". Ser empleado por cuenta ajena (contrato laboral, ss, etc.) o ser autónomo eso es ya regimenes y modalidades específicas que no tienen nada que ver con el propio significado de esta palabrá. Y por ende si digo "que he EMPLEADO a un taxista (AUTONOMO) para que me lleve de un sitio a otro por tanto dinero" no estoy riñendo ni con la lógica ni con el sentido común. Es este el significado que yo he dado a la palabra "empleado" en el contexto que se utilizó... Y veo que esa definición la entienden perfectamente y la comparten conmigo otros foreros en este ramo porque la han utilizado en el mismo contexto que yo...
Mis dudas en realidad son pocas, para mi está más que claro que el dinero (y mucho dinero) de la comunidad se "evapora" por arte de magia por culpa del administrador (el presidente es un pelele - imbécil), yo tengo cierta estrategia y táctica para meter en cintura y disciplinar al administrador (ya la comentaré por aquí después del siguiente "combate" de la "guerra" que estoy librando con él), pero de momento, permítame Ud. señor/a "1jmm" esperar los comentarios, opiniones, consejos, etc. de otros foreros algo más duchos en el tema que Ud.
El art. 553-21 del BOE nº 130 de fecha 01/06/2015 CC de Cataluña dice textualmente:
Apt. 5. " La documentación relativa a los asuntos a tratar debe enviarse a los propietarios junto a la convocatoria, o bien debe indicarse el lugar donde se halla a su disposición. Si las funciones de administración de la comunidad las realiza un profesional externo, este debe tener dicha documentación a disposición de los propietarios desde el momento en que se envía la convocatoria."
Traducción:
si los vecinos proponen para el orden del día de la proxima junta tratar del tema de los extractos bancarios y el ADMINISTRADOR, no los aporta en la misma convocatoria, DEBE TENERLOS A DISPOSICION DE CUALQUIER PROPIETARIO que lo solicite.
Por supuesto esta LEY rige en Cataluña; desconozco si en el resto de España hay algun Articulo al respecto.
Así que, he ahí una prueba clara e indiscutible a la hora de echar a cualquier administrador que no cumpla este punto.; se alega INCUMPLIMIENTO ( O NEGATIVA ) ante la petición de cumplir fielmente SUS FUNCIONES y a la calle. Con todas las de la Ley.
Seguro que existe algo parecido en el BOE General del Estado, me pondré a buscarlo...
De momento exigiré indicar en el acta que NO apruebo las cuentas hasta que me corroboren los estados financieros que presenta el administrador con la documentación fehaciente, es decir, los extractos bancarios...
La dificultad está, como siempre, en el momento y la forma de aplicar la ley - hay que acudir a los tribunales... Y ya sabemos lo costoso, tedioso, engorroso y largo en el tiempo que es esto... Pero ya puestos habrá que acudir a esta vía por lo visto...
asi es, en Cataluña hay una normativa especial en materia de Ph, lastima que no se aplique en el resto del territorio nacional, pues por una vez el que redacto esta ley es bastante claro y conciso, para variar....
brocassie, si te lees bien el resto de entradas de este post, veras que hay muchas opciones para conseguir las claves del banco para visualizar las cuentas por internet. Lo mas rapido y efectivo, si el Sr. admin. no quiere facilitarlas, es echarlo cuando acabe el año para el que esta contratado ( en principio su "reinado" es por un año si no se acuerda lo contrario), y dejarle claro al nuevo admin. que tiene que facilitarlas. Otra opcion es poner en el orden del dia de la proxima junta (al Admin. en funciones) que las entregue(las claves), y que si no lo hace se propondra que no renueve sus "funciones" para el año siguiente. Si esto se aprueba en junta por escrito, no tendra opción; o les entrega las claves o a la calle. Rapido y efectivo. Pero tenga en cuenta que no se lo va a poner facil, le puede salir con mil excusas, con lo cual acabara antes si no le renuevan el cargo y con el siguiente que venga, le dejan POR ESCRITO las cosas muy claras para que no pase lo mismo.
Me parece muy buena idea la de que los propietarios puedan tener acceso al extracto bancario, conociendo las claves, pero me surge la duda, pues normalmente se requiere el nº del DNI de alguien -que podría negarse- y una clave. Desconozco como hacen las comunidades que tiene la disponibilidad de este acceso -¿podría ser mediante el CIF de la comunidad?
Por más vueltas que le demos al asunto, pedir extracto bancario a la administración es algo como dejar en calzoncillos a los ejecutores administrativos, administrador y presidente, en la mayoría de las comunidades; naturalmente, no están dispuestos a que se les vean "sus vergüenzas" y están "protegidos por nuestra ley"; saben, que por las malas es imposible controlarles; cuentan con el sistema corrupto de acuerdos por "mayorías" de imbéciles que les soportan; así está nuestra sociedad.
El único sistema, ya lo he dicho varias veces; hay que cuadricular especialmente que las acciones administrativas estén regladas paralelamente con la ley y los estatutos con un otro ingrediente necesario para éstos casos, que se establezca el llamado Reglamento de régimen interior donde debe regularse todo por escrito; ese documento o ese procedimiento se consigue pillando descuidada a una administración por simple mayoría; y se acabó todo, hay que atar bien en corto con contrato al administrador , que casi siempre es el principal obstáculo para ello.
"Damaot" lo ha dicho todo muy claro dando en el clavo... Es muy fácil proponer metodologías como "ainase", pero es muy difícil llevarlas a cabo en realidad... El problema clásico de todas las comunidades es que la gran mayoría de los componentes de las mismas pasan olímpicamente del tema... No les importa nada... No se detienen ni para pensar que seguramente les están robando... Y aun sabiéndolo la actitud es la del ganado que se resigna a que lo lleven al matadero: "es que no se puede hacer nada"... Total desidia y de ahí la inacción... Y los presidentes y administradores SIEMPRE procuran conseguir las representaciones de votos suficientes para sofocar cualquier "sublevación" si de vez en cuando aparece algún "gallo".
Por cierto, ¿Sabéis que ahora mismo CUALQUIER propietario puede ser administrador y no estamos obligados a contratar "profesionales"? Aquí os adjunto el artículo de la LPH que me gustaría enseñar al administrador que hace unos años me dijo que yo estaba intentando "usurpar" su oficio...
Artículo 13.6
"Los cargos de Secretario y Administrador podrán acumularse en una misma persona o bien nombrarse independientemente.
El cargo de Administrador y, en su caso, el de Secretario- Administrador podrá ser ejercido por CUALQUIER PROPIETARIO, así como por personas físicas con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones. También podrá recaer en corporaciones y otras personas jurídicas en los términos establecidos en el ordenamiento jurídico".
Esto va especialmente para "damaot" que tanto arremete contra las leyes... En realidad NO EXISTEN leyes perfectas para que llueve a gusto de todos... Es imposible elaborarlas para que sean "perfectas"... Pero sí se puede hacer mucho con las leyes ya existentes... Falta solo una cosa - tener voluntad para cambiar y hacer bien las cosas...
Cierto 1jmn, eso ya "era" así; no es OBLIGATORIO contratar a un administrador, pero a ver quien es el guapo que se hace cargo de todos los follones que se van a armar en la comunidad.... y en cuanto a lo de las claves para internet, n hace falta cambiar la Ley, únicamente se cambia de administrador, y se le pide toda la documentación alegando, SIMPLEMENTE, que no van a contratar a otro administrador porque no es obligatorio; que la entregue a la comunidad ( luego contratais a qien os de la gana ) y es ENTONCES cuando vais al banco, abris una nueva cuenta y pedís las "claves".Así de facil, si solo hay que pensar un poco... una vez en poder de las claves, ya no hay administrador que pueda negarse.
necesito ver los movimientos bancarios de mi comunidad de vecinos por tener indicios claros de administracion des leal, Hay alguna ececpcion en la ley para que el presidente este obligado a pedir al banco los movimientos teniendo en cuenta los indicios de administracion desleal saludos Angel
La ley de proteccion de datos no puede proteger a algunos administradores de finca para que hagan con nuestras cuentas lo que les de la gana y por este motivo deberia de haber una ecepcion en la ley para que se pueda consultar los movimientos bancarios si alguien sabe si existe esa ecepcion le agradeceria me lo comunicara para pararle los pies a algun granuja saludos Angel
Los movimientos bancarios no tienen nada que ver con la LPD.
si su presidente esta autorizado en la cuenta (cosa que debe ser asi, cuenta mancomunada), que vaya al banvo y lo solicite, no tiene porque decir nada al administrador.
Lo que puede hacer, es intentar ser usted presidente al año que viene y asi pedir los movimientos
Usted en la junta anual, puede exigir los movimientos bancarios, que no le vengan con milongas. Si no se lo enseña hay gato encerrado,
Usted no debera aprobar las cuentas del ejercicio, y despues impugnar
lo que ocurre es que el presidente ha informado al administrador de mi peticion y el administrador le dice que la ley de proteccion de datos le impide dar esa informacion gracias saludos angel