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Permiso de obra a vecino
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Comentarios
Comparto lo dicho por Arcos en su esencia.
Oliaigo, lo que dices en general es correcto pero no te estás dando cuenta que si se tiene el permiso, se puede realizar, como tú mismo estás dando a entender y normalmente hay "permiso" previo.
Ese permiso se lo puede reservar el promotor al constituir él la comunidad si quiere, porque puede hacerlo, en ese caso ya tiene el permiso de la comunidad porque lo inscribe y todos los posteriores propietarios están obligados.
Otra cosa sería que el promotor no constituyera la comunidad e intentara inscribir un derecho de vuelo, en ese caso el registrador podría oponerse o hacer la advertencia de que se necesitará el permiso posterior.
En tu caso concreto habría que analizar la forma y el tiempo en que se hizo, pero siendo un derecho de vuelo temporal, es normal que necesite tu permiso.
Cardus parece tener los permisos correctos y el Ayuntamiento no debería perdírsellos, aunque no los tuviera porque está mezclando la parte urbanística con la civil y esa última no es competencia del Ayuntamiento.
Oliaigo, lo que dices en general es correcto pero no te estás dando cuenta que si se tiene el permiso, se puede realizar, como tú mismo estás dando a entender y normalmente hay "permiso" previo.
Ese permiso se lo puede reservar el promotor al constituir él la comunidad si quiere, porque puede hacerlo, en ese caso ya tiene el permiso de la comunidad porque lo inscribe y todos los posteriores propietarios están obligados.
Otra cosa sería que el promotor no constituyera la comunidad e intentara inscribir un derecho de vuelo, en ese caso el registrador podría oponerse o hacer la advertencia de que se necesitará el permiso posterior.
En tu caso concreto habría que analizar la forma y el tiempo en que se hizo, pero siendo un derecho de vuelo temporal, es normal que necesite tu permiso.
Cardus parece tener los permisos correctos y el Ayuntamiento no debería perdírsellos, aunque no los tuviera porque está mezclando la parte urbanística con la civil y esa última no es competencia del Ayuntamiento.
Arcos
Agradezco su opinión aunque no la comparto, el derecho a vuelo es un elemento común, art. 396 del CC y puede estar inscrito a favor de alguno de los comuneros o de un tercero como parece ser el caso del autor del hilo, también puede no estar inscrito a nombre de nadie y con lo cual se trataría de otro elemento común más a disposición de la comunidad, como tal elemento común, está sujeto a la LPH la cual dispone "para apoyar en un elemento común es preciso contar con el consentimiento de la Junta de propietarios"
Si se ejecutara el derecho a vuelo y construyeran nuevas plantas sin la autorización de la comunidad por unanimidad, se violaría la LPH, y además, como se modificarían las cuotas de participación si para ello también es necesaria la consabida unanimidad?
Por poner un ejemplo sencillo y aunque no sea exactamente el caso discutido, en mi caso, como dije somos dos comuneros, Departamento 1, mi propiedad planta baja, semisótano y patio, Departamento 2, planta piso con derecho a vuelo (ojo debe existir un plazo, en mi caso 50 años) , ambos departamentos estamos al 50% de los gastos de comunidad, si mi vecino pudiese ejecutar sin mi permiso el derecho a vuelo y levantase dos plantas, como podría inscribirlas sin mi autorización y adjudicarles una cuota de participación?
Mi caso se discutió ante notario y en los juzgados y quedo claro que mi vecino para hacer efectivo el derecho a vuelo “necesita” imperiosamente mi autorización.
Con ello repito que no quiero desanimar al Sr Cardus, solo recomendarle cautela en el trato con sus comuneros para conseguir su autorización a las obras.
Un saludo
Agradezco su opinión aunque no la comparto, el derecho a vuelo es un elemento común, art. 396 del CC y puede estar inscrito a favor de alguno de los comuneros o de un tercero como parece ser el caso del autor del hilo, también puede no estar inscrito a nombre de nadie y con lo cual se trataría de otro elemento común más a disposición de la comunidad, como tal elemento común, está sujeto a la LPH la cual dispone "para apoyar en un elemento común es preciso contar con el consentimiento de la Junta de propietarios"
Si se ejecutara el derecho a vuelo y construyeran nuevas plantas sin la autorización de la comunidad por unanimidad, se violaría la LPH, y además, como se modificarían las cuotas de participación si para ello también es necesaria la consabida unanimidad?
Por poner un ejemplo sencillo y aunque no sea exactamente el caso discutido, en mi caso, como dije somos dos comuneros, Departamento 1, mi propiedad planta baja, semisótano y patio, Departamento 2, planta piso con derecho a vuelo (ojo debe existir un plazo, en mi caso 50 años) , ambos departamentos estamos al 50% de los gastos de comunidad, si mi vecino pudiese ejecutar sin mi permiso el derecho a vuelo y levantase dos plantas, como podría inscribirlas sin mi autorización y adjudicarles una cuota de participación?
Mi caso se discutió ante notario y en los juzgados y quedo claro que mi vecino para hacer efectivo el derecho a vuelo “necesita” imperiosamente mi autorización.
Con ello repito que no quiero desanimar al Sr Cardus, solo recomendarle cautela en el trato con sus comuneros para conseguir su autorización a las obras.
Un saludo
Ojo, faltan datos de esa sentencia, cuidado con eso porque lo que se menciona ahí no tiene que ver exactamente con el derecho de vuelo de CC, sino con su inscripción en el Reglamento hipotecario, son dos temas diferentes. En ese caso, entre el CC y la LPH contra el Reglamento, sí hay jerarquía normativa pero no entre el CC y la LPH, que sólo puede haber principio de especialidad
Fíjate que, faltando datos, en esa sentencia se menciona lo ya apuntado antes, que curiosamente mencionas tú
"para apoyar en un elemento común es preciso contar con el consentimiento de la Junta de propietarios"
Es evidente que el derecho de vuelo en la LPH suele ir sobre un elemento común que necesita el permiso por unimidad pero, una vez se tiene, como menciona Cardus que tiene, es perfectamente legal en la CC y la LPH y no va en contra del art.16 del Reglamento hipotecario
La prueba es que Cardus ha logrado su inscripción, si el Notario o el Registrador hubieran detectado algo irregular, y es raro que a los dos se les pase, hubieran puesto pegas, de hecho el Registrador no hubiera inscrito ese derecho de vuelo
La mayoría de veces, se constituye la comunidad por el promotor que realizar los Estatutos y se reserva ese derecho
Como los Estatutos se reservan ese derecho, ya tiene el permiso por unanimidad y es inscribible
No pongas como ejemplo vuestro caso porque me temo que es muy diferente
Fíjate que, faltando datos, en esa sentencia se menciona lo ya apuntado antes, que curiosamente mencionas tú
"para apoyar en un elemento común es preciso contar con el consentimiento de la Junta de propietarios"
Es evidente que el derecho de vuelo en la LPH suele ir sobre un elemento común que necesita el permiso por unimidad pero, una vez se tiene, como menciona Cardus que tiene, es perfectamente legal en la CC y la LPH y no va en contra del art.16 del Reglamento hipotecario
La prueba es que Cardus ha logrado su inscripción, si el Notario o el Registrador hubieran detectado algo irregular, y es raro que a los dos se les pase, hubieran puesto pegas, de hecho el Registrador no hubiera inscrito ese derecho de vuelo
La mayoría de veces, se constituye la comunidad por el promotor que realizar los Estatutos y se reserva ese derecho
Como los Estatutos se reservan ese derecho, ya tiene el permiso por unanimidad y es inscribible
No pongas como ejemplo vuestro caso porque me temo que es muy diferente
Para Arcos:
Le pego a continuacion parte de los fundamentos de derecho de la sentencia a la que hice referencia:
Roj: STS 3148/1999
Id Cendoj: 28079110011999102178
Órgano: Tribunal Supremo. Sala de lo Civil
Sede: Madrid
Sección: 1
Nº de Recurso: 2761/1994
Nº de Resolución: 408/1999
"El derecho de elevación es una realidad en la vida jurídica española y está consagrado en el art. 16
del Reglamento Hipotecario; su establecimiento es correcto en algunos casos e incorrecto en los supuestos
de edificios constituidos en régimen de propiedad horizontal.
Este derecho, tal como se programa en el art. 16 del reglamento Hipotecario, es incompatible con
el Código Civil y con la Ley de Propiedad Horizontal, y por tanto, su regulación es inaplicable al caso por
contrariar al principio de jerarquía normativa.
Este aserto es verdadero, como lo demuestra la simple lectura combinada del art. 396 del Código civil
y del art. 16 del reglamento Hipotecario.
- El art. 396 establece que los diferentes pisos o locales de un edificio podrán ser objeto de propiedad
separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los demás elementos del edificio necesarios
para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones fosos, cubiertas.
- El art. 16 del reglamento Hipotecario proclama la inscribilidad del derecho de elevar una o más plantas
sobre un edificio o el de realizar construcciones bajo su suelo, haciendo suyas las edificaciones resultantes
que se reserve el propietario en caso de enajenación de todo o parte de la finca o transmita a un tercero.
Si hacemos pasar este último precepto por la piedra de toque del art. 396 del Código Civil se advierte
claramente que deviene inviable. El elevar plantas tiene que hacerse sobre el vuelo, sobre las cubiertas del
edificio, que son elementos comunes y como tales pertenecientes proporcionalmente a todos los propietarios
del inmueble una vez que el constructor haya enajenado las diferentes partes determinadas. Y por tanto, para
apoyar en un elemento común es preciso contar con el consentimiento de la Junta de propietarios; si no, lo
construído, por accesión, será otro elemento común, también perteneciente a todos los condueños ."
Creo que esta bastante claro, existe alguna otra en sentido similar.
Un saludo
Le pego a continuacion parte de los fundamentos de derecho de la sentencia a la que hice referencia:
Roj: STS 3148/1999
Id Cendoj: 28079110011999102178
Órgano: Tribunal Supremo. Sala de lo Civil
Sede: Madrid
Sección: 1
Nº de Recurso: 2761/1994
Nº de Resolución: 408/1999
"El derecho de elevación es una realidad en la vida jurídica española y está consagrado en el art. 16
del Reglamento Hipotecario; su establecimiento es correcto en algunos casos e incorrecto en los supuestos
de edificios constituidos en régimen de propiedad horizontal.
Este derecho, tal como se programa en el art. 16 del reglamento Hipotecario, es incompatible con
el Código Civil y con la Ley de Propiedad Horizontal, y por tanto, su regulación es inaplicable al caso por
contrariar al principio de jerarquía normativa.
Este aserto es verdadero, como lo demuestra la simple lectura combinada del art. 396 del Código civil
y del art. 16 del reglamento Hipotecario.
- El art. 396 establece que los diferentes pisos o locales de un edificio podrán ser objeto de propiedad
separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los demás elementos del edificio necesarios
para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones fosos, cubiertas.
- El art. 16 del reglamento Hipotecario proclama la inscribilidad del derecho de elevar una o más plantas
sobre un edificio o el de realizar construcciones bajo su suelo, haciendo suyas las edificaciones resultantes
que se reserve el propietario en caso de enajenación de todo o parte de la finca o transmita a un tercero.
Si hacemos pasar este último precepto por la piedra de toque del art. 396 del Código Civil se advierte
claramente que deviene inviable. El elevar plantas tiene que hacerse sobre el vuelo, sobre las cubiertas del
edificio, que son elementos comunes y como tales pertenecientes proporcionalmente a todos los propietarios
del inmueble una vez que el constructor haya enajenado las diferentes partes determinadas. Y por tanto, para
apoyar en un elemento común es preciso contar con el consentimiento de la Junta de propietarios; si no, lo
construído, por accesión, será otro elemento común, también perteneciente a todos los condueños ."
Creo que esta bastante claro, existe alguna otra en sentido similar.
Un saludo
Por principio de jerarquía normativa? No creo, ambas proviene de leyes ordinarias
Seria principio de jerarquía normativa si una fuera un Ley orgánica o una de ellos un reglamento, por ejemplo
Habría que ver esa sentencia para saber a que se refiere porque no es aplica eso de forma general, el derecho de vuelo, per se, no es incompatible con la LPH, todo lo contrario, es compatible y se utiliza
Si fuera incompatible, no existiría esa inscripción en el registro
Seria principio de jerarquía normativa si una fuera un Ley orgánica o una de ellos un reglamento, por ejemplo
Habría que ver esa sentencia para saber a que se refiere porque no es aplica eso de forma general, el derecho de vuelo, per se, no es incompatible con la LPH, todo lo contrario, es compatible y se utiliza
Si fuera incompatible, no existiría esa inscripción en el registro
Ampliando mi anterior mensaje debo decirle que en mi caso, somos dos vecinos, por tanto una comunidad, yo soy propietario de la planta baja, el semisotano y el patio, mi unico vecino es propietario de la planta piso el cual tiene concedido el derecho a vuelo por un plazo de 50 años, una vez transcurridos el derecho a vuelo volvera a ser un elemento comun propiedad de todos los comuneros, es decir de mi vecino y mio.
Por varias cosas tuvimos que acudir a juicio, quedo claro que el derecho a vuelo no le permite edificar sin mi permiso, o sea no puede ejecutarlo.
Un saludo
Por varias cosas tuvimos que acudir a juicio, quedo claro que el derecho a vuelo no le permite edificar sin mi permiso, o sea no puede ejecutarlo.
Un saludo
Sin querer desanimarle, me parece que el ayuntamiento actua correctamente al solicitarle la autorizacion de los vecinos, es mas, si estos se oponen puede usted tener dificultades para edificar.
Por principio de jerarquia la ley de la propiedad horizontal esta por encima de ley que contempla el derecho a vuelo, y la LPH considera requisito imprescindible para la modificacion de la configuracion del edificio y los elementos comunes, la consabida unaminidad, es decir TODOS los vecinos deben estar de acuerdo y permitirlo.
Hay jurisprudencia al respecto, ahora mismo solo recuerdo que es una STS de 1999.
La sentencia mas o menos dice asi "el derecho a vuelo es incompatible con la ley de la propiedad horizontal y por ello los jueces deberan abstenerse a aplicarlo"
Busque esta sentencia, le puede ayudar, y sobre todo trate de ser lo mas respetuoso posible con los vecinos a fin de "conseguir" la necesaria unaminidad para consentir la obra.
Un saludo
Por principio de jerarquia la ley de la propiedad horizontal esta por encima de ley que contempla el derecho a vuelo, y la LPH considera requisito imprescindible para la modificacion de la configuracion del edificio y los elementos comunes, la consabida unaminidad, es decir TODOS los vecinos deben estar de acuerdo y permitirlo.
Hay jurisprudencia al respecto, ahora mismo solo recuerdo que es una STS de 1999.
La sentencia mas o menos dice asi "el derecho a vuelo es incompatible con la ley de la propiedad horizontal y por ello los jueces deberan abstenerse a aplicarlo"
Busque esta sentencia, le puede ayudar, y sobre todo trate de ser lo mas respetuoso posible con los vecinos a fin de "conseguir" la necesaria unaminidad para consentir la obra.
Un saludo
Sigo opinando lo mismo que ya he expuesto.
Con seguridad esa aportación de documentación, no está contemplada en la Ordenanza Urbanistica del Ayuntamiento, ni en la Ley de Procedimiento Administrativo.
Conviene que se ponga en manos de un abogado YA.
Tambien a través del Arquitecto Redactor de su proyecto, podría obtener un informe del Colegio de Arquitectos sobre el caso.
Con seguridad esa aportación de documentación, no está contemplada en la Ordenanza Urbanistica del Ayuntamiento, ni en la Ley de Procedimiento Administrativo.
Conviene que se ponga en manos de un abogado YA.
Tambien a través del Arquitecto Redactor de su proyecto, podría obtener un informe del Colegio de Arquitectos sobre el caso.
Si, me han mandado un requerimiento de aportación de documentación con acuse de recibo. Me dice que se estará a lo dispuesto en el Código Civil, en el artículo 7 y demás que resulten de aplicación de la Ley 49/1960 de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, debiendose aportar por los solicitantes autorización y/o conformidad del órgano de gobierno competente de la comunidad de propietarios.
Permiso de obra a vecino
Hola,
Hace unos años, compre el derecho de vuelo de un edificio en el que la primera planta son locales comerciales. A pesar de ser una propiedad horizontal no existe una comunidad de vecinos. La compra se hizo ante notario y registrada la escritura. Cada local de los que componen la propiedad horizontal tiene su escritura registrada y todas como carga la nota simple pone " que existe un derecho de sobre-edificación a favor de....". Antes de hacer el proyecto para edificar, consulte con el Secretario del ayuntamiento, enseñándole las notas simples de todos los locales para que viera, que todas tenían la carga antes descrita, y me comento que en ese caso no era necesario pedir autorización para la obra a los vecinos. Solicite la licencia de obras y ahora el ayuntamiento me pide la autorización de los vecinos. Mi pregunta es si teniendo la carga todos los locales de un derecho de sobre-edificación, ¿Es necesario pedir autorización a los vecinos antes de comenzar las obras?
Un saludo y gracias.
Hace unos años, compre el derecho de vuelo de un edificio en el que la primera planta son locales comerciales. A pesar de ser una propiedad horizontal no existe una comunidad de vecinos. La compra se hizo ante notario y registrada la escritura. Cada local de los que componen la propiedad horizontal tiene su escritura registrada y todas como carga la nota simple pone " que existe un derecho de sobre-edificación a favor de....". Antes de hacer el proyecto para edificar, consulte con el Secretario del ayuntamiento, enseñándole las notas simples de todos los locales para que viera, que todas tenían la carga antes descrita, y me comento que en ese caso no era necesario pedir autorización para la obra a los vecinos. Solicite la licencia de obras y ahora el ayuntamiento me pide la autorización de los vecinos. Mi pregunta es si teniendo la carga todos los locales de un derecho de sobre-edificación, ¿Es necesario pedir autorización a los vecinos antes de comenzar las obras?
Un saludo y gracias.
