El portal de Derecho Español más completo y útil para jurístas, empresas y particulares
Bienvenid@
Perjuicio / Unidad de actuación
- Foros Legales
- Urbanismo
- Tema: Perjuicio / unidad de actuación
- Urbanismo
Nuevo Comentario
6
Comentarios
Perjuicio / unidad de actuación
Soy propietario de unos solares que forman parte de una Unidad de Actuación situada en La Laguna (Tenerife). Actualmente se está tramitando un nuevo Plan General de Ordenación; he podido comprobar en el avance que las condiciones de la Unidad de Actuación empeoran notablemente. El ayuntamiento ha incluido en la citada unidad unos solares colindantes. Además de aumentar el número de propietarios, las cargas se incrementan: dos nuevos viales, ampliación del parque proyectado, centro social....
No obstante, el aprovechamiento urbanístico es similar respecto al antiguo plan general.
Todos los propietarios de la Unidad de Actuación estamos en contra al entender que el nuevo plan significa para nosotros un grave menoscabo económico.
En breve, se abre el plazo para presentar alegaciones, me gustaría conocer la opinión de ustedes al respecto, como podemos plantear el escrito??
Gracias de antemano,
Saludos
No obstante, el aprovechamiento urbanístico es similar respecto al antiguo plan general.
Todos los propietarios de la Unidad de Actuación estamos en contra al entender que el nuevo plan significa para nosotros un grave menoscabo económico.
En breve, se abre el plazo para presentar alegaciones, me gustaría conocer la opinión de ustedes al respecto, como podemos plantear el escrito??
Gracias de antemano,
Saludos
Buenos días Eduardo, en primer lugar quiero comunicarle que es lógico que la ampliación de la Unidad de Actuación conlleve un incremento de las superficies de cesión. Dicho esto, en su consulta no queda claro si el Plan mantiene el aprovechamiento urbanístico total de la Unidad o el aprovechamiento medio de la misma. Se trata de una cuestión esencial, dado que, en el primer supuesto, el aprovechamiento susceptible de apropiación privada por parte de cada propietario sí habría disminuido, si bien, en el segundo, éste se mantendría.
En cualquier caso, en respuesta a su pregunta le comento que tal como prevé el artículo 94.1 del Decreto Legislativo 1/2000, de 8 de mayo, por el que se aprueba el Texto Refundido de las Leyes de Ordenación del Territorio de Canarias y de Espacios Naturales de Canarias, siguiendo nuestra tradición histórica, la delimitación de las Unidades de Actuación debe garantizar "el cumplimiento de los deberes legales y la distribución equitativa de los beneficios y cargas derivadas de la ordenación". Pero, además, debe tenerse en cuenta un criterio adicional que se aplica en la elaboración del planeamiento y que recoge el artículo 36.2.in fine del Real Decreto 3288/1978, de 25 de agosto, por el que se aprueba el Reglamento de Gestión
Urbanística para el desarrollo y aplicación de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana. En concreto, dicho precepto señala que "a los efectos de hacer posible la distribución equitativa de los beneficios y cargas de la urbanización, no se podrán delimitar polígonos dentro de un mismo sector cuyas diferencias de aprovechamiento entre sí con relación al aprovechamiento del sector sea superior al 15 por 100".
Por ello, la respuesta a su pregunta exige un mayor conocimiento del aprovechamiento -y de las cesiones- que prevea la revisión del Plan General no sólo respecto a esta Unidad de Actuación (que deduzco que esta clasificada como suelo urbano no consolidado) sino de las Unidades de su entorno (en caso de que se trate de suelo urbano, de las Unidades previstas en esta clase de suelo). Y ello con la finalidad de realizar una comparación de sus parámetros urbanísticos (aprovechamiento y cesiones) en relación con el resto de las Unidades de su entorno, a efectos de comprobar si el planeamiento conculca el régimen previsto en este último precepto y, en suma, el principio de igualdad. De igual modo, sería conveniente conocer la ordenación y las concrectas cesiones que prevé el Plan, a efectos de analizar su racionalidad y coherencia.
Espero que mi respuesta le sirva de ayuda.
abogadourbanismoymedioambiente@gmail.com
En cualquier caso, en respuesta a su pregunta le comento que tal como prevé el artículo 94.1 del Decreto Legislativo 1/2000, de 8 de mayo, por el que se aprueba el Texto Refundido de las Leyes de Ordenación del Territorio de Canarias y de Espacios Naturales de Canarias, siguiendo nuestra tradición histórica, la delimitación de las Unidades de Actuación debe garantizar "el cumplimiento de los deberes legales y la distribución equitativa de los beneficios y cargas derivadas de la ordenación". Pero, además, debe tenerse en cuenta un criterio adicional que se aplica en la elaboración del planeamiento y que recoge el artículo 36.2.in fine del Real Decreto 3288/1978, de 25 de agosto, por el que se aprueba el Reglamento de Gestión
Urbanística para el desarrollo y aplicación de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana. En concreto, dicho precepto señala que "a los efectos de hacer posible la distribución equitativa de los beneficios y cargas de la urbanización, no se podrán delimitar polígonos dentro de un mismo sector cuyas diferencias de aprovechamiento entre sí con relación al aprovechamiento del sector sea superior al 15 por 100".
Por ello, la respuesta a su pregunta exige un mayor conocimiento del aprovechamiento -y de las cesiones- que prevea la revisión del Plan General no sólo respecto a esta Unidad de Actuación (que deduzco que esta clasificada como suelo urbano no consolidado) sino de las Unidades de su entorno (en caso de que se trate de suelo urbano, de las Unidades previstas en esta clase de suelo). Y ello con la finalidad de realizar una comparación de sus parámetros urbanísticos (aprovechamiento y cesiones) en relación con el resto de las Unidades de su entorno, a efectos de comprobar si el planeamiento conculca el régimen previsto en este último precepto y, en suma, el principio de igualdad. De igual modo, sería conveniente conocer la ordenación y las concrectas cesiones que prevé el Plan, a efectos de analizar su racionalidad y coherencia.
Espero que mi respuesta le sirva de ayuda.
abogadourbanismoymedioambiente@gmail.com
Eduardo, solo unos apuntes para que los tengas en cuenta si decides presentar alegaciones.
1º) Es un error considerar solares unos terrenos incluidos en unidad de actuación. Eso es imposible.
2º) Los PGO tienen la potestad de modificar-revisar las determinaciones del planeamiento anterior, estableciendo cuanto se considere adecuado en beneficio del interés general.
3º) Si el PGO propone ampliar el ámbito de una unidad de actuación y como consecuencia de ello, lógicamente, se incrementan las dotaciones y consiguientes cargas urbanísticas, no significará perjuicio económico ninguno para los propietarios del ámbito, en tanto que la totalidad de las cargas se repartirán, equitatívamente, entre la totalidad de los propietarios de la unidad de actuación, los anteriores y los añadidos.
4º) No se la situación en que se encuentra actualmente. Si la unidad de actuación prevista en el PGO anterior no tiene los instrumentos de desarrollo definitívamente aprobados, en mi opinión, las alegaciones que podáis presentar poca fuerza podrá tener para cambiar el criterio de la entidad encargada de tramitarlo.
1º) Es un error considerar solares unos terrenos incluidos en unidad de actuación. Eso es imposible.
2º) Los PGO tienen la potestad de modificar-revisar las determinaciones del planeamiento anterior, estableciendo cuanto se considere adecuado en beneficio del interés general.
3º) Si el PGO propone ampliar el ámbito de una unidad de actuación y como consecuencia de ello, lógicamente, se incrementan las dotaciones y consiguientes cargas urbanísticas, no significará perjuicio económico ninguno para los propietarios del ámbito, en tanto que la totalidad de las cargas se repartirán, equitatívamente, entre la totalidad de los propietarios de la unidad de actuación, los anteriores y los añadidos.
4º) No se la situación en que se encuentra actualmente. Si la unidad de actuación prevista en el PGO anterior no tiene los instrumentos de desarrollo definitívamente aprobados, en mi opinión, las alegaciones que podáis presentar poca fuerza podrá tener para cambiar el criterio de la entidad encargada de tramitarlo.
Buenas noches,
En primer lugar, agradecerles muchísimo el tiempo dedicado a la lectura y posterior comentario del post.
Les puedo facilitar unos datos más esclarecedores.
En la Unidad de Actuación aprobada en 2004 estaba previsto una superficie construible de una parcela de 2057 m2. otra de 1538m2. zona de equipamiento de 408m2. y zona ajardinada de 1493m2. resto del terreno destinado a vías , por tanto el aprovechamiento es del 64%
La Unidad de Actuación estaba desarrollada en un 70% aproximadamente por ejecución directa del Cabildo Insular de Tenerife, con motivo de las obras del tranvía.
En el Avance del Plan General Nuevo las condiciones de la Unidad de actuación son muchas más restrictivas pues el uso residencial sólo es del 29% además de unir la Unidad de Actuación TA1 con la TA2.
Estos cambios en el PGO son lícitos? Que fundamentos jurídicos puedo esgrimir en el escrito de alegaciones?
Gracias de antemano,
Un cordial saludo
En primer lugar, agradecerles muchísimo el tiempo dedicado a la lectura y posterior comentario del post.
Les puedo facilitar unos datos más esclarecedores.
En la Unidad de Actuación aprobada en 2004 estaba previsto una superficie construible de una parcela de 2057 m2. otra de 1538m2. zona de equipamiento de 408m2. y zona ajardinada de 1493m2. resto del terreno destinado a vías , por tanto el aprovechamiento es del 64%
La Unidad de Actuación estaba desarrollada en un 70% aproximadamente por ejecución directa del Cabildo Insular de Tenerife, con motivo de las obras del tranvía.
En el Avance del Plan General Nuevo las condiciones de la Unidad de actuación son muchas más restrictivas pues el uso residencial sólo es del 29% además de unir la Unidad de Actuación TA1 con la TA2.
Estos cambios en el PGO son lícitos? Que fundamentos jurídicos puedo esgrimir en el escrito de alegaciones?
Gracias de antemano,
Un cordial saludo
Buenos días Eduardo, de entrada sorprende el hecho de que la Unidad de Actuación se desarrollara únicamente en un 70%, pues se trataría de una práctica contraria a Derecho.
Probablemente, con anterioridad al desarrollo de la Unidad se modificó su delimitación, lo que en Canarias exige una modificación del planeamiento, de conformidad con el artículo 95 del Decreto Legislativo 1/2000, de 8 de mayo, por el que se aprueba el Texto Refundido de las Leyes de Ordenación del Territorio de Canarias y de Espacios Naturales de Canarias.
Dicho esto, parece que el aprovechamiento urbanístico al que tendría derecho conforme a la revisión del Plan General es inferior al que preveía el Plan vigente, aunque del contenido de su contestación no queda totalmente claro.
Usted señala que el nuevo Plan prevé que el 29% de su superficie es edificable en uso residencial, y que conforme al Plan vigente ésta ascendía al 64%.
Sin embargo, a efectos de concluir si el nuevo Plan disminuye el aprovechamiento urbanístico que fija el Plan General vigente debe tenerse en cuenta el parámetro del aprovechamiento medio, tal como le comenté en mi primera respuesta. Dicho parámetro es el resultado de calcular el promedio de los aprovechamientos urbanísticos objetivos establecidos por el planeamiento en un determinado ámbito territorial.
Saludos.
Probablemente, con anterioridad al desarrollo de la Unidad se modificó su delimitación, lo que en Canarias exige una modificación del planeamiento, de conformidad con el artículo 95 del Decreto Legislativo 1/2000, de 8 de mayo, por el que se aprueba el Texto Refundido de las Leyes de Ordenación del Territorio de Canarias y de Espacios Naturales de Canarias.
Dicho esto, parece que el aprovechamiento urbanístico al que tendría derecho conforme a la revisión del Plan General es inferior al que preveía el Plan vigente, aunque del contenido de su contestación no queda totalmente claro.
Usted señala que el nuevo Plan prevé que el 29% de su superficie es edificable en uso residencial, y que conforme al Plan vigente ésta ascendía al 64%.
Sin embargo, a efectos de concluir si el nuevo Plan disminuye el aprovechamiento urbanístico que fija el Plan General vigente debe tenerse en cuenta el parámetro del aprovechamiento medio, tal como le comenté en mi primera respuesta. Dicho parámetro es el resultado de calcular el promedio de los aprovechamientos urbanísticos objetivos establecidos por el planeamiento en un determinado ámbito territorial.
Saludos.
Buenas tardes,
Muchas gracias por la ayuda que me estás prestando, la información aportada me está resultando muy útil.
Por tu respuesta anterior entiendo que se ha cometido una irregularidad. Me explico, el Cabildo de Tenerife expropió aproximadamente unos 2000 metros para hacer una avenida. Esa avenida construida por el cabildo, a tenor de un informe urbanístico que solicité en 2007, ( tres años años después de la aprobación del PGO de 2004) figura como uno de los viales a desarrollar de la citada Unidad.
Por lo tanto, sin ser un especialista en el tema, intuyo que el ayuntamiento no debió conceder una licencia al cabildo para desarrollar dicha avenida si esta formaba parte de la Unidad de Actuación.
A tenor del art. 205 del Decreto Legislativo 1/2000, de 8 de mayo, preveo que la infracción ha prescrito ( art. 205.1"Las infracciones muy graves prescriben a los cuatro años, las graves a los dos años y las leves al año").
Para calcular el parámetro del aprovechamiento medio que me comentas, deduzco que debo esperar a la aprobación inicial del nuevo plan?
Muchas gracias por todo,
Saludos
Muchas gracias por la ayuda que me estás prestando, la información aportada me está resultando muy útil.
Por tu respuesta anterior entiendo que se ha cometido una irregularidad. Me explico, el Cabildo de Tenerife expropió aproximadamente unos 2000 metros para hacer una avenida. Esa avenida construida por el cabildo, a tenor de un informe urbanístico que solicité en 2007, ( tres años años después de la aprobación del PGO de 2004) figura como uno de los viales a desarrollar de la citada Unidad.
Por lo tanto, sin ser un especialista en el tema, intuyo que el ayuntamiento no debió conceder una licencia al cabildo para desarrollar dicha avenida si esta formaba parte de la Unidad de Actuación.
A tenor del art. 205 del Decreto Legislativo 1/2000, de 8 de mayo, preveo que la infracción ha prescrito ( art. 205.1"Las infracciones muy graves prescriben a los cuatro años, las graves a los dos años y las leves al año").
Para calcular el parámetro del aprovechamiento medio que me comentas, deduzco que debo esperar a la aprobación inicial del nuevo plan?
Muchas gracias por todo,
Saludos
Buenas tardes Eduardo, en relación a su respuesta le comento lo siguiente.
1) En primer lugar, parece que la Unidad de Actuación no se ha desarrollado como tal, ni siquiera parcialmente.
De los datos que usted ofrece se desprende que la Administración únicamente obtuvo una superficie destinada a viario público que estaba incluida en la Unidad de Ejecución. Pero yo no puedo concluir de dichos datos si la actuación se realizó o no conforme a Derecho.
2) En segundo lugar, le comento que dicha actuación no requiere licencia alguna y que tampoco nos encontraríamos ante una infracción urbanística.
3) Finalmente, en relación con el parámetro del aprovechamiento medio, efectivamente será el Plan General que se apruebe inicialmente el que lo determine.
Saludos.
1) En primer lugar, parece que la Unidad de Actuación no se ha desarrollado como tal, ni siquiera parcialmente.
De los datos que usted ofrece se desprende que la Administración únicamente obtuvo una superficie destinada a viario público que estaba incluida en la Unidad de Ejecución. Pero yo no puedo concluir de dichos datos si la actuación se realizó o no conforme a Derecho.
2) En segundo lugar, le comento que dicha actuación no requiere licencia alguna y que tampoco nos encontraríamos ante una infracción urbanística.
3) Finalmente, en relación con el parámetro del aprovechamiento medio, efectivamente será el Plan General que se apruebe inicialmente el que lo determine.
Saludos.
