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Pérdida de edificabilidad
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Pérdida de edificabilidad
Una promotora adquiere un solar con una edificabilidad determinada, según Convenio Urbanístico. Con el nuevo PGOU se rebaja dicha edificabilidad por error reconocido del Ayuntamiento.
La PÉRDIDA PATRIMONIAL se calcula:
1º) Diferencia de metros edificables antes y después.
2º) Diferencia entre el VALOR DE VENTA del mt.2 construido y el VALOR DE CONSTRUCCIÓN.
3º) Multiplicación de las diferencias de los puntos 1º y 2º.
DUDAS:
1ª) El valor de construcción se calcula mediante la suma de:
-Construcción (ejecución material).
-Honorarios Profesionales.
-Gastos Notariales, Fiscales y Bancarios.
-Urbanización.
Hay alguna otra partida que añadir? Hay algunas estipuladas imprescindibles o convenientes de valorar?
Qué % de la ejecución material corresponderían a cada una de las partidas?
2ª) El terreno debe valorarse en el VALOR DE CONSTRUCCIÓN? En tiendo que no por ser su valor 0, al estar adquirido con anterioridad. Únicamente deben tenerse en cuenta la diferencia de metros edificables y de los valores de construcción y venta.
Si no fuera así, agradecería una explicación fundamentada.
Muchas gracias.
Un saludo.
La PÉRDIDA PATRIMONIAL se calcula:
1º) Diferencia de metros edificables antes y después.
2º) Diferencia entre el VALOR DE VENTA del mt.2 construido y el VALOR DE CONSTRUCCIÓN.
3º) Multiplicación de las diferencias de los puntos 1º y 2º.
DUDAS:
1ª) El valor de construcción se calcula mediante la suma de:
-Construcción (ejecución material).
-Honorarios Profesionales.
-Gastos Notariales, Fiscales y Bancarios.
-Urbanización.
Hay alguna otra partida que añadir? Hay algunas estipuladas imprescindibles o convenientes de valorar?
Qué % de la ejecución material corresponderían a cada una de las partidas?
2ª) El terreno debe valorarse en el VALOR DE CONSTRUCCIÓN? En tiendo que no por ser su valor 0, al estar adquirido con anterioridad. Únicamente deben tenerse en cuenta la diferencia de metros edificables y de los valores de construcción y venta.
Si no fuera así, agradecería una explicación fundamentada.
Muchas gracias.
Un saludo.
no es exactamente así, y cada maestrillo tiene su librillo
tampoco creo que un foro sea el lugar para tratar de captar información con ciertas garantías, pero ...
¡por eso que no sea!
Vv=1.40(Vs+Vc).Cm
donde:
Vv = Valor en venta
Vs = Valor del suelo (urbanizado)
Vc = Valor de la construcción
Cm = Coeficiente de mercado (es 1, salvo excepciones justificables)
si esa fórmula, que es general para cualquier inmueble, se aplica de modo específico y unitario, resulta:
VRi=(Vvi/1.40)-Vci
donde
VRi = Valor de repercusión para las condiciones "i" (uso, posición, tipología, acabados, etc)
Vvi = Valor en venta para las condiciones "i"
Vci = Valor de construcción para las condiciones "i"
en el Valor de construcción se incluyen:
- presupuesto de contrata (no de ejecución material) sin IVA
- honorarios de técnicos independientes de la constructora (taquimétrico, geotécnico, proyectos, dirección, etc) sin IVA
- licencia municipal de obras, tasas, impuesto sobre las construcciones, y otros posibles impuestos municipales, que ya no tienen IVA
- OCT y seguro decenal sin IVA
- notario y registro para declaración de obra nueva y división horizontal (si procede) sin IVA
- impuestos de AJD de los documentos mencionados
deberás calcular el valor de repercusión para CADA uso y posición que NO vas a poder construir como consecuencia de la pérdida de edificabilidad, y multiplicar por esos metros, pero sobre eso ya no tienes dudas
los costes de urbanización, además de que son computables en el valor del suelo y no en el valor de la construcción, no habrás de considerarlos si, sea mayor o menor la edificabilidad, se requieren las mismas obras de urbanización
la financiación (incluyendo gastos de estudio, notario, registro, AJD), los gastos de comercialización (comisiones, publicidad, etc), los gastos gereales de la promotora y su beneficio, no se incluyen en el valor de construcción, sino que, cada uno de ellos, son parte del 40% aplicado sobre Vs+Vc
y no me pidas que lo justifique, porque, aunque podría hacerlo ...
tampoco creo que un foro sea el lugar para tratar de captar información con ciertas garantías, pero ...
¡por eso que no sea!
Vv=1.40(Vs+Vc).Cm
donde:
Vv = Valor en venta
Vs = Valor del suelo (urbanizado)
Vc = Valor de la construcción
Cm = Coeficiente de mercado (es 1, salvo excepciones justificables)
si esa fórmula, que es general para cualquier inmueble, se aplica de modo específico y unitario, resulta:
VRi=(Vvi/1.40)-Vci
donde
VRi = Valor de repercusión para las condiciones "i" (uso, posición, tipología, acabados, etc)
Vvi = Valor en venta para las condiciones "i"
Vci = Valor de construcción para las condiciones "i"
en el Valor de construcción se incluyen:
- presupuesto de contrata (no de ejecución material) sin IVA
- honorarios de técnicos independientes de la constructora (taquimétrico, geotécnico, proyectos, dirección, etc) sin IVA
- licencia municipal de obras, tasas, impuesto sobre las construcciones, y otros posibles impuestos municipales, que ya no tienen IVA
- OCT y seguro decenal sin IVA
- notario y registro para declaración de obra nueva y división horizontal (si procede) sin IVA
- impuestos de AJD de los documentos mencionados
deberás calcular el valor de repercusión para CADA uso y posición que NO vas a poder construir como consecuencia de la pérdida de edificabilidad, y multiplicar por esos metros, pero sobre eso ya no tienes dudas
los costes de urbanización, además de que son computables en el valor del suelo y no en el valor de la construcción, no habrás de considerarlos si, sea mayor o menor la edificabilidad, se requieren las mismas obras de urbanización
la financiación (incluyendo gastos de estudio, notario, registro, AJD), los gastos de comercialización (comisiones, publicidad, etc), los gastos gereales de la promotora y su beneficio, no se incluyen en el valor de construcción, sino que, cada uno de ellos, son parte del 40% aplicado sobre Vs+Vc
y no me pidas que lo justifique, porque, aunque podría hacerlo ...
