El portal de Derecho Español más completo y útil para jurístas, empresas y particulares
Bienvenid@
PAU en Castilla la Mancha
- Foros Legales
- Urbanismo
- Tema: Pau en castilla la mancha
- Urbanismo
Nuevo Comentario
5
Comentarios
Pau en castilla la mancha
Buenos días,
tengo varias dudas en lo que refiere al proceso de adjudicación de terrenos tras las obras de un PAU.
Antecedentes: La memoria del Plan técnico aprobado establece unos porcentajes de suelo, divididos en VPO, VPT, vivienda libre y terciario.
En el caso de que yo, como propietario del terreno me hiciera cargo con los costes de urbanización, ¿obtendría suelo para el uso expuesto anteriormente en los porcentajes de dicha memoria? ¿existiría alguna posibilidad de elegir una u otra tipología?
¿la situación de los terrenos sería aproximadamente la misma de la finca actual? Si fuera el agente urbanizador el que decide ¿existe algún control para que éste no asigne terrenos a su antojo?
Gracias y un saludo
tengo varias dudas en lo que refiere al proceso de adjudicación de terrenos tras las obras de un PAU.
Antecedentes: La memoria del Plan técnico aprobado establece unos porcentajes de suelo, divididos en VPO, VPT, vivienda libre y terciario.
En el caso de que yo, como propietario del terreno me hiciera cargo con los costes de urbanización, ¿obtendría suelo para el uso expuesto anteriormente en los porcentajes de dicha memoria? ¿existiría alguna posibilidad de elegir una u otra tipología?
¿la situación de los terrenos sería aproximadamente la misma de la finca actual? Si fuera el agente urbanizador el que decide ¿existe algún control para que éste no asigne terrenos a su antojo?
Gracias y un saludo
Los criterios de adjudicación de los terrenos vienen recogidos en el Reglamento de Planeamiento, aunque creo que lo primero que deberías aclarar es el sistema de gestión que han definido y por que y quien a iniciado un PAU, eso quiere decir, que no estaba como suelo urbanizable recogido en alguna de las areas de reparto.
Vamos a ver; ¿Si no mal entiendo, te refieres a si se prevé un 10% VPO, un 25% VPT, un 50% libre, y el resto terciario, poder recibir un tanto por ciento igual en tus terrenos finales? Generalmente eso no se hace así. La adjudicación de los solares resultantes se hace en el proyecto de reparcelación que es uno más de los pasos (el último gran paso) antes de dar inicio a las obras de urbanización y que se giren las correspondientes cuotas de pago. En realidad, bueno, en teoría, daría lo mismo qué tipo de suelo recibieses porque lo que se ha de valorar es el precio y valor final de cada tipo de terreno que te adjudican de manera que el proyecto de reparcelación, si está bien hecho, debe recoger unos coeficientes de ponderación que equilibre e iguale los diferentes valores en las diferentes adjudicaciones.
Por ejemplo: Si en principio tienes derecho a recibir 2000 metros de solar, no es igual que sobre ese solar se pueda hacer VPO que vivienda libre porque cada cosa vale un precio de manera que 2000 metros de solar para construir VPO tendrá siempre menos valor que si fueran 2000 metros para construir vivienda libre. Para igualar esto y evitar así injusticias en la adjudicación se deben recoger unos numeritos (llamados coeficientes de ponderación) que al aplicarlos dé como resultado que la persona que debía recibir 2000 metros de VPO en vez de esos 2000 reciba finalmente 2300 (por poner un ejemplo) y por contra el que debía recibir 2000 metros para construir vivienda libre deba recibir ahora 700 metros (es sólo un ejemplo).
Generalmente si el agente urbanizador es un poco pillín y está interesado en edificar lo que hará será adjudicarse él los solares para construir vivienda libre y procurará no aplicar coeficientes de ponderación. Si nadie le dice nada ni se presentan alegaciones con esa pillinería habrá ganado mucho más dinero al cambio.
Por eso, ten cuidado, y comprueba (necesariamente deberás llevar asesoramiento para que te orienten en este tema) que en el proyecto de reparcelación se han recogido y aplicado debidamente coeficientes de ponderación.
Y sí, efectivamente, como regla general los terrenos finales deben estar, a ser posible, conformados en la misma ubicación que los terrenos iniciales o en su defecto lo más próximo posible, aunque como todo, esto en la práctica tiene muchas matizaciones.
Un saludo.
Por ejemplo: Si en principio tienes derecho a recibir 2000 metros de solar, no es igual que sobre ese solar se pueda hacer VPO que vivienda libre porque cada cosa vale un precio de manera que 2000 metros de solar para construir VPO tendrá siempre menos valor que si fueran 2000 metros para construir vivienda libre. Para igualar esto y evitar así injusticias en la adjudicación se deben recoger unos numeritos (llamados coeficientes de ponderación) que al aplicarlos dé como resultado que la persona que debía recibir 2000 metros de VPO en vez de esos 2000 reciba finalmente 2300 (por poner un ejemplo) y por contra el que debía recibir 2000 metros para construir vivienda libre deba recibir ahora 700 metros (es sólo un ejemplo).
Generalmente si el agente urbanizador es un poco pillín y está interesado en edificar lo que hará será adjudicarse él los solares para construir vivienda libre y procurará no aplicar coeficientes de ponderación. Si nadie le dice nada ni se presentan alegaciones con esa pillinería habrá ganado mucho más dinero al cambio.
Por eso, ten cuidado, y comprueba (necesariamente deberás llevar asesoramiento para que te orienten en este tema) que en el proyecto de reparcelación se han recogido y aplicado debidamente coeficientes de ponderación.
Y sí, efectivamente, como regla general los terrenos finales deben estar, a ser posible, conformados en la misma ubicación que los terrenos iniciales o en su defecto lo más próximo posible, aunque como todo, esto en la práctica tiene muchas matizaciones.
Un saludo.
Muchas gracias por vuestras aclaraciones.
Me coincide todo lo que dices, Traianus, existe un porcentaje de equivalencia de vivienda libre, que se ha calculado en base a las ponderaciones de cada tipología de terreno.
Por lo tanto, lo más rentable es vivienda libre (a pesar de las ponderaciones) entonces el agente urbanizador intentará asignarse esta tipología durante la Fase de Reparcelación (si no he entendido bien)
¿cuáles son las medidas eficientes para denunciar esa situación? ¿sería más efectivo juntar a propietarios?
Muchas gracias por tu ayuda Traianus. Es muy apreciable para todos los que nos encontramos ajenos a este mundillo, aunque nos veamos afectados indirectamente por él.
Un saludo
Me coincide todo lo que dices, Traianus, existe un porcentaje de equivalencia de vivienda libre, que se ha calculado en base a las ponderaciones de cada tipología de terreno.
Por lo tanto, lo más rentable es vivienda libre (a pesar de las ponderaciones) entonces el agente urbanizador intentará asignarse esta tipología durante la Fase de Reparcelación (si no he entendido bien)
¿cuáles son las medidas eficientes para denunciar esa situación? ¿sería más efectivo juntar a propietarios?
Muchas gracias por tu ayuda Traianus. Es muy apreciable para todos los que nos encontramos ajenos a este mundillo, aunque nos veamos afectados indirectamente por él.
Un saludo
Ignoro la fase en la que se encuentra ahora mismo tu PAU, y por tanto es difícil darte algún consejo más. Lo que sí te digo es que el periodo para alegar en la fase de reparcelación son solamente de 20 días hábiles a contar desde que se publica en los correspondientes anuncios oficiales.
Por tanto, procura que no se os pase nunca ese plazo para alegar cualquier situación que creáis perjudicial contra vuestros intereses, y no solamente respecto de los coeficientes de ponderación sino también de la ubicación final de las fincas, cuenta de liquidación provisional, etc...
Dependiendo de la fase del PAU en la que estéis la unidad entre los propietarios tiene más o menos fuerza si bien siempre es un factor a vuestro favor que mantengáis la unidad hasta el final, aunque esto último sé que es difícil por propia experiencia. No obstante procurad que no se os pase nunca los distintos plazos para efectuar las diferentes alegaciones, y forzar así al menos una respuesta por parte del ayuntamiento. Si vuestros criterios están bien razonados y son admitidos por el ayuntamiento éste puede obligar al agente urbanizador a modificar el proyecto o incluso a presentar varios proyectos de urbanización hasta que se apruebe finalmente alguno.
Si las ponderaciones están bien aplicadas teóricamente cada cual debe recibir el valor que le corresponde y por tanto daría igual recibir vivienda libre que VPO, etc... y por tanto éste suele ser un caballo de batalla que muchas veces suelen perder los propietarios por diversos motivos (no efectuar alegaciones, los criterios del agente urbanizador aun cuando puedan parecer injustos son ajustados a la ley, etc...). De todas formas a nadie se le escapa que en efecto el mercado de la vivienda libre se mueve mucho más deprisa y es más especulativo que los restantes mercados. Pero todo esto son indicaciones "a grosso modo" pues habrá que ver y examinar detenidamente el proyecto de reparcelación para ver si los diferentes criterios que aparecen en la distinta normativa del suelo están bien aplicados.
Resumiendo, permaneced unidos en lo posible, que nunca se os pase los diferentes periodos de alegaciones, y otros dos consejos personales y basados en mi experiencia: id siempre bien asesorados (aunque os tengáis que rascar algo el bolsillo merece la pena pues de lo contrario no tendréis nunca la certeza de si lo que hacéis o pedís es legal o no) y nunca cerréis puertas a nada, incluso tampoco al agente urbanizador con quien mejor o peor os vais a tener que ver las caras hasta el final de las obras de urbanización.
Un saludo y si me necesitas ya sabes que puedes encontrarme por aquí o a través de mi email traianus@hotmail.com .
Por tanto, procura que no se os pase nunca ese plazo para alegar cualquier situación que creáis perjudicial contra vuestros intereses, y no solamente respecto de los coeficientes de ponderación sino también de la ubicación final de las fincas, cuenta de liquidación provisional, etc...
Dependiendo de la fase del PAU en la que estéis la unidad entre los propietarios tiene más o menos fuerza si bien siempre es un factor a vuestro favor que mantengáis la unidad hasta el final, aunque esto último sé que es difícil por propia experiencia. No obstante procurad que no se os pase nunca los distintos plazos para efectuar las diferentes alegaciones, y forzar así al menos una respuesta por parte del ayuntamiento. Si vuestros criterios están bien razonados y son admitidos por el ayuntamiento éste puede obligar al agente urbanizador a modificar el proyecto o incluso a presentar varios proyectos de urbanización hasta que se apruebe finalmente alguno.
Si las ponderaciones están bien aplicadas teóricamente cada cual debe recibir el valor que le corresponde y por tanto daría igual recibir vivienda libre que VPO, etc... y por tanto éste suele ser un caballo de batalla que muchas veces suelen perder los propietarios por diversos motivos (no efectuar alegaciones, los criterios del agente urbanizador aun cuando puedan parecer injustos son ajustados a la ley, etc...). De todas formas a nadie se le escapa que en efecto el mercado de la vivienda libre se mueve mucho más deprisa y es más especulativo que los restantes mercados. Pero todo esto son indicaciones "a grosso modo" pues habrá que ver y examinar detenidamente el proyecto de reparcelación para ver si los diferentes criterios que aparecen en la distinta normativa del suelo están bien aplicados.
Resumiendo, permaneced unidos en lo posible, que nunca se os pase los diferentes periodos de alegaciones, y otros dos consejos personales y basados en mi experiencia: id siempre bien asesorados (aunque os tengáis que rascar algo el bolsillo merece la pena pues de lo contrario no tendréis nunca la certeza de si lo que hacéis o pedís es legal o no) y nunca cerréis puertas a nada, incluso tampoco al agente urbanizador con quien mejor o peor os vais a tener que ver las caras hasta el final de las obras de urbanización.
Un saludo y si me necesitas ya sabes que puedes encontrarme por aquí o a través de mi email traianus@hotmail.com .
