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Patio Trasero
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Patio trasero
Me venden una casa en un pueblo de Toledo. Lo que compro está compuesta por planta baja con un patio trasero, además existe una planta primera y planta segunda. El patio trasero está completamente cerrado y no tiene acceso a la calle. La planta baja es la única que tiene acceso al patio trasero. En la fachada delantera la planta baja tiene su propio acceso y las otras dos plantas uno común e independiente al de la planta baja, es más tienen las dos entradas números de calle diferentes.
Los que me venden son los herederos de un señor al que le correspondió la planta baja, incluido el patio (lo denomina así). Tuvo que pagar a otros hermanos no vinculados con el edificio una cantidad de pesetas del año 1981 según consta en documento privado de herencia.
Otros dos herederos diferente a todos los anteriores recibieron la planta primera y la planta segunda (cada uno la suya). No tuvieron que aportar cantidad de dinero alguno a nadie. En el documento privado se les asigna el derecho de 3 metros sobre el patio , y además al de la planta primera el derecho de hacer un balcón entre dos ventanas especificas.
Desde el año 81 en que se se hizo este documento privado, el propietario de la planta baja ha estado pagando de IBI aproximadamente un 40% más de dinero que los herederos de las otras dos plantas.
El problema es el siguiente: Los herederos de la planta baja (hijos del que lo heredó al principio), me venden la planta baja y el patio que han creido siempre de su propiedad, los otros herederos no ponen ninguna pega. Pero el abogado dice que no se puede inscribir a nombre de los que me venden el patio, pues es un patio mancomunado, eso sí, con uso exclusivo de la planta baja. La planta baja si la pueden inscribir sin problemas a su nombre.
Se hace la consulta al Registro de la Propiedad 2 de Talavera de la Reina (al cual pertenece el registro de esa localidad), y los funcionarios (no el registrador con quien no se ha podido hablar todavía) dicen que el abogado tiene toda la razón.
Espero que alguien confirme este punto o aporte alguna solución al problema.
Muchas gracias por su atención.
Los que me venden son los herederos de un señor al que le correspondió la planta baja, incluido el patio (lo denomina así). Tuvo que pagar a otros hermanos no vinculados con el edificio una cantidad de pesetas del año 1981 según consta en documento privado de herencia.
Otros dos herederos diferente a todos los anteriores recibieron la planta primera y la planta segunda (cada uno la suya). No tuvieron que aportar cantidad de dinero alguno a nadie. En el documento privado se les asigna el derecho de 3 metros sobre el patio , y además al de la planta primera el derecho de hacer un balcón entre dos ventanas especificas.
Desde el año 81 en que se se hizo este documento privado, el propietario de la planta baja ha estado pagando de IBI aproximadamente un 40% más de dinero que los herederos de las otras dos plantas.
El problema es el siguiente: Los herederos de la planta baja (hijos del que lo heredó al principio), me venden la planta baja y el patio que han creido siempre de su propiedad, los otros herederos no ponen ninguna pega. Pero el abogado dice que no se puede inscribir a nombre de los que me venden el patio, pues es un patio mancomunado, eso sí, con uso exclusivo de la planta baja. La planta baja si la pueden inscribir sin problemas a su nombre.
Se hace la consulta al Registro de la Propiedad 2 de Talavera de la Reina (al cual pertenece el registro de esa localidad), y los funcionarios (no el registrador con quien no se ha podido hablar todavía) dicen que el abogado tiene toda la razón.
Espero que alguien confirme este punto o aporte alguna solución al problema.
Muchas gracias por su atención.
lo del patio mancomunado me suena raro, y hasta es posible que el patio no sea un elemento común del edificio sino una parcela independiente sobre la que se constituyó un derecho de luces y vistas, y, parcialmente, de vuelo; o que sobre una parcela, perteneciente íntegramente a la planta baja, se constituyeron unos derechos de vuelo (plantas primera y segunda).
digo todo esto no porque quiera enrevesar la situación ni porque yo sea retorcido (que también lo soy), sino porque me induce a ello al citar que a los de las plantas altas "se les asigna el derecho de 3 metros sobre el patio, y además al de la planta primera el derecho de hacer un balcón entre dos ventanas especificas", y al citar que "ha estado pagando de IBI aproximadamente un 40% más de dinero"
y es que no le veo sentido a esas particularidades si se tratase de una única parcela y/o si la parcela fuese un elemento común, porque las autorizaciones a esos vecinos no serían cosa de documento privado sino de acuerdo de la comunidad de propietarios, y no tendría sentido que la vivienda de planta baja, no siendo claramente mayor que las de las plantas altas, tuviese un mayor valor catastral
digo todo esto no porque quiera enrevesar la situación ni porque yo sea retorcido (que también lo soy), sino porque me induce a ello al citar que a los de las plantas altas "se les asigna el derecho de 3 metros sobre el patio, y además al de la planta primera el derecho de hacer un balcón entre dos ventanas especificas", y al citar que "ha estado pagando de IBI aproximadamente un 40% más de dinero"
y es que no le veo sentido a esas particularidades si se tratase de una única parcela y/o si la parcela fuese un elemento común, porque las autorizaciones a esos vecinos no serían cosa de documento privado sino de acuerdo de la comunidad de propietarios, y no tendría sentido que la vivienda de planta baja, no siendo claramente mayor que las de las plantas altas, tuviese un mayor valor catastral
Primero, gracias por contestar.
Segundo, las tres plantas son iguales en tamaño y forma constituyendo un único edificio.
Al abogado le sugerimos tanto los vendedores como yo mismo que al hacer la división horizontal tomara como una parcela la del edificio y como otra independiente la del patio.
De esa manera podría posteriormente en la adjudicación de partes hacerse la inscripcion a nombre de los herederos de la planta baja. Pero nos dijo que eso era imposible porque el patio trasero no tiene ningun acceso a la calle, pues el resto de sus tres lados estan ocupados por paredes de otras edificaciones o patios sin ningun tipo de acceso ni ventana.
Esa es la razón por la que nos dice que el patio es un elemento más de la finca en la que está incluido el edificio y por tanto se trata de un patio mancomunado.
Segundo, las tres plantas son iguales en tamaño y forma constituyendo un único edificio.
Al abogado le sugerimos tanto los vendedores como yo mismo que al hacer la división horizontal tomara como una parcela la del edificio y como otra independiente la del patio.
De esa manera podría posteriormente en la adjudicación de partes hacerse la inscripcion a nombre de los herederos de la planta baja. Pero nos dijo que eso era imposible porque el patio trasero no tiene ningun acceso a la calle, pues el resto de sus tres lados estan ocupados por paredes de otras edificaciones o patios sin ningun tipo de acceso ni ventana.
Esa es la razón por la que nos dice que el patio es un elemento más de la finca en la que está incluido el edificio y por tanto se trata de un patio mancomunado.
no sé si te ha dicho eso o si eso es lo que tú has interpretado, pero el resultado es que NO puede ser tal como dices
un patio de luces mancomunado es un patio que aporta luces a dos o más edificios independientes, y que por lo general está compuesto por dos o más porciones de patio que pertenecen cada una a cada uno de esos edificios independientes, si bien pudiera ser que dos edificios tuviesen dos patios mancomunados (que ambos dan luces a los dos edificios) y que cada uno de ellos estuviese ubicado sobre cada uno de los solares pertenecientes a esos edificios. Asimismo, sin ser únicamente un patio de luces, sería patio mancomunado el conjunto formado por los patios de dos ó más edificios independientes que, a modo de patio de manzana, se unen para el uso en común.
al decir que al abogado le sugeristeis que al hacer la división horizontal ..., das a entender que todavía no existe división horizontal, y yo me pregunto: ¿existe declaración de obra nueva?
lo de: "imposible porque el patio trasero no tiene ningun acceso a la calle", no tiene base legal alguna, fundamentalmente porque es un caso previsto en el Código Civil, Artículo 567.
Si, adquirida una finca por venta, permuta o partición, quedare enclavada entre otras del vendedor, permutante o copartícipe, éstos están obligados a dar paso sin indemnización, salvo pacto en contrario.
en consecuencia, el propietario de la planta baja, o el conjunto de los propietarios del inmueble y por tanto de la finca en la que está construido, han de dar posibilidad de paso a la finca segregada, que en este caso no sería necesario por estar su uso vinculado con la vivienda en planta baja, del mismo titular.
en todo caso, esa segregación exigiría licencia y hasta es posible que no pudiera ser concedida.
como la cosa está como está, y que hay elementos "sueltos" o cogidos por los pelos, no puedo más que ofrecerte que, si me envías la referencia catastral a mi dirección de correo electrónico, podré decirte, en abierto o en privado, y en todo caso sin compromiso ni compensación, cómo veo la situación y, una vez me indiques qué documentos de propiedad existen, cómo puedes alcanzar el objetivo pretendido o, de no verlo posible, cómo obtener lo que considero más próximo a ese objetivo.
dura.nortada@hotmail.com
un patio de luces mancomunado es un patio que aporta luces a dos o más edificios independientes, y que por lo general está compuesto por dos o más porciones de patio que pertenecen cada una a cada uno de esos edificios independientes, si bien pudiera ser que dos edificios tuviesen dos patios mancomunados (que ambos dan luces a los dos edificios) y que cada uno de ellos estuviese ubicado sobre cada uno de los solares pertenecientes a esos edificios. Asimismo, sin ser únicamente un patio de luces, sería patio mancomunado el conjunto formado por los patios de dos ó más edificios independientes que, a modo de patio de manzana, se unen para el uso en común.
al decir que al abogado le sugeristeis que al hacer la división horizontal ..., das a entender que todavía no existe división horizontal, y yo me pregunto: ¿existe declaración de obra nueva?
lo de: "imposible porque el patio trasero no tiene ningun acceso a la calle", no tiene base legal alguna, fundamentalmente porque es un caso previsto en el Código Civil, Artículo 567.
Si, adquirida una finca por venta, permuta o partición, quedare enclavada entre otras del vendedor, permutante o copartícipe, éstos están obligados a dar paso sin indemnización, salvo pacto en contrario.
en consecuencia, el propietario de la planta baja, o el conjunto de los propietarios del inmueble y por tanto de la finca en la que está construido, han de dar posibilidad de paso a la finca segregada, que en este caso no sería necesario por estar su uso vinculado con la vivienda en planta baja, del mismo titular.
en todo caso, esa segregación exigiría licencia y hasta es posible que no pudiera ser concedida.
como la cosa está como está, y que hay elementos "sueltos" o cogidos por los pelos, no puedo más que ofrecerte que, si me envías la referencia catastral a mi dirección de correo electrónico, podré decirte, en abierto o en privado, y en todo caso sin compromiso ni compensación, cómo veo la situación y, una vez me indiques qué documentos de propiedad existen, cómo puedes alcanzar el objetivo pretendido o, de no verlo posible, cómo obtener lo que considero más próximo a ese objetivo.
dura.nortada@hotmail.com
Ahora mismo no está inscrito en el registro de la propiedad nada de nada.
Por tanto tampoco está hecha la division horizontal, ni la adjudicacion de partes, ni nada de nada.
Ahí radica el problema, pues yo entiendo que en ningun momento se debe permitir la inscripción del edificio junto con el patio. Pues se les otorgaria un derecho a la primera y a la segunda planta que en el reparto de la herencia no se les dió.
Por tanto tampoco está hecha la division horizontal, ni la adjudicacion de partes, ni nada de nada.
Ahí radica el problema, pues yo entiendo que en ningun momento se debe permitir la inscripción del edificio junto con el patio. Pues se les otorgaria un derecho a la primera y a la segunda planta que en el reparto de la herencia no se les dió.
