El portal de Derecho Español más completo y útil para jurístas, empresas y particulares
Bienvenid@
¿Pastos o regadío?
- Foros Legales
- Urbanismo
- Tema: ¿pastos o regadío?
- Urbanismo
Nuevo Comentario
5
Comentarios
¿pastos o regadío?
A la hora de valorar hay que tener en cuenta otros muchos factores que influyen en la valoración y que pueden cambiarla hacia un lado o hacia el otro, así que estrictamente no se puede decir que un "regadío eventual" sea más caro que un "erial pastos".
1. ¿Qué es eso de regadío eventual? que a veces puedes regar y otras no. ¿La erial se podría poner en riego? y ¿el regadío con el tiempo será erial porque ya no se cultiva?.
2. ¿Tienen las mismas superficies?.
3. La forma de una finca puedele dar un mayor valor, por ejemplo una puede estar concentrada en un rectángulo, y otra puede estar formada por 6 trozos unidos por istmos, una puede ser una ladera empinada y otra está en un valle, etc.
4. ¿Cómo son los accesos a las fincas?, porque si a la erial se accede por un camino asfaltado, y a la de riego "eventual" se accede por una vereda que no entra un coche, entonces la erial puede valer mucho más.
5. ¿Alguna tiene construcciones? porque el fiel de la balanza puede caer hacia la que tenga alguna.
6. El planeamiento de las fincas qué dice de cada una, alguna se va a expropiar, está alguna afectada por la proximidad de una carretera, espacio protegido, .... Este es un punto muy importante que debe ver el técnico que valore.
7. ¿Tiene algún cultivo en producción el regadío?, y ¿el erial pastos a qué se dedica realmente?. ¿Las tipologías de erial y regadío eventual que indicas son reales o son las del Catastro?.
8. ¿Las dos tienen escrituras de propiedad?. A la hora de valorar para compraventa es importante saber el nº de propietarios de cada finca. El comprador siempre desea que sea un único propietario a convencer a que sean 5 copropietarios (p.e).
9. ¿Las dos están en el mismo pueblo, en la misma provincia, en la misma Comunidad autónoma?.
En resumen quiero dejar claro que no se puede ser tan directo a la hora de saber el valor de un suelo porque existen otros muchos factores importantes que pueden ser los que determinen su valor eral.
1. ¿Qué es eso de regadío eventual? que a veces puedes regar y otras no. ¿La erial se podría poner en riego? y ¿el regadío con el tiempo será erial porque ya no se cultiva?.
2. ¿Tienen las mismas superficies?.
3. La forma de una finca puedele dar un mayor valor, por ejemplo una puede estar concentrada en un rectángulo, y otra puede estar formada por 6 trozos unidos por istmos, una puede ser una ladera empinada y otra está en un valle, etc.
4. ¿Cómo son los accesos a las fincas?, porque si a la erial se accede por un camino asfaltado, y a la de riego "eventual" se accede por una vereda que no entra un coche, entonces la erial puede valer mucho más.
5. ¿Alguna tiene construcciones? porque el fiel de la balanza puede caer hacia la que tenga alguna.
6. El planeamiento de las fincas qué dice de cada una, alguna se va a expropiar, está alguna afectada por la proximidad de una carretera, espacio protegido, .... Este es un punto muy importante que debe ver el técnico que valore.
7. ¿Tiene algún cultivo en producción el regadío?, y ¿el erial pastos a qué se dedica realmente?. ¿Las tipologías de erial y regadío eventual que indicas son reales o son las del Catastro?.
8. ¿Las dos tienen escrituras de propiedad?. A la hora de valorar para compraventa es importante saber el nº de propietarios de cada finca. El comprador siempre desea que sea un único propietario a convencer a que sean 5 copropietarios (p.e).
9. ¿Las dos están en el mismo pueblo, en la misma provincia, en la misma Comunidad autónoma?.
En resumen quiero dejar claro que no se puede ser tan directo a la hora de saber el valor de un suelo porque existen otros muchos factores importantes que pueden ser los que determinen su valor eral.
Se me quedaron en el tintero otras muchas circunstancias a la hora de valorar: alguna de las dos fincas tiene un poste metálico de AT ó MT, sobre ellas pasa un tendido eléctrico, hay problemas con los vecinos y las lindes, están valladas, qué tipo de riego tiene la de regadío (goteo, aspersión, ...), hay ganado o construcciones ganaderas, hay cuevas (en ciertos lugares se buscan para acondicionarlas para vivir, las fincas están cerca de poblados o alejadas de ellos, ... Para poder valorar dos fincas no hace falta sacar números y más números pero como mínimo si ver las fincas y sus problemáticas.
En el fondo se trata de hacerse una composición de lugar, "tengo que comprar realmente una de las dos", y con los datos que ya conoce rociogaz puede saber si una vale más que la otra.
En el fondo se trata de hacerse una composición de lugar, "tengo que comprar realmente una de las dos", y con los datos que ya conoce rociogaz puede saber si una vale más que la otra.
Que un rio divida una finca puede ser interesante, si las partes resultantes son grandes, pongamos como general de más de 5 ó 10 has. El rio tiene pros y contras, como pros que se puede regar si se tiene autorización de la Red hidrológica (pagando claro), pero como contra tiene que afecta a la finca porque con seguridad está sujeta a la Red 2000 como espacio protegido (esto lo puede saber en las oficinas donde se contrata en el supuesto riego de la finca, en la Consejería de Medio Ambiente, en la Diputación provincial o en su mismo Ayuntamiento), es decir la parte de la finca que da al rio es considerado espacio protegido (el ancho que abarque dependerá de hasta dónde puedan llegar las crecidas, en las oficinas de la Red hidrológica le pueden dar un plano de afección de su finca), que si el río pasa por el medio tendría doble afección, a cada lado de sus riberas. Con lo que la superficie de cada parte de la finca es como si quedara reducida, las partes afectadas siguen siendo del propietario de la finca pero no le van a dejar hacer nada. Por otro lado, el que el río la divida hace que se pueda segregar en dos partes (aunque no tenga la unidad mínima de cultivo en su región) y se puedan después vender las dos fincas por separado. Si la que está al otro lado del rio no tiene acceso, se puede presentar en el juzgado una demanda para que por las propiedades de los vecinos se haga un acceso, pagando los metros cuadrados que correspondan, se procuraría que fuera por las lindes, etc. eso se resolvería en juicio (por tanto = abogado).
El ganado tiene su valor que habría que añadirle al de la finca, que puede ser de carne, de leche o si son ovejas por lana; habría que saber de qué tipo es el ganado y el coste que en su zona vale cada una de las cabezas. Igual si es coto de caza, porque se alquila para ello durante unos meses al año, es como si se tuviera un salón comercial que se alquila (p.e.) tres meses al año, tendrá entonces más valor que si es un erial sólo de piedras y malas hierbas.
Visto lo visto, puede que el coto de caza puede tener más valor que el regadío eventual que no tiene acceso porque queda al otro lado del río, una finca sin acceso puede decirse que no vale casi nada, claro que gastándose los euros en un juicio puede coger valor después de que el juez conceda ese acceso.
Veo que las fincas tienen muchas características particulares, yo le recomendaría que si quiere tener un precio lo más real posible contrate a un técnico agrícola de su zona, y pida presupuesto a tres o cuatro para ver por donde se sitúa el coste. Puede llamar por tfno. al Colegio de Ingenieros técnicos agrícolas de su provincia (tienen una lista de técnicos que se dedican a valorar), o a empresas tasadoras tipo Tinsa, Valmesa, ... siempre pidiendo precios del trabajo de tasación antes de aceptar su realización.
Le deseo que le vaya bien y pueda tener unos valores lo más reales posible de las dos fincas y por poco dinero. Saludos.
El ganado tiene su valor que habría que añadirle al de la finca, que puede ser de carne, de leche o si son ovejas por lana; habría que saber de qué tipo es el ganado y el coste que en su zona vale cada una de las cabezas. Igual si es coto de caza, porque se alquila para ello durante unos meses al año, es como si se tuviera un salón comercial que se alquila (p.e.) tres meses al año, tendrá entonces más valor que si es un erial sólo de piedras y malas hierbas.
Visto lo visto, puede que el coto de caza puede tener más valor que el regadío eventual que no tiene acceso porque queda al otro lado del río, una finca sin acceso puede decirse que no vale casi nada, claro que gastándose los euros en un juicio puede coger valor después de que el juez conceda ese acceso.
Veo que las fincas tienen muchas características particulares, yo le recomendaría que si quiere tener un precio lo más real posible contrate a un técnico agrícola de su zona, y pida presupuesto a tres o cuatro para ver por donde se sitúa el coste. Puede llamar por tfno. al Colegio de Ingenieros técnicos agrícolas de su provincia (tienen una lista de técnicos que se dedican a valorar), o a empresas tasadoras tipo Tinsa, Valmesa, ... siempre pidiendo precios del trabajo de tasación antes de aceptar su realización.
Le deseo que le vaya bien y pueda tener unos valores lo más reales posible de las dos fincas y por poco dinero. Saludos.
