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Participación en los gastos comunes de los propietarios de garaje
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Respecto a la duda sobre el número de finca registral, le diré lo siguiente:
En el presente supuesto nos encontramos con el hecho de que una finca (el local destinado a garajes), pertenece a un número muy amplio de personas en régimen de condominio, es decir, bajo el sistema ordinario de comunidad romana, en los términos establecidos en los artículos 392 y siguientes del Código Civil.
Pues bien, este supuesto de multiplicidad de titulares puede ser examinado desde el punto de vista civil y desde el punto de vista registral.
A) En el plano de los conceptos civiles, el supuesto no suscita ningún problema específico.
Es indiferente el número de cuotas en que pueda estar dividido el régimen de comunidad romana y el sistema funciona de tal forma que cada uno de los partícipes tendrá la plena propiedad de su parte y la de sus rendimientos, por lo que podrá enajenarla, cederla o gravarla y aun sustituir a otros en el aprovechamiento de la cuota o parte, salvo si se tratase de derechos personalísimos.
Por eso, el artículo 399 del propio Código Civil se pronuncia en ese sentido, si bien introduce la salvedad de que el efecto de la enajenación o de la hipoteca, en relación a los demás condueños, distintos del que enajena o grava su cuota, se limitará a la porción de la cosa en común que se atribuya al titular de la cuota al cesar la comunidad en el caso de la división a que se refieren los artículos siguientes al citado.
También es cierto que en este caso de número amplio de titulares pueden generarse problemas de administración o de división de la cosa común, pero no de tal entidad que dé lugar a la exigencia de un régimen especial.
B) Desde el punto de vista registral, con carácter general, a la finca se le aplicará el régimen ordinario previsto en el artículo 8 de la Ley Hipotecaria cuando señala que cada finca tendrá, desde que se inscriba por primera vez un número diferente y correlativo, de forma que, las inscripciones que se refieran a una misma finca tendrán otra numeración correlativa y especial. El precepto parte del principio de la máxima claridad registral, que toma la finca como unidad de cuenta y que organiza el Registro de acuerdo con el esquema formal del folio real al que responden los sistemas más avanzados técnicamente, especialmente, los de raíz germánica.
Sin embargo, lo cierto es que el esquema simple previsto en el artículo 8 de la Ley Hipotecaria falla en determinadas ocasiones, puesto que el sistema descrito plantea un problema especial en el caso de que existan gran número de cuotas sobre la misma finca, que son objeto de actos de enajenación o de gravamen independiente. En estos supuestos puede ocurrir que de forma paralela exista una multiplicidad de historiales jurídicos referidos cada uno de ellos a una cuota diferente.
En estos casos, en el ámbito registral puede surgir una situación kafkiana puesto que el soporte físico del historial registral de la finca está constituido por un conjunto de páginas, el llamado folio registral, que puede convertirse en ininteligible.
Es interesante advertir que la llamada (en términos coloquiales) comunidad de garajes, se ha regulado siempre a través del Reglamento Hipotecario y no ha sido contemplada nunca por las normas básicas de Derecho Civil, estatal o autonómico, si bien en este último supuesto destaca la excepción del artículo 553-52 de la Ley 5/2006, de 10 de mayo, por el que se aprueba el Libro V del Código Civil de Cataluña.
En este sentido es importante el artículo 68 del Reglamento Hipotecario, en la redacción que surge del Real Decreto 1867/1998, establece lo siguiente:
La inscripción de la transmisión de una cuota indivisa de finca destinada a garaje o estacionamiento de vehículos, podrá practicarse en folio independiente que se abrirá con el número de la finca matriz y el correlativo de cada cuota.
La apertura de folio se hará constar por nota al margen de la inscripción de la finca matriz.
Para hacer constar la adscripción del uso y disfrute exclusivo de una zona determinada del garaje o estacionamiento, deberá incluirse en el título la descripción pormenorizada de la misma, con fijación de su número de orden, linderos, dimensiones perimetrales y superficie útil, así como la descripción correspondiente a los elementos comunes, la cual deberá hacerse con referencia a un plano, cuya copia testimoniada se archivará en el Registro.
El régimen expuesto en los párrafos anteriores será aplicable con iguales requisitos a la transmisión de cuota indivisa de locales del edificio destinados a trasteros.
Espero haber resuelto lo de la duda registral, aunque a lo mejor, la he aumentado ;).
Saludos.
En el presente supuesto nos encontramos con el hecho de que una finca (el local destinado a garajes), pertenece a un número muy amplio de personas en régimen de condominio, es decir, bajo el sistema ordinario de comunidad romana, en los términos establecidos en los artículos 392 y siguientes del Código Civil.
Pues bien, este supuesto de multiplicidad de titulares puede ser examinado desde el punto de vista civil y desde el punto de vista registral.
A) En el plano de los conceptos civiles, el supuesto no suscita ningún problema específico.
Es indiferente el número de cuotas en que pueda estar dividido el régimen de comunidad romana y el sistema funciona de tal forma que cada uno de los partícipes tendrá la plena propiedad de su parte y la de sus rendimientos, por lo que podrá enajenarla, cederla o gravarla y aun sustituir a otros en el aprovechamiento de la cuota o parte, salvo si se tratase de derechos personalísimos.
Por eso, el artículo 399 del propio Código Civil se pronuncia en ese sentido, si bien introduce la salvedad de que el efecto de la enajenación o de la hipoteca, en relación a los demás condueños, distintos del que enajena o grava su cuota, se limitará a la porción de la cosa en común que se atribuya al titular de la cuota al cesar la comunidad en el caso de la división a que se refieren los artículos siguientes al citado.
También es cierto que en este caso de número amplio de titulares pueden generarse problemas de administración o de división de la cosa común, pero no de tal entidad que dé lugar a la exigencia de un régimen especial.
B) Desde el punto de vista registral, con carácter general, a la finca se le aplicará el régimen ordinario previsto en el artículo 8 de la Ley Hipotecaria cuando señala que cada finca tendrá, desde que se inscriba por primera vez un número diferente y correlativo, de forma que, las inscripciones que se refieran a una misma finca tendrán otra numeración correlativa y especial. El precepto parte del principio de la máxima claridad registral, que toma la finca como unidad de cuenta y que organiza el Registro de acuerdo con el esquema formal del folio real al que responden los sistemas más avanzados técnicamente, especialmente, los de raíz germánica.
Sin embargo, lo cierto es que el esquema simple previsto en el artículo 8 de la Ley Hipotecaria falla en determinadas ocasiones, puesto que el sistema descrito plantea un problema especial en el caso de que existan gran número de cuotas sobre la misma finca, que son objeto de actos de enajenación o de gravamen independiente. En estos supuestos puede ocurrir que de forma paralela exista una multiplicidad de historiales jurídicos referidos cada uno de ellos a una cuota diferente.
En estos casos, en el ámbito registral puede surgir una situación kafkiana puesto que el soporte físico del historial registral de la finca está constituido por un conjunto de páginas, el llamado folio registral, que puede convertirse en ininteligible.
Es interesante advertir que la llamada (en términos coloquiales) comunidad de garajes, se ha regulado siempre a través del Reglamento Hipotecario y no ha sido contemplada nunca por las normas básicas de Derecho Civil, estatal o autonómico, si bien en este último supuesto destaca la excepción del artículo 553-52 de la Ley 5/2006, de 10 de mayo, por el que se aprueba el Libro V del Código Civil de Cataluña.
En este sentido es importante el artículo 68 del Reglamento Hipotecario, en la redacción que surge del Real Decreto 1867/1998, establece lo siguiente:
La inscripción de la transmisión de una cuota indivisa de finca destinada a garaje o estacionamiento de vehículos, podrá practicarse en folio independiente que se abrirá con el número de la finca matriz y el correlativo de cada cuota.
La apertura de folio se hará constar por nota al margen de la inscripción de la finca matriz.
Para hacer constar la adscripción del uso y disfrute exclusivo de una zona determinada del garaje o estacionamiento, deberá incluirse en el título la descripción pormenorizada de la misma, con fijación de su número de orden, linderos, dimensiones perimetrales y superficie útil, así como la descripción correspondiente a los elementos comunes, la cual deberá hacerse con referencia a un plano, cuya copia testimoniada se archivará en el Registro.
El régimen expuesto en los párrafos anteriores será aplicable con iguales requisitos a la transmisión de cuota indivisa de locales del edificio destinados a trasteros.
Espero haber resuelto lo de la duda registral, aunque a lo mejor, la he aumentado ;).
Saludos.
No os queda más remedio que pagar la cuota correspondiente al garaje e impugnar el reparto que hace, pues de otro modo, no podréis impugnar debido a que tenéis que estar al corriente del pago de los gastos comunes y el local garaje, deberá estarlo en su integridad (no basta con que usted lo esté si otros propietarios de garaje no han pagado la cuota correspondiente a los gastos de garaje y su contribución en gastos comunes).
Por otra parte comparto su tesis de que en cierto modo os está haciendo un favor al girar recibos contra propietarios de garajes, pero no comparto con ella el reparto de gastos comunes que realiza. En este sentido, quizá necesitaría escuchar sus argumentos.
Por otra parte comparto su tesis de que en cierto modo os está haciendo un favor al girar recibos contra propietarios de garajes, pero no comparto con ella el reparto de gastos comunes que realiza. En este sentido, quizá necesitaría escuchar sus argumentos.
Hola a todos. Perdón por no contestar antes pero hemos tenido lío al respecto.
Lo de los garajes es como dice Dick Turpin, pero con una particularidad. Y es que cada garaje tiene su escritura individual y con un número de finca registral diferente. De ahí la duda. Aún así, yo le planteé a ella el otro día que si éramos un proindiviso nos regíamos por las normas del Código Civil y no por la Ley de Propiedad Horizontal y me dijo que no, que eso es como si un piso es propiedad de varias personas. Que tienen que nombrar a un representante para que vaya a las juntas pero que están sometidos al Régimen de Propiedad Horizontal. Yo creo que ella misma se contradice porque parece ser que en la Escritura de División Horizontal (que aún no la tengo entera en mi poder) pone algo como que los garajes son independientes pero estoy a la espera de confirmarlo.
Por otro lado, la cuestión que más me preocupa es la de los gastos, porque está empeñada en decirnos que estamos obligados al pago de los gastos de mantenimiento de los portales y nosotros empeñados en decirle que no porque por la escritura estamos exentos.
Esta tarde tenemos junta y supuestamente no nos deja ir a los propietarios de garajes porque ya tenemos un representante de los mismos, que por cierto se nombró en una reunión convocada por ella de la que no levantó acta. No sé si eso es legal o no.
Yo pienso ir a la reunión y si tiene narices que me eche.
Y respecto al acta de la reunión anterior que es donde se acordó que teníamos que pagar esos gastos, no nos queda otra que ir al juzgado a impugnarla.
Ya iré informando.
Saludos.
Lo de los garajes es como dice Dick Turpin, pero con una particularidad. Y es que cada garaje tiene su escritura individual y con un número de finca registral diferente. De ahí la duda. Aún así, yo le planteé a ella el otro día que si éramos un proindiviso nos regíamos por las normas del Código Civil y no por la Ley de Propiedad Horizontal y me dijo que no, que eso es como si un piso es propiedad de varias personas. Que tienen que nombrar a un representante para que vaya a las juntas pero que están sometidos al Régimen de Propiedad Horizontal. Yo creo que ella misma se contradice porque parece ser que en la Escritura de División Horizontal (que aún no la tengo entera en mi poder) pone algo como que los garajes son independientes pero estoy a la espera de confirmarlo.
Por otro lado, la cuestión que más me preocupa es la de los gastos, porque está empeñada en decirnos que estamos obligados al pago de los gastos de mantenimiento de los portales y nosotros empeñados en decirle que no porque por la escritura estamos exentos.
Esta tarde tenemos junta y supuestamente no nos deja ir a los propietarios de garajes porque ya tenemos un representante de los mismos, que por cierto se nombró en una reunión convocada por ella de la que no levantó acta. No sé si eso es legal o no.
Yo pienso ir a la reunión y si tiene narices que me eche.
Y respecto al acta de la reunión anterior que es donde se acordó que teníamos que pagar esos gastos, no nos queda otra que ir al juzgado a impugnarla.
Ya iré informando.
Saludos.
Si los estatutos dicen textualmente que:
"los propietarios de las fincas números UNO Y DOS, es decir los locales en planta sótano y baja, estarán exentos de contribuir a los gastos de mantenimiento de los portales, escaleras de acceso a las viviendas, ascensores y de cualquier otro elemento que no utilicen y permitan ser excluidos".
Y su administradora dice que dicha cláusula es nula, la respuesta es que su administradora se equivoca.
Si les reparte dichos gastos, deberán ustedes impugnar judicialmente el acuerdo, pero para ello deberán estar al corriente en el pago de los gastos comunes.
Saludos.
"los propietarios de las fincas números UNO Y DOS, es decir los locales en planta sótano y baja, estarán exentos de contribuir a los gastos de mantenimiento de los portales, escaleras de acceso a las viviendas, ascensores y de cualquier otro elemento que no utilicen y permitan ser excluidos".
Y su administradora dice que dicha cláusula es nula, la respuesta es que su administradora se equivoca.
Si les reparte dichos gastos, deberán ustedes impugnar judicialmente el acuerdo, pero para ello deberán estar al corriente en el pago de los gastos comunes.
Saludos.
Totalmente de acuerdo con dick turpin
Pero nos alejamos de la preguntas primigenias
1 estoy seguro que cada propietario de plaza de garaje, paga igual que la vecina del 1, lo cual no es correcto, dado que el garaje, solo debe pagar una cuota a la administradora.
2 LA INUTIL quieren que pagen gastos de luz, limpieza etc, porque aunque figura que estan exentos en la EONDH, ella en un acto de magia se saca de la manga que tiene que ser la comunidad quien decida que no pagen.
Pero estoy esperando que encisky, confirme las preguntas realizadas
Pero nos alejamos de la preguntas primigenias
1 estoy seguro que cada propietario de plaza de garaje, paga igual que la vecina del 1, lo cual no es correcto, dado que el garaje, solo debe pagar una cuota a la administradora.
2 LA INUTIL quieren que pagen gastos de luz, limpieza etc, porque aunque figura que estan exentos en la EONDH, ella en un acto de magia se saca de la manga que tiene que ser la comunidad quien decida que no pagen.
Pero estoy esperando que encisky, confirme las preguntas realizadas
Creo entender el problema.
Tengo la sensación de que la descripción de su garaje es parecida a la que a continuación voy a exponer:
El garaje posiblemente está constituido en un local destinado a aparcamiento de vehículos, situado en la planta sótano del edificio, al que se accederá posiblemente por medio de una rampa que arranca desde la planta baja en la fachada principal del mismo hasta el sótano y por medio de un número de ascensores y escaleras generales del mismo.
Dicho local/garaje debe tener una cuota de participación en los gastos y elementos comunes de XXX enteros por ciento.
De ser correcta dicha exposición, está claro que en realidad el local garaje está constituido como una Comunidad Romana o por cuotas indivisas.
Respecto a la cuestión de si a las relaciones internas de los propietarios de plazas de garaje, les es de aplicación la Ley de Propiedad Horizontal, la contestación debe ser negativa, pues se trata de asuntos internos de una copropiedad en todo aquello que exceda de los elementos comunes al edificio, salvo que tengan una regulación estatutaria especial.
Consecuentemente el garaje es una Comunidad de Bienes. Al haber una concurrencia de facultades y derechos diferentes sobre la misma cosa, se genera una situación particular en la que cada comunero tiene en su poder un derecho igual al derecho de propiedad exclusivo, pero que en cuanto a su ejercicio se halla limitado por la existencia de derechos iguales al suyo que pertenecen a los demás comuneros y cuyo título es la cuota ideal que ha servido como instrumento de transmisión de propiedad.
¿Cómo se marca el límite derivado de la existencia de esos derechos? A través de la cuota que se convierte así en la medida de la concurrencia de los derechos, en el verdadero árbitro de la situación, en sentido figurado.
Normativamente, las relaciones internas del “LOCAL-GARAJE- se regulan por las disposiciones del Título III del Código Civil, que es el que regula la comunidad de bienes y el artículo 392 declara que hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece pro indiviso a varias personas y a falta de contratos, o de disposiciones especiales, dispone que se regirá la comunidad por las prescripciones del Título III del Código Civil.
En consecuencia, el local deberá tener un representante y en la medida en que el local esté al corriente en los gastos de la comunidad, podrán ustedes ejercer el derecho de voto en la comunidad de propietarios de la que forma parte como un propietario más, con el coeficiente de participación que le sea aplicable al local. Caso de que la contribución del local en la comunidad de propietarios dependa de que todos los integrantes del mismo estén al corriente con las deudas vencidas con la comunidad, me temo que tendrá razón su administradora y el local/garaje no podrá ejercer el derecho de voto.
Tengo la sensación de que la descripción de su garaje es parecida a la que a continuación voy a exponer:
El garaje posiblemente está constituido en un local destinado a aparcamiento de vehículos, situado en la planta sótano del edificio, al que se accederá posiblemente por medio de una rampa que arranca desde la planta baja en la fachada principal del mismo hasta el sótano y por medio de un número de ascensores y escaleras generales del mismo.
Dicho local/garaje debe tener una cuota de participación en los gastos y elementos comunes de XXX enteros por ciento.
De ser correcta dicha exposición, está claro que en realidad el local garaje está constituido como una Comunidad Romana o por cuotas indivisas.
Respecto a la cuestión de si a las relaciones internas de los propietarios de plazas de garaje, les es de aplicación la Ley de Propiedad Horizontal, la contestación debe ser negativa, pues se trata de asuntos internos de una copropiedad en todo aquello que exceda de los elementos comunes al edificio, salvo que tengan una regulación estatutaria especial.
Consecuentemente el garaje es una Comunidad de Bienes. Al haber una concurrencia de facultades y derechos diferentes sobre la misma cosa, se genera una situación particular en la que cada comunero tiene en su poder un derecho igual al derecho de propiedad exclusivo, pero que en cuanto a su ejercicio se halla limitado por la existencia de derechos iguales al suyo que pertenecen a los demás comuneros y cuyo título es la cuota ideal que ha servido como instrumento de transmisión de propiedad.
¿Cómo se marca el límite derivado de la existencia de esos derechos? A través de la cuota que se convierte así en la medida de la concurrencia de los derechos, en el verdadero árbitro de la situación, en sentido figurado.
Normativamente, las relaciones internas del “LOCAL-GARAJE- se regulan por las disposiciones del Título III del Código Civil, que es el que regula la comunidad de bienes y el artículo 392 declara que hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece pro indiviso a varias personas y a falta de contratos, o de disposiciones especiales, dispone que se regirá la comunidad por las prescripciones del Título III del Código Civil.
En consecuencia, el local deberá tener un representante y en la medida en que el local esté al corriente en los gastos de la comunidad, podrán ustedes ejercer el derecho de voto en la comunidad de propietarios de la que forma parte como un propietario más, con el coeficiente de participación que le sea aplicable al local. Caso de que la contribución del local en la comunidad de propietarios dependa de que todos los integrantes del mismo estén al corriente con las deudas vencidas con la comunidad, me temo que tendrá razón su administradora y el local/garaje no podrá ejercer el derecho de voto.
se me olvidó comentarla que al inutil se contradice.
si a cada propietario de plaza de garaje o trastero, les cobra de forma individual su parte del sueldo de administradora, ( o sea si usted paga por la administracción mensualmente igual que la vecina del 2º, entonces implicitamente, la inutil reconoce que cada propietario de plaza de garaje o trastero son entes individuales.
porque para ser como ella dice, el total del del garje, solo debería pagarla como un sólo propietario, dado que como ella dice sólo tienen un voto.
enteresé y se lo dice, ya vera como se queda cortada y sin artumentos
si a cada propietario de plaza de garaje o trastero, les cobra de forma individual su parte del sueldo de administradora, ( o sea si usted paga por la administracción mensualmente igual que la vecina del 2º, entonces implicitamente, la inutil reconoce que cada propietario de plaza de garaje o trastero son entes individuales.
porque para ser como ella dice, el total del del garje, solo debería pagarla como un sólo propietario, dado que como ella dice sólo tienen un voto.
enteresé y se lo dice, ya vera como se queda cortada y sin artumentos
En su escritura que figura como coeficiente, del edificio o del garaje
En la escritura de obre nueva y division horizontal como figuran los garajes y trasteros, vienen enumerados de uno en uno, o sea figuran todos con su correspondiente coeficiente, alrededor del 0, y pico
O figura el garaje como un local con una cuota de participacion de normalmente numero entero (si no existen muchas viviendas)
Resumiendo si ustedes pagan a la administradora (su trabajo, que no sera mucho) como uno solo, o cada uno paga su parte
Todo depende de lo que figure en la E.O.N.D.H. como le he dicho
Si no la tiene, pidala en el registro y nos informa
Ahora he leido que cada uno paga individualmente, habria que ver si eso es lo correcto, porque entonces solo pagarian al administrador como uno
Y que dicen los propietarios de viviendas que tienen plaza de garaje, no les viene como anejos.
Si la administradora llevase razon, ustedes deberian pagar como uno solo y podrian tener otro presidente y otro administrador.
Busque la escritura de obra nueva y hablamos, porque la particular no me dice mucho
En la escritura de obre nueva y division horizontal como figuran los garajes y trasteros, vienen enumerados de uno en uno, o sea figuran todos con su correspondiente coeficiente, alrededor del 0, y pico
O figura el garaje como un local con una cuota de participacion de normalmente numero entero (si no existen muchas viviendas)
Resumiendo si ustedes pagan a la administradora (su trabajo, que no sera mucho) como uno solo, o cada uno paga su parte
Todo depende de lo que figure en la E.O.N.D.H. como le he dicho
Si no la tiene, pidala en el registro y nos informa
Ahora he leido que cada uno paga individualmente, habria que ver si eso es lo correcto, porque entonces solo pagarian al administrador como uno
Y que dicen los propietarios de viviendas que tienen plaza de garaje, no les viene como anejos.
Si la administradora llevase razon, ustedes deberian pagar como uno solo y podrian tener otro presidente y otro administrador.
Busque la escritura de obra nueva y hablamos, porque la particular no me dice mucho
Creo que sí le he entendido.
Efectivamente, yo sólo poseo un trastero y un garaje y no figuran como anexos a las viviendas. Según mis escrituras tengo una parte indivisa de la planta destinada a garaje y trasteros. Entiendo, como bien me dice usted, que somos un todo, pero cada uno de nosotros tiene su propia cuota de comunidad en la que entran todos los gastos de la comunidad y no sólo del garaje. Es decir, no pagamos entre todos los gastos del garaje y el garaje como un todo abona su cuota de comunidad, sino que yo, propietaria del garaje x, pago x a la comunidad (gastos de garaje y zonas comunes del edificio). El propietario del garaje de al lado igual.
Vamos, que estamos en la opción 3 de las que usted me ha planteado.
Por eso no entendemos que tengamos que actuar como uno solo. Hasta ahora, cada propietario de garaje asistía a las juntas con su voto y no participábamos en los gastos de mantenimiento de los portales, porque así lo dice la escritura de división horizontal (es lo que expliqué en mi primer post), pero ahora tenemos otra administradora y pretende que vayamos a las juntas como un todo y que abonemos los gastos de mantenimiento de los portales porque a su entender es la Junta de Propietarios quien nos tiene que autorizar.
No sé si me he explicado bien.
Por cierto, me encanta lo de "la inútil" jajaja...
Efectivamente, yo sólo poseo un trastero y un garaje y no figuran como anexos a las viviendas. Según mis escrituras tengo una parte indivisa de la planta destinada a garaje y trasteros. Entiendo, como bien me dice usted, que somos un todo, pero cada uno de nosotros tiene su propia cuota de comunidad en la que entran todos los gastos de la comunidad y no sólo del garaje. Es decir, no pagamos entre todos los gastos del garaje y el garaje como un todo abona su cuota de comunidad, sino que yo, propietaria del garaje x, pago x a la comunidad (gastos de garaje y zonas comunes del edificio). El propietario del garaje de al lado igual.
Vamos, que estamos en la opción 3 de las que usted me ha planteado.
Por eso no entendemos que tengamos que actuar como uno solo. Hasta ahora, cada propietario de garaje asistía a las juntas con su voto y no participábamos en los gastos de mantenimiento de los portales, porque así lo dice la escritura de división horizontal (es lo que expliqué en mi primer post), pero ahora tenemos otra administradora y pretende que vayamos a las juntas como un todo y que abonemos los gastos de mantenimiento de los portales porque a su entender es la Junta de Propietarios quien nos tiene que autorizar.
No sé si me he explicado bien.
Por cierto, me encanta lo de "la inútil" jajaja...
Estoy un poco liado, pero vamos a intentar ver la luz.
Yo pregunto y usted responda.
Usted no tiene vivienda en ese edificio, solo posee un trastero y un garaje.
Todos ellos no figuran como anexo a las viviendas
Si es asi, ustedes forman digamoslo asi un solo propietario, que forman un solo ente. Por lo cual efectivamente ustedes solo tienen un voto y un solo representante, pero ojo aqui esta la trampa. Intentare explicarme.
Lo que la inutil dice es verdad y mentira,
1 ustedes como un solo propietario contribuiran a los gastos que les correspone de forma conjunta, no individual, seguro que todos pagan administrador.
2 ustedes como ente individual abona cada uno su ciota a su presidente o administrador (solo y exclusivamente del garaje) y el garaje por completo abona una sola cuota a la comunidad,
3 si ustedes abonan de forma individual a la comunidad todos tienen derecho al voto
Se que es un poco complicado, en mi casa de madrid es asi y lo se bien
Si ve que mi explicacion es un poco complicada diga lo que no comprende, intentare explicarlo mejor
Yo pregunto y usted responda.
Usted no tiene vivienda en ese edificio, solo posee un trastero y un garaje.
Todos ellos no figuran como anexo a las viviendas
Si es asi, ustedes forman digamoslo asi un solo propietario, que forman un solo ente. Por lo cual efectivamente ustedes solo tienen un voto y un solo representante, pero ojo aqui esta la trampa. Intentare explicarme.
Lo que la inutil dice es verdad y mentira,
1 ustedes como un solo propietario contribuiran a los gastos que les correspone de forma conjunta, no individual, seguro que todos pagan administrador.
2 ustedes como ente individual abona cada uno su ciota a su presidente o administrador (solo y exclusivamente del garaje) y el garaje por completo abona una sola cuota a la comunidad,
3 si ustedes abonan de forma individual a la comunidad todos tienen derecho al voto
Se que es un poco complicado, en mi casa de madrid es asi y lo se bien
Si ve que mi explicacion es un poco complicada diga lo que no comprende, intentare explicarlo mejor
Yo no porque no asistí a la junta, pero los vecinos que sí asistieron sí que salvaron el voto.
Lo que esta mujer dice es que como en las escrituras pone que tengo una participación indivisa de la finca destinada a garaje y trasteros que por narices tenemos que nombrar un representante. Y que como no todos los propietarios del garaje están al corriente de pagos, que aunque nombremos un representante no vamos a tener voto en la Junta. Y a mí me parece totalmente injusto porque yo sí que estoy al corriente de pagos y además pienso que no tengo por qué nombrar a un representante puesto que tengo mis propias escrituras.
yo entiendo que la participación indivisa se refiere a mi garaje y mi trastero que no los puedo dividir, pero cada propietario de garajes tiene sus propias escrituras.
No sé, esta mujer nos va a volver locos.
Gracias por su ayuda.
Lo que esta mujer dice es que como en las escrituras pone que tengo una participación indivisa de la finca destinada a garaje y trasteros que por narices tenemos que nombrar un representante. Y que como no todos los propietarios del garaje están al corriente de pagos, que aunque nombremos un representante no vamos a tener voto en la Junta. Y a mí me parece totalmente injusto porque yo sí que estoy al corriente de pagos y además pienso que no tengo por qué nombrar a un representante puesto que tengo mis propias escrituras.
yo entiendo que la participación indivisa se refiere a mi garaje y mi trastero que no los puedo dividir, pero cada propietario de garajes tiene sus propias escrituras.
No sé, esta mujer nos va a volver locos.
Gracias por su ayuda.
Eso pensaba yo. Ella sometió a votación que nos excluyeran de esos gastos y no hubo unanimidad. Por eso dice que tenemos que pagarlos, pero yo entiendo que si la escritura nos exime expresamente la unanimidad sería justo para lo contrario. Por eso estamos pensando recurrir el acta judicialmente.
Y respecto a los garajes, cada uno tiene sus escrituras y su propia referencia catastral, por lo que yo entiendo que no es necesario nombrar un representante.
Y respondiendo a su pregunta le digo que todos entramos por la puerta del garaje y no por la del edificio (es más, ni siquiera tenemos llave del mismo), pero su argumento es que aunque no entremos por ahí, tenemos acceso y por eso hemos de pagar.
Eso sería recurrible?
Gracias por su respuesta
Y respecto a los garajes, cada uno tiene sus escrituras y su propia referencia catastral, por lo que yo entiendo que no es necesario nombrar un representante.
Y respondiendo a su pregunta le digo que todos entramos por la puerta del garaje y no por la del edificio (es más, ni siquiera tenemos llave del mismo), pero su argumento es que aunque no entremos por ahí, tenemos acceso y por eso hemos de pagar.
Eso sería recurrible?
Gracias por su respuesta
OTRA Y INUTIL (no es usted es su administradora)
Dida que usted se atiene a lo descrito en la LPH en sus art. 5 y 9.1.e
Ella puede interpretar lo que quiera , pero es completamente al reves, es la comunidad la que se somete a la escritura de obra nueva y division horizontal (pidala en el registro).
Y si la comunidad no esta de acuerdo hay dos vias
1. El cambio por unanimidad
2. Recurrir a la justicia.
Si el trastero y el garaje estan escriturados a varias personas, y solo existe una escritura, deberan nombrar a un representante, y en junta solo tienen un voto.
Usted entra al garaje por la puerta de entrada al mismo verdad?
Supongo que no entra por el edificio?
Dida que usted se atiene a lo descrito en la LPH en sus art. 5 y 9.1.e
Ella puede interpretar lo que quiera , pero es completamente al reves, es la comunidad la que se somete a la escritura de obra nueva y division horizontal (pidala en el registro).
Y si la comunidad no esta de acuerdo hay dos vias
1. El cambio por unanimidad
2. Recurrir a la justicia.
Si el trastero y el garaje estan escriturados a varias personas, y solo existe una escritura, deberan nombrar a un representante, y en junta solo tienen un voto.
Usted entra al garaje por la puerta de entrada al mismo verdad?
Supongo que no entra por el edificio?
Participación en los gastos comunes de los propietarios de garaje
Buenas tardes. A ver si alguien me puede ayudar.
Soy propietaria de un garaje y un trastero que, según las escrituras, tiene una participación indivisa del local situado en la planta sótano destinado a garajes y trasteros. Según los estatutos de la comunidad que vienen en la escritura de declaración de obra nueva se establece literalmente que "los propietarios de las fincas números UNO Y DOS, es decir los locales en planta sótano y baja, estarán exentos de contribuir a los gastos de mantenimiento de los portales, escaleras de acceso a las viviendas, ascensores y de cualquier otro elemento que no utilicen y permitan ser excluidos".
Pues bien, nos dice la administradora que como en la escritura de obra nueva el acceso peatonal de los garajes está descrito por los portales de la comunidad que estamos obligados al pago de los gastos relativos al mantenimiento de ascensor, limpieza de escaleras, luz y agua de los portales, etc...
Mi pregunta es: ¿eso es posible, diciendo expresamente la escritura que estamos exentos? (Ella interpreta que esa exención debe ser nula porque es contraria a derecho, ya que debe se la Junta de Propietarios quien nos exima de ese pago).
Y otra pregunta: ¿Al tener cada propietario de los garajes nuestra referencia catastral individual, estamos obligados a nombrar un representante y que actúe con un solo voto o podemos acudir a las juntas cada uno como propietarios con nuestro coeficiente de participación?
Muchas gracias y perdón por el rollo.
Soy propietaria de un garaje y un trastero que, según las escrituras, tiene una participación indivisa del local situado en la planta sótano destinado a garajes y trasteros. Según los estatutos de la comunidad que vienen en la escritura de declaración de obra nueva se establece literalmente que "los propietarios de las fincas números UNO Y DOS, es decir los locales en planta sótano y baja, estarán exentos de contribuir a los gastos de mantenimiento de los portales, escaleras de acceso a las viviendas, ascensores y de cualquier otro elemento que no utilicen y permitan ser excluidos".
Pues bien, nos dice la administradora que como en la escritura de obra nueva el acceso peatonal de los garajes está descrito por los portales de la comunidad que estamos obligados al pago de los gastos relativos al mantenimiento de ascensor, limpieza de escaleras, luz y agua de los portales, etc...
Mi pregunta es: ¿eso es posible, diciendo expresamente la escritura que estamos exentos? (Ella interpreta que esa exención debe ser nula porque es contraria a derecho, ya que debe se la Junta de Propietarios quien nos exima de ese pago).
Y otra pregunta: ¿Al tener cada propietario de los garajes nuestra referencia catastral individual, estamos obligados a nombrar un representante y que actúe con un solo voto o podemos acudir a las juntas cada uno como propietarios con nuestro coeficiente de participación?
Muchas gracias y perdón por el rollo.
