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Pared Medianera
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Pared medianera
Vivo en un edificio de edificación cerrada, pero al ser más alto que el contiguo la parte alta de la pared medianera está expuesta a las acciones de la lluvia y por ella se producen condensaciones.
Quisiera saber:
1º Si dicha pared medianera es un elemento común de todo el edificio, y por tanto tenemos obligación a contribuir económicamente con las obras que un vecino quiere realizar, a cargo de la comunidad, en el interior de su vivienda para cregir humedades.
2º.-Si el problema es de un defecto de construcción, falta de camara de aire y de aislamiento termico, puede obligarse al constructor a efecuar la reparación correspondiente, a ser un vicio oculto. El edificio tiene 18 años.
Muchas gracias y un saludo
Quisiera saber:
1º Si dicha pared medianera es un elemento común de todo el edificio, y por tanto tenemos obligación a contribuir económicamente con las obras que un vecino quiere realizar, a cargo de la comunidad, en el interior de su vivienda para cregir humedades.
2º.-Si el problema es de un defecto de construcción, falta de camara de aire y de aislamiento termico, puede obligarse al constructor a efecuar la reparación correspondiente, a ser un vicio oculto. El edificio tiene 18 años.
Muchas gracias y un saludo
El tiempo para exigir responsabilidades al constructor es de 10 años.
La Comunidad no tiene por que contribuir a las obras interiores que realice un propietario. Si las humedades en la citada vivienda, son por condensacion debido a falta de aislamiento de la pared medianera, la Comunidad no es responsable. Si las humedades son por filtracion a traves de dicha pared, si correspondera a la Comunidad efectuar la reparacion a fin de subsanar dichas filtracion.
La Comunidad no tiene por que contribuir a las obras interiores que realice un propietario. Si las humedades en la citada vivienda, son por condensacion debido a falta de aislamiento de la pared medianera, la Comunidad no es responsable. Si las humedades son por filtracion a traves de dicha pared, si correspondera a la Comunidad efectuar la reparacion a fin de subsanar dichas filtracion.
Gracias Lexis:
Perdona por mi tardanza en contestarte pero es que he estado de viaje.
El vecino que ha planteado los problemas por humedades ha solicitado un informe tecnico y en el se dice:
Antecedentes -manchas oscuras de carácter puntual que, en algunas zonas, llegan a "tapizar" la superficie vista-
lesiones observadas-en dormitorio y baño, manchas de hongos de carácer puntual hacia el interior, que en las proximidades de la fachada se van concentrando con mucha virulencia, hasta tapizar y enegrecer totalmente el paramento.
prediagnostico- proceso de humedades de condensación debidas principalmente a un deficente aislamiento termico y a una excesiva produción de vapor en las actiidades domesticas:culinarias,aseo,ducha, lavado y secado de ropa.Proceso patologico de corrosión de armaduras tranversales por falta de recubrimieto
No se detecta presencia de agua en ninguna de las superficies oscurecidas por las manchas, lo que unido al aparente buen estado del cerramiento exterior descarta como origen de las humedades la posible infiltración exterior.
Por la forma de construcción de buhardillones y forjados de cubierta del edificio, es muy probable la carencia de aislamiento
terapeutica a aplicar:
-aumentar el aislamiento térmico de los cerramentos en contacto con el exterior.
-renovar el aire para disminuir la presión de vapor.
Un saludo y muchas gracias
Diagnostico.-las manchas existentes en los parametro tuieen origen en la condensación sobre los mismos del vapor de agua contenido en el aire.El recubrimiento de las armaduras es insuficiente.
Perdona por mi tardanza en contestarte pero es que he estado de viaje.
El vecino que ha planteado los problemas por humedades ha solicitado un informe tecnico y en el se dice:
Antecedentes -manchas oscuras de carácter puntual que, en algunas zonas, llegan a "tapizar" la superficie vista-
lesiones observadas-en dormitorio y baño, manchas de hongos de carácer puntual hacia el interior, que en las proximidades de la fachada se van concentrando con mucha virulencia, hasta tapizar y enegrecer totalmente el paramento.
prediagnostico- proceso de humedades de condensación debidas principalmente a un deficente aislamiento termico y a una excesiva produción de vapor en las actiidades domesticas:culinarias,aseo,ducha, lavado y secado de ropa.Proceso patologico de corrosión de armaduras tranversales por falta de recubrimieto
No se detecta presencia de agua en ninguna de las superficies oscurecidas por las manchas, lo que unido al aparente buen estado del cerramiento exterior descarta como origen de las humedades la posible infiltración exterior.
Por la forma de construcción de buhardillones y forjados de cubierta del edificio, es muy probable la carencia de aislamiento
terapeutica a aplicar:
-aumentar el aislamiento térmico de los cerramentos en contacto con el exterior.
-renovar el aire para disminuir la presión de vapor.
Un saludo y muchas gracias
Diagnostico.-las manchas existentes en los parametro tuieen origen en la condensación sobre los mismos del vapor de agua contenido en el aire.El recubrimiento de las armaduras es insuficiente.
Me acabo de enterar que el vecino en cuestión nos ha puesto una demada judicial a la comunidad, impugnando el acuerdo de la misma de no correr con los costes de las obras que pretende, acuerdo que la comunidad ha adoptado en base a considerar que no es una actuación en elemento común, ya que el vecino pretende hacer obra en el interior de su vivienda (colocando placas aislantes-termivas, reformando totalmente la pared de la habitación, y todo el baño, etc)
Mi pregunta es:
Puede representar el Presidente a la Comunidad en el juicio, o se necesita contratar un abogado.
Gracias
Mi pregunta es:
Puede representar el Presidente a la Comunidad en el juicio, o se necesita contratar un abogado.
Gracias
El Presidente debe dar poderes a abogado y procurador para que represente a la Comunidad en juicio. Posiblemente esos dos profesionales pidan una provision de fondos antes de intervenir. No obstante si la Comunidad gana el juicio, habra condena en costas, que tendra que abonar el vecino. Veo que en el informe tecnico, encargado por el vecino, no se dictamina quien tiene que hacerse cargo de las obras, simplemente describe unos daños y las causas.
Lexis:
Podrías informarme de los costes de abogado y procurador,que puede ocasionarnos está demanda, si es que perdemos el juicio.
Lo del informe tecnico tiene su enredo.
Se trata de un edificio de tres portales, que hasta hace unos meses tenia tres comunidades totalmente independientes, una por portal.
En el informe tecnico figura que lo solicito el administrador del portal del vecino afectado, que no es el nuestro, a peticción del vecino y de la comunidad de dicho portal.
El vecino plantea en primera instancia, antes del informe tecnico, la reclamación en su portal para que le arreglen el problema de las humedades, y reitera la reclamación despues del informe tecnico, y la comunidad no actua por el coste de la obra que el vecino les plantea 1.800.000 pts.
Dicho portal plantea, ante las reiteradas demandas del vecino, posteriormente al resto de portales solicitud de derrama para acometer las obras, y los acuerdos son en contrario al entender el resto que es un problema de dicho portal, ya que el funcionamiento y gestión es independiente por portal, pues cada uno hasta la fecha tuvo que resolver sus problemas, fuesen o no en elementos comunes, sin ninguna ayuda del resto.
Posteriormente los otros dos portales recientemente deciden hacer una comunidad general y tres subcomunidades una por portal, nomran cargos y entiendo que la legalizan el Registro de la Propiedad.
Nuestro portal no asiste a la reunión constitutiva, ya que acuerda por unanimidad que debemos seguir funcionando independientemente como hasta la fecha, desde ocupación del edificio hace unos 15 años.
En dicha reunión constitutiva de comunidad general, se trata el asunto del vecino y acuerdan por mayoria no acometer la obra a cargo de la comunidad, solo los vecinos del portal afectado votan a favor de que la obra se ejecute y la paguemos todos los vecinos.
Por mi parte ante la demanda y dado que en los estatutos de obra nueva y división horizontal son para un edificio unico, sumando los coeficientes de todo el edificio da 100, entiendo que no podemos asistir al juicio como comunidad de portal, pues además el vecino demanda a la Comunidad General constituida a en Noviembre 2.004. El informe Técnico es de Enero 2.004.
Yo considero que debemos asumir la Comunidad General, pues es lo que determinan los estatutos, si bien me queda una duda importante:
Las 3 comunidades de portal fueron formadas en origen por el promotor del edificio, y tienen libro de actas legalizado en el Gobierno Civil, en aquellas fechas así habia que hacerlo, y estan legalizadas en Hacienda con su C.I.F correspondiente.
¿Podríamos plantear ante el juzgado peticción de no estar representados en juicio por la comunidad de general, y solicitar personarnos como codemandados para evitar nuestra indefensión ?
En resumen es un problema añejo y que se ha enredado.
No conozco la demanda, hoy en la tarde nos informarán de ella ya que nuestra comunidad de portal tiene junta, creo que es de impugnación del acuerdo adoptado por la Comunidad General que se toma en base de no ser una actuación o cosa comun.
Un saludo y muchas gracias
Podrías informarme de los costes de abogado y procurador,que puede ocasionarnos está demanda, si es que perdemos el juicio.
Lo del informe tecnico tiene su enredo.
Se trata de un edificio de tres portales, que hasta hace unos meses tenia tres comunidades totalmente independientes, una por portal.
En el informe tecnico figura que lo solicito el administrador del portal del vecino afectado, que no es el nuestro, a peticción del vecino y de la comunidad de dicho portal.
El vecino plantea en primera instancia, antes del informe tecnico, la reclamación en su portal para que le arreglen el problema de las humedades, y reitera la reclamación despues del informe tecnico, y la comunidad no actua por el coste de la obra que el vecino les plantea 1.800.000 pts.
Dicho portal plantea, ante las reiteradas demandas del vecino, posteriormente al resto de portales solicitud de derrama para acometer las obras, y los acuerdos son en contrario al entender el resto que es un problema de dicho portal, ya que el funcionamiento y gestión es independiente por portal, pues cada uno hasta la fecha tuvo que resolver sus problemas, fuesen o no en elementos comunes, sin ninguna ayuda del resto.
Posteriormente los otros dos portales recientemente deciden hacer una comunidad general y tres subcomunidades una por portal, nomran cargos y entiendo que la legalizan el Registro de la Propiedad.
Nuestro portal no asiste a la reunión constitutiva, ya que acuerda por unanimidad que debemos seguir funcionando independientemente como hasta la fecha, desde ocupación del edificio hace unos 15 años.
En dicha reunión constitutiva de comunidad general, se trata el asunto del vecino y acuerdan por mayoria no acometer la obra a cargo de la comunidad, solo los vecinos del portal afectado votan a favor de que la obra se ejecute y la paguemos todos los vecinos.
Por mi parte ante la demanda y dado que en los estatutos de obra nueva y división horizontal son para un edificio unico, sumando los coeficientes de todo el edificio da 100, entiendo que no podemos asistir al juicio como comunidad de portal, pues además el vecino demanda a la Comunidad General constituida a en Noviembre 2.004. El informe Técnico es de Enero 2.004.
Yo considero que debemos asumir la Comunidad General, pues es lo que determinan los estatutos, si bien me queda una duda importante:
Las 3 comunidades de portal fueron formadas en origen por el promotor del edificio, y tienen libro de actas legalizado en el Gobierno Civil, en aquellas fechas así habia que hacerlo, y estan legalizadas en Hacienda con su C.I.F correspondiente.
¿Podríamos plantear ante el juzgado peticción de no estar representados en juicio por la comunidad de general, y solicitar personarnos como codemandados para evitar nuestra indefensión ?
En resumen es un problema añejo y que se ha enredado.
No conozco la demanda, hoy en la tarde nos informarán de ella ya que nuestra comunidad de portal tiene junta, creo que es de impugnación del acuerdo adoptado por la Comunidad General que se toma en base de no ser una actuación o cosa comun.
Un saludo y muchas gracias
Lexis, mi Comunidad en reunión efecuada cuando nos propusieron lo de la comunidad general adopto el acuerdo de seguir funcionando de forma independiente, y por dicha razón no asistió a la reunión donde de acordó formar la Comunidad General, si bien nuestro presidente comunicó dicho acuerdo a los promotores de la comunidad general.
Luego despues de un tiempo, más de tres meses, le dan una fotocopia del acta de dicha reunión a nuestro presidente y en ella figuramos como no asistentes, y en el acta figura que se acuerda legalizar la comunidad unica por unanimidad, siguiendo funcionando como subcomunidades independientes los portales. y estando formada la directiva de la comunidad única por los presidentes y vicepresidentes de cada portal, y que en cuanto a las normas de regulación se fijarán unos estatutos en una próxima reunión.
Nuestra comunidad de portal no le dió mayor importancia, el acta no venia firmada por nadie, no la hemos impugnado. Desconozco si estamos en tiempo y forma, y que es lo que debemos hacer.
Un salud y gracias
Luego despues de un tiempo, más de tres meses, le dan una fotocopia del acta de dicha reunión a nuestro presidente y en ella figuramos como no asistentes, y en el acta figura que se acuerda legalizar la comunidad unica por unanimidad, siguiendo funcionando como subcomunidades independientes los portales. y estando formada la directiva de la comunidad única por los presidentes y vicepresidentes de cada portal, y que en cuanto a las normas de regulación se fijarán unos estatutos en una próxima reunión.
Nuestra comunidad de portal no le dió mayor importancia, el acta no venia firmada por nadie, no la hemos impugnado. Desconozco si estamos en tiempo y forma, y que es lo que debemos hacer.
Un salud y gracias
Si el Acta no esta firmada no tiene ningun valor. Creo que procede que el Presidente de su Comunidad comunique al supuesto Presidente de la Comunidad General, que la de ustedes en ningun caso esta incluida en la General. Convendria que comprobaran si la Comunidad General ha sido registrada en el Registro de la Propiedad, para tomar las acciones que procedan.
El primer paso es conocer la situación legal de su comunidad. Con los datos que da Ud. debo suponer que esa AGRUPACIÓN DE COMUNIDADES no ha sido constituida legalmente ya que para que tenga efectos legales cara a esa demanda, ha de haber sido inscrita en el registro de la Propiedad. Y el paso previo es la realización de la Escritura ante Notario, para lo que es imprescindible que concurran representantes legales, con Poder Suficiente, de TODAS las Comunidades que van a constituir ese nuevo ente. Y si falta el de alguna o no exhibe Poder Suficiente, el Notario no extenderá la escritura.
Prosigo.
¿Les ha llegado la demanda del Juzgado?.
Mientras no les llegue nada del Juzgado, Uds nada. Cuando les llegue, alegan Falta de Legitimación Pasiva.
Pero toda precaución es poca. Enterese de a quién le ha llegado la Demanda, que en buena lógica debería haber llegado al que se títule como Presidente de la Agrupación. Vaya con buenos modos y de manera inocente, es decir, como si fuese a colaborar.
Cuando tenga en su poder copia de la demanda, miere contra quien va dirigida. SI en ella aparece su Comunidad, entonces es cuando tienen que personarse en el Juzgado alegando esa falta de legitimación. Si no aparece su Comunidad, ni caso.
Y no se olvide que no hay Vecinos, solo Propietarios.
¿Les ha llegado la demanda del Juzgado?.
Mientras no les llegue nada del Juzgado, Uds nada. Cuando les llegue, alegan Falta de Legitimación Pasiva.
Pero toda precaución es poca. Enterese de a quién le ha llegado la Demanda, que en buena lógica debería haber llegado al que se títule como Presidente de la Agrupación. Vaya con buenos modos y de manera inocente, es decir, como si fuese a colaborar.
Cuando tenga en su poder copia de la demanda, miere contra quien va dirigida. SI en ella aparece su Comunidad, entonces es cuando tienen que personarse en el Juzgado alegando esa falta de legitimación. Si no aparece su Comunidad, ni caso.
Y no se olvide que no hay Vecinos, solo Propietarios.
Hola
Si en un principio eran tres independientes.
Para hacer una agrupación de comunidades que es lo que parece que quieren hacer en este caso concreto unir 3 comunidades independientes en una y una no esta de acuerdo.
Tiene que ser aprobado en Junta de propietarios por mayoría en cada una de las comunidades que van a integrarse en la agrupación.
Art. 24 párrafo b Ley Propiedad Horizontal.
Si alguna de ellas no esta de acuerdo en integrarse o no se aprobó en Junta los acuerdos de las otras no pueden obligar a esta que no esta de acuerdo.
Un saludo
Si en un principio eran tres independientes.
Para hacer una agrupación de comunidades que es lo que parece que quieren hacer en este caso concreto unir 3 comunidades independientes en una y una no esta de acuerdo.
Tiene que ser aprobado en Junta de propietarios por mayoría en cada una de las comunidades que van a integrarse en la agrupación.
Art. 24 párrafo b Ley Propiedad Horizontal.
Si alguna de ellas no esta de acuerdo en integrarse o no se aprobó en Junta los acuerdos de las otras no pueden obligar a esta que no esta de acuerdo.
Un saludo
Se ha efectuado, ante la demanda del vecino, una reunión de la Comunidad General a la que he asistido.
En la misma se ha acordado, a parte de comparecer en el juicio, la solicitud de un informe pericial de la situación de todos los elementos comunes del edificio. Y en dicho sentido se ha recomendado que cada propietario informe a cada presidente de comunidad de portal o de garage, exponga las deficiencias existentes en los elementos comunes de su edifico. Entiendo que esto va a complicar la solución al problema.
El propietario demandante asiste a la reunión, y por parte del nombrado presidente de la Comunidad General con el apoyo de los propietarios asistentes se le plantea la necesidad de buscar una solución entre la partes.
Propuesta que no es aceptada planteando que solo admitira para retirar su demanda la realización de las obras que el entiende y de forma inmediata y a cargo de todos los propietarios, a lo que los asistentes sin necesidad de hacer votación alguna renuncian.
En la reunión se nos dice que la Comunidad General no tiene libro de actas conformado en el registro de la propiedad, ni solicitado el NIF correspondiente
Mi pregunta es:
1º.- La Comunidad General es ya ejecutiva
2º.-Puede demandarse del Juzgado defecto de forma e impugnar la demanada que presenta el vecino, al realizar la misma contra un organo legalmente no constituido hasta a echa.
3º.- Podemos alegar legitimidad pasiva, para ello es necesario ser representados en el juzgado mediante abogao y procurador.....................etc.
Un saludo, y seguire informando
En la misma se ha acordado, a parte de comparecer en el juicio, la solicitud de un informe pericial de la situación de todos los elementos comunes del edificio. Y en dicho sentido se ha recomendado que cada propietario informe a cada presidente de comunidad de portal o de garage, exponga las deficiencias existentes en los elementos comunes de su edifico. Entiendo que esto va a complicar la solución al problema.
El propietario demandante asiste a la reunión, y por parte del nombrado presidente de la Comunidad General con el apoyo de los propietarios asistentes se le plantea la necesidad de buscar una solución entre la partes.
Propuesta que no es aceptada planteando que solo admitira para retirar su demanda la realización de las obras que el entiende y de forma inmediata y a cargo de todos los propietarios, a lo que los asistentes sin necesidad de hacer votación alguna renuncian.
En la reunión se nos dice que la Comunidad General no tiene libro de actas conformado en el registro de la propiedad, ni solicitado el NIF correspondiente
Mi pregunta es:
1º.- La Comunidad General es ya ejecutiva
2º.-Puede demandarse del Juzgado defecto de forma e impugnar la demanada que presenta el vecino, al realizar la misma contra un organo legalmente no constituido hasta a echa.
3º.- Podemos alegar legitimidad pasiva, para ello es necesario ser representados en el juzgado mediante abogao y procurador.....................etc.
Un saludo, y seguire informando
