El portal de Derecho Español más completo y útil para jurístas, empresas y particulares
Bienvenid@
Parcelación
- Foros Legales
- Urbanismo
- Tema: Parcelación
- Urbanismo
Nuevo Comentario
4
Comentarios
Parcelación
Paso a describir la situación de partida:
Se trata de dos parcelas en suelo urbano. En una de ellas (PA) se desarrollo en los años ochenta (hace 22 años) un conjunto de 9 viviendas unifamiliares adosadas en base a las correspondientes licencias emitidas. Los propietarios segregaron en su día la segunda parcela (PB) de aprox. la misma superficie ( unos 1600m2), y que al día de hoy continúa sin edificar. Según las normas subsidiarias ( 1994) la tipología admitida en esta última parcela es la de vivienda unifamiliar aislada en parcela mínima de 500 m2 (Existe certificación urbanística emitida en el 2010, con mención expresa a la referencia catastral, confirmado los parámetros de las NNSS). Una modificación puntual aprobada en el año 2009 - sin conocimiento de los propietarios - "creó" una parcela contigua a la primera ya edificada de unos 250m2 aprox. a la que le asignó la tipología de vivienda adosada, quedando el resto de la parcela sujeta a tipología de vivienda unifamliar aislada manteniendo las prescripciones contenidas en la anterior versión de las NNSS. Los técnicos municiipales admiten la generación de una parcela "residual" sin edficabilidad al haberse agotado en su día la volumetría de viviendas unifamiliares adosadas en la parcela sobre la que ya se actuó.
El procedimiento de "creación" de esta nueva parcela consiste, según el ayuntamiento, en la modificación de un plano general de las NNSS en el que se ha trazó una línea paralela a la linde de las dos parcelas y se ha serigrafió la superficie con el código de viviendas unifamiliares adosadas, generando de esta manera esa "nueva" parcela de 250m2.
Claramente se ha detraido edificabilidad a la parcela B, sin causa aparente alguna que la justifique en base al interés general del municipio.
Los nuevos propietarios de la parcela B pretenden edificar tres viviendas unifamiliares en parcelas de 500 m2 , de acuerdo con el contenido de la certificación urbanística emitida en el 2010.
Mis dudas son las siguientes:
Puede el Ayuntamiento en sus NNSS mediante el procedimiento descrito (modificando minimamente un plano general), crear una nueva parcela detrayendola de otra matriz y cambiando su tipología edificatoria, de forma que el resultado es una parcela residual sin sentido alguno y una merma de edificabillidad y por lo tanto un deterioro de patrimonio de los propietarios de la parcela B, insisto, sin motivo ni beneficio alguno desde el punto de vista urbanístico y por lo tanto del interés general del municipio?
¿Debe existir en el procedimiento de tramitación de modificacion de las NNSS una motivación expresa al respecto?
¿Como se resuelve el conflicto generado entre el derecho urbanístico y el derecho civil (registro de la propiedad).
Por último quiero mencionar que no existe expediente alguno por el supuesto exceso de edificabilidad de la promoción llevada a cabo en su día.
Gracias,
Se trata de dos parcelas en suelo urbano. En una de ellas (PA) se desarrollo en los años ochenta (hace 22 años) un conjunto de 9 viviendas unifamiliares adosadas en base a las correspondientes licencias emitidas. Los propietarios segregaron en su día la segunda parcela (PB) de aprox. la misma superficie ( unos 1600m2), y que al día de hoy continúa sin edificar. Según las normas subsidiarias ( 1994) la tipología admitida en esta última parcela es la de vivienda unifamiliar aislada en parcela mínima de 500 m2 (Existe certificación urbanística emitida en el 2010, con mención expresa a la referencia catastral, confirmado los parámetros de las NNSS). Una modificación puntual aprobada en el año 2009 - sin conocimiento de los propietarios - "creó" una parcela contigua a la primera ya edificada de unos 250m2 aprox. a la que le asignó la tipología de vivienda adosada, quedando el resto de la parcela sujeta a tipología de vivienda unifamliar aislada manteniendo las prescripciones contenidas en la anterior versión de las NNSS. Los técnicos municiipales admiten la generación de una parcela "residual" sin edficabilidad al haberse agotado en su día la volumetría de viviendas unifamiliares adosadas en la parcela sobre la que ya se actuó.
El procedimiento de "creación" de esta nueva parcela consiste, según el ayuntamiento, en la modificación de un plano general de las NNSS en el que se ha trazó una línea paralela a la linde de las dos parcelas y se ha serigrafió la superficie con el código de viviendas unifamiliares adosadas, generando de esta manera esa "nueva" parcela de 250m2.
Claramente se ha detraido edificabilidad a la parcela B, sin causa aparente alguna que la justifique en base al interés general del municipio.
Los nuevos propietarios de la parcela B pretenden edificar tres viviendas unifamiliares en parcelas de 500 m2 , de acuerdo con el contenido de la certificación urbanística emitida en el 2010.
Mis dudas son las siguientes:
Puede el Ayuntamiento en sus NNSS mediante el procedimiento descrito (modificando minimamente un plano general), crear una nueva parcela detrayendola de otra matriz y cambiando su tipología edificatoria, de forma que el resultado es una parcela residual sin sentido alguno y una merma de edificabillidad y por lo tanto un deterioro de patrimonio de los propietarios de la parcela B, insisto, sin motivo ni beneficio alguno desde el punto de vista urbanístico y por lo tanto del interés general del municipio?
¿Debe existir en el procedimiento de tramitación de modificacion de las NNSS una motivación expresa al respecto?
¿Como se resuelve el conflicto generado entre el derecho urbanístico y el derecho civil (registro de la propiedad).
Por último quiero mencionar que no existe expediente alguno por el supuesto exceso de edificabilidad de la promoción llevada a cabo en su día.
Gracias,
Por supuesto, toda modificación puntual del planeamiento debe estar motivada y su tramitación llevarse a cabo conforme al procedimiento establecido en la ley urbanística de la respectiva CCAA y su aprobación, inicial y definitiva, someterse a exposición pública en el correspondiente Boletín Oficial.
Ok, pero: ¿es posible a fecha de hoy recurrir la modificación de las NNSS?
Y de otra parte: ¿Pueden hacer valer los propietarios de la parcela B el contenido de la certificación urbanística emitida por el ayuntamiento y de esta forma presentar estudio de detalle con la nueva división en tres parcelas de 500m2?
Y de otra parte: ¿Pueden hacer valer los propietarios de la parcela B el contenido de la certificación urbanística emitida por el ayuntamiento y de esta forma presentar estudio de detalle con la nueva división en tres parcelas de 500m2?
Recurrir la modificación de un planeamiento debe hacerse dentro del plazo establecido en la norma.
Ahora bien, instar su nulidad si se estima que la tramitación de la modificación puntual estuvo viciada de alguna de las causas de nulidad previstas en el artículo 62.2 de la Ley 30/1992, si puede hacerse y formular recurso contencioso administrativo, también, si la respuesta del ayuntamiento no es la solicitada.
Lo habitual en los informes, certificaciones o cédulas urbanísticas, es que vinculen al ayuntamiento solamente durante su vigencia, dado el tiempo transcurrido, entiendo, esa certificación urbanística ya no sirve de nada puesto que estará caducada.
Ahora bien, instar su nulidad si se estima que la tramitación de la modificación puntual estuvo viciada de alguna de las causas de nulidad previstas en el artículo 62.2 de la Ley 30/1992, si puede hacerse y formular recurso contencioso administrativo, también, si la respuesta del ayuntamiento no es la solicitada.
Lo habitual en los informes, certificaciones o cédulas urbanísticas, es que vinculen al ayuntamiento solamente durante su vigencia, dado el tiempo transcurrido, entiendo, esa certificación urbanística ya no sirve de nada puesto que estará caducada.
