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Parcelación ilegal no inscrita y prescrita en andalucía.
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Parcelación ilegal no inscrita y prescrita en andalucía.
Hola, hace 12 años, al pasar por una "complicada" situación familiar, adquirí una parcela no urbanizable, en realidad, no adquirí la parcela, ya que era una parcela rústica e indivisible, simplemente se valló una parte y se firmó un contrato de compraventa privado. Para, al menos dejar constancia de la transacción ante registro público, se liquidó el contrato a efectos de impuesto de transmisiones. Se trataba, entiendo, de una parcelación ilegal y no registrada. Como dije, adquirí la parcela por una necesidad (vivienda) y me construí mi casa. Después vinieron las denuncias y se presentaron alegaciones en registro del ayuntamiento (nunca hubo resolución de demolición, tan sólo inicio de expedientes y requerimientos de legalización). La fiscalía no actuó.
Hasta el año pasado entiendo que mi parcelación ilegal no prescribía, pero atendiendo a la reforma operada por la ley 6/2016, la parcelación habría prescrito y quedaría como "fuera de ordenación", sin embargo, sigo sin poder escriturar ni registrar mi casa ni mi parcela (sin embargo pago religiosamente IBI por la construcción) ¿No podría alegar esta prescripción ante el Ayuntamiento o el Registro para que me permitieran elevar a público e inscribir, al menos la parcela? Quizás no es mucho el valor de la parcela, pero en ella está todo lo que he invertido en mis últimos años y sigue sin ser "mía" a efectos registrales.
Hasta el año pasado entiendo que mi parcelación ilegal no prescribía, pero atendiendo a la reforma operada por la ley 6/2016, la parcelación habría prescrito y quedaría como "fuera de ordenación", sin embargo, sigo sin poder escriturar ni registrar mi casa ni mi parcela (sin embargo pago religiosamente IBI por la construcción) ¿No podría alegar esta prescripción ante el Ayuntamiento o el Registro para que me permitieran elevar a público e inscribir, al menos la parcela? Quizás no es mucho el valor de la parcela, pero en ella está todo lo que he invertido en mis últimos años y sigue sin ser "mía" a efectos registrales.
Efectivamente, en lugar de venderte una parcela lo que compraste fue una cuota indivisa de la totalidad de un terreno, lo cual, en sí mismo, no es un acto prohibido por la ley.
Respecto al plazo que dispone la administración para el ejercicio de la potestad de protección de la legalidad urbanística de las parcelaciones urbanísticas ilegales, el artículo 185 2. a) no da lugar a dudas de que no existe límite temporal, salvo que la administración haya dejado caducar el plazo de seis años previstos en este artículo para actuar contra las edificaciones aisladas de uso residencial que exista en el terreno.
Por la tanto, para que el registrador autorice inscribir el terreno, considerando que es un acto vinculado a la caducidad del límite temporal de inicio de acciones contra la edificación existe en el terreno, mi opinión es deberás acreditar que han transcurrido los seis años desde la completa terminación de la casa.
Respecto al plazo que dispone la administración para el ejercicio de la potestad de protección de la legalidad urbanística de las parcelaciones urbanísticas ilegales, el artículo 185 2. a) no da lugar a dudas de que no existe límite temporal, salvo que la administración haya dejado caducar el plazo de seis años previstos en este artículo para actuar contra las edificaciones aisladas de uso residencial que exista en el terreno.
Por la tanto, para que el registrador autorice inscribir el terreno, considerando que es un acto vinculado a la caducidad del límite temporal de inicio de acciones contra la edificación existe en el terreno, mi opinión es deberás acreditar que han transcurrido los seis años desde la completa terminación de la casa.
Ante todo: Gracias por su inmediata respuesta. Como comenté dispongo de:
- Copia de expediente de denuncia del propio ayuntamiento donde consta mi casa, fechado en 2005.
- Copia de contrato de compraventa liquidado (a mi nombre) en el año 2005.
- La vivienda y la parcelación aparecen en varias fotos que se incluyen en el propio PGOU y que parecen ser de 2006 (PGOU aprobado hace más de 7 años, pero sin desarrollo práctico alguno).
- El catastro lleva años (tendría que comprobar cuántos) incluyendo la vivienda.
- ...y quizás algunas cosas más.
Por todo esto, entiendo que dispongo de material más que de sobra para acreditar que la administración tenía conocimiento de la vivienda y de la parcelación desde hace más de 11 años y que lo único que hizo fue instar la legalización (que obviamente era inviable) y comenzar a cobrar IBI por las construcciones.
La pregunta es ¿por dónde empiezo? ¿Ante quién tendría que acreditar esta situación para la inscripción de la parcela (o la participación en el indiviso) en el registro de la propiedad A MI NOMBRE? ¿Ante el propio registrador? ¿Notario y después registro?¿Solicitar una declaración de innecesariedad de licencia de parcelación en el Ayuntamiento?
Mil gracias por sus aportaciones.
- Copia de expediente de denuncia del propio ayuntamiento donde consta mi casa, fechado en 2005.
- Copia de contrato de compraventa liquidado (a mi nombre) en el año 2005.
- La vivienda y la parcelación aparecen en varias fotos que se incluyen en el propio PGOU y que parecen ser de 2006 (PGOU aprobado hace más de 7 años, pero sin desarrollo práctico alguno).
- El catastro lleva años (tendría que comprobar cuántos) incluyendo la vivienda.
- ...y quizás algunas cosas más.
Por todo esto, entiendo que dispongo de material más que de sobra para acreditar que la administración tenía conocimiento de la vivienda y de la parcelación desde hace más de 11 años y que lo único que hizo fue instar la legalización (que obviamente era inviable) y comenzar a cobrar IBI por las construcciones.
La pregunta es ¿por dónde empiezo? ¿Ante quién tendría que acreditar esta situación para la inscripción de la parcela (o la participación en el indiviso) en el registro de la propiedad A MI NOMBRE? ¿Ante el propio registrador? ¿Notario y después registro?¿Solicitar una declaración de innecesariedad de licencia de parcelación en el Ayuntamiento?
Mil gracias por sus aportaciones.
Es preciso demostrar que han transcurrido seis años desde la COMPLETA TERMINACIÓN de la casa sin que el ayuntamiento haya iniciado, o reiniciado, un expediente de protección de la legalidad urbanística. No es suficiente alegar que en 2005 el ayuntamiento era conocedor de la situación y que no hizo nada para procurar reponer la realidad física alterada.
Has de tener en cuenta que aquel primer expediente el ayuntamiento lo pudo dejar caducar, pero también pudo iniciar uno nuevo si todavía estaba en plazo.
¿Que hacer o por donde empezar?. Es posible que el ayuntamiento tenga aprobada una ordenaza para estos casos, yo no puedo saberlo pero tu sí puedes preguntar si es suficiente con demostrar que ya no es posible adoptar medidas de protección y restauración de la legalidad por haber transcurrido el plazo de seis años desde la COMPLETA TERMINACIÓN de la casa para solicitar la declaración municipal de estar, LA CASA, NO LA PARCELACIÓN, en situación de asimilado al régimen de fuera de ordenación para, si te lo conceden, exibirlo ante el notario que te autorice las escrituras.
Desde la lejanía e interpretando una documentación a la que no tengo acceso, no se me ocurre otra cosa.
Has de tener en cuenta que aquel primer expediente el ayuntamiento lo pudo dejar caducar, pero también pudo iniciar uno nuevo si todavía estaba en plazo.
¿Que hacer o por donde empezar?. Es posible que el ayuntamiento tenga aprobada una ordenaza para estos casos, yo no puedo saberlo pero tu sí puedes preguntar si es suficiente con demostrar que ya no es posible adoptar medidas de protección y restauración de la legalidad por haber transcurrido el plazo de seis años desde la COMPLETA TERMINACIÓN de la casa para solicitar la declaración municipal de estar, LA CASA, NO LA PARCELACIÓN, en situación de asimilado al régimen de fuera de ordenación para, si te lo conceden, exibirlo ante el notario que te autorice las escrituras.
Desde la lejanía e interpretando una documentación a la que no tengo acceso, no se me ocurre otra cosa.
Necesito información sobre que me podría ocurrir?
He comprado un trozo de terreno rustico junto a varias parcelas ya también rústico pero ya edificado, mi intención es solo vallar y poner un huerto para distracción y beneficio propio! Tenemos un contrato privado los compradores de la parcela nueva, donde nos ubicamos, hay algunos quieren construir, pero yo personalmente no, lo quiero destinar a lo mencionado. La parcela esta ubicada en una pedanía de mi pueblo.
He comprado un trozo de terreno rustico junto a varias parcelas ya también rústico pero ya edificado, mi intención es solo vallar y poner un huerto para distracción y beneficio propio! Tenemos un contrato privado los compradores de la parcela nueva, donde nos ubicamos, hay algunos quieren construir, pero yo personalmente no, lo quiero destinar a lo mencionado. La parcela esta ubicada en una pedanía de mi pueblo.
to estoy en el mismo caso, pero yo he construido un muro perimetral, y encima el registrador ha emitido calificacion negativa y no me ha registrado la parcela, pendiente del informe del ayuntamiento. estoy preocupado, no sési seré responsable de parcelacion ilegal al haber construido el muro. soy de cadiz
