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Parcela
hola no sé si me espliqué mal o que pero la cuestión es que los planos y los metros todo está bien pero cuando el ayuntamiento se disponia a darme el permiso de obras el que me vendió la parcela fué y dijo que le faltaban metros en su terreno el ha vendido varias parcelas y el ayuntamiento me denegó el permiso y dice que si no se soluciona lo de los metros que no dá permiso y asi está la cuestión gracias y perdón si no me espliqué bién
Estimado Usuario:
El Ayuntamiento debe basar su negativa a la concesión de licencia en argumentos extríctamente urbanísticos. Aunque no alcanzo entender la trascendencia de unas manifestaciones hechas por el vendedor ante el Ayuntamiento sobre los metros existentes en su parcela, alegando que "le faltaban metros". Le faltaban metros a su parcela y por tanto no llega a los metros mínimos establecidos en su Plan de Ordenación Urbana..?
En qué parcela "faltan metros", en la suya o en la del vendedor..? Tiene otra parcela el vendedor..? De ser así que relación tiene con la suya..?
edilocalabogados@gmail.com
El Ayuntamiento debe basar su negativa a la concesión de licencia en argumentos extríctamente urbanísticos. Aunque no alcanzo entender la trascendencia de unas manifestaciones hechas por el vendedor ante el Ayuntamiento sobre los metros existentes en su parcela, alegando que "le faltaban metros". Le faltaban metros a su parcela y por tanto no llega a los metros mínimos establecidos en su Plan de Ordenación Urbana..?
En qué parcela "faltan metros", en la suya o en la del vendedor..? Tiene otra parcela el vendedor..? De ser así que relación tiene con la suya..?
edilocalabogados@gmail.com
Pues no Pakito, creo que no te has explicado de forma que se pueda deducir con exactitud tu situación.
Ante una solicitud de licencia de obras, como acto reglado que es su concesión, el ayuntamiento tiene que limitarse a comprobar que lo interesado en la solicitud cumple con la normativa urbanística y que la documentación presentada es la requerida en la respectiva ordenanza de tramitación de licencias. Cumpliendo estos requisitos el ayuntamiento no puede denegar la licencia, todo lo contrario de cuando no los cumple.
Toda concesión de licencia o, en su caso, denegación, debe ser motivada y notificada fehacientemente al interesado. Me resulta muy extraño que el motivo de la denegación notificada sea la que dices, en mi opinión, si así fuese estaríamos ante una arbitrariedad no exenta de prevaricación.
Aún considerando que la ordenanza de un ayuntamiento pueden establecer la necesidad de controlar la titularidad de los terrenos para acreditar el cumplimiento de requisitos urbanísticos, dicho control no puede ir mas allá que el estrictamente necesario para esa finalidad. No es preciso acreditar la titularidad dominical del terreno para solicitar la licencia, ya que su otorgamiento no prejuzga cuestiones de índole civil y se concede dejando a salvo derecho de propiedad y sin perjuicio de terceros.
En razón a lo anterior, y en el supuesto que en la resolución te denieguen la licencia justificándolo en lo que dices, considero que, previo recurso de reposición, tienes muchas posibilidades de que se reconsidere la respuesta notificada ya que no es argumento válido para denegarte la licencia que esa persona diga “ que le faltan metros “. Si tienes derecho a obtenerla o no, es una circunstancia que la determina el planeamiento, no una queja de una persona fundada en razones de propiedad. Esta persona, si una vez concedida la licencia e iniciadas las obras considera que estás invadiendo su propiedad, estará en su derecho a presentar una demanda en el juzgado de interdicto de paralización de obra nueva.
Desde luego, tampoco esto lo has aclarado, si esa compraventa no la inscribiste en el Registro de la Propiedad, entiendo, podría ser una baza a favor de quien te vendió el terreno que cabe la posibilidad que esté jugando.
Según establece el artículo 38 de la Ley Hipotecaria “ a todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. De igual modo se presumirá que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismos “.
“ Como consecuencia de lo dispuesto anteriormente, no podrá ejercitarse ninguna acción contradictoria del dominio de inmuebles o derechos reales inscritos a nombre de persona o entidad determinada, sin que, previamente o a la vez, se entable demanda de nulidad o cancelación de la inscripción correspondiente. La demanda de nulidad habrá de fundarse en las causas que taxativamente expresa esta Ley cuando haya de perjudicar a tercero “.
Así pues y conforme a la citada disposición, esta presunción de pertenencia puede ser destruida mediante prueba en contrario previa demanda de nulidad de la inscripción realizada.
El T.S. establece en Sentencia de 05-02-1.999 que “ los asientos practicados en el Registro implican una presunción de exactitud hasta que se demuestre o acredite en debida forma su discordancia con la realidad extrarregistral, dado que dichos registros carecen de una base física fehaciente en cuanto lo cierto es que se fundan en las manifestaciones de los otorgantes, razón por la cual el instituto registral no puede responder de la exactitud de las circunstancias y datos fácticos ni por consiguiente de los relativos a las fincas “.
Por todo ello, si tienes la parcela registrada y estás seguro que el proyecto presentado no se extralimita de los linderos y superficie inscritos, demostrar que los metros que dicen faltarle al vendedor te los has apropiado deberá hacerse ante un juez, no ante el ayuntamiento.
Ante una solicitud de licencia de obras, como acto reglado que es su concesión, el ayuntamiento tiene que limitarse a comprobar que lo interesado en la solicitud cumple con la normativa urbanística y que la documentación presentada es la requerida en la respectiva ordenanza de tramitación de licencias. Cumpliendo estos requisitos el ayuntamiento no puede denegar la licencia, todo lo contrario de cuando no los cumple.
Toda concesión de licencia o, en su caso, denegación, debe ser motivada y notificada fehacientemente al interesado. Me resulta muy extraño que el motivo de la denegación notificada sea la que dices, en mi opinión, si así fuese estaríamos ante una arbitrariedad no exenta de prevaricación.
Aún considerando que la ordenanza de un ayuntamiento pueden establecer la necesidad de controlar la titularidad de los terrenos para acreditar el cumplimiento de requisitos urbanísticos, dicho control no puede ir mas allá que el estrictamente necesario para esa finalidad. No es preciso acreditar la titularidad dominical del terreno para solicitar la licencia, ya que su otorgamiento no prejuzga cuestiones de índole civil y se concede dejando a salvo derecho de propiedad y sin perjuicio de terceros.
En razón a lo anterior, y en el supuesto que en la resolución te denieguen la licencia justificándolo en lo que dices, considero que, previo recurso de reposición, tienes muchas posibilidades de que se reconsidere la respuesta notificada ya que no es argumento válido para denegarte la licencia que esa persona diga “ que le faltan metros “. Si tienes derecho a obtenerla o no, es una circunstancia que la determina el planeamiento, no una queja de una persona fundada en razones de propiedad. Esta persona, si una vez concedida la licencia e iniciadas las obras considera que estás invadiendo su propiedad, estará en su derecho a presentar una demanda en el juzgado de interdicto de paralización de obra nueva.
Desde luego, tampoco esto lo has aclarado, si esa compraventa no la inscribiste en el Registro de la Propiedad, entiendo, podría ser una baza a favor de quien te vendió el terreno que cabe la posibilidad que esté jugando.
Según establece el artículo 38 de la Ley Hipotecaria “ a todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. De igual modo se presumirá que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismos “.
“ Como consecuencia de lo dispuesto anteriormente, no podrá ejercitarse ninguna acción contradictoria del dominio de inmuebles o derechos reales inscritos a nombre de persona o entidad determinada, sin que, previamente o a la vez, se entable demanda de nulidad o cancelación de la inscripción correspondiente. La demanda de nulidad habrá de fundarse en las causas que taxativamente expresa esta Ley cuando haya de perjudicar a tercero “.
Así pues y conforme a la citada disposición, esta presunción de pertenencia puede ser destruida mediante prueba en contrario previa demanda de nulidad de la inscripción realizada.
El T.S. establece en Sentencia de 05-02-1.999 que “ los asientos practicados en el Registro implican una presunción de exactitud hasta que se demuestre o acredite en debida forma su discordancia con la realidad extrarregistral, dado que dichos registros carecen de una base física fehaciente en cuanto lo cierto es que se fundan en las manifestaciones de los otorgantes, razón por la cual el instituto registral no puede responder de la exactitud de las circunstancias y datos fácticos ni por consiguiente de los relativos a las fincas “.
Por todo ello, si tienes la parcela registrada y estás seguro que el proyecto presentado no se extralimita de los linderos y superficie inscritos, demostrar que los metros que dicen faltarle al vendedor te los has apropiado deberá hacerse ante un juez, no ante el ayuntamiento.
Hola lo siento si no me explique bien. Yo me compre una parcela de ciento sesenta metros hace siete años hicimos las escrituras y las registré. En marzo pedí la licencia de obras al ayuntamiento con su respectiva solicitud y aporte el proyecto en el que las medidas están bien según la parcela me dijeron que si me daban permiso de obras .En el solar hay según el dueño del solar y vendedor hay catorce parcelas más .Pasados un par de meses mi hermano y el albañil se fueron al ayuntamiento a preguntar y les dijeron que sí que daban el permiso de obras entonces movieron un poco el terreno y el que me vendió la parcela se fue al ayuntamiento y dijo que no se podía hacer nada hay que a él le faltaban metros y así estamos yo estoy ya un poco cansado de esta situación y estoy pensando para febrero o marzo si no se soluciona esto poner una demanda y que me page el que me vendió la parcela el proyecto así como los demás gastos muchas gracias por su paciencia espero que se entienda mejor.
Hola Pakito, te entiendo pero tengo dudas razonables de que me entiendas tu a mí. Solo reiterarme en lo ya dicho.
La licencia no puede denegarse de " palabra ", para que tenga validez la denegación debe resolverse y notificarse por escrito.
No obstante, si ha transcurrido el plazo establecido en la legislación de tu CCAA para contestar a tu solicitud y no has recibido notificación expresa, podrás entender desestimada la licencia por silencio a los efectos de interponer recurso de reposición o, potestatívamente, contencioso-administrativo.
Demandar al vendedor, a simple vista, me parece una temeridad puesto que el responsable de la denegación de licencia es el ayuntamiento.
La licencia no puede denegarse de " palabra ", para que tenga validez la denegación debe resolverse y notificarse por escrito.
No obstante, si ha transcurrido el plazo establecido en la legislación de tu CCAA para contestar a tu solicitud y no has recibido notificación expresa, podrás entender desestimada la licencia por silencio a los efectos de interponer recurso de reposición o, potestatívamente, contencioso-administrativo.
Demandar al vendedor, a simple vista, me parece una temeridad puesto que el responsable de la denegación de licencia es el ayuntamiento.
Hola de nuevo y perdonarme si peco de pesado pero no sé por dónde tirar la licencia de obras no me la dieron porque el vendedor de la parcela la paró el perito del ayuntamiento me dijo por teléfono cuando yo le llamé que ya tenía el informe favorable hecho y a partir de las quejas del vendedor no me dio la licencia en esta misma me pone que pasado un plazo determinado si no me notifican nada seria silencio administrativo ¿Qué puedo hacer espero o que hago yo no sé ya por donde tirar muy agradecido por vuestra paciencia para conmigo gracias
" no me dio la licencia en esta misma me pone que pasado un plazo determinado si no me notifican nada seria silencio administrativo "
No te entiendo en lo que te he encomillado.
De todas formas, creo que debes denunciar los hechos al alcalde o, quizá sea lo mas adecuado, que te gestione tu situación un abogado especializado.
No te entiendo en lo que te he encomillado.
De todas formas, creo que debes denunciar los hechos al alcalde o, quizá sea lo mas adecuado, que te gestione tu situación un abogado especializado.
Aunque un ayuntamiento tiene la obligación de contestar a las solicitudes de licencia concediendolas cuando es conforme con el planeamiento o denegándolas cuando lo solicitado no lo es, no siempre la hace a su debido tiempo. Para que sepas a que atenerte en cualquiera de las situaciones que podrían darse, paso a exponerte el proceso a seguir si tu deseo es no allanarte.
Si la desestimación de la licencia es expresa, cabe presentar recurso potestativo de reposición en el plazo de un mes contado a partir del día siguiente de recibida la notificación.
Si el recurso de reposición lo presentas contra la desestimación presunta, tienes tres meses de plazo para interponer dicho recurso, a partir del día siguiente a aquel en que se haya producido el acto presunto.
El ayuntamiento tiene un mes de plazo para contestar al eventual recurso de reposición. Si transcurrido dicho plazo desde la presentación del recurso el ayuntamiento no notifica la resolución recaída al mismo, se producirá la desestimación presunta del recurso, a los efectos de poder interponer, si lo estimas conveniente, el recurso contencioso-administrativo ante el juzgado de dicha jurisdicción.
El plazo que tendrás para interponer el recurso contencioso-administrativo contra la citada denegación presunta será de seis meses a contar desde el día siguiente de producido el acto presunto y si hubiera resolución expresa del recurso potestativo de reposición denegando la licencia, el plazo para interponer el recurso contencioso-administrativo sería de dos meses a contar desde el día siguiente a la notificación de dicha resolución.
Aún siendo reiterativo, debes ser consciente que la queja de esa persona no es motivo para denegar la licencia, dicho lo cual, tampoco presupone que sea obligatorio concederla, su concesión está condicionada a que la construcción que quieres realizar cumpla con la normativa urbanística vigente, lo cual, como es obvio, aquí desconocemos.
Si la desestimación de la licencia es expresa, cabe presentar recurso potestativo de reposición en el plazo de un mes contado a partir del día siguiente de recibida la notificación.
Si el recurso de reposición lo presentas contra la desestimación presunta, tienes tres meses de plazo para interponer dicho recurso, a partir del día siguiente a aquel en que se haya producido el acto presunto.
El ayuntamiento tiene un mes de plazo para contestar al eventual recurso de reposición. Si transcurrido dicho plazo desde la presentación del recurso el ayuntamiento no notifica la resolución recaída al mismo, se producirá la desestimación presunta del recurso, a los efectos de poder interponer, si lo estimas conveniente, el recurso contencioso-administrativo ante el juzgado de dicha jurisdicción.
El plazo que tendrás para interponer el recurso contencioso-administrativo contra la citada denegación presunta será de seis meses a contar desde el día siguiente de producido el acto presunto y si hubiera resolución expresa del recurso potestativo de reposición denegando la licencia, el plazo para interponer el recurso contencioso-administrativo sería de dos meses a contar desde el día siguiente a la notificación de dicha resolución.
Aún siendo reiterativo, debes ser consciente que la queja de esa persona no es motivo para denegar la licencia, dicho lo cual, tampoco presupone que sea obligatorio concederla, su concesión está condicionada a que la construcción que quieres realizar cumpla con la normativa urbanística vigente, lo cual, como es obvio, aquí desconocemos.
Hola seguimos con el tema veréis hoy he llamado al ayuntamiento para hablar con el perito municipal pero antes he llamado al que me vendió la parcela y le he preguntado por el tema y me ha dicho que eso está en manos del ayuntamiento le he dicho al perito lo que me ha dicho y el perito me ha dicho que esto está de esta manera dice que el del solar ha hecho una reparcelación y que hasta que no la lleve al ayuntamiento que ellos no pueden hacer nada yo le he dicho que me compre la parcela en 2007 y que la tengo con escrituras y registrada y que no entiendo que tengo yo que ver si a este hombre dice que le faltan metros que yo esperaré hasta primeros de año y si no se soluciona lo denunciaré no puedo esperar hasta que ellos quieran se están pasado el tema de uno a otro y yo esperando ¿Qué puedo hacer? GRACIAS POR VUESTRA PACIENCIA
¿ Reparcelación ?, eso tiene pinta de que tu parcela está dentro de un sector a desarrollar urbanísticamente, que el que te vendió el terreno se ha comprometido a sacarlo adelante.
Una pregunta, ¿ esa zona dispone de todos los servivios urbanísticos, como calles asfaltadas, aceras, tendido eléctrico, abastecimiento de agua y alcantarillado público a pié de parcela, alumbrado público, zona verde, etc. ?
Una pregunta, ¿ esa zona dispone de todos los servivios urbanísticos, como calles asfaltadas, aceras, tendido eléctrico, abastecimiento de agua y alcantarillado público a pié de parcela, alumbrado público, zona verde, etc. ?
Todo está a medias tiene agua potable y alcantarillado no tiene aceras ni alumbrado ni asfato pero en este solar ya hay una casa y está habitada por otra parte mas allá de estas parcelas hay muchas casas mas por otra parte el ayuntamiento es un desastre hay un montòn de casas sin permiso y se han hecho y viven en ellas y no pasa nada y yo que lo quiero hacer bien no puedo no entiedo nada
Este planteamiento es radicalmente distinto a la consulta inicial, Pakito.
Creo que el arquitecto que te ha redactado el proyecto debería estudiar en que situación se encuentar tu parcela, por lo que dices, tu parcela podría tener la categoría de suelo urbano no consolidado ( SUNC ) con la consecuencia de no poder edificarse hasta que no disponga de todos los servicios urbanísticos requeridos para alcanzar la condición de solar.
El arquitecto debe, mas bien debió, asegurarse que el plan general no haya atribuído a tu parcela la condición de SUNC sometiéndola al régimen de actuaciones integradas, o como se llame en la ley urbanística de tu CCAA, por ser necesaria su urbanización o reurbanización mediante la ejecución de actuaciones integradas de urbanización.
En ese supuesto, conocer el sistema de ejecución y la persona o entidad adjudicataria del desarrollo de la unidad de actuación.
Es posible que tu parcela tenga que agruparse con el resto de las incluidas en una unidad de ejecución, para su nueva división ajustada al planeamiento.
Creo que el arquitecto que te ha redactado el proyecto debería estudiar en que situación se encuentar tu parcela, por lo que dices, tu parcela podría tener la categoría de suelo urbano no consolidado ( SUNC ) con la consecuencia de no poder edificarse hasta que no disponga de todos los servicios urbanísticos requeridos para alcanzar la condición de solar.
El arquitecto debe, mas bien debió, asegurarse que el plan general no haya atribuído a tu parcela la condición de SUNC sometiéndola al régimen de actuaciones integradas, o como se llame en la ley urbanística de tu CCAA, por ser necesaria su urbanización o reurbanización mediante la ejecución de actuaciones integradas de urbanización.
En ese supuesto, conocer el sistema de ejecución y la persona o entidad adjudicataria del desarrollo de la unidad de actuación.
Es posible que tu parcela tenga que agruparse con el resto de las incluidas en una unidad de ejecución, para su nueva división ajustada al planeamiento.
