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parcela rustica de entorno urbano
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Parcela rustica de entorno urbano
Tengo un cliente que tiene un negocio de hostelería en una parcela rústica de entorno urbano (Castilla y Leon). Tenemos todas las licencias preceptivas, pero el agua es de pozo y no hay alcantarillado, sino fosa séptica. a cien metros hay una urbanización de un pueblo incluido un centro comercial. El núcleo urbano del pueblo está a unos 3 Km. Pedido permiso al Ayuntamiento para enganchar en las conducciones, nos permiten enganchar en la conducción del pueblo, pero no en la de la urbanización, poniendo como excusa que el sector no está desarrollado y el agua es de otro ayuntamiento, existiendo un convenio tripartito entre el otro ayuntamiento, el del pueblo y una empresa privada que desarrolló la urbanización.
Con estos precedentes, pensáis que podemos tener alguna oportunidad de ganar el contencioso de la negativa de enganche? Me seria muy útil vuestra opinión.Gracias y Saludos
Con estos precedentes, pensáis que podemos tener alguna oportunidad de ganar el contencioso de la negativa de enganche? Me seria muy útil vuestra opinión.Gracias y Saludos
Y que dice ese convenio ?
Debes tener en cuenta que el ayuntamiento tiene las competencias en materia de planeamiento general para todo el municipio. Por lo tanto de otorgar licencias o denegarlas, cuando no son conforme con el ordenamiento jurídico.
Solamente cuando el municipio no disponga de los instrumentos de planeamiento general, podrá la CCAA subrogarse en las potestades municipales, lo cual no significa que varíen las razones para el otorgamiento de licencias. También cuando concurran circunstancias de interés supralocal.
Si consideras que el ayuntamiento no dispone de planeamiento aprobado o se cumplen los criterios exigidos por la CCAA para declarar de interés supralocal esa instalación hostelera, puedes solicitarlo en el Departamento de Urbanismo.
Un saludo.
Debes tener en cuenta que el ayuntamiento tiene las competencias en materia de planeamiento general para todo el municipio. Por lo tanto de otorgar licencias o denegarlas, cuando no son conforme con el ordenamiento jurídico.
Solamente cuando el municipio no disponga de los instrumentos de planeamiento general, podrá la CCAA subrogarse en las potestades municipales, lo cual no significa que varíen las razones para el otorgamiento de licencias. También cuando concurran circunstancias de interés supralocal.
Si consideras que el ayuntamiento no dispone de planeamiento aprobado o se cumplen los criterios exigidos por la CCAA para declarar de interés supralocal esa instalación hostelera, puedes solicitarlo en el Departamento de Urbanismo.
Un saludo.
Gracias PAC.
Te ponia quela comunidad autónoma de Castilla y León por la ley de urbanismo aplicable al terreno, ya que la protección que se otorga a las parcelas rústicas cualificadas no es igual en todas las comunidades.
Aclarado esto, como digo en el post, el establecimiento goza de todas las licencias precisas para su funcionamiento, en la Normas Subsidiarias del Pueblo, no viene desarrollado el sector donde se encuentra la parcela, hay un sector en desarrollo justo al lado, perode ahí no pedimos el agua, por eso precisamente, porque está en desarrollo. Sin embargo, en la consulta vinculantte al Ayuntamiento, nos ofrece el enganche en el pueblo, a tres Km. y no nos deja enganchar a 100 metros, que como digo es un área ya desarrollada y municipal. Desconozco de momento qué dice el convenio tripartito, pero no me parece muy legal que dos ayuntamientos le puedan dar en exclusiva a una empresa privada- cierto que es la que urbanizó-, pero repito que el sector está desarrollado: urbanizado, construido, con viviendas en uso, comercios, un centro comercial, etc, por lo que la conducción del agua debe de ser municipal igual que la del propio pueblo. El problema radica en que al ser a costa de mi cliente el coste de las obras, si tiene que enganchar a tres km, es elevadísimo, mientras en la misma conducción (las aguas provienen las de la urbanización y pueblo del mismo depósito), a 100 metros es mucho más asequible. Las licencias las tiene que otorgar el Ayuntamiento, pero es un acto reglado, mientras que me parece que aquí hay un trasfondo de cacicada, no me atrevo a decir fraude de ley, por la competencia que el establecimiento podría hacer a otros del mismo estilo, uno propiedad del alcalde del pueblo y otro de un concejal del equipo de gobierno -indemostrable por demás esa "maldad"-
Gracias por vuestro interés
Te ponia quela comunidad autónoma de Castilla y León por la ley de urbanismo aplicable al terreno, ya que la protección que se otorga a las parcelas rústicas cualificadas no es igual en todas las comunidades.
Aclarado esto, como digo en el post, el establecimiento goza de todas las licencias precisas para su funcionamiento, en la Normas Subsidiarias del Pueblo, no viene desarrollado el sector donde se encuentra la parcela, hay un sector en desarrollo justo al lado, perode ahí no pedimos el agua, por eso precisamente, porque está en desarrollo. Sin embargo, en la consulta vinculantte al Ayuntamiento, nos ofrece el enganche en el pueblo, a tres Km. y no nos deja enganchar a 100 metros, que como digo es un área ya desarrollada y municipal. Desconozco de momento qué dice el convenio tripartito, pero no me parece muy legal que dos ayuntamientos le puedan dar en exclusiva a una empresa privada- cierto que es la que urbanizó-, pero repito que el sector está desarrollado: urbanizado, construido, con viviendas en uso, comercios, un centro comercial, etc, por lo que la conducción del agua debe de ser municipal igual que la del propio pueblo. El problema radica en que al ser a costa de mi cliente el coste de las obras, si tiene que enganchar a tres km, es elevadísimo, mientras en la misma conducción (las aguas provienen las de la urbanización y pueblo del mismo depósito), a 100 metros es mucho más asequible. Las licencias las tiene que otorgar el Ayuntamiento, pero es un acto reglado, mientras que me parece que aquí hay un trasfondo de cacicada, no me atrevo a decir fraude de ley, por la competencia que el establecimiento podría hacer a otros del mismo estilo, uno propiedad del alcalde del pueblo y otro de un concejal del equipo de gobierno -indemostrable por demás esa "maldad"-
Gracias por vuestro interés
Efectívamente la regulación del uso del suelo no es exáctamente igual en todas las CCAA, cada una tiene su singularización. Pero hay una cuestión que aún con expresiones diferentes, en lo esencial, no cambia en ninguna de ellas al ser un principio que crea deberes y derechos para los propietarios en los usos del suelo.
EL REPARTO EQUITATIVO DE LAS CARGAS Y BENEFICIOS DEL PLANEAMIENTO.
En suelo rústico la Ley Urbanística de Castilla y León establece que en suelo rústico pueden autorizarse de forma EXCEPCIONAL determinados usos ( art. 23.2 g ) conforme al procedimiento regulado para éstos casos ( art. 25.1 b ), es decir con autorización de la CCAA, previa obtención de la licencia municipal, asimismo para que puedan autorizarse usos EXCEPCIONALES en suelo rústico como el de las instaliciones hosteleras que citas, los promotores deben cumplir, además del planeamiento municipal, unas condiciones de obligado cumplimiento ( art. 25.3 ), " resolver la dotación de los servicios que precise, así como las repercusiones que produzca en la capacidad y funcionalidad de las redes de servicios e infraestructuras existentes ".
En otras palabras, la instalación debe de proveerse de todos los servicios urbanísticos necesarios y exigibles para obtener la preceptiva licencia de actividad.
¿ Conexión con las redes de la urbanización ejecutada o en desarrollo, da igual ?
Debes considerar que los propietarios de ese suelo se han tenido que costear todas las obras de urbanización, conexiones a los sistemas generales y sus redes de servicios a sus expensas y como debes saber en el Plan Parcial de desarrollo de los sectores, se tuvo que estimar un caudal de suministro de agua para satisfacer las necesidades y usos previstos en los sectores y, como no puede ser de otra manera, en el Proyecto de Urbanización que se aprobara, se proyectarían unas conducciones ajustadas a tales necesidades y no otras, debiendolas conectar al punto de la red del sistema general que les haya indicado el ayuntamiento, incluso es posible que se hayan visto obligados a sufragar el coste del refuerzo o ampliación del propio sistema general.
Si ahora a tu cliente, se le permitiera conectar a los sistemas locales de las urbanizaciones, se vulneraría la consecución de uno de los objetivos fundamentales desde la Ley del Suelo de 1.956, impedir la desigual distribución de las cargas y beneficios del planeamiento y con su conculcación generaría a tu cliente un enriquecimiento ilícito al obtener un beneficio sin haber contribuído a sufragar las cargas necesarias para su obtención.
¿ Que la Junta de Compensación del sector desarrollado ha ofrecido y el ayuntamiento a aceptado las cesiones obligatorias y gratuítas ?
Si ese hecho se ha producido no modifica en nada lo que te he dicho en los párrafos anteriores, pues el ayuntamiento está obligado a afectar a los usos previstos en el Plan Parcial del sector cedente, las cesiones recibidas.
En mi opinión el ayuntamiento está actuando como está obligado a hacerlo, lo que sí sería una cacicada, en mi opinión, imponer a los sectores que han costeado unas cargas urbanísticas para estar a su servicio, la conexión a esas infraestructuras de alguien que no ha contribuído a ellas.
Por las razones que te expongo y otras que se podrían aducir, creo que plantearle un contencioso-administrativo al ayuntamiento, sería un error.
Un saludo.
EL REPARTO EQUITATIVO DE LAS CARGAS Y BENEFICIOS DEL PLANEAMIENTO.
En suelo rústico la Ley Urbanística de Castilla y León establece que en suelo rústico pueden autorizarse de forma EXCEPCIONAL determinados usos ( art. 23.2 g ) conforme al procedimiento regulado para éstos casos ( art. 25.1 b ), es decir con autorización de la CCAA, previa obtención de la licencia municipal, asimismo para que puedan autorizarse usos EXCEPCIONALES en suelo rústico como el de las instaliciones hosteleras que citas, los promotores deben cumplir, además del planeamiento municipal, unas condiciones de obligado cumplimiento ( art. 25.3 ), " resolver la dotación de los servicios que precise, así como las repercusiones que produzca en la capacidad y funcionalidad de las redes de servicios e infraestructuras existentes ".
En otras palabras, la instalación debe de proveerse de todos los servicios urbanísticos necesarios y exigibles para obtener la preceptiva licencia de actividad.
¿ Conexión con las redes de la urbanización ejecutada o en desarrollo, da igual ?
Debes considerar que los propietarios de ese suelo se han tenido que costear todas las obras de urbanización, conexiones a los sistemas generales y sus redes de servicios a sus expensas y como debes saber en el Plan Parcial de desarrollo de los sectores, se tuvo que estimar un caudal de suministro de agua para satisfacer las necesidades y usos previstos en los sectores y, como no puede ser de otra manera, en el Proyecto de Urbanización que se aprobara, se proyectarían unas conducciones ajustadas a tales necesidades y no otras, debiendolas conectar al punto de la red del sistema general que les haya indicado el ayuntamiento, incluso es posible que se hayan visto obligados a sufragar el coste del refuerzo o ampliación del propio sistema general.
Si ahora a tu cliente, se le permitiera conectar a los sistemas locales de las urbanizaciones, se vulneraría la consecución de uno de los objetivos fundamentales desde la Ley del Suelo de 1.956, impedir la desigual distribución de las cargas y beneficios del planeamiento y con su conculcación generaría a tu cliente un enriquecimiento ilícito al obtener un beneficio sin haber contribuído a sufragar las cargas necesarias para su obtención.
¿ Que la Junta de Compensación del sector desarrollado ha ofrecido y el ayuntamiento a aceptado las cesiones obligatorias y gratuítas ?
Si ese hecho se ha producido no modifica en nada lo que te he dicho en los párrafos anteriores, pues el ayuntamiento está obligado a afectar a los usos previstos en el Plan Parcial del sector cedente, las cesiones recibidas.
En mi opinión el ayuntamiento está actuando como está obligado a hacerlo, lo que sí sería una cacicada, en mi opinión, imponer a los sectores que han costeado unas cargas urbanísticas para estar a su servicio, la conexión a esas infraestructuras de alguien que no ha contribuído a ellas.
Por las razones que te expongo y otras que se podrían aducir, creo que plantearle un contencioso-administrativo al ayuntamiento, sería un error.
Un saludo.
Muchas gracias PAC. Tu razonamiento es impecable, únicamente decirte que mi cliente se ha ofrecido a pagar la parte que le corresponde por el enganche a una red que ahora ya es municipal, ademas de correr con los gastos que supone la acometida. De todos modos estoy intentando convencerle de que espere un poco pues se está urbanizando toda la zona y no tardará en reclaificarse su parcela y las colindantes, en las que existen ya algunas viviendas y hablando con el Ayuntamiento me dijeron que inmediatamente que se urbanizara el sector P que lo está haciendo actuamente el siguiiente es el de mi cliente, que ya están estudiando la nodificación de las normas urbanísticas. Igulamente nos han ofrecido colaboración los promotores de la urbanización del sector P, pues la fosa séptica en las proximidades les perjudica para la venta de los pisos.
