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Para Jose Luis
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Hola Marta:
Hoy no he tenido mucho trabajo en mi despacho. Me he acordado de buscar sentencias sobre la duración de los contratos de arrendamiento, para los casos que se estipule una DURACION ILIMITADA, en base al art. 1.543 del C. Civil. El resultado no ha podido ser mas positivo. Las sentencias que te cito se las deberás poner en conocimiento de tu abogado, asi como los artículos citados por mi.
ARRENDAMIENTO DE PREDIOS URBANOS; PLAZO DE DURACION. La expresión de ser el contrato de duración indefinida, en cuanto es contraria a la naturaleza y carácter temporal del arrendamiento, tanto supone como ausencia de plazo de él, que debe regirse por el artículo 1581 del Código Civil
T.S. (Sala 1.ª). Sentencia 9 diciembre 1985.
P.: Fernández Rodríguez.
Otras sentencias del Tribunal Supremo que están a favor de mi tesis son las siguientes:
STS de 19/01/1965 ( RJ 1965, 202 )
STS de 9/07/1979 (RJ 1979, 2935 )
STS de 7/06/1979 (RJ 1979, 2344 )
STS de 21/05/1958 ( RJ 1958, 2094 )
Son cinco sentencias que, en resumen, vienen a establecer que los contratos de arrendamientos no podrán establecerse por tiempo ilimitado ya que el arrendamiento, en si mismo, es esencialmente temporal y así lo establece el art. 1.543.
Si con todo esto tu abogado no gana el juicio, mejor será que se dedique a otro oficio.
No se deberá pagar ninguna indemnización, a no ser que se estableciese en el contrato.
Mucha suerte.
Hoy no he tenido mucho trabajo en mi despacho. Me he acordado de buscar sentencias sobre la duración de los contratos de arrendamiento, para los casos que se estipule una DURACION ILIMITADA, en base al art. 1.543 del C. Civil. El resultado no ha podido ser mas positivo. Las sentencias que te cito se las deberás poner en conocimiento de tu abogado, asi como los artículos citados por mi.
ARRENDAMIENTO DE PREDIOS URBANOS; PLAZO DE DURACION. La expresión de ser el contrato de duración indefinida, en cuanto es contraria a la naturaleza y carácter temporal del arrendamiento, tanto supone como ausencia de plazo de él, que debe regirse por el artículo 1581 del Código Civil
T.S. (Sala 1.ª). Sentencia 9 diciembre 1985.
P.: Fernández Rodríguez.
Otras sentencias del Tribunal Supremo que están a favor de mi tesis son las siguientes:
STS de 19/01/1965 ( RJ 1965, 202 )
STS de 9/07/1979 (RJ 1979, 2935 )
STS de 7/06/1979 (RJ 1979, 2344 )
STS de 21/05/1958 ( RJ 1958, 2094 )
Son cinco sentencias que, en resumen, vienen a establecer que los contratos de arrendamientos no podrán establecerse por tiempo ilimitado ya que el arrendamiento, en si mismo, es esencialmente temporal y así lo establece el art. 1.543.
Si con todo esto tu abogado no gana el juicio, mejor será que se dedique a otro oficio.
No se deberá pagar ninguna indemnización, a no ser que se estableciese en el contrato.
Mucha suerte.
Un juez no vería con buenos ojos una claúsula que diga que el contrato es indefinido porque el art. 1.543 del código civil español establece que los arrendamientos de cosas ( el tuyo esta dentro de esta clase ) una de las partes se obliga a dar a otra el goce o uso de una cosa POR TIEMPO DETERMINADO.
Simplemente por eso, un juez no puede determinar sin e die la duración de un contrato. En base a eso y teneindo en cuenta que es un arrendamiento de industria y en aplicación del art. 1.581, lo que haria yo seria lo siguiente:
1º.- Comunicar al arrendatario ( de forma fehaciente por fax o notarialmente ) que el próximo dia 30 de marzo ( a pasado 1 mes con creces, teniendo en cuenta que la renta se paga por meses ) queda resuelto definitivamente el contrato de arrendamiento de industria y que no se concederá ninguna prorroga más ni tan siquiera por tacita reconducción.
2º.- Esperar a ver que contesta.!! Imaginate que se informa y que quiere renegociar un nuevo contrato.
3º.- Caso de no contestar, tu madre, que es la dueña de 1/2 mitad indivisa y los herederos de tu padre deberian presentar una demanda de resolución de contrato de arrendamiento de industria ante los Juzgados de Oviedo. La demanda debe basarse en lo siguiente:
A).- Que el contrato es de industria ( art. 3 de la LAU 1964)
B).- Que el contrato es por meses ( art. 1.581 C.C.)
c).- Que la claúsula TIEMPO ILIMITADO, es nula de pleno derecho por contravenir lo dispuesto en el art. 1.543 C.C.
D).- Y por último, se puede alegar ( para mayor abundamiento y vencer la resistencia de la otra parte ) que la claúsula TIEMPO ILIMITADO fue puesta por imposición de la otra parte y abusando de la edad y situación de tu padre y que en todo momento fue desconocida su inserción por tu madre ( considero que el local es un bien ganancial ).
Y si al final el juez no te dá la razon. Pues nada. Lo habras intentado y unicamente has perdido algo de dinero por los gastos de abogados y procuradores ( la minuta no puede ser muy elevada dada la cuantía del arrendamiento ) Pero. . . . . . . . . . . y si lo ganas, que creo es lo mas probable. Tendras un local que seguramente puedas arrendar por mas dinero y por menos plazo y. . . . a vivir que son dos dias.
De cobardes no se ha escrito nunca ninguna página. De valientes. . . . . . muchisimas. SUERTE
Simplemente por eso, un juez no puede determinar sin e die la duración de un contrato. En base a eso y teneindo en cuenta que es un arrendamiento de industria y en aplicación del art. 1.581, lo que haria yo seria lo siguiente:
1º.- Comunicar al arrendatario ( de forma fehaciente por fax o notarialmente ) que el próximo dia 30 de marzo ( a pasado 1 mes con creces, teniendo en cuenta que la renta se paga por meses ) queda resuelto definitivamente el contrato de arrendamiento de industria y que no se concederá ninguna prorroga más ni tan siquiera por tacita reconducción.
2º.- Esperar a ver que contesta.!! Imaginate que se informa y que quiere renegociar un nuevo contrato.
3º.- Caso de no contestar, tu madre, que es la dueña de 1/2 mitad indivisa y los herederos de tu padre deberian presentar una demanda de resolución de contrato de arrendamiento de industria ante los Juzgados de Oviedo. La demanda debe basarse en lo siguiente:
A).- Que el contrato es de industria ( art. 3 de la LAU 1964)
B).- Que el contrato es por meses ( art. 1.581 C.C.)
c).- Que la claúsula TIEMPO ILIMITADO, es nula de pleno derecho por contravenir lo dispuesto en el art. 1.543 C.C.
D).- Y por último, se puede alegar ( para mayor abundamiento y vencer la resistencia de la otra parte ) que la claúsula TIEMPO ILIMITADO fue puesta por imposición de la otra parte y abusando de la edad y situación de tu padre y que en todo momento fue desconocida su inserción por tu madre ( considero que el local es un bien ganancial ).
Y si al final el juez no te dá la razon. Pues nada. Lo habras intentado y unicamente has perdido algo de dinero por los gastos de abogados y procuradores ( la minuta no puede ser muy elevada dada la cuantía del arrendamiento ) Pero. . . . . . . . . . . y si lo ganas, que creo es lo mas probable. Tendras un local que seguramente puedas arrendar por mas dinero y por menos plazo y. . . . a vivir que son dos dias.
De cobardes no se ha escrito nunca ninguna página. De valientes. . . . . . muchisimas. SUERTE
Muchas gracias por todo Jose Luis. La verdad es que este tema lo he estado mirando con mi novio (estudiante de derecho) porque yo creo que tiene que haber una solución. Los abogados a los que ha consultado mi madre dicen que no tiene ninguna, pero yo me niego a creerlo.
En este momento lo que me produce confusión es el término "ilimitado" ya que puede entenderse como que no tiene límite y por tanto no tiene fin. Por el contrario, el término "indefinido" puede significar que o bien, no se ha definido un fin de contrato y se podría aplicar el art. 1.581 CC, o bien que "indefinido" sea igual a "ilimitado" y el contrato sea infinito. No se si me explico, pero esos términos quizás conlleven a confusión.
Por otrolado, ¿qué quiere decir que un juez no vería con buenos ojos la redacción de un contrato indefinido?.
Un saludo. Mi dirección de correo electrónico es marta@miragis.net.
En este momento lo que me produce confusión es el término "ilimitado" ya que puede entenderse como que no tiene límite y por tanto no tiene fin. Por el contrario, el término "indefinido" puede significar que o bien, no se ha definido un fin de contrato y se podría aplicar el art. 1.581 CC, o bien que "indefinido" sea igual a "ilimitado" y el contrato sea infinito. No se si me explico, pero esos términos quizás conlleven a confusión.
Por otrolado, ¿qué quiere decir que un juez no vería con buenos ojos la redacción de un contrato indefinido?.
Un saludo. Mi dirección de correo electrónico es marta@miragis.net.
La fecha en este caso no importa para nada. Este contrato no se somete a la LAU ni a la modificación del Decreto Boyer. Su regulación legal se encuentra en el mismo contrato ( acuerdo de voluntades ) y en el código Civil. Por tanto, en este sentido sales beneficiada. Pero nos encontramos que una de las claúsulas dice que la duración es "ilimitada". Yo creo que es de aplicación el art. 1.581 del código civil que dispone:
Si no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por dias cuando es diario.
Un juez no veria con buenos ojos la redacción de un contrato indefinido ( art. 7.2 del código civil ). Nuevamente te reitero que busque un abogado en tu lugar de residencia. Preferentemente que tenga ya "algunas canas". Tienes mucho que ganar. En lo sucesivo si quieres tenerme informado me envias tus noticias a jlpr4541@mixmail.com y con mucho gusto te daré mi opinión. No te lo he dicho antes, soy abogado y siempre me han caido muy bien los asturianos.
Si no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por dias cuando es diario.
Un juez no veria con buenos ojos la redacción de un contrato indefinido ( art. 7.2 del código civil ). Nuevamente te reitero que busque un abogado en tu lugar de residencia. Preferentemente que tenga ya "algunas canas". Tienes mucho que ganar. En lo sucesivo si quieres tenerme informado me envias tus noticias a jlpr4541@mixmail.com y con mucho gusto te daré mi opinión. No te lo he dicho antes, soy abogado y siempre me han caido muy bien los asturianos.
Jose Luis, ya he mirado el contrato y pone lo siguiente:
D....., y su esposa, son propietarios del establecimiento denominado ...sito en la calle..., así como de todos sus útiles, utensilios y enseres necesarios para el normal desenvolvimiento del mismo, encontrándose en este momento en pleno y legal funcionamiento, constituyendo una unidad patrimonial en marcha y dispuesta para seguir siéndolo, de las citadas en le artículo 4 de la vigente LAU.
Dicho negocio figura bajo la titularidad de D...(ahora difunto), ahora arrendador, y en el interior del mismo se encuentran una serie de mercaderías propias del negocio, q no se enumeran por conocerlas sobradamente tanto arrendador como arrendatario.
y esto expuesto, ACUERDAN:
D..., arrienda a D..., la industria de cafe bar de su propiedad antes descrito con todos los elementos, maquinarias, enseres y útiles existentes en la actualidad en el local destinado a negocio q se arrienda, q no se enumeran en inventario por conocerlos sobradamente ambas partes y q a todos los efectos legales se consideran integrantes de este contrato.
El precio del contrato es 155000 pts mensuales, pagaderas por meses adelantados durante los primeros 36 meses del arrendamiento. a partir del mes 36 la renta podrá ser revisada conforme a los indices de aumento del coste de la vida q fijen los organismos competentes, pero fijando como renta base para dicha revision la cifra de 90.000 pts mensuales.
El arrendatario SR..., no podrá variar el objeto del negocio q alquila mediante el presente contrato ni el destino de su maquinaria y enseres,
El plazo de duración de este contrato es ILIMITADO.
La renta abonada lo será dentro de los 5 primeros días de cada mes.
El incumplimiento por parte del arrendatario del abono de la renta estipulada a su puntual vencimiento llevará consigo la anulación de este contrao con pérdida de cuantos derechos este otorga.
Y, en prueba de conformidad con cuantos antecedentes y con voluntad de obligarse, firman....
a fecha de 30 de agosto de 1985.
ESTE ES EL CONTRATO, POSTERIOR POR TANTO AL DECRETO BOYER. ¿EXISTE ALGÚN AGUJERO LEGAL? NO HAGO MÁS Q DARLE VUELTAS Y NO LE ENCUENTRO SOLUCIÓN.
D....., y su esposa, son propietarios del establecimiento denominado ...sito en la calle..., así como de todos sus útiles, utensilios y enseres necesarios para el normal desenvolvimiento del mismo, encontrándose en este momento en pleno y legal funcionamiento, constituyendo una unidad patrimonial en marcha y dispuesta para seguir siéndolo, de las citadas en le artículo 4 de la vigente LAU.
Dicho negocio figura bajo la titularidad de D...(ahora difunto), ahora arrendador, y en el interior del mismo se encuentran una serie de mercaderías propias del negocio, q no se enumeran por conocerlas sobradamente tanto arrendador como arrendatario.
y esto expuesto, ACUERDAN:
D..., arrienda a D..., la industria de cafe bar de su propiedad antes descrito con todos los elementos, maquinarias, enseres y útiles existentes en la actualidad en el local destinado a negocio q se arrienda, q no se enumeran en inventario por conocerlos sobradamente ambas partes y q a todos los efectos legales se consideran integrantes de este contrato.
El precio del contrato es 155000 pts mensuales, pagaderas por meses adelantados durante los primeros 36 meses del arrendamiento. a partir del mes 36 la renta podrá ser revisada conforme a los indices de aumento del coste de la vida q fijen los organismos competentes, pero fijando como renta base para dicha revision la cifra de 90.000 pts mensuales.
El arrendatario SR..., no podrá variar el objeto del negocio q alquila mediante el presente contrato ni el destino de su maquinaria y enseres,
El plazo de duración de este contrato es ILIMITADO.
La renta abonada lo será dentro de los 5 primeros días de cada mes.
El incumplimiento por parte del arrendatario del abono de la renta estipulada a su puntual vencimiento llevará consigo la anulación de este contrao con pérdida de cuantos derechos este otorga.
Y, en prueba de conformidad con cuantos antecedentes y con voluntad de obligarse, firman....
a fecha de 30 de agosto de 1985.
ESTE ES EL CONTRATO, POSTERIOR POR TANTO AL DECRETO BOYER. ¿EXISTE ALGÚN AGUJERO LEGAL? NO HAGO MÁS Q DARLE VUELTAS Y NO LE ENCUENTRO SOLUCIÓN.
Si el local estaba dotado( hasta de bebidas) y sigue siendo un bar, es claro que lo que se arrendó fue una industria. Siendo así, la duración del contrato será la estipulada en el mismo.(1.565 C. Civil ) y si ha vencido se está prorogando por plazos iguales ( 1.566 C. Civil ), y si en el contrato no se estipuló plazo habrá que estar a lo dispuesto en el art. 1.581. ( en legislación de esta pagina puedes buscar Codigo Civil y veras el contenido de esos artículos ).
En cuanto a la exclusión de los arrendamientos de industria de la LAU, comenta a tu abogado que mire el art. 3 de la LAU de 1.964.
Creo que estás de enhorabuena y que podrás recuperar pronto el bar.
Si me tienes que contestar nuevamente no inicies un nuevo foro, sigue con éste o con el anterior. Asi se puede leer la secuencia entera de las preguntas y contestaciones.
En cuanto a la exclusión de los arrendamientos de industria de la LAU, comenta a tu abogado que mire el art. 3 de la LAU de 1.964.
Creo que estás de enhorabuena y que podrás recuperar pronto el bar.
Si me tienes que contestar nuevamente no inicies un nuevo foro, sigue con éste o con el anterior. Asi se puede leer la secuencia entera de las preguntas y contestaciones.
Para jose luis
Gracias pro tu respuesta, Jose Luis. Te digo que el bar estaba dotado de todo para el desarrollo de la actividad (hasta las bebidas les dejamos) y creo que el contrato habla de "alquiler" a secas, me tendré q mirar si es un arrendamiento de negocio o de industria para el lunes y volveré a escribir.
Muchas gracias.
Muchas gracias.
