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Pai-comunidad valenciana-indemnización
Nueva cuestión:
En la fase de información pública presenta alegaciones a la proposición jurídico-económica presentada por el agente urbanizador al que finalmete se le adjudicó el PAI (gestión indirecta) por parte del Ayuntamiento.
Una de las alegaciones fue: Solicité revision del valor m2 suelo bruto fijado en dicha proposción del agente urbanizador y propuso como valor de mercado de m2 suelo bruto 400 € (por debajo aún de lo que se esta pagando actualmente). Resolución del Ayuntamiento a la alegación: De acuerdo con lo dispuesto en el informe del Arquitecto Municipal el valor del m2 del suelo bruto fijado por el agente urbanizador lo considera inferior al valor de mercado ("faltaría más"), pero considera excesiva mi valoración del suelo bruto presentada en la alegación, considerando como vaor de mercado adecuado el de 150 € m2 ("Pa desconjonarse").
PREGUNTA: ¿CÓMO SE CALCULA EL VALOR DEL M2 DEL SUELO BRUTO? Según el arquitecto y el ayuntamiento, Según el VALOR DEL MERCADO, y entonces ¿CÓMO SE DETERMINA EL VALOR DEL MERCADO? ¿QUE LEY ESTABLECE EL CÁLCULO?. Porque el valor del mercado es libre (sistema capitalista o no), digo yo, y aquí lo del mercado se lo han pasado por los... GRACIAS A TODO, SEGUIRÉ LUCHANDO PORQUE NO HAY NADA QUE ME JOD... MÁS QUE PIENSEN QUE LA GENTE ES TONTA DEL CULO.
En la fase de información pública presenta alegaciones a la proposición jurídico-económica presentada por el agente urbanizador al que finalmete se le adjudicó el PAI (gestión indirecta) por parte del Ayuntamiento.
Una de las alegaciones fue: Solicité revision del valor m2 suelo bruto fijado en dicha proposción del agente urbanizador y propuso como valor de mercado de m2 suelo bruto 400 € (por debajo aún de lo que se esta pagando actualmente). Resolución del Ayuntamiento a la alegación: De acuerdo con lo dispuesto en el informe del Arquitecto Municipal el valor del m2 del suelo bruto fijado por el agente urbanizador lo considera inferior al valor de mercado ("faltaría más"), pero considera excesiva mi valoración del suelo bruto presentada en la alegación, considerando como vaor de mercado adecuado el de 150 € m2 ("Pa desconjonarse").
PREGUNTA: ¿CÓMO SE CALCULA EL VALOR DEL M2 DEL SUELO BRUTO? Según el arquitecto y el ayuntamiento, Según el VALOR DEL MERCADO, y entonces ¿CÓMO SE DETERMINA EL VALOR DEL MERCADO? ¿QUE LEY ESTABLECE EL CÁLCULO?. Porque el valor del mercado es libre (sistema capitalista o no), digo yo, y aquí lo del mercado se lo han pasado por los... GRACIAS A TODO, SEGUIRÉ LUCHANDO PORQUE NO HAY NADA QUE ME JOD... MÁS QUE PIENSEN QUE LA GENTE ES TONTA DEL CULO.
No dices qué tipo de suelo es, pero nunca, repito nunca es el valor del mercado "libre", el valor del mercado que te indican no es lo mismo que el juego de la ley de la oferta y la demanda, máxime cuando está sin urbanizar.
Para las valoraciones se está a la ley del suelo del 98, pero no indica cantidades, sino formas de calcularlo.
Para las valoraciones se está a la ley del suelo del 98, pero no indica cantidades, sino formas de calcularlo.
Se tiene en cuenta cómo es el suelo ahora y no cómo será, es evidente que si hay un agente urbanizador, en algún momento, sea ahora o después, será urbanizable.
Pues si es rústico, el valor es mínimo, el valor del terreno rústico es escaso, ahí está la ganancia que obtienen estos "agentes urbanizadores", ellos pagan a precio de rústico, lo recalifican (seguramente a través de un convenio urbanístico) y es ahí donde ganan.
Si deberían haberlo puesto en la resolución? pues sí, pero tampoco es necesario, si no estás de acuerdo, siempre te queda el contencioso, pero ya te digo que intentes obtener lo máximo posible y no entres en juicios, pues poco más podrías obtener y encima te costaría dinero.
Pues si es rústico, el valor es mínimo, el valor del terreno rústico es escaso, ahí está la ganancia que obtienen estos "agentes urbanizadores", ellos pagan a precio de rústico, lo recalifican (seguramente a través de un convenio urbanístico) y es ahí donde ganan.
Si deberían haberlo puesto en la resolución? pues sí, pero tampoco es necesario, si no estás de acuerdo, siempre te queda el contencioso, pero ya te digo que intentes obtener lo máximo posible y no entres en juicios, pues poco más podrías obtener y encima te costaría dinero.
Del pozo gracias por contestar pero quisiera matizar una cosa: En la CCVValenciana cuando se aprueba un PAI tiene como finalidad URBANIZAR un determinado sector, es decir, una vez aprobado el PAI el suelo rústico se reclasifica a suelo urbanizable. Lo que ocurre es que en el anteproyecto o proyecto de urbanización se fijan las distintas indemnizaciones, entre ellas, las indemnizaciones para los pequeños propietarios de terrenos rústicos que no alcanzan la mitat de la parcela mínima edificable y que por tanto no tienen derecho individualmente a la adjudicación de nuevos terrenos en el proyecto de reparcelación. ¡Ahí esta parte del negocio "especulador" del agente urbanizador (gestión indirecta)". Mi pregunta es, ¿EXISTE EN LA LEY DEL SUELO ALGUNA FÓRMULA PARA EL CÁLCULO DE LA INDEMNIZACIÓN DEL SUELO RÚSTICO RECALIFICADO O LO ESTABLECE EL AGENTE URBANIZADOR DE ACUERDO CON EL AYUNTAMIENTO DISCRECIONALEMTE, CÓMO SE CALCULA ESE valor del mercado del que hablan?
Vamos a ver, el valor de mercado no esta legislado, es la consecuencia de un estudio de la oferta y la demanda, aunque casi siempre se queda recducido al de oferta, hay otras valoraciones mas tecnicas y perjudiciales, normalmente para los implicados, propìetarios de terrenos, pero siempre queda la posibilidad de presentar un plan de urbanización , lease desarrollo, propio que tiene preferencia sobre el del agente urbanizador, es facil quedarse a verlas venir y que otro pague mas por lo que nosotros no estamos dispuestos a hecar
Gracias HISPALIS, pero quiero puntualizarte dos cosas:
1º la LRAU en si misma no es una mala ley, ya que su finalidad era poner en el mercado suelo urbanizable para bajar el precio de la vivienda, ya que anteriormente los pequeños propietarios tenían la llave de la urbanización de la ciudad, y se decía que estos bloqueaban los terrenos para especular.
2º Ninguno de nosotros somo tontos, la LRAU si que da preferencia teoricamente, pero en la realidad esto es meramente teorico, la información, publicidad y plazos de estos son los que son amen de otras circunstancias que todos conocemos pero que no se pueden decir en voz alta.
La situación real es la siguiente: el precio de la vivienda en la comunidad Valen. sigue subiendo de forma desmesurada, a pesar de existir mas terrenos urbanizables en el mercado, es decir, que hay otros factores que distorsionan el precio, no únicamente el pequño propietario, yo lo que digo es que si al pequeño propietario se le indemniza con "quatro perras" tambíen es justo que el precio de la vivienda tenga un precio proporcionado o sino que se le pague a precio real de MERCADO.
Por último, el gran problema de LRAU a radicado en la falta de su posterior desarrollo reglamentario y en la aplicación e interpretación muy discrecional, mejor dicho arbitraría de sus preceptos, favoreciendo el cambio de la especualción de manos de los pequeños propietarios a manos del "agente urbanizador" que ni es propietario y en muchos casos simplemente se trata de un TESTAFERRO, cuya obejetivo no es urbanizar nada sino simplemente especular.
Es cierto el pequño propietario sólo hace que esperar y vender al mejor postor, pero tal y como estan las cosas pocas cosas más puede hacer. Lo importante no es quien urbaniza sino como se urbaniza. ESO CREO Y OPINO.
1º la LRAU en si misma no es una mala ley, ya que su finalidad era poner en el mercado suelo urbanizable para bajar el precio de la vivienda, ya que anteriormente los pequeños propietarios tenían la llave de la urbanización de la ciudad, y se decía que estos bloqueaban los terrenos para especular.
2º Ninguno de nosotros somo tontos, la LRAU si que da preferencia teoricamente, pero en la realidad esto es meramente teorico, la información, publicidad y plazos de estos son los que son amen de otras circunstancias que todos conocemos pero que no se pueden decir en voz alta.
La situación real es la siguiente: el precio de la vivienda en la comunidad Valen. sigue subiendo de forma desmesurada, a pesar de existir mas terrenos urbanizables en el mercado, es decir, que hay otros factores que distorsionan el precio, no únicamente el pequño propietario, yo lo que digo es que si al pequeño propietario se le indemniza con "quatro perras" tambíen es justo que el precio de la vivienda tenga un precio proporcionado o sino que se le pague a precio real de MERCADO.
Por último, el gran problema de LRAU a radicado en la falta de su posterior desarrollo reglamentario y en la aplicación e interpretación muy discrecional, mejor dicho arbitraría de sus preceptos, favoreciendo el cambio de la especualción de manos de los pequeños propietarios a manos del "agente urbanizador" que ni es propietario y en muchos casos simplemente se trata de un TESTAFERRO, cuya obejetivo no es urbanizar nada sino simplemente especular.
Es cierto el pequño propietario sólo hace que esperar y vender al mejor postor, pero tal y como estan las cosas pocas cosas más puede hacer. Lo importante no es quien urbaniza sino como se urbaniza. ESO CREO Y OPINO.
si se aprueba el pai la valoracion segun la ley de del suelo y valoraciones sera
0.9 x a.u. x v.r. x superficie
0.9 por la cesion maxima del 10%
a.u. el aprovechamiento urbanistico del pai
v. r. valor de repercusion del suelo calculado de acuerdo a las normas catastrales o sea por el metodo residual
superficie de la parcela
se descuentan los gastos de urbanizacion
un saludo
0.9 x a.u. x v.r. x superficie
0.9 por la cesion maxima del 10%
a.u. el aprovechamiento urbanistico del pai
v. r. valor de repercusion del suelo calculado de acuerdo a las normas catastrales o sea por el metodo residual
superficie de la parcela
se descuentan los gastos de urbanizacion
un saludo
