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Pago por coeficientes
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Pago por coeficientes
Buenos días:
He leido su foro y la verdad es que ayuda mucho leer todas las respuestas. Opino que la ley de propiedad es tan ambigua que hay muchísimos vecinos enfrentados. Mi problema es que en la comunidad la diferencia de coeficientes es bastante grande. En una ocasión se establecieron porcentajes pero firmaron todos los vecinos menos uno y ese uno denunció a los demás porque el acuerdo era ilegal por falta de unanimidad. Después, mi marido siguió adelante pagando sólo la parte del coeficiente que nos corresponde. Nos denunciaron y tuvimos pagar la diferencia hasta llegar al pago por partes iguales. Antes no me encargaba de ello, pero ahora por razones familiares, he empezado a encargarme yo. La semana pasada fui a la reunión y me encontré con que por posibles derramas para obras en las que tampoco se van a aplicar porcentajes el administrador estableció una cuota de 80 euros para todos. Dije que no me parecía bien pero no hice constar mi voto en contra porque en aquél momento no conocía esa opción. En la siguiente reunión van a llevar los presupuestos del arreglo de fachada y cambios en el portal que se pagarán con el dinero de la comunidad, quiero saber cómo pedir la aplicación de porcentajes a pesar de que acepté la cuota y cómo puedo empezar a plantear el cambio de los estatutos para que se respeten los coeficientes, sabiendo que hay vecinos que no quieren y que, por supuesto, el administrador de fincas es el primer interesado en no cambiar nada. Muchísimas gracias de antemano.
He leido su foro y la verdad es que ayuda mucho leer todas las respuestas. Opino que la ley de propiedad es tan ambigua que hay muchísimos vecinos enfrentados. Mi problema es que en la comunidad la diferencia de coeficientes es bastante grande. En una ocasión se establecieron porcentajes pero firmaron todos los vecinos menos uno y ese uno denunció a los demás porque el acuerdo era ilegal por falta de unanimidad. Después, mi marido siguió adelante pagando sólo la parte del coeficiente que nos corresponde. Nos denunciaron y tuvimos pagar la diferencia hasta llegar al pago por partes iguales. Antes no me encargaba de ello, pero ahora por razones familiares, he empezado a encargarme yo. La semana pasada fui a la reunión y me encontré con que por posibles derramas para obras en las que tampoco se van a aplicar porcentajes el administrador estableció una cuota de 80 euros para todos. Dije que no me parecía bien pero no hice constar mi voto en contra porque en aquél momento no conocía esa opción. En la siguiente reunión van a llevar los presupuestos del arreglo de fachada y cambios en el portal que se pagarán con el dinero de la comunidad, quiero saber cómo pedir la aplicación de porcentajes a pesar de que acepté la cuota y cómo puedo empezar a plantear el cambio de los estatutos para que se respeten los coeficientes, sabiendo que hay vecinos que no quieren y que, por supuesto, el administrador de fincas es el primer interesado en no cambiar nada. Muchísimas gracias de antemano.
Le dejo una contestación al respecto de su pregunta hecha por un abogado.
Las cuotas de los vecinos en la Comunidad de Propietarios
José-Luis Prieto, 19/5/2006
Hasta ahora es práctica habitual la distribución de los gastos comunes de los edificios organizados en régimen de Propiedad Horizontal a partes iguales entre los co-propietarios. La reciente jurisprudencia del tribunal Supremo permite que un sólo vecino, si cumple determinados requisitos, obligue a toda la Comunidad a adaptar las cuotas a las circunstancias de cada piso, local o plaza de garaje.
Así, el hecho de que durante muchos años todos los vecinos hayan estado pagando la misma cuota no significa que deba seguir siendo así si el título constitutivo de la Comunidad no lo prevé de ese modo.
El título constitutivo es el nombre que se da legalmente a la Escritura notarial que el promotor de la construcción de un edificio inscribe en el Registro de la Propiedad para dividir el inmueble en co-propiedades, otorgándole unas primeras normas de funcionamiento. Por imperativo legal, en dichas Escrituras se asigna un porcentaje a cada piso, local o plaza de garaje, que se denomina coeficiente o cuota de participación: Es el porcentaje de la Comunidad que a todos los efectos corresponde a cada propietario.
Por ejemplo: En casos como el hundimiento de edificios enteros de viviendas en el barrio barcelonés de El Carmel provocado por la ampliación de la red del Metro de la ciudad condal, o como la destrucción de un edificio en Leganés por la autoinmolación en el mismo de los terroristas que provocaron los atentados del 11-M, las indemnizaciones deben distrubuirse entre los co-propietarios afectados en proporción a sus respectivas cuotas de participación.
Y del mismo modo que es la fórmula que debe aplicarse para repartir los “beneficios”, también lo es para distribuir los gastos, sean ordinarios o las conocidas como derramas.
Para que un vecino pueda imponer judicialmente que los gastos se ajusten a la legalidad, aunque la Junta de Propietarios haya acordado otra cosa, han de cumplirse dos requisitos:
* Debe votar en contra de los acuerdos de la Junta de Propietarios donde se recoja una distribución de gastos entre los co-propietarios distinta a la prevista en el título constitutivo.
* Debe pedir que conste en acta expresamente dicho voto negativo.
* Antes de que le sea girado el siguiente recibo de la comunidad, debe ponerse en contacto con su abogado.
¿Cómo obtener el título constitutivo?
Bastará con personarse en el Registro de la Propiedad correspondiente al inmueble, solicitar una copia (copia certificada, por si hay que usarla en una eventual demanda) y abonar los honorarios del registrador (para este caso son económicos).
-----------------------------------------------------
Espero le sea de ayuda
Las cuotas de los vecinos en la Comunidad de Propietarios
José-Luis Prieto, 19/5/2006
Hasta ahora es práctica habitual la distribución de los gastos comunes de los edificios organizados en régimen de Propiedad Horizontal a partes iguales entre los co-propietarios. La reciente jurisprudencia del tribunal Supremo permite que un sólo vecino, si cumple determinados requisitos, obligue a toda la Comunidad a adaptar las cuotas a las circunstancias de cada piso, local o plaza de garaje.
Así, el hecho de que durante muchos años todos los vecinos hayan estado pagando la misma cuota no significa que deba seguir siendo así si el título constitutivo de la Comunidad no lo prevé de ese modo.
El título constitutivo es el nombre que se da legalmente a la Escritura notarial que el promotor de la construcción de un edificio inscribe en el Registro de la Propiedad para dividir el inmueble en co-propiedades, otorgándole unas primeras normas de funcionamiento. Por imperativo legal, en dichas Escrituras se asigna un porcentaje a cada piso, local o plaza de garaje, que se denomina coeficiente o cuota de participación: Es el porcentaje de la Comunidad que a todos los efectos corresponde a cada propietario.
Por ejemplo: En casos como el hundimiento de edificios enteros de viviendas en el barrio barcelonés de El Carmel provocado por la ampliación de la red del Metro de la ciudad condal, o como la destrucción de un edificio en Leganés por la autoinmolación en el mismo de los terroristas que provocaron los atentados del 11-M, las indemnizaciones deben distrubuirse entre los co-propietarios afectados en proporción a sus respectivas cuotas de participación.
Y del mismo modo que es la fórmula que debe aplicarse para repartir los “beneficios”, también lo es para distribuir los gastos, sean ordinarios o las conocidas como derramas.
Para que un vecino pueda imponer judicialmente que los gastos se ajusten a la legalidad, aunque la Junta de Propietarios haya acordado otra cosa, han de cumplirse dos requisitos:
* Debe votar en contra de los acuerdos de la Junta de Propietarios donde se recoja una distribución de gastos entre los co-propietarios distinta a la prevista en el título constitutivo.
* Debe pedir que conste en acta expresamente dicho voto negativo.
* Antes de que le sea girado el siguiente recibo de la comunidad, debe ponerse en contacto con su abogado.
¿Cómo obtener el título constitutivo?
Bastará con personarse en el Registro de la Propiedad correspondiente al inmueble, solicitar una copia (copia certificada, por si hay que usarla en una eventual demanda) y abonar los honorarios del registrador (para este caso son económicos).
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Espero le sea de ayuda
:)Agurtzane y Fontanero. Yo estoy en la misma tesis. Por cierto Fontanero al leer tu respuesta - ésta- me doy por satisfecha sobre una pregunta respecto tema de suplidos. Por tanto no hace falta contestar ya.
Ahora bien yo tambien en ocasiones tengo dudas sobre la unanimidad en que sentido funciona. Yo interpreto que si quiero abonar por coeficientes y mi voto es el unico en contra partes iguales entiendo que la unanimidad representa que el resto ha de abonar igualmente por coeficientes.
Pero despues estan los que dicen que es a la inversa .
La verdad es que cuantomas cerca lo miro mas dudas tengo.
Fontanero o algun alma caritativa me puede sacar de dudas a fecha de hoy 2011.
Con la mayor consideración.
Ahora bien yo tambien en ocasiones tengo dudas sobre la unanimidad en que sentido funciona. Yo interpreto que si quiero abonar por coeficientes y mi voto es el unico en contra partes iguales entiendo que la unanimidad representa que el resto ha de abonar igualmente por coeficientes.
Pero despues estan los que dicen que es a la inversa .
La verdad es que cuantomas cerca lo miro mas dudas tengo.
Fontanero o algun alma caritativa me puede sacar de dudas a fecha de hoy 2011.
Con la mayor consideración.
Mire, usted tiene un derecho, y si se lo pisotean, tiene que recurrir a las estancias legales para restablecer ese derecho, es decir, al juzgado. Para ello tiene que recurrir a un abogado.
En ocasiones surte efecto una carta de un abogado al administrador, advirtiéndole que su cliente (usted) quiere ejercer el derecho de ley de pagar por coeficientes según dispone la Ley de Propiedad Horizontal y jurisprudencias al efecto, y en caso contrario, se interpondrá demanda judicial sobre la comunidad. Esto suele asustar y rara vez se llega ajuicio, pero habría que ver toda la documentación.
En ocasiones surte efecto una carta de un abogado al administrador, advirtiéndole que su cliente (usted) quiere ejercer el derecho de ley de pagar por coeficientes según dispone la Ley de Propiedad Horizontal y jurisprudencias al efecto, y en caso contrario, se interpondrá demanda judicial sobre la comunidad. Esto suele asustar y rara vez se llega ajuicio, pero habría que ver toda la documentación.
:) Fontanero. Primero gracias por gentileza contestar.Sobre admon anteriormente mentado indicar que ni colegiado ni su empresa . Ni notifica actas- ni en plazo ni fuera plazo fidelignamente -. Que cuando llamas nunca hablas con él porque tiene un servicio de atención telefonica que gestiona su negocio. Que la oficina está en otro municipio o poblacion, enfin.... y poco presente.
Si, si burofaxes previos y pos juntas ya los envio en dicho sentido pago coeficientes a presidencia y admon y asi varios años sin actas fidelignas y otras sin ellas literalmente y con el mismo problema de cantidad comuneros que es las actas - cuando llegan 6 meses más tarde- no reflejan lo acordado.
Que si, que conozco el sistema judicial desgracidamente pero no por ejerciente- ello no implica que igualmente tenga dudas- .Mi experiencia con dicho sistema judicial es tedioso, hay que estar encima dia si y dia tambien para nimios resultados o avances y encima se depende del criterio de turno del titular instancia.Que si el personal judicial está de baja.....que si esan tomando declaraciones y muerete. Que si estan de guardia....y no hay personal....
Mire fontanero le puedo asegurar que todo lo que se puede hacer extrajudicialmente se hace fax; burofax...
Y el tema judicial es tan aburrido con sus instancias....
Enfin volviendo a mi duda que quieren rebatirme sobre en que sentido funcionan unanimidades.
Sólo un voto en contra pro coeficientes indica que los demas deben actar que el resto ha de abonar igual por coeficientes o no.
Otra posibilidad: en junta un sólo comunero en pro coeficientes. Se llega a acuerdo de no acciones judiciales pero abonando de forma diferente quien quiera coeficiente quien no partes iguales. ¿Es posible legalmente si se llegase a este acuerdo junta?.
Como podrá apreciar de una duda me nacen cuatro.Tambien es cierto que puedo interpretar erroneamente una situacion.
Si puede me contesta y si no le parece ediente - que espero no sea así- pues no le incordio más.
Con la mayor consideracion.
Si, si burofaxes previos y pos juntas ya los envio en dicho sentido pago coeficientes a presidencia y admon y asi varios años sin actas fidelignas y otras sin ellas literalmente y con el mismo problema de cantidad comuneros que es las actas - cuando llegan 6 meses más tarde- no reflejan lo acordado.
Que si, que conozco el sistema judicial desgracidamente pero no por ejerciente- ello no implica que igualmente tenga dudas- .Mi experiencia con dicho sistema judicial es tedioso, hay que estar encima dia si y dia tambien para nimios resultados o avances y encima se depende del criterio de turno del titular instancia.Que si el personal judicial está de baja.....que si esan tomando declaraciones y muerete. Que si estan de guardia....y no hay personal....
Mire fontanero le puedo asegurar que todo lo que se puede hacer extrajudicialmente se hace fax; burofax...
Y el tema judicial es tan aburrido con sus instancias....
Enfin volviendo a mi duda que quieren rebatirme sobre en que sentido funcionan unanimidades.
Sólo un voto en contra pro coeficientes indica que los demas deben actar que el resto ha de abonar igual por coeficientes o no.
Otra posibilidad: en junta un sólo comunero en pro coeficientes. Se llega a acuerdo de no acciones judiciales pero abonando de forma diferente quien quiera coeficiente quien no partes iguales. ¿Es posible legalmente si se llegase a este acuerdo junta?.
Como podrá apreciar de una duda me nacen cuatro.Tambien es cierto que puedo interpretar erroneamente una situacion.
Si puede me contesta y si no le parece ediente - que espero no sea así- pues no le incordio más.
Con la mayor consideracion.
Hola, Fontanero: Muchas gracias por responder a mi mensaje. Por lo tanto, tengo que votar en contra, pedir que conste en acta y luego interponer una demanda. ¿Y en qué momento hay que exigir el cambio de estatutos en los que se acordó pagar todos por igual? Quizás, ¿eso es lo que solicitaría en la demanda, al pedir que se apliquen los porcentajes? Muchas gracias de nuevo de antemano.
No es posible que si un tema ya se discutió en una junta y se adoptó un acuerdo no impugnado se vuelva a convocar otra sobre el mismo tema y se adopte un acuerdo y se impugne. Aunque se haya adoptado el acuerdo y se hubiere convocado a la junta al propietario no se puede impugnar porque ya se discutió esa cuestión antes.
Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia de 8 Oct. 2008, rec. 865/2003
Caducada la acción de impugnación del acuerdo. El acuerdo impugnado trae causa en otro anterior, que devino firme por no haberse impugnado, en el que los comuneros acuerdan modificar el sistema de gasto seguido hasta entonces, fijo para cada piso o inmueble, para acomodarlo al índice de participación de cada vecino fijado en la escritura de obra nueva. La Junta fue convocada por propietarios que representaban más del 25% de las cuotas de participación. No se aplica a la falta de inclusión en la convocatoria de la Junta de la relación de propietarios deudores la nulidad radical sino la relativa, siendo aplicable a la impugnación el plazo de caducidad de tres meses, plazo que el propietario impugnante dejó transcurrir no obstante haber sido convocado a la Junta y haberle sido notificado el acuerdo.
Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia de 8 Oct. 2008, rec. 865/2003
Caducada la acción de impugnación del acuerdo. El acuerdo impugnado trae causa en otro anterior, que devino firme por no haberse impugnado, en el que los comuneros acuerdan modificar el sistema de gasto seguido hasta entonces, fijo para cada piso o inmueble, para acomodarlo al índice de participación de cada vecino fijado en la escritura de obra nueva. La Junta fue convocada por propietarios que representaban más del 25% de las cuotas de participación. No se aplica a la falta de inclusión en la convocatoria de la Junta de la relación de propietarios deudores la nulidad radical sino la relativa, siendo aplicable a la impugnación el plazo de caducidad de tres meses, plazo que el propietario impugnante dejó transcurrir no obstante haber sido convocado a la Junta y haberle sido notificado el acuerdo.
