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Orden jurídico entre la Ley de propiedad horizontal, estatutos y Código Civil.
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MuY Buen dia, quisiera consultar departamentos o propiedad horizontal como puedo hacer exigible a un administrador que fue cesado de sus funciones por pesima administracion no dio los resultados deseados y ahora que se retiro aun no entrega la documentacion completa y nos esta impidiendo la operacion de la administracion, tengo ententido que la ley estipula un plazo de 7 dias y el se retiro el 9 de agosto pasado entrego lo que se le antojo el dia 10 de agosto y a la fecha hemos estado solicitado pendientes y faltantes y solo nos ignora aun no hemos firmado el acta de entrega final para este administrador podemos demandar por lo civil y podremos ganar o el impugnara y bajo que argumentos o como podremos exigir el daño por que no podemos consultar en bancos los saldos debido a que el token fue bloqueado por ntros debido a que la informacion que nos dio pues no coincidia. y en el banco para hacer estos movimientos piden carta poder del representante y contrato original del banco para efectuar cambios y modificaciones asi como existe muchos documentos oficiales pendientes por ellos que puedo hacer para que entreguen de forma inmediata los pendientes atrazados???
Anónimo, gracias por su interes en responder pero me mezcla cosas que no tienen ninguna similitud. Ya sabemos que los que hicieron la LPH lo ultimo que prentendian era clarificar las cosas y al final siempre se tiene que recurrir al juez o claudicar si no quieres gastarte el dinero. También se que hay diferentes sentencias según sea el " problema" concreto y segun del humor se haya levantado el juez.
Pero si no hay mas respuestas de gente cualificada, no digo que usted no sepa nada, no responderé mas sobre este tema.
Muchas gracias
Pero si no hay mas respuestas de gente cualificada, no digo que usted no sepa nada, no responderé mas sobre este tema.
Muchas gracias
que ventanas son comunes? usted pregunta. Pues las de las escaleras
le envío otro link, supongo que tampoco le parecerá bien
http://www.todoexpertos.com/categorias/casa-y-jardin/comunidad-de-propietarios/respuestas/ua6t7jg54yoje/las-ventanas-y-las-puertas-de-balcones-son-elementos-comunes
Las ventanas y las puertas de balcones son elementos comunes?
En mi edificio se ha aprobado una reforma de fachada;en dicha reforma se incluye la sustitución de ventanas y puertas de balcón de todos los pisos, a pagar por todos los comuneros en función de la cuota de propiedad;Yo entiendo que la reforma de la fachada es una reparación necesaria para el adecuado sostenimiento, y como elemento comunitario que es, sólo puede intervenir en ella la comunidad;Pero si se entiende que las ventanas y cerramientos también lo son, jamás podría cambiar los míos sin permiso de la comunidad, ¿no?(Aunque respete la estética);Ni arreglar una rotura sin la aprobación de la comunidad y el coste de la misma se repercutiría a la comunidad;De hecho las aseguradoras no podrían asegurarme algo que es comunitario;Mi pregunta es,¿Los locales que no tienen ni ventanas ni puertas de balcones estarían obligados también a pagar también las ventanas y cerramientos de los pisos? ¿Las ventanas y las puertas de balcones de los pisos son fachada pero las puertas de los locales que también están en la fachada no lo son?
La respuesta es si, son elementos comunes de uso privativo. Es decir, las ventanas deben mantener todas la misma estética, color y material. De hecho la LPH reconoce como elementos comunes "las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores". Permítame felicitar a su comunidad por el hecho de modificar toda la fachada y ventanas de una sola vez, con todos los elementos iguales. A pesar de eso, como son elementos de uso privativo, usted puede asegurarlas perfectamente, puesto que solo es común los revestimentos exteriores de los elementos de cierre. Usted puede cambiarlas cuando quiera, siempre con permiso de la comunidad, por supuesto, y respetando el material, color y forma elegido para todas las ventanas. Por ejemplo, si hay ventanas oscilobatientes, no puede poner correderas, o al revés.
Sin embargo, otra cosa es distribuir el coste de dichas obras entre los comuneros. Como usted indica, atendiendo a la jurisprudencia, se puede dejar aparte del pago perfectamente a los locales de la parte de cerramientos de las viviendas, pero esa decisión corresponde a la comunidad, y debe el propietario del local pedir que se le excluya atendiendo al uso y disfrute.
le envío otro link, supongo que tampoco le parecerá bien
http://www.todoexpertos.com/categorias/casa-y-jardin/comunidad-de-propietarios/respuestas/ua6t7jg54yoje/las-ventanas-y-las-puertas-de-balcones-son-elementos-comunes
Las ventanas y las puertas de balcones son elementos comunes?
En mi edificio se ha aprobado una reforma de fachada;en dicha reforma se incluye la sustitución de ventanas y puertas de balcón de todos los pisos, a pagar por todos los comuneros en función de la cuota de propiedad;Yo entiendo que la reforma de la fachada es una reparación necesaria para el adecuado sostenimiento, y como elemento comunitario que es, sólo puede intervenir en ella la comunidad;Pero si se entiende que las ventanas y cerramientos también lo son, jamás podría cambiar los míos sin permiso de la comunidad, ¿no?(Aunque respete la estética);Ni arreglar una rotura sin la aprobación de la comunidad y el coste de la misma se repercutiría a la comunidad;De hecho las aseguradoras no podrían asegurarme algo que es comunitario;Mi pregunta es,¿Los locales que no tienen ni ventanas ni puertas de balcones estarían obligados también a pagar también las ventanas y cerramientos de los pisos? ¿Las ventanas y las puertas de balcones de los pisos son fachada pero las puertas de los locales que también están en la fachada no lo son?
La respuesta es si, son elementos comunes de uso privativo. Es decir, las ventanas deben mantener todas la misma estética, color y material. De hecho la LPH reconoce como elementos comunes "las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores". Permítame felicitar a su comunidad por el hecho de modificar toda la fachada y ventanas de una sola vez, con todos los elementos iguales. A pesar de eso, como son elementos de uso privativo, usted puede asegurarlas perfectamente, puesto que solo es común los revestimentos exteriores de los elementos de cierre. Usted puede cambiarlas cuando quiera, siempre con permiso de la comunidad, por supuesto, y respetando el material, color y forma elegido para todas las ventanas. Por ejemplo, si hay ventanas oscilobatientes, no puede poner correderas, o al revés.
Sin embargo, otra cosa es distribuir el coste de dichas obras entre los comuneros. Como usted indica, atendiendo a la jurisprudencia, se puede dejar aparte del pago perfectamente a los locales de la parte de cerramientos de las viviendas, pero esa decisión corresponde a la comunidad, y debe el propietario del local pedir que se le excluya atendiendo al uso y disfrute.
Fixin, he seguido su recomendación y he leído el art. 3 y en principio me parece bastante mas acertado para la interpretación de mi pregunta que el párrafo que aporta Anonimo y llego a la conclusión que estoy de acuerdo con usted, exactamente en las dos palabras que usted escribe " mantenimiento y reparación" y es lo que hemos estado haciendo durante muchos años pero sigo con mis dudas cuando toda la fachada de mi bloque tiene el mismo problema que yo y es que ya no se pueden reparar y el mantenimiento es una chapuza tras otra. Los técnicos consultados coinciden en señalar que es un daño estructural del edificio. Y entonces es cuando surge mi gran duda : "Comunitario o Privativo".
Y ademas ahora me surge otra duda. ¿ Hay alguna ventana que sea comunitaria?, porque si es que no, tal como ustedes indican, como es que el C.C dice : "las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores"
Y ademas ahora me surge otra duda. ¿ Hay alguna ventana que sea comunitaria?, porque si es que no, tal como ustedes indican, como es que el C.C dice : "las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores"
Anonimo, que no me convence, yo no veo la relación en el párrafo que usted indica, veo mucha mas coherencia con el párrafo que pongo yo y que habla de las ventanas con mucha mas concreción..
El párrafo que usted indica, según mi opinión, se refiere por ejemplo a un cuarto que sea suyo pero se encuentre fuera de los limites de su piso. Hay pisos que tienen un cuarto en el terrado o en cualquier parte del edificio o también se refiere a los locales que estén en el edificio y tengan salida a la calle o salida a la escalera o no.
Seguro que este tema es complicado y seguro que habrá algún articulo o párrafo mucho mas acertado que el que usted emplea para hacerme entender que las ventanas son privadas
Mire la diferencia de su párrafo con este párrafo del codigo 396 :" las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores".
Le digo lo mismo que usted a mi : erre con erre
El párrafo que usted indica, según mi opinión, se refiere por ejemplo a un cuarto que sea suyo pero se encuentre fuera de los limites de su piso. Hay pisos que tienen un cuarto en el terrado o en cualquier parte del edificio o también se refiere a los locales que estén en el edificio y tengan salida a la calle o salida a la escalera o no.
Seguro que este tema es complicado y seguro que habrá algún articulo o párrafo mucho mas acertado que el que usted emplea para hacerme entender que las ventanas son privadas
Mire la diferencia de su párrafo con este párrafo del codigo 396 :" las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores".
Le digo lo mismo que usted a mi : erre con erre
fundamentado en el art. 396 del CC que usted se niega a interpretar correctamente.
Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute,
De cualquier forma si usted quiere seguir erre que erre pues siga
Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute,
De cualquier forma si usted quiere seguir erre que erre pues siga
Para Anonimo.
Claro que he leído el articulo 396 del código civil y lo que dice bien claramente este articulo es que las ventanas son comunitarias. " las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores".
La afirmación que hace usted quisiera que lo fundamentara con algo, articulo, ley etc, porque con decir lo que dice no me aporta nada.Usted dice que son propiedad privada, demuestremelo, porque si lo único que me dice es que lea el articulo 396, le recomiendo que lea entero el articulo en el encabezamiento de mi pregunta.
Y para amadeo2002. No llego a interpretar su razonamiento de la misma manera que lo interpreta usted pero es de cajón que si "el hijo de la vecina del segundo rompe el cristal de su casa (la del segundo) , pues que lo pague el niño, su madre o su padre. Esta respuesta que usted da, a mi entender, no hay por donde cogerla y creo que tendría que volver a leer mi pregunta entera.
De cualquier manera, agradezco sus dos comentarios.
Claro que he leído el articulo 396 del código civil y lo que dice bien claramente este articulo es que las ventanas son comunitarias. " las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores".
La afirmación que hace usted quisiera que lo fundamentara con algo, articulo, ley etc, porque con decir lo que dice no me aporta nada.Usted dice que son propiedad privada, demuestremelo, porque si lo único que me dice es que lea el articulo 396, le recomiendo que lea entero el articulo en el encabezamiento de mi pregunta.
Y para amadeo2002. No llego a interpretar su razonamiento de la misma manera que lo interpreta usted pero es de cajón que si "el hijo de la vecina del segundo rompe el cristal de su casa (la del segundo) , pues que lo pague el niño, su madre o su padre. Esta respuesta que usted da, a mi entender, no hay por donde cogerla y creo que tendría que volver a leer mi pregunta entera.
De cualquier manera, agradezco sus dos comentarios.
Orden jurídico entre la ley de propiedad horizontal, estatutos y código civil.
No sé si se puede hacer la pregunta que formulo de esta manera pero la pregunta es la siguiente.
Orden o rango de importancia jurídica del Código Civil, la Ley de Propiedad Horizontal y los Estatutos
Por hacer un símil militar sería 1º Capitán General, 2º General de Ejército, 3º Teniente General, 4º General de División y 5º General de Brigada
A vuelta con las ventanas el Código Civil dice:
Artículo 396 – Código Civil
Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones, cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquellos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.
Según este articulo queda clarísimo que las ventanas son comunitarias. Y por lo tanto si se tuviera que cambiar alguna ventana, correspondería pagarla a la comunidad.
La Ley de Propiedad Horizontal dice:
Artículo tercero.
En el régimen de propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil corresponde a cada piso o local:
a) El derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario, así como el de los anejos que expresamente hayan sido señalados en el título, aunque se hallen situados fuera del espacio delimitado.
Y los Estatutos de mi comunidad dicen:
Como elementos privativos a cada propietario de vivienda o local, dentro de los límites de superficie, a tenor del articulo 3 a) de la LPH le corresponden los pavimentos de la misma, balcones terrazas, radiadores internos, de calefacción central, la conducción de la chimenea hasta la superficie del tejado, los armarios empotrados y cualquier otro, con obligación de mantener con carácter individual y en debida forma, conforme a regla b) del artículo 9, siempre dentro de la estética general del inmueble y conforme a los acuerdos de la junta de Propietarios.
La pregunta es obvia, según ustedes cual es el orden y que conclusión se saca, las ventanas son comunitarias o por el contrario las ventanas son privativas.
Orden o rango de importancia jurídica del Código Civil, la Ley de Propiedad Horizontal y los Estatutos
Por hacer un símil militar sería 1º Capitán General, 2º General de Ejército, 3º Teniente General, 4º General de División y 5º General de Brigada
A vuelta con las ventanas el Código Civil dice:
Artículo 396 – Código Civil
Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones, cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquellos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.
Según este articulo queda clarísimo que las ventanas son comunitarias. Y por lo tanto si se tuviera que cambiar alguna ventana, correspondería pagarla a la comunidad.
La Ley de Propiedad Horizontal dice:
Artículo tercero.
En el régimen de propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil corresponde a cada piso o local:
a) El derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario, así como el de los anejos que expresamente hayan sido señalados en el título, aunque se hallen situados fuera del espacio delimitado.
Y los Estatutos de mi comunidad dicen:
Como elementos privativos a cada propietario de vivienda o local, dentro de los límites de superficie, a tenor del articulo 3 a) de la LPH le corresponden los pavimentos de la misma, balcones terrazas, radiadores internos, de calefacción central, la conducción de la chimenea hasta la superficie del tejado, los armarios empotrados y cualquier otro, con obligación de mantener con carácter individual y en debida forma, conforme a regla b) del artículo 9, siempre dentro de la estética general del inmueble y conforme a los acuerdos de la junta de Propietarios.
La pregunta es obvia, según ustedes cual es el orden y que conclusión se saca, las ventanas son comunitarias o por el contrario las ventanas son privativas.
