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Obras que no permiten utilizar el balcón
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Obras que no permiten utilizar el balcón
Buenas, hace aproximadamente 7 meses alquile un piso, este dispone de un balcón. Cuando entramos a vivir al piso avisamos a la inmobiliaria y propietaria que la piedra que recubría los últimos 30cm aproximadamente del balcón se veía con posibilidad de desprenderse.
Al poner en riesgo a cualquier persona que pueda pasar por debajo y tras valorarlo decidieron retirar esa piedra, esto lo hicieron a principios del mes de diciembre... pero simplemente quitaron la piedra y no se sabe cuando acabarán la obra poniendo otro material más fijo.
El problema es que en el hueco que queda cabe un pie y es peligroso el salir al balcón, aunque por ese espacio no puedas caer si puedes tener una torcedura de tobillo mínimo.
Esto hace que no podamos utilizar el balcón, a mi me gustaría primero que nada saber si puedo exigir una reparación inmediata y la forma de hacerlo ya que al ser parte de la fachada está implicada la comunidad y no depende solo de mi arrendatario.
En caso de seguir así se podría reclamar parte del alquiler por la imposibilidad de utilizar el balcón durante estos meses?
Para mí era muy importante ese espacio y decidí pagar más por un piso que disponga de el y tengo paciencia porque estas cosas pasan... pero cuando no tienen ni idea de cuando se arreglará o de si se arreglará no me parece nada justo.
Muchas gracias
Al poner en riesgo a cualquier persona que pueda pasar por debajo y tras valorarlo decidieron retirar esa piedra, esto lo hicieron a principios del mes de diciembre... pero simplemente quitaron la piedra y no se sabe cuando acabarán la obra poniendo otro material más fijo.
El problema es que en el hueco que queda cabe un pie y es peligroso el salir al balcón, aunque por ese espacio no puedas caer si puedes tener una torcedura de tobillo mínimo.
Esto hace que no podamos utilizar el balcón, a mi me gustaría primero que nada saber si puedo exigir una reparación inmediata y la forma de hacerlo ya que al ser parte de la fachada está implicada la comunidad y no depende solo de mi arrendatario.
En caso de seguir así se podría reclamar parte del alquiler por la imposibilidad de utilizar el balcón durante estos meses?
Para mí era muy importante ese espacio y decidí pagar más por un piso que disponga de el y tengo paciencia porque estas cosas pasan... pero cuando no tienen ni idea de cuando se arreglará o de si se arreglará no me parece nada justo.
Muchas gracias
1.- Como punto de partida debe aplicarse el art. 21.2 LAU, a cuyo tenor:
"Cuando la ejecución de una obra de conservación no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento, el arrendatario estará obligado a soportarla, aunque le sea muy molesta o durante ella se vea privado de una parte de la vivienda.
Si la obra durase más de veinte días, habrá de disminuirse la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que el arrendatario se vea privado."
2.- La reducción de la renta sería muy pequeña, pero creo que podría ud. intentar aumentarla alegando "daños morales" en el sentido de que ud. no puede disfrutar del balcón que era para ud. un elemento importante, si bien debe tener en cuenta que esta línea es posible pero muy discutible y muy improbable.
3.- El balcón puede ser o no un elemento común dependiendo de qué diga el título constitutivo del edificio.
4.- En caso de que sea privativo entiéndase con el casero.
5.- En caso de que sea común diríjase al casero quien a su vez tendrá que dirigirse contra la comunidad.
"Cuando la ejecución de una obra de conservación no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento, el arrendatario estará obligado a soportarla, aunque le sea muy molesta o durante ella se vea privado de una parte de la vivienda.
Si la obra durase más de veinte días, habrá de disminuirse la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que el arrendatario se vea privado."
2.- La reducción de la renta sería muy pequeña, pero creo que podría ud. intentar aumentarla alegando "daños morales" en el sentido de que ud. no puede disfrutar del balcón que era para ud. un elemento importante, si bien debe tener en cuenta que esta línea es posible pero muy discutible y muy improbable.
3.- El balcón puede ser o no un elemento común dependiendo de qué diga el título constitutivo del edificio.
4.- En caso de que sea privativo entiéndase con el casero.
5.- En caso de que sea común diríjase al casero quien a su vez tendrá que dirigirse contra la comunidad.
Estoy de acuerdo con lo que comenta de que el arreglo del balcón es cosa de la Comunidad de Propietarios. Art. 10 LPH.
«1.- Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, (...)
a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, ..."
De hecho su casero no puede reparar , aunque quiera:
Artículo 7 LPH:
» En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador.»
Ojo: hay sentencias en las que, realizada la reparación por la vía de hecho, reconocen la indemnización del coste (y habrá otras, supongo, que no). T. Supremo en Ss de 17.02.1993.
En sentido contrario SAP Navarra (Sección 1ª), de 28 de noviembre de 2012, “ello solo puede ser admisible en supuestos excepcionales, en los que la comunidad observa una actitud pasiva o no actúa con la necesaria diligencia para evitar mayores daños, (...)". Igual en STS (Sala 1ª) núm. 16/2016, de 2 febrero 2016.
Por ello, yo veo que para el casero la imposibilidad de reparar se convierte en fuerza mayor.
El art. 20 LPH faculta al Administrador de la finca para realizar la reparación sin permiso previo del Presidente.
Y en cuanto a la indemnización por verse privado del uso dle balcón, está en el art. 21 LAU:
(...) "2. Cuando la ejecución de una obra de conservación no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento, el arrendatario estará obligado a soportarla, aunque le sea muy molesta o durante ella se vea privado de una parte de la vivienda.
Si la obra durase más de veinte días, habrá de disminuirse la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que el arrendatario se vea privado."
La prueba de que le estado del balcón le priva de su uso será determinante para obtener una resolución favorable, si es que fuera necesario llegar a pleito. Asimismo deberá prever la demostración de que avisó por escrito a los implicados.
«1.- Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, (...)
a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, ..."
De hecho su casero no puede reparar , aunque quiera:
Artículo 7 LPH:
» En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador.»
Ojo: hay sentencias en las que, realizada la reparación por la vía de hecho, reconocen la indemnización del coste (y habrá otras, supongo, que no). T. Supremo en Ss de 17.02.1993.
En sentido contrario SAP Navarra (Sección 1ª), de 28 de noviembre de 2012, “ello solo puede ser admisible en supuestos excepcionales, en los que la comunidad observa una actitud pasiva o no actúa con la necesaria diligencia para evitar mayores daños, (...)". Igual en STS (Sala 1ª) núm. 16/2016, de 2 febrero 2016.
Por ello, yo veo que para el casero la imposibilidad de reparar se convierte en fuerza mayor.
El art. 20 LPH faculta al Administrador de la finca para realizar la reparación sin permiso previo del Presidente.
Y en cuanto a la indemnización por verse privado del uso dle balcón, está en el art. 21 LAU:
(...) "2. Cuando la ejecución de una obra de conservación no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento, el arrendatario estará obligado a soportarla, aunque le sea muy molesta o durante ella se vea privado de una parte de la vivienda.
Si la obra durase más de veinte días, habrá de disminuirse la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que el arrendatario se vea privado."
La prueba de que le estado del balcón le priva de su uso será determinante para obtener una resolución favorable, si es que fuera necesario llegar a pleito. Asimismo deberá prever la demostración de que avisó por escrito a los implicados.
