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Obras inconsentidas
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Obras inconsentidas
Hola
Arrendamiento de local de negocio de hace dos años, tengo dudas si es de industria o no, y no se si afecta al caso.
No paga la renta desde hace tres meses y ha hecho una obra claramente inconsentida, ha abierto una puerta que une el local con el portal del edificio que tambien tiene arrendado(Dos viviendas).
Por otro lado verbalmente se acordo elevar la renta de 900 a 1400 euros. Ahora nos da largas para firmar el nuevo contrato.
Supongo que hay dos posibilidades: demanda juicio ordinario por obras inconsentidas o desahucio por falta de pago.
¿Cual conviene?
Si presento demanda por obras inconsentidas seguramente pactará la firma del contrato verbal acordado y pagará las rentas debidas pero agoto la posibilidad futura de ejecer esta acción.
Si ejercito el desahucio puede pagar la renta de 900 y punto final...
Yo me inclino por la primera posibilidad incluso intentar pactar una aval... mi clienta lo que quiere es cobrar y asegurar la renta.
¿Que opinais?
Gracias anticipadas
Arrendamiento de local de negocio de hace dos años, tengo dudas si es de industria o no, y no se si afecta al caso.
No paga la renta desde hace tres meses y ha hecho una obra claramente inconsentida, ha abierto una puerta que une el local con el portal del edificio que tambien tiene arrendado(Dos viviendas).
Por otro lado verbalmente se acordo elevar la renta de 900 a 1400 euros. Ahora nos da largas para firmar el nuevo contrato.
Supongo que hay dos posibilidades: demanda juicio ordinario por obras inconsentidas o desahucio por falta de pago.
¿Cual conviene?
Si presento demanda por obras inconsentidas seguramente pactará la firma del contrato verbal acordado y pagará las rentas debidas pero agoto la posibilidad futura de ejecer esta acción.
Si ejercito el desahucio puede pagar la renta de 900 y punto final...
Yo me inclino por la primera posibilidad incluso intentar pactar una aval... mi clienta lo que quiere es cobrar y asegurar la renta.
¿Que opinais?
Gracias anticipadas
Hola alfilvigo. En el caso que expones casi da igual que sea de industria o de local de negocio ya que las acciones a ejercer son las mismas pero en el caso de ser de industria basadas en el contrato y en el Código Civil. Por falta de pago Verbal y por Obras Ordinario.
En cuanto a la primera, si es de LOCAL de negocio, el arrendatario podrá enervar. Si es de INDUSTRIA la cuestión NO es pacífica en la Jurisprudencia.
En cuanto a la segunda te da igual que sea de industria o de local de negocio. Aquí te dejo algunas sentencias de Audiencias Provinciales,(Madrid y Barcelona) donde se recoge doctrina del Tribunal Supremo sobre las obras:
SAP MADRID, SEC 25, 11-4-2006
SAP MADRID, SEC, 18, 5-3-07
SAP MADRID, SEC 10, 12-12-2006
SAP MADRID, SEC 10, 25-4-2005
SAP BARCELONA, SEC 13, 13-7-04
Finalmente mi consejo es que hables con tu cliente para ver qué es lo que quiere hacer, si resolver el contrato o cobrar las rentas y seguir con el contrato(enervación del desahucio).
Un saludo.
En cuanto a la primera, si es de LOCAL de negocio, el arrendatario podrá enervar. Si es de INDUSTRIA la cuestión NO es pacífica en la Jurisprudencia.
En cuanto a la segunda te da igual que sea de industria o de local de negocio. Aquí te dejo algunas sentencias de Audiencias Provinciales,(Madrid y Barcelona) donde se recoge doctrina del Tribunal Supremo sobre las obras:
SAP MADRID, SEC 25, 11-4-2006
SAP MADRID, SEC, 18, 5-3-07
SAP MADRID, SEC 10, 12-12-2006
SAP MADRID, SEC 10, 25-4-2005
SAP BARCELONA, SEC 13, 13-7-04
Finalmente mi consejo es que hables con tu cliente para ver qué es lo que quiere hacer, si resolver el contrato o cobrar las rentas y seguir con el contrato(enervación del desahucio).
Un saludo.
Muchisimas gracias Jan.
Mi clienta quiere o rosolver o que firmen el nuevo contrato con elevación de la renta. Por eos me inclino por la resolución por obras para presionar más.
El contrato dice textualmente:
“La arrendataria podrá efectuar obras previa comunicación expresa y escrita a la arrendadora. Tales obras no podrán afectas a la seguridad del inmueble, su fachada, ni su estructura, estética y distribución…
El quebrantamiento de las prohibiciones contenidas en esta cláusula facultara al propietario para instar la resolución del arrendamiento y se constituye en causa de desahucio”
Como se regula en el contrato en virtud del 1255 y la propia LAU entiendo que rige lo pactado entre las partes.
Mi pregunta es si con esta cláusula nos encontramos ante un supuesto de resolución de pleno derecho o no, a los efectos de si puede entrar en juego el Art. 1124 del CC y el Juez dictar sentencia estableciendo un plazo para subsanar el incumplimiento e indemnizar. O por el contrario si es de pleno derecho únicamente cabe resolver el contrato.
Por ultimo para acreditar esta obra ilegal entiendo que lo mejor es un informe de arquitecto que viendo la obra y comparandolo con la escritura de división horizontal pueda acreditar que esa puerta que une el local con el portal no existía. ¿Como lo ves?
Muchas gracias
Mi clienta quiere o rosolver o que firmen el nuevo contrato con elevación de la renta. Por eos me inclino por la resolución por obras para presionar más.
El contrato dice textualmente:
“La arrendataria podrá efectuar obras previa comunicación expresa y escrita a la arrendadora. Tales obras no podrán afectas a la seguridad del inmueble, su fachada, ni su estructura, estética y distribución…
El quebrantamiento de las prohibiciones contenidas en esta cláusula facultara al propietario para instar la resolución del arrendamiento y se constituye en causa de desahucio”
Como se regula en el contrato en virtud del 1255 y la propia LAU entiendo que rige lo pactado entre las partes.
Mi pregunta es si con esta cláusula nos encontramos ante un supuesto de resolución de pleno derecho o no, a los efectos de si puede entrar en juego el Art. 1124 del CC y el Juez dictar sentencia estableciendo un plazo para subsanar el incumplimiento e indemnizar. O por el contrario si es de pleno derecho únicamente cabe resolver el contrato.
Por ultimo para acreditar esta obra ilegal entiendo que lo mejor es un informe de arquitecto que viendo la obra y comparandolo con la escritura de división horizontal pueda acreditar que esa puerta que une el local con el portal no existía. ¿Como lo ves?
Muchas gracias
Si sólo ha abierto una puerta , las obras son de poca envergadura y se ha creado un paso a través del portal , al que no hay derecho , y que la situación se solucionaría cerrando de nuevo la puerta abierta .
En mi opinión, es aplicable el 1.124.2 C.c , teniendo cuidado en la redacción de la demanda , pero es un art. muy delicado .
Pero creo que vas bien , con relación a la pericial , habría que valorar , lo que costaría dejar el portal en una situación similar a la que había en un inicio . No se puede cerrar ese hueco de cualquier manera . Y el desahacer lo mal hecho, quizás sea caro.
Saludos .
En mi opinión, es aplicable el 1.124.2 C.c , teniendo cuidado en la redacción de la demanda , pero es un art. muy delicado .
Pero creo que vas bien , con relación a la pericial , habría que valorar , lo que costaría dejar el portal en una situación similar a la que había en un inicio . No se puede cerrar ese hueco de cualquier manera . Y el desahacer lo mal hecho, quizás sea caro.
Saludos .
Hola alfilvigo. Dices tu clienta quiere " o rosolver o que firmen el nuevo contrato con elevación de la renta."
Para resolver el contrato como ya te dije hay dos opciones:
1) Por falta de pago de la renta. Si es de LOCAL de negocio, el arrendatario podrá enervar. Si es de INDUSTRIA la cuestión NO es pacífica en la Jurisprudencia.
2) Por las obras inconsentidas. Aquí tienes 2 elementos,:
a)Que fueron inconsetidas. Aquí ya NO importaría el tipo de obra que se realizase, pues el incumplimiento contractual tendría su base en la falta de consentimiento. Sin embargo debes tener en cuenta la Jurisprudencia sobre el consentimiento, pues se ha llegado a admitir el denominado consentimiento tácito.
Si NO se apreciare consentimiento expreso ni tácito basarías la resolución en el art 27.2.d) LAU 1994.
b) Que afectan a la ESTRUCTURA del inmueble. Para determinar si afecta o no afecta debes estudiar la Jurisprudencia que te he indicado y, si no recuerdo mal, en la misma se establece que abrir un hueco -el de la puerta - MODIFICA la configuración y estructura del local. Si el perito determina en su informe pericial la existencia de tal hueco -puerta - podrás basar la resolución en el art 27.2.d) LAU 1994 puesto en relación con el art 1.124.2 del Código Civil.
Para realizar un NUEVO CONTRATO. Aquí debes tener cuidado también, puesto que hay bastantes Audiencias Provinciales que estiman que UNA NUEVA RENTA NO supone un NUEVO CONTRATO-modificación objetiva NO extintiva -.
Recibe un cordial saludo.
Para resolver el contrato como ya te dije hay dos opciones:
1) Por falta de pago de la renta. Si es de LOCAL de negocio, el arrendatario podrá enervar. Si es de INDUSTRIA la cuestión NO es pacífica en la Jurisprudencia.
2) Por las obras inconsentidas. Aquí tienes 2 elementos,:
a)Que fueron inconsetidas. Aquí ya NO importaría el tipo de obra que se realizase, pues el incumplimiento contractual tendría su base en la falta de consentimiento. Sin embargo debes tener en cuenta la Jurisprudencia sobre el consentimiento, pues se ha llegado a admitir el denominado consentimiento tácito.
Si NO se apreciare consentimiento expreso ni tácito basarías la resolución en el art 27.2.d) LAU 1994.
b) Que afectan a la ESTRUCTURA del inmueble. Para determinar si afecta o no afecta debes estudiar la Jurisprudencia que te he indicado y, si no recuerdo mal, en la misma se establece que abrir un hueco -el de la puerta - MODIFICA la configuración y estructura del local. Si el perito determina en su informe pericial la existencia de tal hueco -puerta - podrás basar la resolución en el art 27.2.d) LAU 1994 puesto en relación con el art 1.124.2 del Código Civil.
Para realizar un NUEVO CONTRATO. Aquí debes tener cuidado también, puesto que hay bastantes Audiencias Provinciales que estiman que UNA NUEVA RENTA NO supone un NUEVO CONTRATO-modificación objetiva NO extintiva -.
Recibe un cordial saludo.
Estimado catón:
Te tengo en alta estima tanto personal como profesional así que, por favor, confía en tu experiencia y conocimientos en arrendamientos urbanos al igual que lo hago yo.
Tu opiniones profesionales son tan buenas como las de cualquier otro entendido en esta materia.
Recibe un cordial saludo.
Te tengo en alta estima tanto personal como profesional así que, por favor, confía en tu experiencia y conocimientos en arrendamientos urbanos al igual que lo hago yo.
Tu opiniones profesionales son tan buenas como las de cualquier otro entendido en esta materia.
Recibe un cordial saludo.
Hola y gracias por la respuesta. La aplicación de la LAU la verdad es que es compleja.
“La arrendataria podrá efectuar obras previa comunicación expresa y escrita a la arrendadora. Tales obras no podrán afectas a la seguridad del inmueble, su fachada, ni su estructura, estética y distribución…
El quebrantamiento de las prohibiciones contenidas en esta cláusula facultara al propietario para instar la resolución del arrendamiento y se constituye en causa de desahucio”
Bajo mi punto de vista el Art. 35 de la LAU regula la resolución de pleno derecho solo en los supuestos del Art. 27 a/b/e/. No veo que sea de directa aplicación del 27.2 d.
Mi duda esta en determinar si la resolución por obras inconsentidas tal y como está expresada esta cláusula en el contrato da lugar a la resolución de pleno derecho (por extensión contractual del Art. 35 en relación con el 27.2 d en virtud de la autonomía de la voluntad 1255 CC y el propio Art. 4.3 LAU), es decir el Juez no podría dictar sentencia estableciendo un plazo para subsanar el incumplimiento si el arrendador lo que solicita es la resolución.
O por el contrario no nos encontramos ante una resolución de pleno derecho y por lo tanto el Juez podría aplicando el Art. 1124 del CC sentencia estableciendo un plazo para subsanar el incumplimiento, es decir cerrar la puerta.
“….El Tribunal decretará la resolución que se reclame, a no haber causas justificadas que le autoricen para señalar plazo….”
Gracias es un placer poner en común estos temas con vosotros.
“La arrendataria podrá efectuar obras previa comunicación expresa y escrita a la arrendadora. Tales obras no podrán afectas a la seguridad del inmueble, su fachada, ni su estructura, estética y distribución…
El quebrantamiento de las prohibiciones contenidas en esta cláusula facultara al propietario para instar la resolución del arrendamiento y se constituye en causa de desahucio”
Bajo mi punto de vista el Art. 35 de la LAU regula la resolución de pleno derecho solo en los supuestos del Art. 27 a/b/e/. No veo que sea de directa aplicación del 27.2 d.
Mi duda esta en determinar si la resolución por obras inconsentidas tal y como está expresada esta cláusula en el contrato da lugar a la resolución de pleno derecho (por extensión contractual del Art. 35 en relación con el 27.2 d en virtud de la autonomía de la voluntad 1255 CC y el propio Art. 4.3 LAU), es decir el Juez no podría dictar sentencia estableciendo un plazo para subsanar el incumplimiento si el arrendador lo que solicita es la resolución.
O por el contrario no nos encontramos ante una resolución de pleno derecho y por lo tanto el Juez podría aplicando el Art. 1124 del CC sentencia estableciendo un plazo para subsanar el incumplimiento, es decir cerrar la puerta.
“….El Tribunal decretará la resolución que se reclame, a no haber causas justificadas que le autoricen para señalar plazo….”
Gracias es un placer poner en común estos temas con vosotros.
Estimado Jan :
Es un honor , para mi , el que mis opiniones te resulten dignas de estimación ; y confío en ellas , es más, vivo de ellas .
No obstante, en Derecho, nunca se termina de estudiar , y tus interpretaciones en materia arrendaticia , son una pauta , siempre a tener en cuenta , aunque no siempre las comparta.
Feliz Navidad , y que en próximo año, no seas condenado en costas .
Saludos .
Es un honor , para mi , el que mis opiniones te resulten dignas de estimación ; y confío en ellas , es más, vivo de ellas .
No obstante, en Derecho, nunca se termina de estudiar , y tus interpretaciones en materia arrendaticia , son una pauta , siempre a tener en cuenta , aunque no siempre las comparta.
Feliz Navidad , y que en próximo año, no seas condenado en costas .
Saludos .
