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Obras inconsentidas y actualiacion renta
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Obras inconsentidas y actualiacion renta
Estimados Compañeros: Lo primero, daros las gracias por acogerme en este foro, del que espero recibir la misma ayuda que yo pueda dar.
La cuestión es la siguiente:
Tengo celebrado un contrato de una nave de fecha Uno de Diciembre de 1983. El representante de la sociedad que antes era Limitada y ahora es Anónima, ya no está. ¿Afecta esto algo al Contrato?.
La renta que paga en la actualidad es de 749.86 €. Con lo que pronto habrá que actualizarle de nuevo el Contrato. Me consta que ha habido años en que no se le ha subido el IPC, pues al calculárselo desde la fecha de celebración del Contrato, la renta actual sería de 1019.75 €. Me gustaría saber que posibilidades tengo de actualizarle el IPC, que no se le ha repercutido. Del mismo modo si la actualización de la renta de la disposición transitoria tercera de la LAU del 94, es alternativa o compatible con la del IPC. Y como se realizaría.
Por otro lado el Ayuntamiento de Sevilla ha realizado una reparcelación del polígono y nos ha cobrado 9004.31 € por la nave en cuestión. ¿Hay forma alguna de repercutir este importe?.
El arrendatario ha efectuado, hace algo más de un año, obras que afectan a la estructura de la nave. En concreto ha construido una sala, que bien puede servir para reuniones u otras actividades, o como el inquilino dice: “de comedor para los empleados”. Lo cierto es que ha cambiado el suelo, ha cegado el cuarto baño y creo que ha modificado algo más, pues había 23 metros cuadrados de oficina, según figura en nota catastral. De igual manera ha ampliado una puerta de conexión con una nave de su propiedad, de la que si tenía autorización, pero para unas medidas en concreto. Todo ello sin haber solicitado autorización por escrito, y comentando que se limito a hablar con el propietario por teléfono, y éste le indicó que se limitara a lo que estaba redactado en el contrato. El cual dice a su tenor “La arrendadora autoriza al arrendatario a efectuar las obras que sean necesarias para el acondicionamiento del local a sus necesidades, siempre que no modifique la estructura del inmueble.
La autorización de obras de acondicionamiento, detalladas en el parrafo anterior, habrá de estar ejecutada en más de SEIS MESES contados a partir de la fecha de este contrato.
Pasado este plazo, para realizar cualquier obra, precisará la autorización de la propietaria”.
¿ Es posible ejercitar Acción de Desahucio por Obras Inconsentidas?. ¿Qué me recomendáis?.
Por último y esto ha sido “la gota que ha colmado el vaso”. El arrendatario pretende instalar un compresor en nuestra nave, para dar fuerza a la nueva cámara frigorífica que va a instalar en la suya, para la comercialización de nuevos productos. Por lo que podría alterar el destino y uso del local arrendado. A su tenor a) “El inquilino queda obligado especialmente: 1º A utilizar el local arrendado sólo para almacén de frutos secos , sin que pueda…realizar obra alguna sin permiso escrito del propietario”
¿Qué acciones se deben utilizar?. Llegarías a un acuerdo para celebrar un nuevo Contrato, con una renta más acorde con la de mercado. He calculado que la renta de mercado de una nave de esas características está entre tres y cinco veces más de lo que pagan. Se trata de una sucursal de una empresa que puede facturar unos 250 millones de euros al año.
La cuestión es la siguiente:
Tengo celebrado un contrato de una nave de fecha Uno de Diciembre de 1983. El representante de la sociedad que antes era Limitada y ahora es Anónima, ya no está. ¿Afecta esto algo al Contrato?.
La renta que paga en la actualidad es de 749.86 €. Con lo que pronto habrá que actualizarle de nuevo el Contrato. Me consta que ha habido años en que no se le ha subido el IPC, pues al calculárselo desde la fecha de celebración del Contrato, la renta actual sería de 1019.75 €. Me gustaría saber que posibilidades tengo de actualizarle el IPC, que no se le ha repercutido. Del mismo modo si la actualización de la renta de la disposición transitoria tercera de la LAU del 94, es alternativa o compatible con la del IPC. Y como se realizaría.
Por otro lado el Ayuntamiento de Sevilla ha realizado una reparcelación del polígono y nos ha cobrado 9004.31 € por la nave en cuestión. ¿Hay forma alguna de repercutir este importe?.
El arrendatario ha efectuado, hace algo más de un año, obras que afectan a la estructura de la nave. En concreto ha construido una sala, que bien puede servir para reuniones u otras actividades, o como el inquilino dice: “de comedor para los empleados”. Lo cierto es que ha cambiado el suelo, ha cegado el cuarto baño y creo que ha modificado algo más, pues había 23 metros cuadrados de oficina, según figura en nota catastral. De igual manera ha ampliado una puerta de conexión con una nave de su propiedad, de la que si tenía autorización, pero para unas medidas en concreto. Todo ello sin haber solicitado autorización por escrito, y comentando que se limito a hablar con el propietario por teléfono, y éste le indicó que se limitara a lo que estaba redactado en el contrato. El cual dice a su tenor “La arrendadora autoriza al arrendatario a efectuar las obras que sean necesarias para el acondicionamiento del local a sus necesidades, siempre que no modifique la estructura del inmueble.
La autorización de obras de acondicionamiento, detalladas en el parrafo anterior, habrá de estar ejecutada en más de SEIS MESES contados a partir de la fecha de este contrato.
Pasado este plazo, para realizar cualquier obra, precisará la autorización de la propietaria”.
¿ Es posible ejercitar Acción de Desahucio por Obras Inconsentidas?. ¿Qué me recomendáis?.
Por último y esto ha sido “la gota que ha colmado el vaso”. El arrendatario pretende instalar un compresor en nuestra nave, para dar fuerza a la nueva cámara frigorífica que va a instalar en la suya, para la comercialización de nuevos productos. Por lo que podría alterar el destino y uso del local arrendado. A su tenor a) “El inquilino queda obligado especialmente: 1º A utilizar el local arrendado sólo para almacén de frutos secos , sin que pueda…realizar obra alguna sin permiso escrito del propietario”
¿Qué acciones se deben utilizar?. Llegarías a un acuerdo para celebrar un nuevo Contrato, con una renta más acorde con la de mercado. He calculado que la renta de mercado de una nave de esas características está entre tres y cinco veces más de lo que pagan. Se trata de una sucursal de una empresa que puede facturar unos 250 millones de euros al año.
Hola NEXUS6. Por los datos que aportas creo que a tus clientes lo que más les interesa es intentar resolver el contrato.
Para empezar yo estudiaria el contrato para ver si el mismo es de local de negocio o de INDUSTRIA. Si fuere de INDUSTRIA NO estaría sometido a la LAU 1964(NO sujeto a prórroga forzosa) y podrías resolverlo por expiración del término(Juicio Verbal)
Si llegas a la conclusión de que el contrato es de local de negocio( sometido a la LAU 1964) yo me inclinaría por estudiar el tema de las obras inconsentidas. Hay abundantísima jurisprudencia sobre ese tema y, por los datos aportados, creo que tendrías base legal suficiente para intentar resolver el contrato por esa causa(Juicio Ordinario).
Un saludo.
Para empezar yo estudiaria el contrato para ver si el mismo es de local de negocio o de INDUSTRIA. Si fuere de INDUSTRIA NO estaría sometido a la LAU 1964(NO sujeto a prórroga forzosa) y podrías resolverlo por expiración del término(Juicio Verbal)
Si llegas a la conclusión de que el contrato es de local de negocio( sometido a la LAU 1964) yo me inclinaría por estudiar el tema de las obras inconsentidas. Hay abundantísima jurisprudencia sobre ese tema y, por los datos aportados, creo que tendrías base legal suficiente para intentar resolver el contrato por esa causa(Juicio Ordinario).
Un saludo.
Hola Jan:
Gracias por haberme respondido tan rápido. Ya veo que llevas la batuta del foro. El Contrato está sujeto a la LAU del 64. Es un Arrendamiento de Local de Negocio. He estado negociando con el gerente de la sucursal de la empresa en cuestión. Y admitiría una subida de la renta, por supuesto inferior a la de mercado, para dejar el tema zanjado. Pienso que habrá mandado el asunto a la central para que lo estudie su gabinete jurídico. Si no admiten un acuerdo justo sobre la renta, creo que interpondré la demanda de desahucio por obras inconsentidas y aunque hay base, ellos tienen muchas maneras de defenderse. Pero no nos podemos quedar sin hacer nada.
Independientemente le realizaría una actualización de la renta conforme a la Disposición Transitoria Tercera de la LAU del 94.
La renta inicial era de 330.55 €, en contrato celebrado el día Uno de Diciembre de 1983. Están pagando actualmente 749.86 € ¿Qué cantidad te saldría para actualizar conforme a la Disp. Adc. 3ª?.
Gracias por haberme respondido tan rápido. Ya veo que llevas la batuta del foro. El Contrato está sujeto a la LAU del 64. Es un Arrendamiento de Local de Negocio. He estado negociando con el gerente de la sucursal de la empresa en cuestión. Y admitiría una subida de la renta, por supuesto inferior a la de mercado, para dejar el tema zanjado. Pienso que habrá mandado el asunto a la central para que lo estudie su gabinete jurídico. Si no admiten un acuerdo justo sobre la renta, creo que interpondré la demanda de desahucio por obras inconsentidas y aunque hay base, ellos tienen muchas maneras de defenderse. Pero no nos podemos quedar sin hacer nada.
Independientemente le realizaría una actualización de la renta conforme a la Disposición Transitoria Tercera de la LAU del 94.
La renta inicial era de 330.55 €, en contrato celebrado el día Uno de Diciembre de 1983. Están pagando actualmente 749.86 € ¿Qué cantidad te saldría para actualizar conforme a la Disp. Adc. 3ª?.
Hola Nexus6. Supongo que habrás estudiado con detenimiento tanto el contrato como la abundantísima jurisprudencia al respecto cuando llegas a la conclusión de que es de Negocio y no de industria. Lo digo porque si fuera de Industria lo tendrías muy fácil para resolver el contrato(expiración del término)
Respecto a las obras inconsetidas échale un vistazo a la Jurisprudencia(hay muchísima del TS y de las APs) y así podrás determinar con cierta seguridad si esa causa es o no viable. Si es viable podrás negociar con más fuerza una subida de la renta con el gerente.
Respecto a la actualización. Hombre, si vas a acordar una subida de la renta luego vas a tener complicado actualizar la renta conforme a la Disposición Transitoria Tercera de la LAU del 94.
Un saludo.
Respecto a las obras inconsetidas échale un vistazo a la Jurisprudencia(hay muchísima del TS y de las APs) y así podrás determinar con cierta seguridad si esa causa es o no viable. Si es viable podrás negociar con más fuerza una subida de la renta con el gerente.
Respecto a la actualización. Hombre, si vas a acordar una subida de la renta luego vas a tener complicado actualizar la renta conforme a la Disposición Transitoria Tercera de la LAU del 94.
Un saludo.
Estimado Jan
El Contrato, salvo que tú veas la luz, está sometido a la LAU. En las condiciones convenidas pone: 2ª El tiempo de vigencia del arrendamiento será de UN AÑO prorrogable en la medida y límites señalados en vigente L.A.U. y sujetos a la misma. a) Cuando por razón de finalizar el plazo señalado para el vencimiento de este contrato hubiese el inquilino determinado dejar la finca, lo avisará por escrito con tres meses de anticipación a la fecha en la cual el contrato termine, dándole recibo del aviso por ambas partes. El propietario caso de no convenirle la prórroga del arriendo, queda obligado a dar igual aviso al inquilino, en idéntica forma y dentro del mismo espacio de tiempo… b) Si transcurrido o finalizado el plazo señalado para término de este contrato de arrendamiento, no hubiese procedido por ninguna de las partes contratantes, al solo efecto y con el exclusivo fin de improrrogar el arriendo, el mutuo aviso que explica y determina la claúsula a) de este mismo epígrafe, se entenderá aquel prorrogado por un mes más; y así sucesivamente se irá aplazando de un mes en mes la duración y termino de este contrato, hasta que una de las dos partes contratantes manifieste a la otra su propósito de no querer renovar por más tiempo la prórroga de este arrendamiento: pero ajustándose siempre en todo para adoptar esa extrema resolución a lo que el propio efecto determina la aludida cláusula a)
3.ª Destino y uso del local arrendado
a) El inquilino queda obligado especialmente
1.º A utilizar el local arrendado solo para almacén de frutos secos sin que pueda… realizar obra alguna sin permiso del propietario. En todo caso, las obras serán inspeccionadas por el propietario o persona en quien este delegue…
PUEDO MANDARTE UNA COPIA DEL CONTRATO SI QUIERES.
Sólo en el catastro habla de suelo para uso industrial
Industrial 427 m
Oficina 23 m ( que han desaparecido )
He mirado Jurisprudencia y doctrina, y parece clara la distinción entre arrendamiento de industria y arrendamiento de local.
1. Ante la exquisita claridad con la que contempla el arrendamiento de industria la L.A.U. 1964 en su artículo 3, diferenciándolo expresamente de aquél en el que se arrienda una finca para instalar en ella una industria o comercio (que constituirá un simple arrendamiento de local de negocio), desde un principio la doctrina jurisprudencial ha sido pacífica en lo relativo a la consideración jurídica del concepto del arrendamiento de industria considerándolo, al igual que la L.A.U. , como un todo constituido por una finca (local o edificación en general) y unos elementos específicos de la industria (o establecimiento comercial), con la característica de que la finca, en la mayoría de los casos, no es la parte integrante más importante del mismo.
Por todas, se reproduce la STS 1ª de 21.02.2000, núm. 137/2000, que contempla en amplitud el concepto y establece una acertada diferenciación con los contratos complejos:
"...La doctrina de esta Sala relativa a la distinción entre los arriendos de local de negocio y los de industria es absolutamente diáfana, destacando que mientras en los primeros se cede el elemento inmobiliario, es decir, un espacio construido y apto para que en él se explote el negocio, en los segundos el objeto contractual está determinado por una doble composición integradora, por un lado el local, como soporte material y, por otro, el negocio o empresa instalada y que se desarrolla en el mismo, con los elementos necesarios para su explotación, conformando un todo patrimonial. En este sentido cabe citar las Sentencias de 13 y 21 de diciembre de 1990, 20 de septiembre de 1991, 19 y 25 mayo 1992, 17 abril y 10 mayo 1993, 22 noviembre 1994, 4 octubre 1995 y 8 junio 1998, entre otras.(...)
En cuanto a la actualización de la renta, aún estoy esperando la respuesta del gerente de la sucursal de Sevilla. Que me imagino que habrá mandado el asunto a la central. Y si llegamos a un acuerdo sobre una nueva renta, está claro que no le voy después a actualizar conforme a la Disposición Transitoria Tercera de la LAU del 94. Por cierto ya veo que no eres amigo de la calculadora.
De no llegar a un acuerdo como sería mi deseo creo que habría que interponer demanda de desahucio por obras inconsentidas. A la ves de actualizarle la renta por la LAU del 94. Porque además en el 2014 que es cuando finalizan estos contratos tampoco se irían de rositas, ya que habría que llegar a un acuerdo o indemnizar por clientela.
Espero que se te aparezca la inspiración y a ver qué se te ocurre a tí
Dándote las gracias de antemano gracias por el interés.
El Contrato, salvo que tú veas la luz, está sometido a la LAU. En las condiciones convenidas pone: 2ª El tiempo de vigencia del arrendamiento será de UN AÑO prorrogable en la medida y límites señalados en vigente L.A.U. y sujetos a la misma. a) Cuando por razón de finalizar el plazo señalado para el vencimiento de este contrato hubiese el inquilino determinado dejar la finca, lo avisará por escrito con tres meses de anticipación a la fecha en la cual el contrato termine, dándole recibo del aviso por ambas partes. El propietario caso de no convenirle la prórroga del arriendo, queda obligado a dar igual aviso al inquilino, en idéntica forma y dentro del mismo espacio de tiempo… b) Si transcurrido o finalizado el plazo señalado para término de este contrato de arrendamiento, no hubiese procedido por ninguna de las partes contratantes, al solo efecto y con el exclusivo fin de improrrogar el arriendo, el mutuo aviso que explica y determina la claúsula a) de este mismo epígrafe, se entenderá aquel prorrogado por un mes más; y así sucesivamente se irá aplazando de un mes en mes la duración y termino de este contrato, hasta que una de las dos partes contratantes manifieste a la otra su propósito de no querer renovar por más tiempo la prórroga de este arrendamiento: pero ajustándose siempre en todo para adoptar esa extrema resolución a lo que el propio efecto determina la aludida cláusula a)
3.ª Destino y uso del local arrendado
a) El inquilino queda obligado especialmente
1.º A utilizar el local arrendado solo para almacén de frutos secos sin que pueda… realizar obra alguna sin permiso del propietario. En todo caso, las obras serán inspeccionadas por el propietario o persona en quien este delegue…
PUEDO MANDARTE UNA COPIA DEL CONTRATO SI QUIERES.
Sólo en el catastro habla de suelo para uso industrial
Industrial 427 m
Oficina 23 m ( que han desaparecido )
He mirado Jurisprudencia y doctrina, y parece clara la distinción entre arrendamiento de industria y arrendamiento de local.
1. Ante la exquisita claridad con la que contempla el arrendamiento de industria la L.A.U. 1964 en su artículo 3, diferenciándolo expresamente de aquél en el que se arrienda una finca para instalar en ella una industria o comercio (que constituirá un simple arrendamiento de local de negocio), desde un principio la doctrina jurisprudencial ha sido pacífica en lo relativo a la consideración jurídica del concepto del arrendamiento de industria considerándolo, al igual que la L.A.U. , como un todo constituido por una finca (local o edificación en general) y unos elementos específicos de la industria (o establecimiento comercial), con la característica de que la finca, en la mayoría de los casos, no es la parte integrante más importante del mismo.
Por todas, se reproduce la STS 1ª de 21.02.2000, núm. 137/2000, que contempla en amplitud el concepto y establece una acertada diferenciación con los contratos complejos:
"...La doctrina de esta Sala relativa a la distinción entre los arriendos de local de negocio y los de industria es absolutamente diáfana, destacando que mientras en los primeros se cede el elemento inmobiliario, es decir, un espacio construido y apto para que en él se explote el negocio, en los segundos el objeto contractual está determinado por una doble composición integradora, por un lado el local, como soporte material y, por otro, el negocio o empresa instalada y que se desarrolla en el mismo, con los elementos necesarios para su explotación, conformando un todo patrimonial. En este sentido cabe citar las Sentencias de 13 y 21 de diciembre de 1990, 20 de septiembre de 1991, 19 y 25 mayo 1992, 17 abril y 10 mayo 1993, 22 noviembre 1994, 4 octubre 1995 y 8 junio 1998, entre otras.(...)
En cuanto a la actualización de la renta, aún estoy esperando la respuesta del gerente de la sucursal de Sevilla. Que me imagino que habrá mandado el asunto a la central. Y si llegamos a un acuerdo sobre una nueva renta, está claro que no le voy después a actualizar conforme a la Disposición Transitoria Tercera de la LAU del 94. Por cierto ya veo que no eres amigo de la calculadora.
De no llegar a un acuerdo como sería mi deseo creo que habría que interponer demanda de desahucio por obras inconsentidas. A la ves de actualizarle la renta por la LAU del 94. Porque además en el 2014 que es cuando finalizan estos contratos tampoco se irían de rositas, ya que habría que llegar a un acuerdo o indemnizar por clientela.
Espero que se te aparezca la inspiración y a ver qué se te ocurre a tí
Dándote las gracias de antemano gracias por el interés.
Hola Nexus6. Para empezar si el contrato se celebró en fecha ANTERIOR al 9-5-1985 -dices que es de 1 de Diciembre de 1983 - las cláusulas que citas en cuanto a la prórroga SON NULAS DE PLENO DERECHO, pues violan lo estipulado en el art 57 LAU 1964, el cual es IMPERATIVO.
En cuanto a la actualización de la renta. Hombre, como bien dices NO soy muy amigo de la calculadora pero, además, sin tener todos los datos, los recibos, las repercusiones por obras, impuestos,etc.. es IMPOSIBLE que la pueda calcular y, por otra parte, aunque los tuviera me llevaría bastante tiempo hacerlo porque NO es nada sencillo aplicar las reglas de la Disp. Trans. y no ando sobrado de tiempo precisamente.
En cuanto a si el local es de industria o de local de negocio. Aparte de la Jurisprudencia que aportas hay mucha más -APs que recogen la doctrina del Supremoy de otras Aps -,aunque en realidad todas dicen lo mismo aunque con diferentes términos.
Si quieres deja aquí tu dirección de email y te mandaré un correo al que puedes enviarme el contrato.
Finalmente y en cuanto a las obras inconsentidas. Como ya te dije hay jurisprudencia para aburrir sobre ese punto. Lo único que necesitas es examinarla y, si hay base, que tu cliente contrate a un perito - arquitecto o aparejador según las circunstancias - para que realice un informe pericial sobre las mismas.
Un saludo.
En cuanto a la actualización de la renta. Hombre, como bien dices NO soy muy amigo de la calculadora pero, además, sin tener todos los datos, los recibos, las repercusiones por obras, impuestos,etc.. es IMPOSIBLE que la pueda calcular y, por otra parte, aunque los tuviera me llevaría bastante tiempo hacerlo porque NO es nada sencillo aplicar las reglas de la Disp. Trans. y no ando sobrado de tiempo precisamente.
En cuanto a si el local es de industria o de local de negocio. Aparte de la Jurisprudencia que aportas hay mucha más -APs que recogen la doctrina del Supremoy de otras Aps -,aunque en realidad todas dicen lo mismo aunque con diferentes términos.
Si quieres deja aquí tu dirección de email y te mandaré un correo al que puedes enviarme el contrato.
Finalmente y en cuanto a las obras inconsentidas. Como ya te dije hay jurisprudencia para aburrir sobre ese punto. Lo único que necesitas es examinarla y, si hay base, que tu cliente contrate a un perito - arquitecto o aparejador según las circunstancias - para que realice un informe pericial sobre las mismas.
Un saludo.
Entiendo que quieres decir que el Art. 57 de la LAU del 64, implica prorroga forzosa, eso me temo ya lo sabia. Por eso estamos buscando otras vías para hacer más justo el arrendamiento.
En cuanto a si el local es de industria, no sé que resquicios puedes ver tú. Yo no veo ninguno. Mi e-mail es pch7002@yahoo.es
Saludos...
En cuanto a si el local es de industria, no sé que resquicios puedes ver tú. Yo no veo ninguno. Mi e-mail es pch7002@yahoo.es
Saludos...
Hola
Tengo un caso similar.
Arrendamiento de local de negocio de hace dos años, tengo dudas si es de industria o no, y no se si afecta al caso.
No paga la renta desde hace tres meses y ha hecho una obra claramente inconsentida, ha abierto una puerta que une el local con el portal del edificio que tambien tiene arrendado(Dos viviendas).
Por otro lado verbalmente se acordo elevar la renta de 900 a 1400 euros. Ahora nos da largas para firmar el nuevo contrato.
Supongo que hay dos posibilidades: demanda juicio ordinario por obras inconsentidas o desahucio por falta de pago.
¿Cual conviene?
Si presento demanda por obras inconsentidas seguramente pactará la firma del contrato verbal acordado y pagará las rentas debidas pero agoto la posibilidad futura de ejecer esta acción.
Si ejercito el desahucio puede pagar la renta de 900 y punto final...
Yo me inclino por la primera posibilidad incluso intentar pactar una aval... mi clienta lo que quiere es cobrar y asegurar la renta.
¿Que opinais?
Gracias anticipadas
Tengo un caso similar.
Arrendamiento de local de negocio de hace dos años, tengo dudas si es de industria o no, y no se si afecta al caso.
No paga la renta desde hace tres meses y ha hecho una obra claramente inconsentida, ha abierto una puerta que une el local con el portal del edificio que tambien tiene arrendado(Dos viviendas).
Por otro lado verbalmente se acordo elevar la renta de 900 a 1400 euros. Ahora nos da largas para firmar el nuevo contrato.
Supongo que hay dos posibilidades: demanda juicio ordinario por obras inconsentidas o desahucio por falta de pago.
¿Cual conviene?
Si presento demanda por obras inconsentidas seguramente pactará la firma del contrato verbal acordado y pagará las rentas debidas pero agoto la posibilidad futura de ejecer esta acción.
Si ejercito el desahucio puede pagar la renta de 900 y punto final...
Yo me inclino por la primera posibilidad incluso intentar pactar una aval... mi clienta lo que quiere es cobrar y asegurar la renta.
¿Que opinais?
Gracias anticipadas
