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Obras en zonas comunes
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Obras en zonas comunes
resulta que en una junta vecinal, se aprobo por unanimidad de los asistentes realizar unas obras, de 11 trasteros, cuando la misma comunidad tiene 24 vecinos. mi duda es la siguiente:
¿ el costes de esos 11 trasteros legalmente tienen que ser sufragados por los 24 vecinos? o por los 11 que hagan uso de los trasteros?
¿ el costes de esos 11 trasteros legalmente tienen que ser sufragados por los 24 vecinos? o por los 11 que hagan uso de los trasteros?
Admitir, en una comunidad de 24 propietarios, que se construyan 11 trasteros (aunque los gastos los paguen los 11 que se los adjudican) no les va a traer más que problemas en el futuro.
Además de que no creo que el ayuntamiento les conceda la licencia de obras.
Y si los hacen ilegalmente, más problemas todavía.
Además de que no creo que el ayuntamiento les conceda la licencia de obras.
Y si los hacen ilegalmente, más problemas todavía.
Es decir en esta zona comun de la comunidad, se proyectan y se aprueba por una votacion de la comunidad 11 trasteros ( a esta reunion solo asistieron los 11 que querian trasteros) la comunidad tiene 24 propietarios.
Los trasteros por lo que se desprende del acta quieren que sea para estas 11 personas, pero en la votacion solo se decidio la construccion de los trasteros, no se decidio que la comunidad cede o vende este terreno comunitario a los particulares. En definitiva si los trasteros fueran construidos seran de la comunidad y no de los particulares verdad? ya que el terreno donde van a ser construidos pertenece a la comunidad y no se voto en ninguna junta ceder dicha superficie.
Los trasteros por lo que se desprende del acta quieren que sea para estas 11 personas, pero en la votacion solo se decidio la construccion de los trasteros, no se decidio que la comunidad cede o vende este terreno comunitario a los particulares. En definitiva si los trasteros fueran construidos seran de la comunidad y no de los particulares verdad? ya que el terreno donde van a ser construidos pertenece a la comunidad y no se voto en ninguna junta ceder dicha superficie.
No soy un experto en la materia, por lo tanto, lo que sigue está sujeto a mejor criterio.
Quienes no asistieron a la reunión pueden impugnar, con lo que ya no habría unanimidad y el acuerdo sería nulo, en atención al artículo 12 de la LPH: «La construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes afectan al título constitutivo y deben someterse al régimen establecido para las modificaciones del mismo [unanimidad]. El acuerdo que se adopte fijará la naturaleza de la modificación, las alteraciones que origine en la descripción de la finca y de los pisos o locales, la variación de cuotas y el titular o titulares de los nuevos locales o pisos». Dado que el acuerdo no incluye la variación de cuotas, ni los titulares de los nuevos trasteros, el acuerdo también sería anulable por esa vía. Este artículo ha sido derogado recientemente, pero estaba en vigor cuando se adoptó el acuerdo de referencia.
También puede aducir el artículo 17.4 de la LPH: «(...) No podrán realizarse innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario, si no consta su consentimiento expreso». Este artículo sigue en vigor.
Sobre lo demás, habrá que estar a lo que se votó. Si sólo se votó la construcción, se sobreentiende que hay cesión y no venta.
Quienes no asistieron a la reunión pueden impugnar, con lo que ya no habría unanimidad y el acuerdo sería nulo, en atención al artículo 12 de la LPH: «La construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes afectan al título constitutivo y deben someterse al régimen establecido para las modificaciones del mismo [unanimidad]. El acuerdo que se adopte fijará la naturaleza de la modificación, las alteraciones que origine en la descripción de la finca y de los pisos o locales, la variación de cuotas y el titular o titulares de los nuevos locales o pisos». Dado que el acuerdo no incluye la variación de cuotas, ni los titulares de los nuevos trasteros, el acuerdo también sería anulable por esa vía. Este artículo ha sido derogado recientemente, pero estaba en vigor cuando se adoptó el acuerdo de referencia.
También puede aducir el artículo 17.4 de la LPH: «(...) No podrán realizarse innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario, si no consta su consentimiento expreso». Este artículo sigue en vigor.
Sobre lo demás, habrá que estar a lo que se votó. Si sólo se votó la construcción, se sobreentiende que hay cesión y no venta.
Pues si no es cesión, sería algún tipo de servidumbre. Y sería la comunidad, y no unos particulares, quien tendrá que reclamar lo que fuese.
En cualquier caso, y como te he dicho, el acuerdo es anulable. Yo diría que es nulo de pleno derecho. Pero una vez hechos los trasteros, los 'propietarios' podrían exigir una indemnización si la comunidad decidiera, por ejemplo, derribarlos o apropiárselos.
A todo esto, la comunidad, una vez el proyecto en mano, conocidas las dimensiones exactas de los trasteros, puede aprobar otro acuerdo con todas las de la ley.
En cualquier caso, y como te he dicho, el acuerdo es anulable. Yo diría que es nulo de pleno derecho. Pero una vez hechos los trasteros, los 'propietarios' podrían exigir una indemnización si la comunidad decidiera, por ejemplo, derribarlos o apropiárselos.
A todo esto, la comunidad, una vez el proyecto en mano, conocidas las dimensiones exactas de los trasteros, puede aprobar otro acuerdo con todas las de la ley.
Corrijo: el acuerdo es anulable, pero no es nulo de pleno derecho.
«Los acuerdos adoptados por la Junta de Propietarios que sean contrarios a la Ley de Propiedad Horizontal o a los Estatutos de la Comunidad no son nulos [de pleno derecho], sino anulables, debiendo ser impugnados en tiempo y forma para privarlos de validez y eficacia».
http://garciacollado.blogspot.com.es/2010/01/distincion-entre-acuerdos-nulos-y.html
Sólo pueden impugnar quienes salvaron el voto o no asistieron a la Junta. Los morosos no pueden impugnar. El plazo para impugnar, en este caso, es de un año a partir de la comunicación del acuerdo.
«Los acuerdos adoptados por la Junta de Propietarios que sean contrarios a la Ley de Propiedad Horizontal o a los Estatutos de la Comunidad no son nulos [de pleno derecho], sino anulables, debiendo ser impugnados en tiempo y forma para privarlos de validez y eficacia».
http://garciacollado.blogspot.com.es/2010/01/distincion-entre-acuerdos-nulos-y.html
Sólo pueden impugnar quienes salvaron el voto o no asistieron a la Junta. Los morosos no pueden impugnar. El plazo para impugnar, en este caso, es de un año a partir de la comunicación del acuerdo.
En resumidas cuentas, esto solo traerá problemas en un futuro no? ya que lo ideal seria, votación y en junta vecinal ceder o vender ese terreno de la comunidad a los 11 particulares que solo pueden tener trastero, hacer una nueva división horizontal con el coeficiente de cuota correspondiente a cada nuevo propietario de trastero, e inscribir los trasteros mediante notario en el registro de la propiedad, para evitar problemas futuros, así me lo comento también un abogado, que seria lo mas correcto.
Porque si yo mañana vendo mi piso, si no tengo regularizado el trastero porque es de la comunidad, que tendría que venderlo en B, o peor aun, puede que lo pierda en favor de otro propietario, siendo yo quien pago íntegramente el trastero.
Porque si yo mañana vendo mi piso, si no tengo regularizado el trastero porque es de la comunidad, que tendría que venderlo en B, o peor aun, puede que lo pierda en favor de otro propietario, siendo yo quien pago íntegramente el trastero.
Sí, creo que lo ideal es lo que le ha comentado el abogado. A mí parece que si no se hace bien, si no hay una compensación a la comunidad y no se rehacen las cuotas, puede ser origen de malas relaciones entre los vecinos.
No obstante, no olvide que la construcción de los trasteros requiere de proyecto y licencia que no sabe si tendrán, por lo que no dé por supuesto que los trasteros se van a hacer.
No obstante, no olvide que la construcción de los trasteros requiere de proyecto y licencia que no sabe si tendrán, por lo que no dé por supuesto que los trasteros se van a hacer.
si claro que se que se necesita licencia. El asunto es que los ayuntamientos tal como estan de deudas la concedan para hacer caja. A mi realmente me es indiferente los trasteros, yo me apunte para construir porque solo cabian 11 trasteros, claro y eso sobre todo era para revalorizar el piso, pero claro siempre y cuando se haga todo por derecho, y los pisos se inscriban el registro de la propiedad mediante notario. Como no se haga asi solo traera problemas, porque hay 13 vecinos que no tendran trastero, ahora no se apuntaron, porque como valen 2000 €, no les interesa, pero cuando los vean construidos, (ademas que son grandecitos), luego sera otra cosa, y empezaran a reclamar, que si ese terreno es de la comunidad, que si no pagamos la parte proporcional de comunidad de esos trasteros, ademas la luz que lleven los trasteros, quien la pagaría? por eso digo que luego bastan que una vez que se paguen los trasteros alguno decida reclamar y tiene mucho que ganar. Ademas si yo quiero alquilar mi trastero que pasa que tiene que ser en B, porque como no estaria escriturado.
y tambien si yo vendo mi piso, quiero que el trastero se venda de forma legal, con sus escrituras para eso lo pague integramente yo de mi dinero, y no tener que vender o alquilar nada en B.
muchas gracias amigo por la conversasion y consejos que me das.
y tambien si yo vendo mi piso, quiero que el trastero se venda de forma legal, con sus escrituras para eso lo pague integramente yo de mi dinero, y no tener que vender o alquilar nada en B.
muchas gracias amigo por la conversasion y consejos que me das.
