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Obras de fachada y modificaciones que no afectan a la habitabilidad y si a la seguridad.
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- Tema: Obras de fachada y modificaciones que no afectan a la habitabilidad y si a la seguridad.
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2º.- La ejecución de obras en la fachada que afecta a la envolvente mediante la aplicación de SATE, tiene su encaje en el artículo 17.2 párrafo 2º, al disponer que la realización de obras o actuaciones que contribuyan a la mejora de la eficiencia energética acreditables a través de certificado de eficiencia energética del edificio (…) así como la solicitud de ayudas y subvenciones, préstamos o cualquier tipo de financiación por parte de la comunidad de propietarios a entidades públicas o privadas para la realización de tales obras o actuaciones, requerirá el voto favorable de la mayoría simple de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría simple de las cuotas de participación, siempre que su importe repercutido anualmente, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas y aplicada en su caso la financiación, no supere la cuantía de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. El propietario disidente no tendrá el derecho reconocido en el apartado 4 de este artículo y el coste de estas obras, o las cantidades necesarias para sufragar los préstamos o financiación concedida para tal fin, tendrán la consideración de gastos generales a los efectos de la aplicación de las reglas establecidas en la letra e) del artículo noveno.1 de esta ley.
Saludos.
Saludos.
No obstante, cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja. Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal.
No podrán realizarse innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario, si no consta su consentimiento expreso.»
Si se aplica la normativa comentada y se hubiera aprobado la mejora por las 3/5 del total de los propietarios, estos tendrían que pagar la derrama o el coste de la obra siempre que esta no suponga mas de 3 cuotas ordinarias.
Por lo tanto, aplicando este punto de la ley de propiedad horizontal, se necesita una mayoría cualificada de los 3/5 de la TOTALIDAD de los propietarios.
Ahora bien, para que los vecinos disidentes puedan defender sus derechos, al ser minoría, deberán impugnar el acta e ir a juicio y solo podrán dejar de pagar si el juez así lo determina.
En este caso se deberá aplicar el articulo 18 de la ley de propiedad horizontal que dice «1. Los acuerdos de la Junta de propietarios serán impugnables ante los Tribunales, de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, en los siguientes supuestos:
«Cuando sean contrarios a la Ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.
Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.
2. Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. Esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios.»
Ahora bien, la pregunta que nos podemos hacer ante esta situación es si un juez consideraría que esta actuación es una mejora, o bien entenderá que estamos hablando de un producto, que si bien hace varios años no existía y ahora existe en el mercado y si este producto tiene una mejor calidad que el anterior. ¿Estaríamos hablando entonces de una mejora o estaríamos hablando de un mantenimiento con el que no sería necesario la mayoría cualificada? Dependerá en este caso creo yo de la defensa que se haga del nuevo producto de cristal, de la seguridad que el producto comporta, de la durabilidad, del precio, etc., así que deberían hacer las consultas correspondientes al técnico redactor del proyecto de obra.
Particularmente, creo que nos encontraríamos ante una obra de mantenimiento en el que se sustituye un elemento común, por otro, estéticamente diferente, pero que no afecta al concepto de cerramiento de la terraza y a la larga, estaría al hecho de que, CREO, que el cristal requiere menor mantenimiento y tendrá menor deterioro, lo que justificaría el cambio, pero todo dependerá del presupuesto y de los otros factores comentados.
No obstante, si Vd. y otros propietarios consideran que es una obra no necesaria y quiere impugnar el acuerdo no se olviden que esto lo deberían hacer antes de que se inicien las obras y por lo tanto tendrán que solicitar medidas cautelares. En ello se pronuncia el artículo 18.4 de la LPH que dice lo siguiente:» 4. La impugnación de los acuerdos de la Junta no suspenderá su ejecución, salvo que el Juez así lo disponga, con carácter cautelar, a solicitud del demandante oída la comunidad de propietarios.» Al acuerdo no le es de aplicación el artículo 10. Hay que tener en cuenta que la propuesta consiste en sustituir las barandillas de las terrazas por cristal.
No podrán realizarse innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario, si no consta su consentimiento expreso.»
Si se aplica la normativa comentada y se hubiera aprobado la mejora por las 3/5 del total de los propietarios, estos tendrían que pagar la derrama o el coste de la obra siempre que esta no suponga mas de 3 cuotas ordinarias.
Por lo tanto, aplicando este punto de la ley de propiedad horizontal, se necesita una mayoría cualificada de los 3/5 de la TOTALIDAD de los propietarios.
Ahora bien, para que los vecinos disidentes puedan defender sus derechos, al ser minoría, deberán impugnar el acta e ir a juicio y solo podrán dejar de pagar si el juez así lo determina.
En este caso se deberá aplicar el articulo 18 de la ley de propiedad horizontal que dice «1. Los acuerdos de la Junta de propietarios serán impugnables ante los Tribunales, de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, en los siguientes supuestos:
«Cuando sean contrarios a la Ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.
Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.
2. Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. Esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios.»
Ahora bien, la pregunta que nos podemos hacer ante esta situación es si un juez consideraría que esta actuación es una mejora, o bien entenderá que estamos hablando de un producto, que si bien hace varios años no existía y ahora existe en el mercado y si este producto tiene una mejor calidad que el anterior. ¿Estaríamos hablando entonces de una mejora o estaríamos hablando de un mantenimiento con el que no sería necesario la mayoría cualificada? Dependerá en este caso creo yo de la defensa que se haga del nuevo producto de cristal, de la seguridad que el producto comporta, de la durabilidad, del precio, etc., así que deberían hacer las consultas correspondientes al técnico redactor del proyecto de obra.
Particularmente, creo que nos encontraríamos ante una obra de mantenimiento en el que se sustituye un elemento común, por otro, estéticamente diferente, pero que no afecta al concepto de cerramiento de la terraza y a la larga, estaría al hecho de que, CREO, que el cristal requiere menor mantenimiento y tendrá menor deterioro, lo que justificaría el cambio, pero todo dependerá del presupuesto y de los otros factores comentados.
No obstante, si Vd. y otros propietarios consideran que es una obra no necesaria y quiere impugnar el acuerdo no se olviden que esto lo deberían hacer antes de que se inicien las obras y por lo tanto tendrán que solicitar medidas cautelares. En ello se pronuncia el artículo 18.4 de la LPH que dice lo siguiente:» 4. La impugnación de los acuerdos de la Junta no suspenderá su ejecución, salvo que el Juez así lo disponga, con carácter cautelar, a solicitud del demandante oída la comunidad de propietarios.» Al acuerdo no le es de aplicación el artículo 10. Hay que tener en cuenta que la propuesta consiste en sustituir las barandillas de las terrazas por cristal.
1º.- BARANDILLAS. -
Precepto de aplicación: Artículo 10.1- Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:
a)Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.»
Artículo 10. 2.a de la LPH:» 2. Teniendo en cuenta el carácter de necesarias u obligatorias de las actuaciones referidas en las letras a) a d) del apartado anterior, procederá lo siguiente:
Serán costeadas por los propietarios de la correspondiente comunidad o agrupación de comunidades, limitándose el acuerdo de la Junta a la distribución de la derrama pertinente y a la determinación de los términos de su abono.»
La jurisprudencia apoya a la ley en este sentido y así tenemos algunas sentencias que lo refrendan, por ejemplo:
AP Valladolid, Sec. 1.ª, 27-4-2012 Los balcones de los pisos al formar parte constituyente de la fachada del edificio, tienen consideración de elemento común y por ello debe la comunidad sufragar los gastos de su mantenimiento, máxime cuando ya existe un acuerdo que así lo reconoce.
AP Asturias, Oviedo, Sec. 6.ª, 26-5-2008 Cuando las obras de reparación afectan al revestimiento externo de los balcones, deben ser asumidas por la comunidad de propietarios.
Ahora bien, una cosa es el mantenimiento propiamente dicho y otra diferente es cuando se decide cambiar la carpintería de forja de hierro por acero inoxidable, como es el caso, esto tiene a mi juicio otro componente diferente desde un punto de vista jurídico y de mayorías según la ley de propiedad horizontal.
Ahora bien. Si la sustitución de los elementos de carpintería metálica de los balcones por elementos de cristal supone un incremento económico importante entre la carpintería (no sé si es de hierro o de acero inoxidable) y no queda justificado el cambio, estaríamos ante unas OBRAS DE MEJORA según lo que se nos indica en el artículo 17.4 de la LPH que dice: «Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características.
Precepto de aplicación: Artículo 10.1- Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:
a)Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.»
Artículo 10. 2.a de la LPH:» 2. Teniendo en cuenta el carácter de necesarias u obligatorias de las actuaciones referidas en las letras a) a d) del apartado anterior, procederá lo siguiente:
Serán costeadas por los propietarios de la correspondiente comunidad o agrupación de comunidades, limitándose el acuerdo de la Junta a la distribución de la derrama pertinente y a la determinación de los términos de su abono.»
La jurisprudencia apoya a la ley en este sentido y así tenemos algunas sentencias que lo refrendan, por ejemplo:
AP Valladolid, Sec. 1.ª, 27-4-2012 Los balcones de los pisos al formar parte constituyente de la fachada del edificio, tienen consideración de elemento común y por ello debe la comunidad sufragar los gastos de su mantenimiento, máxime cuando ya existe un acuerdo que así lo reconoce.
AP Asturias, Oviedo, Sec. 6.ª, 26-5-2008 Cuando las obras de reparación afectan al revestimiento externo de los balcones, deben ser asumidas por la comunidad de propietarios.
Ahora bien, una cosa es el mantenimiento propiamente dicho y otra diferente es cuando se decide cambiar la carpintería de forja de hierro por acero inoxidable, como es el caso, esto tiene a mi juicio otro componente diferente desde un punto de vista jurídico y de mayorías según la ley de propiedad horizontal.
Ahora bien. Si la sustitución de los elementos de carpintería metálica de los balcones por elementos de cristal supone un incremento económico importante entre la carpintería (no sé si es de hierro o de acero inoxidable) y no queda justificado el cambio, estaríamos ante unas OBRAS DE MEJORA según lo que se nos indica en el artículo 17.4 de la LPH que dice: «Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características.
Gracias Peepelu90 por tu apreciación. Como suele pasar en las comunidades algunos valoran más el precio que la seguridad. Y como a algunos “graciosos” parece molestarle que unos dispongan de terrazas mientras que ellos tienen un balcón que da a una plaza interior… pues cuanto menos se gaste la comunidad mejor.
Cuando uno comprar su vivienda lo hace en función de unos gustos y unas características que le gustan y se adaptan a sus posibilidades pero por lo visto luego algunos piensan que pueden rebajar esas características intentando usar las mayorías.
Para que te hagas idea de la situación contarte que hace muchos años cuando hubo humedades por fallo de la capa asfáltica y había que levantar una de las terrazas para repararlo los “graciosos” se oponían a pagar la obra diciendo que la pagasen los que disponían de la terraza. Y cuando se le explico que era un elemento común y que la impermeabilización de la terraza actúa como tejado de los pisos inferiores su respuesta fue que le quitasen entonces las barandillas y que los tejados no se pisan.
Cuando uno comprar su vivienda lo hace en función de unos gustos y unas características que le gustan y se adaptan a sus posibilidades pero por lo visto luego algunos piensan que pueden rebajar esas características intentando usar las mayorías.
Para que te hagas idea de la situación contarte que hace muchos años cuando hubo humedades por fallo de la capa asfáltica y había que levantar una de las terrazas para repararlo los “graciosos” se oponían a pagar la obra diciendo que la pagasen los que disponían de la terraza. Y cuando se le explico que era un elemento común y que la impermeabilización de la terraza actúa como tejado de los pisos inferiores su respuesta fue que le quitasen entonces las barandillas y que los tejados no se pisan.
La estructura actual está formada por barrotes y tiene 5 metros de ancho por 3 metros de alto y que para atravesarla había que cortar con el consiguiente ruido y tiempo que llevaría mientras que la propuesta es del mismo tamaño pero de aluminio con varios paneles de cristales que los propietarios de las terrazas piensan son fácilmente rompibles o incluso con un poco de habilidad con un simple destornillador se puede desmontar el junquillo que los fija para tener paso libre entre las terrazas sin hacer ruido.
Respecto a lo otro que comentaba he buscando información y he encontrado sentencias y jurisprudencia no son opiniones mías.
Según encuentro es criterio avalado por numerosas sentencias y Código Civil que en primer lugar nadie puede quedar en peor condición que antes.
Cuando yo estudiaba resistencia de materiales en la comparativa hierro vs cristal no había duda así que difícilmente se les puede decir a los afectados que un simple cristal de 6mm de espesor puede ofrecer similar seguridad a unos barrotes macizos de hierro de 20mm. Y no me refiero solamente al espesor.
Por ejemplo se explica en una sentencia que los focos instalados en los portales y escaleras se puede acordar sustituirlos por unos más modernos, de menor consumo y que mejoren la función de los actuales pero no se puede acordar sustituirlos por una linterna aunque también sirva para dar luz. O que la solería de un portal y escalera se puede sustituir por una de mejores características y resistencia, pero no por una de peores.
Y respecto a las mayorías veo que también según la jurisprudencia que encuentro no se puede contravenir el principio de igualdad que reconoce la ley precisamente con el objetivo de evitar que un grupo de propietarios que puedan llegar a ser mayoría en una votación abusen de esa superioridad y adopten un acuerdo que sin vulnerar prescripciones legales o estatutarias perjudiquen a otros propietarios.
Seguiré buscando información.
Respecto a lo otro que comentaba he buscando información y he encontrado sentencias y jurisprudencia no son opiniones mías.
Según encuentro es criterio avalado por numerosas sentencias y Código Civil que en primer lugar nadie puede quedar en peor condición que antes.
Cuando yo estudiaba resistencia de materiales en la comparativa hierro vs cristal no había duda así que difícilmente se les puede decir a los afectados que un simple cristal de 6mm de espesor puede ofrecer similar seguridad a unos barrotes macizos de hierro de 20mm. Y no me refiero solamente al espesor.
Por ejemplo se explica en una sentencia que los focos instalados en los portales y escaleras se puede acordar sustituirlos por unos más modernos, de menor consumo y que mejoren la función de los actuales pero no se puede acordar sustituirlos por una linterna aunque también sirva para dar luz. O que la solería de un portal y escalera se puede sustituir por una de mejores características y resistencia, pero no por una de peores.
Y respecto a las mayorías veo que también según la jurisprudencia que encuentro no se puede contravenir el principio de igualdad que reconoce la ley precisamente con el objetivo de evitar que un grupo de propietarios que puedan llegar a ser mayoría en una votación abusen de esa superioridad y adopten un acuerdo que sin vulnerar prescripciones legales o estatutarias perjudiquen a otros propietarios.
Seguiré buscando información.
"Pues precisamente en cuanto a la seguridad ahí no creo que exista ninguna duda."
Como le decía, tendría que ver la estructura actual y la propuesta. Usted que las conoce tendrá mejor criterio que yo, sin poder verlas. Pero en principio, unos barrotes metálicos o unos cristales pueden ofrecer una seguridad similar. Todo depende de la calidad del cristal, por supuesto, pero los hay de seguridad. Y también depende de la accesibilidad, en términos de exposición, de la zona, claro está.
"Además según tengo entendido, la modificación de un elemento común o de la estética de la fachada del edificio se puede acometer siempre y cuando se den varias circunstancias: 1. No exista ese elemento, por ejemplo, porque se ha dejado de fabricar o se ha dejado de comercializar. 2. Porque haya elementos que sustituyen al actual de mejor calidad."
Eso no es así. No es necesario que suceda ni lo uno, ni lo otro, para poder modificar un elemento común.
Como le decía, tendría que ver la estructura actual y la propuesta. Usted que las conoce tendrá mejor criterio que yo, sin poder verlas. Pero en principio, unos barrotes metálicos o unos cristales pueden ofrecer una seguridad similar. Todo depende de la calidad del cristal, por supuesto, pero los hay de seguridad. Y también depende de la accesibilidad, en términos de exposición, de la zona, claro está.
"Además según tengo entendido, la modificación de un elemento común o de la estética de la fachada del edificio se puede acometer siempre y cuando se den varias circunstancias: 1. No exista ese elemento, por ejemplo, porque se ha dejado de fabricar o se ha dejado de comercializar. 2. Porque haya elementos que sustituyen al actual de mejor calidad."
Eso no es así. No es necesario que suceda ni lo uno, ni lo otro, para poder modificar un elemento común.
Pues precisamente en cuanto a la seguridad ahí no creo que exista ninguna duda.
Hay innumerables edificaciones en los que los pisos bajos o entresuelos tienen instaladas verjas de hierro, acero para protegerse de intrusiones y no un simple cristal porque queda más estético o bonito. Y lo mismo ocurre en terrazas de pisos altos en las que es fácil acceder saltando de una a otra o bajando desde el tejado.
Si precisamente antes de la obra existían una estructura de barrotes de hierro sustituirla ahora por un simple cristal es un perjuicio que afecta a la seguridad de las viviendas afectadas. Lo que es un capricho es poner un cristal naranja donde antes había unos barrotes de hierro.
Además según tengo entendido, la modificación de un elemento común o de la estética de la fachada del edificio se puede acometer siempre y cuando se den varias circunstancias:
1. No exista ese elemento, por ejemplo, porque se ha dejado de fabricar o se ha dejado de comercializar.
2. Porque haya elementos que sustituyen al actual de mejor calidad.
No creo que este sea el caso.
Hay innumerables edificaciones en los que los pisos bajos o entresuelos tienen instaladas verjas de hierro, acero para protegerse de intrusiones y no un simple cristal porque queda más estético o bonito. Y lo mismo ocurre en terrazas de pisos altos en las que es fácil acceder saltando de una a otra o bajando desde el tejado.
Si precisamente antes de la obra existían una estructura de barrotes de hierro sustituirla ahora por un simple cristal es un perjuicio que afecta a la seguridad de las viviendas afectadas. Lo que es un capricho es poner un cristal naranja donde antes había unos barrotes de hierro.
Además según tengo entendido, la modificación de un elemento común o de la estética de la fachada del edificio se puede acometer siempre y cuando se den varias circunstancias:
1. No exista ese elemento, por ejemplo, porque se ha dejado de fabricar o se ha dejado de comercializar.
2. Porque haya elementos que sustituyen al actual de mejor calidad.
No creo que este sea el caso.
"Hacer notar que ese perjuicio que se alega debe ser objetivable, a no confundir con un mero capricho."
En efecto. Aquí está el quid de la cuestión, me parece. Y es donde no tengo yo claro que exista un perjuicio real. Habría que ver cómo es la estructura actual y cómo es la que se pretende instalar, pero no veo un claro perjuicio en temas de seguridad, que es el que se pretende argumentar.
En efecto. Aquí está el quid de la cuestión, me parece. Y es donde no tengo yo claro que exista un perjuicio real. Habría que ver cómo es la estructura actual y cómo es la que se pretende instalar, pero no veo un claro perjuicio en temas de seguridad, que es el que se pretende argumentar.
Por lo que he encontrado existe jurisprudencia e incluso un estudio doctrinal en la que señala que para una actuación como la que os consultaba sería preciso contar con el consentimiento de los propietarios afectados, de conformidad con el artículo 10.3.b) de la Ley de Propiedad Horizontal, pues pese a ser una actuación necesaria y obligatoria para garantizar las condiciones de habitabilidad, supone una modificación de la configuración de esas terrazas y por tanto los propietarios afectados han de prestar su consentimiento.
Según explican un propietario puede alegar en la junta su oposición por la vía del art. 10.3, b) párrafo 2º LPH, por lo que aunque se alcanzara el quorum de 3/5 su oposición sería relevante para impedir el acuerdo. O en otro caso el propietario podría alegar el perjuicio del acuerdo, pero admitir su ejecución siempre que fuera indemnizado.
Hacer notar que ese perjuicio que se alega debe ser objetivable, a no confundir con un mero capricho.
Según explican un propietario puede alegar en la junta su oposición por la vía del art. 10.3, b) párrafo 2º LPH, por lo que aunque se alcanzara el quorum de 3/5 su oposición sería relevante para impedir el acuerdo. O en otro caso el propietario podría alegar el perjuicio del acuerdo, pero admitir su ejecución siempre que fuera indemnizado.
Hacer notar que ese perjuicio que se alega debe ser objetivable, a no confundir con un mero capricho.
"El administrador dice que al ser una obra de fachada necesaria para el mantenimiento de la habitabilidad de la comunidad con mayoría sirve"
Su administrador se ha lucido.
1.- Si una obra es necesaria para el mantenimiento de la habitabilidad no necesita de ninguna mayoría para su aprobación. Es obligatoria.
2.- El cambio de las barandillas nada tiene que ver con la obra de fachada que podría ser necesaria (la del aislamiento).
3.- Esa obra del SATE, habría que ver si realmente es necesaria o es una mejora prescindible.
"varios propietarios dicen que poner cristal por ser más bonito no tiene nada que ver con la habitabilidad"
Estoy de acuerdo con esos propietarios, tal como he expuesto anteriormente.
En cuanto a la mayoría para aprobar el cambio de los barrotes por cristal, opino que basta con la aprobación por las 3/5 partes y no se requiere del consentimiento de los *supuestos* afectados. El argumento de la seguridad, en mi opinión, no se sostiene. En todo caso, los que crean que se ven perjudicados, tienen el recurso de la impugnación.
Su administrador se ha lucido.
1.- Si una obra es necesaria para el mantenimiento de la habitabilidad no necesita de ninguna mayoría para su aprobación. Es obligatoria.
2.- El cambio de las barandillas nada tiene que ver con la obra de fachada que podría ser necesaria (la del aislamiento).
3.- Esa obra del SATE, habría que ver si realmente es necesaria o es una mejora prescindible.
"varios propietarios dicen que poner cristal por ser más bonito no tiene nada que ver con la habitabilidad"
Estoy de acuerdo con esos propietarios, tal como he expuesto anteriormente.
En cuanto a la mayoría para aprobar el cambio de los barrotes por cristal, opino que basta con la aprobación por las 3/5 partes y no se requiere del consentimiento de los *supuestos* afectados. El argumento de la seguridad, en mi opinión, no se sostiene. En todo caso, los que crean que se ven perjudicados, tienen el recurso de la impugnación.
Obras de fachada y modificaciones que no afectan a la habitabilidad y si a la seguridad.
Hola a todos!
Mi duda es la siguiente, soy presidente de la comunidad, en la que tenemos un administrador profesional desde hace años.
Vamos a hacer una obra de fachada poniendo SATE y entre otras cosas se van a quitar las barandillas de los balcones y terrazas que ahora son de barrotes por unas más modernas de cristal color naranja.
En eso estamos de acuerdo, pero tenemos un problema. Las separaciones entre los balcones y las terrazas también se quiere hacer así pero algunos vecinos opinan que eso afecta a la seguridad de sus viviendas ya que al ser un simple cristal en caso de entrar en una vivienda para robar es muy fácil cortar ese cristal para acceder a otra vivienda mientras que los barrotes que son de hierro suponen mayores problemas para los ladrones.
El administrador dice que al ser una obra de fachada necesaria para el mantenimiento de la habitabilidad de la comunidad con mayoría sirve pero varios propietarios dicen que poner cristal por ser más bonito no tiene nada que ver con la habitabilidad y que al afectar a la seguridad de las viviendas (sobre todo a las terrazas que sería muy fácil pasar de unas a otras) y que se debe aprobar por unanimidad o al menos según LPH 10.3.b con la conformidad de los propietarios que se consideren afectados.
¿Me podéis dar vuestras opiniones para llegar a una solución?.
Gracias!!.
Mi duda es la siguiente, soy presidente de la comunidad, en la que tenemos un administrador profesional desde hace años.
Vamos a hacer una obra de fachada poniendo SATE y entre otras cosas se van a quitar las barandillas de los balcones y terrazas que ahora son de barrotes por unas más modernas de cristal color naranja.
En eso estamos de acuerdo, pero tenemos un problema. Las separaciones entre los balcones y las terrazas también se quiere hacer así pero algunos vecinos opinan que eso afecta a la seguridad de sus viviendas ya que al ser un simple cristal en caso de entrar en una vivienda para robar es muy fácil cortar ese cristal para acceder a otra vivienda mientras que los barrotes que son de hierro suponen mayores problemas para los ladrones.
El administrador dice que al ser una obra de fachada necesaria para el mantenimiento de la habitabilidad de la comunidad con mayoría sirve pero varios propietarios dicen que poner cristal por ser más bonito no tiene nada que ver con la habitabilidad y que al afectar a la seguridad de las viviendas (sobre todo a las terrazas que sería muy fácil pasar de unas a otras) y que se debe aprobar por unanimidad o al menos según LPH 10.3.b con la conformidad de los propietarios que se consideren afectados.
¿Me podéis dar vuestras opiniones para llegar a una solución?.
Gracias!!.
