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Obras de comunidad y presidente.
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- Tema: Obras de comunidad y presidente.
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Vamos a ver que quizás no me he explicado bien.
Cuando digo obra urgente, quiero decir obra necesaria.
La grieta en una fachada (es un ejemplo) es una obra necesaria pero no necesariamente puede ser urgente, y por tanto el presidente debe de poner en conocimiento de la comunidad esta anomalía (que puede que no todos la conozcan) y tratarla en junta. La obra es necesaria y por tanto hay que hacerla aunque supere las tres mensualidades. De no hacerse, será responsable toda la comunidad, salvo que algún vecino viendo la necesidad y el peligro lo ponga en conocimiento de la autoridad competente (urbanismo) la cual pondrá las sanciones o imposiciones a la comunidad (es de esperar que esto nunca suceda).
El otro caso, es decir, cuando la obra o reforma no es necesaria ya que obedecería a un concepto de lujo, sí es cuando hay que contemplar lo de las tres mensualidades. La reforma no es necesaria para la vialidad de la vecindad y por tanto no se está obligado a sufragar gastos no necesarios que superen esas tres mensualidades.
El presidente sí está capacitado y obligado a atender caso urgentes que serán de poca cuantía (cambio de la cerradura de la puerta principal, algún cristal roto, rotura de una tubería común, un peldaño de la escalera, etc...) pero cuando la cosa se encarezca, la solución la tiene que dar la junta de propietarios que es la que va a pagar.
Debe tener en cuenta que los contratos que haga el presidente en nombre de la comunidad, vinculan a todos los propietarios, y él será el responsable ante la junta o ante el juez llegado el caso.
Espero haberme explicado mejor ahora.
Cuando digo obra urgente, quiero decir obra necesaria.
La grieta en una fachada (es un ejemplo) es una obra necesaria pero no necesariamente puede ser urgente, y por tanto el presidente debe de poner en conocimiento de la comunidad esta anomalía (que puede que no todos la conozcan) y tratarla en junta. La obra es necesaria y por tanto hay que hacerla aunque supere las tres mensualidades. De no hacerse, será responsable toda la comunidad, salvo que algún vecino viendo la necesidad y el peligro lo ponga en conocimiento de la autoridad competente (urbanismo) la cual pondrá las sanciones o imposiciones a la comunidad (es de esperar que esto nunca suceda).
El otro caso, es decir, cuando la obra o reforma no es necesaria ya que obedecería a un concepto de lujo, sí es cuando hay que contemplar lo de las tres mensualidades. La reforma no es necesaria para la vialidad de la vecindad y por tanto no se está obligado a sufragar gastos no necesarios que superen esas tres mensualidades.
El presidente sí está capacitado y obligado a atender caso urgentes que serán de poca cuantía (cambio de la cerradura de la puerta principal, algún cristal roto, rotura de una tubería común, un peldaño de la escalera, etc...) pero cuando la cosa se encarezca, la solución la tiene que dar la junta de propietarios que es la que va a pagar.
Debe tener en cuenta que los contratos que haga el presidente en nombre de la comunidad, vinculan a todos los propietarios, y él será el responsable ante la junta o ante el juez llegado el caso.
Espero haberme explicado mejor ahora.
a ver si lo puedo ilustrar mejor....
supongamos una obra que sí es urgente, no se me ocurre ningún ejemplo, pero digamos que queda comprometida la seguridad del edificio si no se realiza dicha obra, no se trata de un capricho ni un embellecimiento de zona común, yo tengo un caso de gotera y llevo tres años, una sentencia y una ejecución de sentencia y aún así no se repara...en fin, a lo que iba
supongamos que dicha obra supone un total de 200 euros por propietario tras el reparto por coeficientes.......si yo pago 40 euros, esto supondría más de 3 mensualidades, así que entiendo que si la obra le cuesta a los vecinos menos de tres mensualidades el presidente podría contratar la obra sin reunión demostrando su urgencia?........en este caso se trataría de 3 mensualidades de propietarios y dicha obra se cobraría a los propietarios mediante derrama.....
el otro ejemplo que intentaba exponer es el siguiente, mismo tipo de obra, urgente y demostrable, la obra cuesta 10,000 euros y hay fondos en la cuenta para ello, 12000 suponen tres cuotas mensuales de la totalidad de la comunidad (osea que los ingresos mensuales como total ascienden a 4000 euros por mes) y por tanto 10,000 son menos que 12,000, serían menos de tres cuotas colectivas por llamarle así
esta obra la podría contratar el presidente, demostrando su urgencia, sin necesidad de reunion? en este caso no se pediría derrama ya que hay fondos suficientes en la cuenta bancaria comunitaria.....
no sé si me he expresado mejor con ejemplos con cifras, pero no siempre se piden derramas para atender a las urgencias, sino que se quitan directamente de la cuenta cuando hay fondos suficientes......
gracias
supongamos una obra que sí es urgente, no se me ocurre ningún ejemplo, pero digamos que queda comprometida la seguridad del edificio si no se realiza dicha obra, no se trata de un capricho ni un embellecimiento de zona común, yo tengo un caso de gotera y llevo tres años, una sentencia y una ejecución de sentencia y aún así no se repara...en fin, a lo que iba
supongamos que dicha obra supone un total de 200 euros por propietario tras el reparto por coeficientes.......si yo pago 40 euros, esto supondría más de 3 mensualidades, así que entiendo que si la obra le cuesta a los vecinos menos de tres mensualidades el presidente podría contratar la obra sin reunión demostrando su urgencia?........en este caso se trataría de 3 mensualidades de propietarios y dicha obra se cobraría a los propietarios mediante derrama.....
el otro ejemplo que intentaba exponer es el siguiente, mismo tipo de obra, urgente y demostrable, la obra cuesta 10,000 euros y hay fondos en la cuenta para ello, 12000 suponen tres cuotas mensuales de la totalidad de la comunidad (osea que los ingresos mensuales como total ascienden a 4000 euros por mes) y por tanto 10,000 son menos que 12,000, serían menos de tres cuotas colectivas por llamarle así
esta obra la podría contratar el presidente, demostrando su urgencia, sin necesidad de reunion? en este caso no se pediría derrama ya que hay fondos suficientes en la cuenta bancaria comunitaria.....
no sé si me he expresado mejor con ejemplos con cifras, pero no siempre se piden derramas para atender a las urgencias, sino que se quitan directamente de la cuenta cuando hay fondos suficientes......
gracias
El presidente de una comunidad de vecinos no tiene ninguna potestad para hacer ningún tipo de obra no urgente sin consultar a la comunida y aprobar el presupuesto más conveniente.
Me explico:
El presidente representa la comunidad en juicio y fuera de él y poco o nada más.
Cuando hay que realizar una una reforma no urgente, el presidente debe de ponerlo en conocimiento de los vecinos mediante junta extraordinaria, y en ésta se decidirá el plan a seguir, que podrá ser: hacerla de forma inmediata, dejarla para más adelante, crear un fondo para sufragar los gastos, iniciar consulta a peritos o expertos, pedir presupuestos a varias empresas etc...
Decidido en junta con el voto favorable de la doble mayoría (votos y coeficientes) se atenderá el acuerdo.
Sí es potestad del presidente atender una avería urgente como puede ser: humedad por goteo de una tubería, rotura de un cristal de la puerta principal, rotura de la cerradura de la puerta principal, reparar un peldaño de la escalera, etc...
Referente a las tres mensualidades, la ley se refiere a que ningún vecino debe soportar un gasto no necesario que supere las tres mensualidad cuando la reforma no es necesaria (decoración del vestíbulo, reforma de la cabina del ascensor por un mobiliario más lujoso, cambio de la solería de la escalera si esta no presenta desperfectos importantes etc... Quiere esto decir que, si el 90% de los vecinos (esto es a modo de ejemplo), deciden poner un alfombra persa en el vestibulo, porque su economía o estaus social se lo permita, no pueden obligar al desamparado 10%, que no pueda o no quiera pagar semejante lujo.
Me explico:
El presidente representa la comunidad en juicio y fuera de él y poco o nada más.
Cuando hay que realizar una una reforma no urgente, el presidente debe de ponerlo en conocimiento de los vecinos mediante junta extraordinaria, y en ésta se decidirá el plan a seguir, que podrá ser: hacerla de forma inmediata, dejarla para más adelante, crear un fondo para sufragar los gastos, iniciar consulta a peritos o expertos, pedir presupuestos a varias empresas etc...
Decidido en junta con el voto favorable de la doble mayoría (votos y coeficientes) se atenderá el acuerdo.
Sí es potestad del presidente atender una avería urgente como puede ser: humedad por goteo de una tubería, rotura de un cristal de la puerta principal, rotura de la cerradura de la puerta principal, reparar un peldaño de la escalera, etc...
Referente a las tres mensualidades, la ley se refiere a que ningún vecino debe soportar un gasto no necesario que supere las tres mensualidad cuando la reforma no es necesaria (decoración del vestíbulo, reforma de la cabina del ascensor por un mobiliario más lujoso, cambio de la solería de la escalera si esta no presenta desperfectos importantes etc... Quiere esto decir que, si el 90% de los vecinos (esto es a modo de ejemplo), deciden poner un alfombra persa en el vestibulo, porque su economía o estaus social se lo permita, no pueden obligar al desamparado 10%, que no pueda o no quiera pagar semejante lujo.
Lo siento, no entiendo sus explicaciones.
Lo que si le digo es que las tres mensualidades están referidas a obras de las cuales el vecino de turno (sea el que sea) no tiene la obligación de ser costeadas por éste y no son otras que las que entran dentro del art. 17.3, pues el del art. 17.1 son obligatorias todas ellas y las del 17.2 son solamente para los que lo quieran instalar.
Espero haberle ayudado.
Siento decirle que no podré volver a responder a su mensaje hasta dentro de unos 15 días, pues no estaré en este foro hasta ese tiempo. Saludos
Lo que si le digo es que las tres mensualidades están referidas a obras de las cuales el vecino de turno (sea el que sea) no tiene la obligación de ser costeadas por éste y no son otras que las que entran dentro del art. 17.3, pues el del art. 17.1 son obligatorias todas ellas y las del 17.2 son solamente para los que lo quieran instalar.
Espero haberle ayudado.
Siento decirle que no podré volver a responder a su mensaje hasta dentro de unos 15 días, pues no estaré en este foro hasta ese tiempo. Saludos
hola a todos
agradecería una aclaración en cuanto a las tres mensualidades.....
yo pago 40 euros approx. al mes en una comunidad de cien viviendas.....siendo una reparación urgente y demostrable, y por supuesto habiendo fondos que ese ya es otra batallas.....se trata de tres mensualidades de un vecino, o de tres veces la recaudación mensual de la comunidad entera, pues en mi caso es la diferencia entre 120 Euros, o 12.000 euros approx.
cada propietario paga según coeficiente (supuestamente) y algunos pagan 40, otros 38, 41, 35, etc....te vas dando una idea ¿no?, incluso hay vecinos que por ser titulares de un estudio pagan 20 euros por tener un coefficiente del 0.48%
gracias por cualquier información
saludos
agradecería una aclaración en cuanto a las tres mensualidades.....
yo pago 40 euros approx. al mes en una comunidad de cien viviendas.....siendo una reparación urgente y demostrable, y por supuesto habiendo fondos que ese ya es otra batallas.....se trata de tres mensualidades de un vecino, o de tres veces la recaudación mensual de la comunidad entera, pues en mi caso es la diferencia entre 120 Euros, o 12.000 euros approx.
cada propietario paga según coeficiente (supuestamente) y algunos pagan 40, otros 38, 41, 35, etc....te vas dando una idea ¿no?, incluso hay vecinos que por ser titulares de un estudio pagan 20 euros por tener un coefficiente del 0.48%
gracias por cualquier información
saludos
La respuesta la da la misma Ley, en su art. 20,c).
"Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidenteo, en su caso, a los propietarios."
O sea, el presidente hará las reparaciones no urgentes si los costes no superan tres mensualidades (art. 11,2), pues si lo superan tendrá que llevarlo a la Junta. Las urgentes las podrá hacer, pero deberá presetarlo en Junta extraordinaria lo antes posible y demostrar su urgencia, claro.
Todo ello siempre que se considere lo que usted ha dicho de ser necesario para la Comunidad, porque si no lo fuera, no procede ninguna obra sin consentimiento previo de la Junta en los presupuestos o en junta extraordinaria.
Saludos
"Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidenteo, en su caso, a los propietarios."
O sea, el presidente hará las reparaciones no urgentes si los costes no superan tres mensualidades (art. 11,2), pues si lo superan tendrá que llevarlo a la Junta. Las urgentes las podrá hacer, pero deberá presetarlo en Junta extraordinaria lo antes posible y demostrar su urgencia, claro.
Todo ello siempre que se considere lo que usted ha dicho de ser necesario para la Comunidad, porque si no lo fuera, no procede ninguna obra sin consentimiento previo de la Junta en los presupuestos o en junta extraordinaria.
Saludos
Obras de comunidad y presidente.
Hola a todos.
Estoy encantado de participar en este foro. Este es mi primer mensaje. La duda es la siguiente:
Cuando hay que hacer una obra por necesidad en una comunidad (lease reparación de goteras, fugas, etc...) ¿Cuándo un presidente debe consultar con el resto de vecinos la realización de la obra, y cuando puede llevar a cabo una reparación sin hacer una consulta previa?
Gracias y saludos.
Estoy encantado de participar en este foro. Este es mi primer mensaje. La duda es la siguiente:
Cuando hay que hacer una obra por necesidad en una comunidad (lease reparación de goteras, fugas, etc...) ¿Cuándo un presidente debe consultar con el resto de vecinos la realización de la obra, y cuando puede llevar a cabo una reparación sin hacer una consulta previa?
Gracias y saludos.
