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Obra Necesaria o no?
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Obra necesaria o no?
En nuestra comunidad se plantea la necesidad de hacer un saneamiento picar y demoler arquetas y desagues, nadie en la comunidad discute la necesidad de acometer esta obra.
Sin embargo un sector de propietarios desea aprovechar dicha obra de saneamiento para hacer un vaciado en los sotanos de una altura de 2,45m de forma que en un futuro pueda acometerse unos trasteros, lo cual implica un incremento de casi el triple en el precio de la obra, pues el saneamiento no requiere en lo absoluto esa altura tal y como demuestran los saneamientos que han realizado fincas colidantes, a tan solo 1 metro.
Los vecinos opuestos al volado de 2,45 alegan que es un supuesto del articulo 11LPH y por tanto obra no necesaria, por lo que se elevo una pregunta al colegio de administradores de fincas que respondio que al ser el saneamiento obra necesaria, se aprobara conforme al 17.1º LPH y una vez aprobada la ejecucion de la obra se decida en que forma se hara, decison esta ultima para la que bastara mayoria simple de presentes y representados.
La pregunta es, si esta respuesta es correcta. Pues en mi opinion se esta intentando "colar" un supuesto del articulo 11 en las previsiones del articulo 10, al disfrazarlo de mera decision sobre en que forma acometer una obra necesaria (el saneamiento) y meter dentro otra no necesaria (los 2,45m) mediante un ardid, a pesar de que esta ultima triplica el coste de la ejecucion.
Sin embargo un sector de propietarios desea aprovechar dicha obra de saneamiento para hacer un vaciado en los sotanos de una altura de 2,45m de forma que en un futuro pueda acometerse unos trasteros, lo cual implica un incremento de casi el triple en el precio de la obra, pues el saneamiento no requiere en lo absoluto esa altura tal y como demuestran los saneamientos que han realizado fincas colidantes, a tan solo 1 metro.
Los vecinos opuestos al volado de 2,45 alegan que es un supuesto del articulo 11LPH y por tanto obra no necesaria, por lo que se elevo una pregunta al colegio de administradores de fincas que respondio que al ser el saneamiento obra necesaria, se aprobara conforme al 17.1º LPH y una vez aprobada la ejecucion de la obra se decida en que forma se hara, decison esta ultima para la que bastara mayoria simple de presentes y representados.
La pregunta es, si esta respuesta es correcta. Pues en mi opinion se esta intentando "colar" un supuesto del articulo 11 en las previsiones del articulo 10, al disfrazarlo de mera decision sobre en que forma acometer una obra necesaria (el saneamiento) y meter dentro otra no necesaria (los 2,45m) mediante un ardid, a pesar de que esta ultima triplica el coste de la ejecucion.
El pocero es el que le puede informar si es necesario ese vaciado o no y porque es necesario. Si es necesario para el saneamiento, tendrá que ver si despues eso lo quieren aprovechar para hacer trasteros, y si la normativa se lo permite, y ojo con las zapatas del edificio. Las cosas que hagan siempre con proyecto visado y la licencia pertinente del ayuntamiento, y con dirección facultativa.
Pues en este pais todos somos abogados, ´médicos, arquitectos, etc.. o todos tenemos un primo que nos asesora, pero cuando ocurre un problema serio, la culpa es del Presidente o del Administrador, pero nunca del primo
Pues en este pais todos somos abogados, ´médicos, arquitectos, etc.. o todos tenemos un primo que nos asesora, pero cuando ocurre un problema serio, la culpa es del Presidente o del Administrador, pero nunca del primo
No existe dudas al respecto el pocero sabe que no hay necesidad de vaciar a 2,45 sino no presentaria doble presupuesto sino unicamente el de 2,45, y los vecinos que desean 2,45 es para luego poder hacer trasteros, nadie dice que afecte a la seguridad estanqueidad habitabilidad etc. Por tanto rogaria que alguien me convenza de que los famosos 2,45 no entran claramente en el art 11LPH
En respuesta a tu consulta hay algo que no me ha quedado claro. Expongo lo que he leído y el resto, o bien me corriges o te das por contestado.
1º. Planteas la necesidad de hacer un saneamiento consistente en picar y demoler arquetas y desagües. Nadie en la comunidad discute la necesidad de acometer esta obra, por lo que deduzco el acuerdo se adoptará por unanimidad. Hasta aquí no hay problemas.
2º. Hay un sector de propietarios que desea aprovechar dicha obra de saneamiento para hacer un vaciado en los sotanos de una altura de 2,45m de forma que en un futuro pueda acometerse unos trasteros.
3º. Ello implica un incremento de casi el triple en el precio de la obra, pues el saneamiento no requiere en lo absoluto esa altura tal y como demuestran los saneamientos que han realizado fincas colidantes, a tan solo 1 metro.
Lo que no he entendido es a que te refieres cuando dices que quieren aprovechar la obra de saneamiento para hacer un vaciado en los sótanos de una altura de 2,45 metros de forma que en un futuro puedan acometerse unos trasteros.
¿Significa eso que quieren efectuar el vaciado para en un futuro poder construir unos trasteros? ¿O significa que lo que quieren es picar y demoler arquetas y desagües para en un futuro poder realizar trabajos de vaciado que incluyan elementos privativos cuales son los trasteros a los que ahora no tienen acceso?
Si fuera para construir en un futuro trasteros es claro que ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, accesibilidad y seguridad del inmueble, según su naturaleza y características.
Para construir en un futuro trasteros requerirían que el acuerdo se aprobara por unanimidad.
Si la ampliación de la obra tuviera como finalidad la expuesta, no constituiría una obra necesaria y si su importe excede de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes podrías solicitar que se te excluya de pagar la misma a cuyo fin asegúrate que así se hace constar en acta.
Caso de que no te excluyeran del pago, únicamente podrías impugnar judicialmente el acuerdo.
Un saludo
1º. Planteas la necesidad de hacer un saneamiento consistente en picar y demoler arquetas y desagües. Nadie en la comunidad discute la necesidad de acometer esta obra, por lo que deduzco el acuerdo se adoptará por unanimidad. Hasta aquí no hay problemas.
2º. Hay un sector de propietarios que desea aprovechar dicha obra de saneamiento para hacer un vaciado en los sotanos de una altura de 2,45m de forma que en un futuro pueda acometerse unos trasteros.
3º. Ello implica un incremento de casi el triple en el precio de la obra, pues el saneamiento no requiere en lo absoluto esa altura tal y como demuestran los saneamientos que han realizado fincas colidantes, a tan solo 1 metro.
Lo que no he entendido es a que te refieres cuando dices que quieren aprovechar la obra de saneamiento para hacer un vaciado en los sótanos de una altura de 2,45 metros de forma que en un futuro puedan acometerse unos trasteros.
¿Significa eso que quieren efectuar el vaciado para en un futuro poder construir unos trasteros? ¿O significa que lo que quieren es picar y demoler arquetas y desagües para en un futuro poder realizar trabajos de vaciado que incluyan elementos privativos cuales son los trasteros a los que ahora no tienen acceso?
Si fuera para construir en un futuro trasteros es claro que ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, accesibilidad y seguridad del inmueble, según su naturaleza y características.
Para construir en un futuro trasteros requerirían que el acuerdo se aprobara por unanimidad.
Si la ampliación de la obra tuviera como finalidad la expuesta, no constituiría una obra necesaria y si su importe excede de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes podrías solicitar que se te excluya de pagar la misma a cuyo fin asegúrate que así se hace constar en acta.
Caso de que no te excluyeran del pago, únicamente podrías impugnar judicialmente el acuerdo.
Un saludo
En primer lugar, debo señalar que si nadie en la comunidad discute la necesidad de acometer esa obra, entonces será considerada por la propia Junta y unánimemente como una obra necesaria, por lo que se regirá según el artículo 10.1. El siguiente paso sería la forma de ejecutar de la obra. Para eso, debe acordarse entre los propietarios que opciones hay y posteriormente someterlo a votación. Como unánimemente se consideró una obra necesaria entonces, según el artículo 17º1 basta una mayoría simple. Siento decirte que el Colegio de Administradores tenía razón.
Respondiendo a tu pregunta de si 2.45 es obra necesaria o no, he de decirte que si la opción de 2.45 soluciona el saneamiento entonces si es obra necesaria. Simplemente es una forma para acometer la obra necesaria, al igual que existirán otras alturas (unas serán mas baratas que otras, evidentemente). No se trata de acometer la obra "necesaria y suficiente" sino la obra "necesaria". En la LPH no especifica ni obliga que sea la obra NECESARIA Y SUFICIENTE sino la obra NECESARIA. Otra cuestión es la forma de realizar la obra. Y para esto último, hay que ir al artículo 10.4., donde especifica que será la Junta la que deba resolverla (se entiende que por votación).
Otra cosa que me ha llamado la atención es la importancia que tiene el sector de vecinos al que te refieres que quieren después hacer trasteros. Es importante saber si es el sector mayoritario o no. Si así lo fuese tendrán derecho a realizar el saneamiento a 2.45 pero no los trasteros. Hacer los trasteros es otra obra de distinta índole y no puede ser juzgada NI VOTADA junto con la del saneamiento. Entiendo así que ese sector quiere aprovechar la situación para si en un futuro quieren hacer trasteros no les salga carísimo. Pero tienen todo el derecho del mundo a pensar en el futuro y más si son la mayoría. En una democracia no siempre se está en la mayoría, pero hay que respetar sus decisiones y es que ES LO MÁS JUSTO: que se haga lo que diga la mayoría y cumpliendo la ley. Ya estarás en otras cuestiones en la mayoría.
Por último, decirte que cuando dices que se esta intentanto "colar" y hablas de "disfrazar", ¿a quién te refieres?¿al sector de 2.45 o al Colegio de Administradores?
Espero haberte ayudado y si tienes más dudas encantado, ya que algo parecido ocurrió hace unos años en nuestra propiedad.
Respondiendo a tu pregunta de si 2.45 es obra necesaria o no, he de decirte que si la opción de 2.45 soluciona el saneamiento entonces si es obra necesaria. Simplemente es una forma para acometer la obra necesaria, al igual que existirán otras alturas (unas serán mas baratas que otras, evidentemente). No se trata de acometer la obra "necesaria y suficiente" sino la obra "necesaria". En la LPH no especifica ni obliga que sea la obra NECESARIA Y SUFICIENTE sino la obra NECESARIA. Otra cuestión es la forma de realizar la obra. Y para esto último, hay que ir al artículo 10.4., donde especifica que será la Junta la que deba resolverla (se entiende que por votación).
Otra cosa que me ha llamado la atención es la importancia que tiene el sector de vecinos al que te refieres que quieren después hacer trasteros. Es importante saber si es el sector mayoritario o no. Si así lo fuese tendrán derecho a realizar el saneamiento a 2.45 pero no los trasteros. Hacer los trasteros es otra obra de distinta índole y no puede ser juzgada NI VOTADA junto con la del saneamiento. Entiendo así que ese sector quiere aprovechar la situación para si en un futuro quieren hacer trasteros no les salga carísimo. Pero tienen todo el derecho del mundo a pensar en el futuro y más si son la mayoría. En una democracia no siempre se está en la mayoría, pero hay que respetar sus decisiones y es que ES LO MÁS JUSTO: que se haga lo que diga la mayoría y cumpliendo la ley. Ya estarás en otras cuestiones en la mayoría.
Por último, decirte que cuando dices que se esta intentanto "colar" y hablas de "disfrazar", ¿a quién te refieres?¿al sector de 2.45 o al Colegio de Administradores?
Espero haberte ayudado y si tienes más dudas encantado, ya que algo parecido ocurrió hace unos años en nuestra propiedad.
