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Obligar a la Comunidad a regularizar la división horizontal
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Obligar a la comunidad a regularizar la división horizontal
En mi comunidad los coeficientes están bailados y no se corresponden con los parámetros que marca la LPH (superficie por ejemplo, que parece que es el criterio que mas se tiene en cuenta). Lo reconocen ellos mismos en las actas, cuando dicen que el asignaron en un expediente de dominio diferentes coeficientes a tres viviendas, por asignar, para que sumaran 100%, pero que son coeficientes ficticios.
Hasta ahora se amparan en que los coeficientes están mal para establecer un reparto de gastos arbitrario y que les conviene a unos cuantos. Yo defiendo que se debe pagar por coeficiente, y que sí están mal se deben regularizar.
Ellos no ven necesidad de regularizar nada, porque imponen sus reglas, y les beneficia así. La ausencia de regularización les beneficia en la práctica, y por ejemplo, tampoco quieren crear unos estatutos. Dicen además que regularizar los coeficientes sería muy caro. Yo digo que mas caro nos sale a los perjudicados pagar de mas de forma permanente.
Como paso previo a exigir que se pague por coeficiente, quiero obligarles a que se regularice la división horizontal. ¿Cual es el procedimiento? ¿Qué coste tendría? ¿Se puede hacer de alguna forma que tenga poco coste para mí, y recaiga el coste en la comunidad?
Sé que es un tema complejo, pero espero que por el foro haya gente instruida y me pueda orientar.
Hasta ahora se amparan en que los coeficientes están mal para establecer un reparto de gastos arbitrario y que les conviene a unos cuantos. Yo defiendo que se debe pagar por coeficiente, y que sí están mal se deben regularizar.
Ellos no ven necesidad de regularizar nada, porque imponen sus reglas, y les beneficia así. La ausencia de regularización les beneficia en la práctica, y por ejemplo, tampoco quieren crear unos estatutos. Dicen además que regularizar los coeficientes sería muy caro. Yo digo que mas caro nos sale a los perjudicados pagar de mas de forma permanente.
Como paso previo a exigir que se pague por coeficiente, quiero obligarles a que se regularice la división horizontal. ¿Cual es el procedimiento? ¿Qué coste tendría? ¿Se puede hacer de alguna forma que tenga poco coste para mí, y recaiga el coste en la comunidad?
Sé que es un tema complejo, pero espero que por el foro haya gente instruida y me pueda orientar.
¿Nunca ningún profesional se ha enfrentado a tener que liquidar una de estas comunidades que tiene mal la división horizontal? Porque ya me veo a estos propietarios con pisos grandes reclamando que quieren su porcentaje grande de lo que saque del solar o de lo que quede...Pero claro, quiere su porcentaje alto cuando les conviene y su porcentaje bajo cuando no les conviene....
En ausencia de reglas a las "repúblicas bananeras corruptas" les va bien, porque amoldan sus reglas o criterios a su conveniencias...
Hay muchas divisiones horizontales de muchas comunidades mal hechas en este país. tanto registrador y tanta supuesta seguridad, para ver verdaderas chapuzas de divisiones horizontales. Desde luego una ley que no contempla mecanismos medianamente ágiles para corregirlas, es que no da la talla.
En ausencia de reglas a las "repúblicas bananeras corruptas" les va bien, porque amoldan sus reglas o criterios a su conveniencias...
Hay muchas divisiones horizontales de muchas comunidades mal hechas en este país. tanto registrador y tanta supuesta seguridad, para ver verdaderas chapuzas de divisiones horizontales. Desde luego una ley que no contempla mecanismos medianamente ágiles para corregirlas, es que no da la talla.
¿Hablamos de coeficientes o de cuotas?
Una cosa es el coeficiente de propiedad, que es un porcentaje de metros cuadrados sobre el total, no hay duda posible.
Pero luego está la cuota de participación (en gastos y posibles ingresos), la cual como vd parece apuntar no se basa sólo en la superficie ("...que parece que es el criterio que mas se tiene en cuenta... dice vd).
En la LPH está bien claro. En el artículo 5, hablando del título constitutivo dice: "En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes."
Sucede que normalmente se hace coincidir la cuota de participación con el coeficiente en m2 cuadrados de cada piso, pero como se ve es perfectamente posible asignar cuota según otros parámetros, incluso por aspectos un tanto "subjetivos" como la situación...
En cuanto a lo que plantea en el segundo post, si un piso de más metros cuadrados se está beneficiando de pagar una cuota menor que otro más pequeño, a la hora de posibles ingresos no podrá reclamar ya que en la LPH se dice que "...Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad...."
Una cosa es el coeficiente de propiedad, que es un porcentaje de metros cuadrados sobre el total, no hay duda posible.
Pero luego está la cuota de participación (en gastos y posibles ingresos), la cual como vd parece apuntar no se basa sólo en la superficie ("...que parece que es el criterio que mas se tiene en cuenta... dice vd).
En la LPH está bien claro. En el artículo 5, hablando del título constitutivo dice: "En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes."
Sucede que normalmente se hace coincidir la cuota de participación con el coeficiente en m2 cuadrados de cada piso, pero como se ve es perfectamente posible asignar cuota según otros parámetros, incluso por aspectos un tanto "subjetivos" como la situación...
En cuanto a lo que plantea en el segundo post, si un piso de más metros cuadrados se está beneficiando de pagar una cuota menor que otro más pequeño, a la hora de posibles ingresos no podrá reclamar ya que en la LPH se dice que "...Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad...."
Mark, hace tiempo que todos sabemos ya la diferencia entre coeficientes de propiedad y cuotas de participación... Aun no conozco yo nada para lo que vincule el coeficiente de propiedad, son cosas teóricas que les gusta diferenciar a algunos teóricos, pero nada cambiaría si no existiese el concepto de coeficiente de propiedad que usted refiere, y que no se usa para nada, y que ni consta siquiera ni la mayoría de escrituras. Así que hablemos de cuotas o de coeficientes, se trata de lo que la LPH llama cuota de particpación , sí.
Las cuotas de participación de esta comunidad peculiar están mal. Dicho por el catastro, por el administrador, por todos los miembros de la comunidad, por una jueza que no se atrevió a meterles mano en su día, por la propia Fiscalía que permitió el expediente de dominio y permitió escriturar esas cuotas de participación erróneas, a sabiendas de que eran erróneas. Pero el expediente de dominio lo hizo un experto manipulador, con la connivencia de una comunidad de necios que se vendieron muy barato.... Y uno no se explicar como un expediente de dominio de mas de 500 folios puede dar lugar a escriturar unas cuotas de participación arbitrarias, y que nadie reconoce como vinculantes, si no comprende lo mal que funcionan los juzgados de hoy día.
La historia es un poco larga, pero no debe sorprender que muchas comunidades tiene una división horizontal errónea, es decir, cuyas cuotas de participación son tan arbitrarias, que no obedecen a los parámetros que la Ley consagra para el cálculo de las mismas. Y esa es la problemática que planteo, de cómo se puede regularizar esta situación, como paso previo a exigir que se apliquen para el reparto de gastos, pues de otro modo ningún juez va a aceptar como vinculantes unas cuotas de participación que esta claro que no responden a la realidad constructiva del las viviendas.
Las cuotas de participación de esta comunidad peculiar están mal. Dicho por el catastro, por el administrador, por todos los miembros de la comunidad, por una jueza que no se atrevió a meterles mano en su día, por la propia Fiscalía que permitió el expediente de dominio y permitió escriturar esas cuotas de participación erróneas, a sabiendas de que eran erróneas. Pero el expediente de dominio lo hizo un experto manipulador, con la connivencia de una comunidad de necios que se vendieron muy barato.... Y uno no se explicar como un expediente de dominio de mas de 500 folios puede dar lugar a escriturar unas cuotas de participación arbitrarias, y que nadie reconoce como vinculantes, si no comprende lo mal que funcionan los juzgados de hoy día.
La historia es un poco larga, pero no debe sorprender que muchas comunidades tiene una división horizontal errónea, es decir, cuyas cuotas de participación son tan arbitrarias, que no obedecen a los parámetros que la Ley consagra para el cálculo de las mismas. Y esa es la problemática que planteo, de cómo se puede regularizar esta situación, como paso previo a exigir que se apliquen para el reparto de gastos, pues de otro modo ningún juez va a aceptar como vinculantes unas cuotas de participación que esta claro que no responden a la realidad constructiva del las viviendas.
Por cierto,
para poner mas fácil lo de que la división horizontal de esta comunidad está mal, diré que todas las cuotas de participación de las escrituras suman 200%, son como dos comunidades juntas, pero no se ha constituido nunca mancomunidad....
Aunque no sé si eso ayuda, o dificulta mas la pregunta.
para poner mas fácil lo de que la división horizontal de esta comunidad está mal, diré que todas las cuotas de participación de las escrituras suman 200%, son como dos comunidades juntas, pero no se ha constituido nunca mancomunidad....
Aunque no sé si eso ayuda, o dificulta mas la pregunta.
En ese caso hay que reunir un porcentaje adecuado de cuotas de participación para instar un proceso judicial en el que sea un juez quien establezca unos coeficientes de participación acordes a la realidad.
No creo que sea fácil reunir a vecinos que quieran plantear una demanda, y el procedimiento preveo que tampoco lo será. Pero por lo que expone es urgentemente necesario. Ponga el asunto en un abogado especializado en la materia.
No creo que sea fácil reunir a vecinos que quieran plantear una demanda, y el procedimiento preveo que tampoco lo será. Pero por lo que expone es urgentemente necesario. Ponga el asunto en un abogado especializado en la materia.
Conkaly, precisamente una de las cosas para las que sirve el coeficiente de propiedad es para establecer la cuota de participación. Pero está claro que no es el único parámetro que se puede tener en cuenta.
Y en cuanto a conseguir que el juez modifique las cuotas: una cosa es subsanar errores o enmendar auténticos disparates, y otra bien distinta que nos lo dejen "al gusto".
Y en cuanto a conseguir que el juez modifique las cuotas: una cosa es subsanar errores o enmendar auténticos disparates, y otra bien distinta que nos lo dejen "al gusto".
Claro, pero vd. no ha explicado aquí cual es ese diaparate.
Por ejemplo, puede haber (y de hecho pasa a menudo) pisos con igual superficie (imaginemos que supone un 10% de coeficiente sobre el total) pero con distinta cuota, unos podrían tener un 7% y otrs un 15% y eso no sería ningún disparate ni ilegalidad, pues como ya se ha dicho para establecer la cuota se pueden tener en cuenta otros factores además de la superficie en m2.
Un disparate sería que un piso de 80 m2 tuviera una cuota del 10% y otro de 240 m2 una cuota del 5%, sin que hubiera una causa justificada para ello.
Por ejemplo, puede haber (y de hecho pasa a menudo) pisos con igual superficie (imaginemos que supone un 10% de coeficiente sobre el total) pero con distinta cuota, unos podrían tener un 7% y otrs un 15% y eso no sería ningún disparate ni ilegalidad, pues como ya se ha dicho para establecer la cuota se pueden tener en cuenta otros factores además de la superficie en m2.
Un disparate sería que un piso de 80 m2 tuviera una cuota del 10% y otro de 240 m2 una cuota del 5%, sin que hubiera una causa justificada para ello.
Sin animo de ser descortés, ¿no cree que usted mark cansa usted mucho para nada? Parece una vieja del visillo de esas que hay en muchas comunidades...
No voy a perder el tiempo demostrándole que hay errores graves en la división horizontal y cuales son (que por otra parte ya he comentado suficiente y usted no quiere enterarse). Porque además creo que no tiene usted conocimientos suficientes para contestar a la pregunta, y sólo le da vueltas para quiere ponerse una medallita como que controla mucho de comunidades.
Usted puede creerse o no que haya errores graves en mi comunidad en la asignación de coeficientes, cosa ya probada y reconocida en las juntas, puede no contestar si no tiene ni idea de cómo se regulariza una división horizontal mal constituida, pero por favor, no canse, que el tiempo de la gente vale dinero.... Sólo pregunto por el procedimiento judicial de regularización de la división horizontal, y si nadie tiene nada que aportar al respecto, pues nada.
No voy a perder el tiempo demostrándole que hay errores graves en la división horizontal y cuales son (que por otra parte ya he comentado suficiente y usted no quiere enterarse). Porque además creo que no tiene usted conocimientos suficientes para contestar a la pregunta, y sólo le da vueltas para quiere ponerse una medallita como que controla mucho de comunidades.
Usted puede creerse o no que haya errores graves en mi comunidad en la asignación de coeficientes, cosa ya probada y reconocida en las juntas, puede no contestar si no tiene ni idea de cómo se regulariza una división horizontal mal constituida, pero por favor, no canse, que el tiempo de la gente vale dinero.... Sólo pregunto por el procedimiento judicial de regularización de la división horizontal, y si nadie tiene nada que aportar al respecto, pues nada.
Yo solo veo dos posibilidades.
Por las buenas, por unanimidad. Por las malas, por juicio con sentencia favorable al cambio de cuotas.
Lo primero ya ha dicho que no es posible porque la mayoría no quiere ese cambio, así que solo le queda la vía civil, con el consiguiente riesgo de que no le den la razón y deba pagar sus costas y las de el contrario.
Está complicado...
Por las buenas, por unanimidad. Por las malas, por juicio con sentencia favorable al cambio de cuotas.
Lo primero ya ha dicho que no es posible porque la mayoría no quiere ese cambio, así que solo le queda la vía civil, con el consiguiente riesgo de que no le den la razón y deba pagar sus costas y las de el contrario.
Está complicado...
Yo creo que la razón la tiene que dar, habida cuenta de que todo el mundo reconoce que las cuotas que figuran en escrituras no sirven para nada y no obedecen a criterio alguno. Por ejemplo, si tuviese que liquidarse esta comunidad, y repartir la liquidación, había un revuelo de tres pares, porque pese a tener cuotas, están tan mal asignadas, que nadie las reconoce.
Pero a donde quiero ir a parar es la naturaleza y peculiaridades de esa reclamación judicial para regularizar la división horizontal. Hay quien dice hay que demandar a todos y cada uno de los comuneros que se niega a regularizar la división horizontal. Y otros que que dicen que se demanda a la comunidad en la persona de su presidente. Y eso tiene connotaciones muy diferentes:
-si hay un demantante y muchos demandados o solo un demandado.
- si cada uno de los demandados tiene que llevar su abogado
- como se evalúan las costas.
- si cada uno de los demandados (en caso de ser demandados todos y cada uno de los que se oponen a la regularización) podría allanarse u oponerse de forma independiente.
- quien debe presentar el peritaje de las nuevas cuotas y a cuenta de quien corre.
Sé que las respuestas requieren quizás conocimientos profundos de la materia...
Pero a donde quiero ir a parar es la naturaleza y peculiaridades de esa reclamación judicial para regularizar la división horizontal. Hay quien dice hay que demandar a todos y cada uno de los comuneros que se niega a regularizar la división horizontal. Y otros que que dicen que se demanda a la comunidad en la persona de su presidente. Y eso tiene connotaciones muy diferentes:
-si hay un demantante y muchos demandados o solo un demandado.
- si cada uno de los demandados tiene que llevar su abogado
- como se evalúan las costas.
- si cada uno de los demandados (en caso de ser demandados todos y cada uno de los que se oponen a la regularización) podría allanarse u oponerse de forma independiente.
- quien debe presentar el peritaje de las nuevas cuotas y a cuenta de quien corre.
Sé que las respuestas requieren quizás conocimientos profundos de la materia...
