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Obligaciones del presidente
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El Administrador es otra de las piezas clave dentro de la organización comunitaria (claro, fueron ellos los que promovieron la nueva ley), pues salvo en comunidades muy pequeñas y sencillas de gestionar, la administración es una tarea complicada que requiere poner en práctica múltiples conocimientos. De hecho, cuanto mayor es un inmueble y más nutrida la comunidad que lo habita, más difícil resulta prescindir de la supervisión y el consejo de un administrador profesional.
La Ley enuncia las tareas del Administrador, aunque la Junta de propietarios puede recortarlas o ampliarlas según sus necesidades:
•El Administrador debe velar por el «buen régimen de la casa» y por el correcto uso y mantenimiento de sus instalaciones y servicios. Para asegurarse de ello debe realizar los apercibimientos que considere oportunos, es decir, que debe llamar la atención por escrito a los titulares que incumplan lo dicho en el Título Constitutivo, en los Estatutos o en el Reglamento de Régimen Interior, aclarando que los causantes de problemas podrán ser objeto de las medidas represoras de la comunidad. Además, debe hacer que se cumplan los acuerdos adoptados en Junta, sin recurrir a la fuerza o a un ejercicio excesivo de la autoridad; esto puede ser un trabajo especialmente delicado en las cuestiones que enfrentan a varios propietarios.
Para enterarse de cómo marchan las cosas en el interior de la comunidad, el Administrador no tiene que estar en ella de cuerpo presente día y noche; en principio bastará con que realice visitas periódicas a la casa, consulte al portero, recabe eventualmente la opinión de los residentes... Los vecinos, por su parte, deben acatar las decisiones del Administrador, aunque en caso de desacuerdo pueden quejarse al Presidente para que el asunto se discuta en la Junta.
• El Administrador tiene que preparar con suficiente antelación el plan de ingresos y gastos previsibles, que será discutido en la Junta ordinaria convocada anualmente para ese fin. También debe proponer las medidas que estime convenientes para hacer frente a los gastos: forma de recaudación, reparto entre los propietarios, etc.
•Debe estar pendiente del estado de conservación de la casa y de su «entretenimiento». Por eso es la persona a la que quedan encomendadas las reparaciones ordinarias (no es preciso que comunique a la Junta cada una de ellas, aunque puede hacerlo para facilitar un trato fluido con sus administrados); en caso de que se produzcan daños por una situación imprevista, el Administrador tiene la facultad de adoptar medidas urgentes, pero no de emprender reparaciones extraordinarias, pues esa decisión queda a merced de la Junta; de lo que haga en estos casos, debe dar cuenta inmediata a los vecinos.
•Debe ocuparse de que se ejecuten las obras comunes que hayan sido acordadas, efectuando los pagos y cobros que sean procedentes, tanto si son ordinarias como extraordinarias, de mejora, etc.
•Debe rendir cuentas ante la Junta en los plazos que le señalen o cuando se lo solicite el Presidente.
•En caso de que la comunidad carezca de Secretario, tendrá que asumir las funciones que éste desempeña en la Junta y custodiar la documentación de la comunidad, manteniéndola a disposición del público (al menos, cinco años).
La Ley enuncia las tareas del Administrador, aunque la Junta de propietarios puede recortarlas o ampliarlas según sus necesidades:
•El Administrador debe velar por el «buen régimen de la casa» y por el correcto uso y mantenimiento de sus instalaciones y servicios. Para asegurarse de ello debe realizar los apercibimientos que considere oportunos, es decir, que debe llamar la atención por escrito a los titulares que incumplan lo dicho en el Título Constitutivo, en los Estatutos o en el Reglamento de Régimen Interior, aclarando que los causantes de problemas podrán ser objeto de las medidas represoras de la comunidad. Además, debe hacer que se cumplan los acuerdos adoptados en Junta, sin recurrir a la fuerza o a un ejercicio excesivo de la autoridad; esto puede ser un trabajo especialmente delicado en las cuestiones que enfrentan a varios propietarios.
Para enterarse de cómo marchan las cosas en el interior de la comunidad, el Administrador no tiene que estar en ella de cuerpo presente día y noche; en principio bastará con que realice visitas periódicas a la casa, consulte al portero, recabe eventualmente la opinión de los residentes... Los vecinos, por su parte, deben acatar las decisiones del Administrador, aunque en caso de desacuerdo pueden quejarse al Presidente para que el asunto se discuta en la Junta.
• El Administrador tiene que preparar con suficiente antelación el plan de ingresos y gastos previsibles, que será discutido en la Junta ordinaria convocada anualmente para ese fin. También debe proponer las medidas que estime convenientes para hacer frente a los gastos: forma de recaudación, reparto entre los propietarios, etc.
•Debe estar pendiente del estado de conservación de la casa y de su «entretenimiento». Por eso es la persona a la que quedan encomendadas las reparaciones ordinarias (no es preciso que comunique a la Junta cada una de ellas, aunque puede hacerlo para facilitar un trato fluido con sus administrados); en caso de que se produzcan daños por una situación imprevista, el Administrador tiene la facultad de adoptar medidas urgentes, pero no de emprender reparaciones extraordinarias, pues esa decisión queda a merced de la Junta; de lo que haga en estos casos, debe dar cuenta inmediata a los vecinos.
•Debe ocuparse de que se ejecuten las obras comunes que hayan sido acordadas, efectuando los pagos y cobros que sean procedentes, tanto si son ordinarias como extraordinarias, de mejora, etc.
•Debe rendir cuentas ante la Junta en los plazos que le señalen o cuando se lo solicite el Presidente.
•En caso de que la comunidad carezca de Secretario, tendrá que asumir las funciones que éste desempeña en la Junta y custodiar la documentación de la comunidad, manteniéndola a disposición del público (al menos, cinco años).
A nivel interno, su función consiste en centralizar las quejas, sugerencias y peticiones de los propietarios concretos, transmitirlas al conjunto y supervisar la toma de decisiones en las Juntas. Por otra parte, ejerce de representante judicial y extrajudicial, defendiendo la postura de sus convecinos. Además, puede unir a esas tareas las del Secretario y el Administrador, en caso de que la comunidad no designe a otras personas para esos cargos concretos.
Toda comunidad debe contar necesariamente con un Presidente; sólo las comunidades de cuatro miembros o menos, pueden prescindir tanto de Presidente como de Administrador, pues se entiende que en un grupo tan reducido la obligación de designar cargos puede convertirse más en una complicación que en una ayuda (aunque si quisieran o así lo dictaran sus estatutos internos, podrían hacerlo). En definitiva, el Presidente debe:
•Convocar las juntas ordinarias al menos una vez al año, y las extraordinarias siempre que lo estime conveniente.
•Presidir las juntas y supervisar su correcto funcionamiento.
•Recibir las peticiones de los propietarios y hacérselas llegar al órgano «resolutivo», es decir, a la Junta. Es importante subrayar que el Presidente no tiene poder de decisión y no puede dar vía libre a los proyectos particulares; si, por ejemplo, un vecino pretende cerrar su terraza y obtiene la conformidad del Presidente para ello, no debe entenderla como una autorización, sino como una señal de que su solicitud ha sido admitida y será puesta en tela de juicio ante la Junta. Si el Presidente concede permisos fuera de sus competencias, la comunidad no queda vinculada a los resultados (siguiendo con el ejemplo, la Junta podría obligar al vecino a paralizar las obras que emprendió sólo con el consentimiento del Presidente).
•Ejercitar las acciones judiciales que haya acordado la Junta y defender los intereses comunitarios (en el capítulo 10, correspondiente a los procedimientos judiciales, nos extendemos acerca de esta importante atribución del Presidente).
Toda comunidad debe contar necesariamente con un Presidente; sólo las comunidades de cuatro miembros o menos, pueden prescindir tanto de Presidente como de Administrador, pues se entiende que en un grupo tan reducido la obligación de designar cargos puede convertirse más en una complicación que en una ayuda (aunque si quisieran o así lo dictaran sus estatutos internos, podrían hacerlo). En definitiva, el Presidente debe:
•Convocar las juntas ordinarias al menos una vez al año, y las extraordinarias siempre que lo estime conveniente.
•Presidir las juntas y supervisar su correcto funcionamiento.
•Recibir las peticiones de los propietarios y hacérselas llegar al órgano «resolutivo», es decir, a la Junta. Es importante subrayar que el Presidente no tiene poder de decisión y no puede dar vía libre a los proyectos particulares; si, por ejemplo, un vecino pretende cerrar su terraza y obtiene la conformidad del Presidente para ello, no debe entenderla como una autorización, sino como una señal de que su solicitud ha sido admitida y será puesta en tela de juicio ante la Junta. Si el Presidente concede permisos fuera de sus competencias, la comunidad no queda vinculada a los resultados (siguiendo con el ejemplo, la Junta podría obligar al vecino a paralizar las obras que emprendió sólo con el consentimiento del Presidente).
•Ejercitar las acciones judiciales que haya acordado la Junta y defender los intereses comunitarios (en el capítulo 10, correspondiente a los procedimientos judiciales, nos extendemos acerca de esta importante atribución del Presidente).
Obligaciones del presidente
